Кулуары недвижимости

[ВВК_]

Запрещено в теме общаться nemakler123 и его клонам.
а так же Jackal211
а так же Manhetten

[ALYM]

Ничего трудного в этом нет, если у тебя есть деньги.

Помню как ты меня засыпал вариантами на мой запрос пару лет назад. Столько домов было с большими квартирами, паркингом, придомовой, не 25..30 этажей, чтоб плотность человеков на пятно застройки поменьше и не окна в окна с другими домами. Я прям растерялся тогда от изобилия предложений.

[heiss]

Потому что это нихрена не выгодно.
Смотри в цифрах:
1) Вариант удобной покупки.
Покупаем однушку 45 метров (нормальная, просторная) в какой-то Будове. Пусть это будет Омега. Однушка будет там стоить 40 тысяч на сегодня.
За 20 ещё делаем ремонт с техникой. На выходе наши вложения 60 тысяч.
Сдать такую можно например за 330 долларов.
То есть если у нас нифига никогда не ломается и всегда сдаётся без простоя - это 6.6 процентов годовых.
Вывод: арендатору комфортно, арендодателю бессмысленно
2) Вариант дешёвой покупки.
Покупаем мини-кваритру 33 метра например от Фамильного дома на Клюшке.
Такая будет стоить 27 тысяч.
Делаем ремонт за 14 тысяч.
Вложения 41 тысяч
Сдаваться такая будет за 270 долларов.
Получаем 8 годовых.
Вывод: арендатору не комфортно, арендодателю чуть лучше

В сентябре взяли однушку-чешку за 32 (с агентскими и оформлением). Сдали за неделю за 6000. Получаются теже 8 процентов грязными. Обьясните в чем смысл морозить деньги на 3 года и получать потом такой же выхлоп, при этом иметь риски? Я понимаю что новострой может вырости в цене,если достроят конечно. Но старый фонд сразу дает профит за это время живыми деньгами, а не наращиванием капитала который на хлеб не намажаешь все равно. Я реально не понимаю.

[ALYM]

В сентябре взяли однушку-чешку за 32 (с агентскими и оформлением). Сдали за неделю за 6000. Получаются теже 8 процентов грязными. Обьясните в чем смысл морозить деньги на 3 года и получать потом такой же выхлоп, при этом иметь риски? Я понимаю что новострой может вырости в цене,если достроят конечно. Но старый фонд сразу дает профит за это время живыми деньгами, а не наращиванием капитала который на хлеб не намажаешь все равно. Я реально не понимаю.

рассрочка
потенциальная возможность продать по переуступке и спрятаться от налоговой, если есть готовность платить только 400 грн налогов в месяц

[Ull9]

Обьясните в чем смысл морозить деньги на 3 года и получать потом такой же выхлоп, при этом иметь риски?

я этого тоже непонимаю.
есть у меня одно объяснение, но оно непонравится многим.

у людей ограниченый финансовый кругозор, и отсутствие финансового образования.

такие понятия как call/put, Real Estate ЕТF .. они просто не знают и боятся.
а если боятся, в ту сторону даже не смотрят.

вот по старинке, как вы. купил квартирку на вторичке, почухал, сдал селянам/туркам/китайцам.. и себе 6 тыс грн.

[Серджио R.J.]

Помню как ты меня засыпал вариантами на мой запрос пару лет назад. Столько домов было с большими квартирами, паркингом, придомовой, не 25..30 этажей, чтоб плотность человеков на пятно застройки поменьше и не окна в окна с другими домами. Я прям растерялся тогда от изобилия предложений.

Так у тебя денег было мало.
Если б ты сказал: "у меня 300 тысяч", я бы поделился вариантами.

[Серджио R.J.]

В сентябре взяли однушку-чешку за 32 (с агентскими и оформлением). Сдали за неделю за 6000. Получаются теже 8 процентов грязными. Обьясните в чем смысл морозить деньги на 3 года и получать потом такой же выхлоп, при этом иметь риски? Я понимаю что новострой может вырости в цене,если достроят конечно. Но старый фонд сразу дает профит за это время живыми деньгами, а не наращиванием капитала который на хлеб не намажаешь все равно. Я реально не понимаю.

