Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[королева]

Ув. old_Piligrim, пожалуйста, не отвечайте на вопросы, касающиеся одесской недвижимости. Вы все время пытаетесь сказать:" А у нас..." И когда пытаюсь почерпнуть для себя какую-то информацию, то с трудом понимаю, то ли это в Израиле, то ли в Австралии, а то ли еще где. Порассуждать можно в теме "Доколе будет...". А здесь все-таки хочется услышать дельный совет от владеющих информацией или реально сталкивающихся с ситуацией У НАС(так как у Вас и у нас все-таки отличается). Спасибо. Без обид.

+1. честно говоря этот old_Piligrim порядком надоел своими выступлениями во все без разбору темах.
old_Piligrim хватит по темам мусорить глупыми вопросами и высказываниями тпа "а у на с квартире газ..." мы все уже поняли что вы в своем просветленном израиле хотите нас облагодетельствовать вкладом в украинскую экономику своих "пару копеек", но зачем делать "больную голову" из за этого всему форуму?

[королева]

Спасибо всем за ответы! Мда, похоже с банками не особо то и легче...
Но все же, где можно узнать каким образом отобрали квартиру, т.е. насколько это законно ?
И где можно узнать долги за комуналку ?

как к продавцам попала квартира можно узнать читая правоустанавливающий документ.
а комуналку можно узнать в герце.

[ANTRAZIT]

Чтоб не кинули это не через агенство, а под чутким руководством
юриста, а с агенством это будет ли нет - ваше личное дело.

Золотое правило - читать, что подписываете и воспринимать
написанное буквально, а не образно!

В принципе,юрист не даёт Вам письменного подтверждения о том что по квартире всё чисто, и в дальнейшем не каких проблем не будет.А значит,что всё равно риск остаётся. И он (юрист),всегда может сослаться на любой нюанс от его не зависящий.(имхо)
Или существует какая то форма подтверждения и гарантии ?

[мыслитель]

В принципе,юрист не даёт Вам письменного подтверждения о том что по квартире всё чисто, и в дальнейшем не каких проблем не будет.А значит,что всё равно риск остаётся. И он (юрист),всегда может сослаться на любой нюанс от его не зависящий.(имхо)
Или существует какая то форма подтверждения и гарантии ?

100% гарантии и юрист не даст. но он незаинтересованное в сделке лицо в отличие агентства, поэтому шансов на то, что увидит то, что незаинтересовано видеть АН, гораздо больше. юрист может дать гарантию только того, что он будет представлять Ваши интересы в суде, если будет предъявлен иск о признании сделки недействительной.

[ВВК_]

100% гарантии и юрист не даст. но он незаинтересованное в сделке лицо в отличие агентства, поэтому шансов на то, что увидит то, что незаинтересовано видеть АН, гораздо больше. юрист может дать гарантию только того, что он будет представлять Ваши интересы в суде, если будет предъявлен иск о признании сделки недействительной.

а деньгами готовы отвечать, как того требуют от АН?

[ВВК_]

В принципе,юрист не даёт Вам письменного подтверждения о том что по квартире всё чисто, и в дальнейшем не каких проблем не будет.А значит,что всё равно риск остаётся. И он (юрист),всегда может сослаться на любой нюанс от его не зависящий.(имхо)
Или существует какая то форма подтверждения и гарантии ?

титульное страхование в крупнейшей Украинской компании. З.Ы. Правда они сейчас не платят нифига
-----------

[ВВК_]

Мои советы по продаже:

Этап 1 Цена:

Не стоит доверять первому попавшемуся риелтору (он заинтересован в продаже и будет ставить меньше рыночной цену ) или даже знакомому займитесь этим вопросом самостоятельно. Приобретаете газету Маклер, Авизо и вперед прозванивать аналоги (аналогичные квартиры по вашему району, дому этажности). Совсем хорошо будет походить посмотреть аналоги глазами (потому как реклама это одно, а в реальности может быть совсем другое). (Не забудьте поблагодарить риелтора который вам показывает объекты хотя бы 20 грн. за показ, человек будет вам благодарен и ваша карма за бесплатную работу не испортиться )
Отметайте объявления заманухи от АН с ценой значительно ниже средней по рынку при прозвоне такие объекты "только что проданы".
Отметьте какие реальные плюсы и минусы у вашей квартиры и оценить их со стороны покупателя отнимая или прибавляя деньги от стоимости вашей квартиры. Не забудьте накинуть какую то сумму на торг, в Одессе очень любят торговаться .
Повторяйте эти действия если вдруг к вам перестали ходить, может цены упали?

Этап 2 заходим на рынок:

Работа с посредниками.

Раздавать вашу квартиру во все попадающиеся АН города не рекомендую по ряду причин:

1. Объект очень быстро уйдет с активной рекламы когда посредники поймут
что его продают ВСЕ и тратить деньги на рекламу перестанут.
2. Замучают очень вас риелторы прозвонами, советами.

Наилучший вариант это раздать в несколько крупных АН (с другими АН вашим объектом за часть комиссионых и так поделятся) и желательно хорошим риелторам, лучше всего найти риелтора(ов) ктр. будет заниматься вашим объектом по рекомендации знакомых, во первых этот риелтор будет очень стараться в любом случае отработать максимально хорошо дабы его продолжали рекомендовать, во вторых снизите риск встретиться с уродом ктр. будет портить вам зря нервы и сверлить мозг . Не отказывайте риелторам в первичном осмотре квартиры.

Самостоятельная продажа

1) Подайте объявление в газеты, достаточно АВИЗО и МАКЛЕР, наиболее читаемые заинтересованными лицами. В тексте пометьте все самые главные плюсы вашего объекта и мантру отгоняющую риелторов: квартира от хозяина, посредников не беспокоить!

2) Интернет все то же самое только еще можно добавить фото (не всегда рекомендую фото часто искажается объект не в лучшую для него сторону)

Сайты: www.agent.ua, http://nedvizhimost.slando.od.ua, www.board.od.ua, https://forumodua.com/forumdisplay.php?f=83

3) Расклейка объявлений.
Закажите расклейку объявлений, наиболее эффективный метод (по моей практике). Лучше всего чтобы клеили в субботу утром провесит больше других (дворники обдирают по утрам в будни) , расклейщику указываете наиболее проходные улицы вашего района, расклеивать не менее 1000 штук, желательно повторять регулярно до успешного конца

Этап 3. Экспозиция объекта

Подготовка к показу
Помните что первое впечатление о квартире очень важно! Если будет негативное впечатление после первого показа (даже не значимое, неприятный запах от капусты которую вы решили приготовить перед показом) покупатель к вам наврядли вернется.
В большинстве случаев решение о покупке определенной квартиры принимает женщина посему:

Квартира должна быть чистой, хорошо пахнущей (перед показом неплохо сварить кофе или испечь сдобу ) , подклейте и подмажьте там где должно быть подклеено и подмазано. Парадную обязательно вымойте. Ремонт "под продажу" делать не рекомендую, залипуху люди и так увидят и этим вы только испортите впечатление о вашей квартире.
Неплохо было бы минимально украсить квартиру: цветами, новыми занавесочками и т.п. Проявите фантазию так чтобы людям захотелось у вас жить! (кстати на Западе этим занимаются специально обученные люди), но я думаю вы справитесь и сами . Поменяйте лампочки в квартире на более мощные и даже если показ происходит днем везде включайте свет, хорошо освещенные квартиры выгоднее смотрятся.
Если показы выпадают на один день постарайтесь назначить на одно время, дабы покупатели потолпились в очереди, очень хорошо действует

Ну и напоследок, если у вас прописан несовершеннолетний позаботитесь выпиской его перед продажей, а то вы попадете на опекунский совет, а оно вам надо?

Удачной продажи!

