Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Jonka]

сбор в ПФ 1% оплачивается при купле жилья, при купле земельного участка такой сбор не взимается
1% пошлины при купла земли оплачивается по договоренности сторон

Я просто пытаюсь детально посчитать общие налоги обеих сторон. Продавец владеет менее 3 лет, подоходный+ВЗ+пошлина: с дома 7,5% получается, а с земли -6,5%, верно? А покупатель 1% только с дома? Нотариуса покупатель выбрал в госконторе, еще будем говорить конечно, потому что это АД. Пока я даже дозвониться не могу.

[Шапокляк]

Это ты типа уделал старого еврея, да еще и присоветовал ему поработать.... Так страна советов давно умерла, товарищ =)
Отношения персонально риэлтора со своим агенством никого здесь не интересуют, кроме их самих. Другое дело риэлтор-продавец/покупатель.
Если ты такой прохаваный, то найди квартиру с такими характеристиками, получишь свои 300 долларов =)
Р-н: приморский от Гагарина до молдаванки ближе к центру, возм. Черёмушки
-Дом не старше 2000-х годов постройки
-Общая площадь от 75 до 130
-Площадь кухни - студии от 22
- Две отдельные спальни
-Индивидуальное (предпочтительно) или автономное отопление (теплосчётчик)
-теплый пол (желательно)
-Раздельный санузел (или 2)
-Ремонт не старше 5 лет или "под клиента"
-Место на подземном паркинге или свое паркоместо (узаконено).
Нет:
- Кадорр, Будова, Нов Черёмушки, Пространство, стикон с их осмд, другие низкопривлекательные и проблемные объекты.
- Дома находящиеся в непосредственной близости к побережью, на склонах
- дома возле / напротив телевышек
- 1й этаж
- любой продуктовый магазин в доме
- проживали с животными
- вход в санузел напротив входной двери
- "расшитый" балкон без утепления

Вот твои коллеги-бездельники сказали, что такое найти невозможно

А что не так с осмд будовы, Стикона и т.д?

[gridina]

А что не так с осмд будовы, Стикона и т.д?

Я так понимаю проблемы там не только с осмд ....Стикон,так вообще г.... судя по шумоизоляции сделаны из картона.

[Jonka]

После заключения предварительного договора купли-продажи светится ли заавансированный объект в каких-то реестрах?
Нотариус сказала, что даже этот договор не дает никаких гарантий ни одной из сторон. Что в случае отказа от своих обязательств всё возвращается как было. Зачем интересно тогда он существует..

[_Sanyok_]

Для существования Агентств Недвижимости так сказать чтоб стороны "напугались" и не соскочили. Берут на кручок.

[Alex1112]

После заключения предварительного договора купли-продажи светится ли заавансированный объект в каких-то реестрах?
Нотариус сказала, что даже этот договор не дает никаких гарантий ни одной из сторон. Что в случае отказа от своих обязательств всё возвращается как было. Зачем интересно тогда он существует..

Нет, в реестрах недвижимость не блокируется, владелец может продать ее, даже если заключен предварительный договор.
Согласно гражданскому кодексу, единственной формой передачи суммы аванса за квартиру является предварительный договор, заключенный у нотариуса (расписки суды имеют право не признавать).
Обычно в договоре прописываются штрафные санкции: например, если продавец отказался от сделки, вы получаете двойную сумму аванса.
В таком случае после обращения в суд не будет проблем с взысканием долга.

[Jonka]

Нет, в реестрах недвижимость не блокируется, владелец может продать ее, даже если заключен предварительный договор.
Согласно гражданскому кодексу, единственной формой передачи суммы аванса за квартиру является предварительный договор, заключенный у нотариуса (расписки суды имеют право не признавать).
Обычно в договоре прописываются штрафные санкции: например, если продавец отказался от сделки, вы получаете двойную сумму аванса.
В таком случае после обращения в суд не будет проблем с взысканием долга.

Мы как раз такой и хотим заключить у нотариуса, но нотариус (из маститых) отказывается прописывать там ШС. Говорит, у неё уже был прецедент, люди дошли Верховного Суда и он отыграл всё назад .
Агентство мы даже не рассматриваем, они сильно переживают за свою комиссию -заключим с ними договор, что оплатим комиссию после окончательной сделки. Этот вариант всем подходит. Эти мансы "оставьте нам правоустанавливающие или задаток до сделки на хранение" отмели сразу. Моей куме так год морочали голову, в итоге так сделка и не состоялась. Она забрала себе задаток тысячу долларов, но так она год времени потеряла.

[Alex1112]

Мы как раз такой и хотим заключить у нотариуса, но нотариус (из маститых) отказывается прописывать там ШС. Говорит, у неё уже был прецедент, люди дошли Верховного Суда и он отыграл всё назад .
Агентство мы даже не рассматриваем, они сильно переживают за свою комиссию -заключим с ними договор, что оплатим комиссию после окончательной сделки. Этот вариант всем подходит. Эти мансы "оставьте нам правоустанавливающие или задаток до сделки на хранение" отмели сразу. Моей куме так год морочали голову, в итоге так сделка и не состоялась. Она забрала себе задаток тысячу долларов, но так она год времени потеряла.

А о какой сумме идет речь? Заключайте и не волнуйтесь. Некоторые нотариусы не очень грамотные. Никто не пойдет ваш задаток оспаривать в верховный суд, вы в первой же инстанции выиграете. Даже если и пойдут оспаривать, в верховном суде тоже выиграете.