Основной смысл - новострой дорожает, в отличии от чешки.
Если правильно выстроить "Цикл стройки-ремонт-аренда лет пять-перепродажа" - выйдет идеальная схема.
Там заработок и на росте цены с котлована, и на аренде. И на налоги большие не попадаешь.
Но это сильно не пассивный доход и надо уметь делать не дорогие ремонты.
Я когда-то расписывал подробно на примере Малинок (сообщение осталось в теме). Годы прошли - схема подтвердилась.
Ну и конечно новострой легче купить (рассрочка) и меньше подводных камней как с вторичкой.

Но вообще на сегодня схема аренды меня чёт вгоняет в грусть.
Выйти на 12+ процентов годовых можно разве что покупая что-то рисковое.
Проще зарабатывать на перепродаже.

[Del Piero]

Да, с арендой в новостроях интересно получается - стоимость новостроя растет, а аренда на месте. Судя по всему в долгосрочной перспективе аренда должна расти, либо будет падать спрос на новострои как варианта под сдачу в аренду.

[Ull9]

Выйти на 12+ процентов годовых можно разве что покупая что-то рисковое.

да и лавировать между рисками, и угадывать с вариантами.
что ой как непросто.

[Серджио R.J.]

да и лавировать между рисками, и угадывать с вариантами.
что ой как непросто.

Вот по этому я за перепродажу. Там цифры сильно интересней.

[Ull9]

... а аренда на месте. С....

а она стоит на месте?
судя по моим родственникам.. те жалуются как раз на рост.

[Ull9]

Вот по этому я за перепродажу. Там цифры сильно интересней.

верно, но не ты ли говорил о сбалансированности?
часть денег в рискованые операции, часть в более консервативные.
risk management

[BeSeDa]

а она стоит на месте?
судя по моим родственникам.. те жалуются как раз на рост.

падает. 3 года назад сдавали за 250$, выехали арендаторы. Сейчас стоит за 7тыс. звонков - 0.

[Серджио R.J.]

верно, но не ты ли говорил о сбалансированности?
часть денег в рискованые операции, часть в более консервативные.
risk management

Говорил.
1) Можно так же делать с перепродажей. Часть в рисковые объекты, часть в безопасные.
2) Так как я сам работаю в недвижимости, конечно мне проще заниматься сугубо перепродажей, но если б я не был на столкьо тесно связан, наверное я б что-то оставлял в аренду (пускай и низкую).

[bcman]

я этого тоже непонимаю.
есть у меня одно объяснение, но оно непонравится многим.

у людей ограниченый финансовый кругозор, и отсутствие финансового образования.

такие понятия как call/put, Real Estate ЕТF .. они просто не знают и боятся.
а если боятся, в ту сторону даже не смотрят.

вот по старинке, как вы. купил квартирку на вторичке, почухал, сдал селянам/туркам/китайцам.. и себе 6 тыс грн.

Условия жизни в этой стране ограничивают финансовый кругозор.
Перечисленные инструменты воспринимаются как бумажки. В отличие от бетона.
Здесь вообще другой подход- конечная фаза бизнеса не пополнение счета а приобретение материальной собственности.
Особенно если она ещё может принести рентный доход.
Для очень многих ещё идёт накопление начального капитала. Отнюдь не в денежной форме.

[Старый Drug]

Условия жизни в этой стране ограничивают финансовый кругозор.
Перечисленные инструменты воспринимаются как бумажки. В отличие от бетона.
Здесь вообще другой подход- конечная фаза бизнеса не пополнение счета а приобретение материальной собственности.
Особенно если она ещё может принести рентный доход.
Для очень многих ещё идёт накопление начального капитала. Отнюдь не в денежной форме.

в нашей стране мало доверия к финансовым институтам.