[andrew]

Неплохо бы кинуть в начало. Действительно дельные советы.

[ANTRAZIT]

100% гарантии и юрист не даст. но он незаинтересованное в сделке лицо в отличие агентства, поэтому шансов на то, что увидит то, что незаинтересовано видеть АН, гораздо больше. юрист может дать гарантию только того, что он будет представлять Ваши интересы в суде, если будет предъявлен иск о признании сделки недействительной.

Короче, если я простой смертный без чьей либо рекомендации обращаюсь к юристу,и ставлю перед ним определённые задачи по проверке и чистоте всех "подводных" нюансов,не факт что он не войдёт в сговор с продающей стороной.Ему в принципе пополам,в какую сторону гонорар перевесит.
Отсюда и вывод,только по рекомендации.

[Julia_okean]

Кто может подсказать?
Для чего нужна Экспертная оценка земли и Довидка про визначення нормативнои грошовои одиници земельнои дилянки?
Я покупаю участок, агенство сказало,что нужна эта бумага и при том,что за нее нужно платить мне? Сумма участка оговоренна,нужна ли вообще эта оценка?
И еще вопросик, кто знает какой процент от сделки берет агенство? У меня сделка на 20 тыс. Они хотят с меня содрать 11%

[ВВК_]

Кто может подсказать?
Для чего нужна Экспертная оценка земли и Довидка про визначення нормативнои грошовои одиници земельнои дилянки?
Я покупаю участок, агенство сказало,что нужна эта бумага и при том,что за нее нужно платить мне? Сумма участка оговоренна,нужна ли вообще эта оценка?
И еще вопросик, кто знает какой процент от сделки берет агенство? У меня сделка на 20 тыс. Они хотят с меня содрать 11%

за 50 баксов собью комиссионные на 5 %

[Julia_okean]

за 50 баксов собью комиссионные на 5 %

Так я и сама понимаю,что агентство берет 5%. )))
Просто не могу понять,они что работают на то,прокатит это или нет?
А на счет оценки земли,она нужна при покупке-продаже?

[FrogQueen]

А на счет оценки земли,она нужна при покупке-продаже?

Нужна, если оценка будет выше реальной цены продажи, то все налоги платятся с суммы оценки.

[ВВК_]

Так я и сама понимаю,что агентство берет 5%. )))
Просто не могу понять,они что работают на то,прокатит это или нет?
А на счет оценки земли,она нужна при покупке-продаже?

оценка необходима вы с оценочной суммы должны налог будете заплатить.

[Julia_okean]

Тут уже скоро юристом станешь)
Если я покупаю участок за 20 тыс., надо сделать так чтобы и оценили его в 20 тыс.? Кто за оценку должен платить покупатель или продавец? Налог сколько 1 %?

[ВВК_]

Тут уже скоро юристом станешь)
Если я покупаю участок за 20 тыс., надо сделать так чтобы и оценили его в 20 тыс.? Кто за оценку должен платить покупатель или продавец? Налог сколько 1 %?

Насколько я знаю частенько оценка выше реальной стоимости. Налог при продаже земли 5% по закону платит продавец, но у нас ....

[FrogQueen]

Насколько я знаю частенько оценка выше реальной стоимости. Налог при продаже земли 5% по закону платит продавец, но у нас ....

Подумалось, может агентство и зарядило 11% с учетом оформления? Т.е. 5% комиссия и 6% на налоги?

[ВВК_]

Подумалось, может агентство и зарядило 11% с учетом оформления? Т.е. 5% комиссия и 6% на налоги?

может и так. Может просто разводят, разберемся

[ВВК_]

Подумалось, может агентство и зарядило 11% с учетом оформления? Т.е. 5% комиссия и 6% на налоги?

разрулили отжали продавца на 1500 и АН на 400. Я доволен

[FrogQueen]

разрулили отжали продавца на 1500 и АН на 400. Я доволен

А оформление за чей счет?