в Китае аналогично, раскупают бетон в панельных многоэтажках.
больше вкладывать некуда.
бумажкам (акциям) китайцы не очень доверяют.
но это привело к тому что хрущи там стоят миллионы.

[Unisea]

а она стоит на месте?
судя по моим родственникам.. те жалуются как раз на рост.

Пока заметил рост по камуналке, если что сами снимаем и следим за стоимостью аренды, раньше и сейчас.
Строиться и сдаётся сейчас большое количество квартир и выбор просто огромен, особенно для тех кто необремнен детьми или домашними питомцами. Поэтому непонятно почему должен быть рост аренды.

[bcman]

На рынке аренды появилось очень много начинающих арендодателей с одной - двумя квартирами.
Многие по неопытности обставили их избыточно хорошо и при том демпингуют так как для них этот заработок не основной.
Оттого и отсутствие роста аренды. Государство же не теряется и поджимает с коммунальными, отбирая даже инфляционный рост.
Большинство новичков уже разочаровалось в этом бизнесе и выставило квартиры на продажу.
Когда в аренде останутся в основном профессионалы, мы увидим рост.
Полагаю и пяти лет не пройдёт.

[Net worth]

На рынке аренды появилось очень много начинающих арендодателей с одной - двумя квартирами.
Многие по неопытности обставили их избыточно хорошо и при том демпингуют так как для них этот заработок не основной.
Оттого и отсутствие роста аренды. Государство же не теряется и поджимает с коммунальными, отбирая даже инфляционный рост.
Большинство новичков уже разочаровалось в этом бизнесе и выставило квартиры на продажу.
Когда в аренде останутся в основном профессионалы, мы увидим рост.
Полагаю и пяти лет не пройдёт.

Это что, такой юмор ?
Тут не знаешь, что завтра будет, а у тебя видение будущего на пять лет вперёд. Оптимист, однако.)
Вот все то, что я упомянул вчера (затопление рынка хатами маломерками для аренды) демпингует цены и заполняемость на рынке арендного жилья. Произошёл явный перекос в сторону тех хат, которыми уже заполнен рынок по самое не хочу.
Но народ в Украине инертный, продолжает грести то, что уже не актуально, перепродавая друг-другу.
Скажи, вашими коммунальными услугами торгует государство ?

[Net worth]

в нашей стране мало доверия к финансовым институтам.

в Китае аналогично, раскупают бетон в панельных многоэтажках.
больше вкладывать некуда.
бумажкам (акциям) китайцы не очень доверяют.
но это привело к тому что хрущи там стоят миллионы.

Но ты же не китаец, живущий в Китае.)
Бумажкам можно не доверять, но вот купленной части компании или бизнеса why not.
Конечно, цена любого бизнеса меняется в течении времени, в зависимости от многих обстоятельств. Тем не менее, общая тенденция цены хорошего бизнеса, это рост, на пути которого множество падений и подъёмов.
Главное не суетится/паниковать, всякий раз рынки падают. Основная цель - это рост денег в будущем.
Вот совершенно простой вопрос: что более надежно в будущем, компания Apple или одесский хрущ ?)

[Net worth]

Основной смысл - новострой дорожает, в отличии от чешки.
Если правильно выстроить "Цикл стройки-ремонт-аренда лет пять-перепродажа" - выйдет идеальная схема.
Там заработок и на росте цены с котлована, и на аренде. И на налоги большие не попадаешь.
Но это сильно не пассивный доход и надо уметь делать не дорогие ремонты.
Я когда-то расписывал подробно на примере Малинок (сообщение осталось в теме). Годы прошли - схема подтвердилась.
Ну и конечно новострой легче купить (рассрочка) и меньше подводных камней как с вторичкой.

Но вообще на сегодня схема аренды меня чёт вгоняет в грусть.
Выйти на 12+ процентов годовых можно разве что покупая что-то рисковое.
Проще зарабатывать на перепродаже.

И все это, с твоих же слов, без головной боли.))
Так ты риэлтор или инвестор зарабатывающий на перепродажах ?