[Jonka]

А о какой сумме идет речь? Заключайте и не волнуйтесь. Некоторые нотариусы не очень грамотные. Никто не пойдет ваш задаток оспаривать в верховный суд, вы в первой же инстанции выиграете. Даже если и пойдут оспаривать, в верховном суде тоже выиграете.

А вот нотариус говорит, что нет. И эта нотариус считается въедливой и грамотной. Шо типа, если она пропустит, то там всё железобетонно. Поэтому покупатель на неё и указал, сначала вообще госконтору хотел
О приличной сумме речь идет. Чтоб не передумали потом) Но в целом это менее 5% от суммы сделки.

[Alex1112]

А вот нотариус говорит, что нет. И эта нотариус считается въедливой и грамотной. Шо типа, если она пропустит, то там всё железобетонно. Поэтому покупатель на неё и указал, сначала вообще госконтору хотел
О приличной сумме речь идет. Чтоб не передумали потом) Но в целом это менее 5% от суммы сделки.

Тогда чего вы здесь задаете вопрос?
Вы верьте нотариусу.
Если сумма существенная, используйте счета Escrow. Но вряд ли ваш маститый нотариус о них слышал.
Рекомендую попросить нотариуса сослаться на конкретные законодательные акты.
А еще лучше, чтобы было как в России: на вторичном рынке нотариус не нужен, договор регистрируется через Росреестр. А вы несите нотариусу деньги, ведь нотариус так сказал!

[rakywok]

Тогда чего вы здесь задаете вопрос?
Вы верьте нотариусу.
Если сумма существенная, используйте счета Escrow. Но вряд ли ваш маститый нотариус о них слышал.
Рекомендую попросить нотариуса сослаться на конкретные законодательные акты.
А еще лучше, чтобы было как в России: на вторичном рынке нотариус не нужен, договор регистрируется через Росреестр. А вы несите нотариусу деньги, ведь нотариус так сказал!

А квартиру кто будет проверять на чистоту? Её и сейчас правда никто не проверяет...

[Mrs.Gordon]

А квартиру кто будет проверять на чистоту? Её и сейчас правда никто не проверяет...

На чистоту чего?))) пола/окон)))

[maxx™]

Подскажите, после продажи квартиры - необходимо ли продавцу написать какое-то заявление по газу, свету и другие структуры, которые предоставляют услуги, что квартира продана и оплачивать должен новый хозяин. А то квартиру продали, а счета на старом хозяине висят

Я б на місці продавця сказав що якщо покупець через 2 місяця не переведе все на себе, то продавець пише заяви про відключення. І нехай вже покупець розбирається чому йому відключають світло, воду, газ.

[Игорь Николаевич]

Тогда чего вы здесь задаете вопрос?
Вы верьте нотариусу.
Если сумма существенная, используйте счета Escrow. Но вряд ли ваш маститый нотариус о них слышал.
Рекомендую попросить нотариуса сослаться на конкретные законодательные акты.
А еще лучше, чтобы было как в России: на вторичном рынке нотариус не нужен, договор регистрируется через Росреестр. А вы несите нотариусу деньги, ведь нотариус так сказал!

все нотариусы прекрасно знают о возможности применения расчета договором-эскроу, только услуга эта среди физлиц, при "известной надежности" наших банков, почему-то непопулярна в нашей стране... народ так часто "кидали" и продолжают... наши банки, что и продавцу и покупателю удобнее живые деньги в руках, чем договор-эскроу в кармане

[Jonka]

Тогда чего вы здесь задаете вопрос?

Я вообще-то спрашивала регистрируется в каких-либо реестрах предварительный договор купли-продажи. Вы ответили что нет - ок, спасибо.
Вопрос "зачем существует предварительный договор купли-продажи" был риторическим, там даже знак вопроса-то и не стоял. С судебными перспективами разберемся при необходимости. То, что нотариусы как юристы, у них на двоих три мнения - мне прекрасно известно. На конкретно этой настаивает покупатель. Я знаю, что другие делают нормальные предварительные договора, и ШС там прописывают, и денег берут при этом гораздо меньше за свои услуги. Так что этот маститый нотариус не мой вообще.

[MIMKINA]

Мальчики и девочки, подскажите, сколько реально сейчас стоит паспорт в БТИ и справка от них вместо реестра (собственность до 13 года)?
Позвонила на Жуковского (или где они там сейчас), там футболили по всем номерам, никто ничего не знает, в результате сказали, что, ну может 1500 выйдет за вашу комнату 20 метров (общая 33), это как инженер приходящий вам там насчитает. Про срочность сейчас ничего, очень много заболевших.
Справка информационная о собственнике (или что это, вместо реестра в общем) сказали срочно 3 дня - 1000 грн, не срочно 30 дней - 500 грн.
Просто думаю, может можно сэкономить, заказать уже паспорт и справку, пуст лежат, в любом случае планирую продать в ближайшие месяцы.
Вариант? Там же можно самому, без нотариуса обратиться и сделать?

Нет никаких проверок на чистоту. Увы.

На чистоту чего?))) пола/окон)))

Ну можно и полов конечно, но интересует проверка вот от таких случаев.

Или вот нашли квартиру, а собственники дочь и отец в другой стране. На сделку приедет дочь, а отец напишет доверенность.
Мы когда недавно продавали участок, нотариус настаивала чтобы и мой муж и жена покупателя лично присутствовали и другого варианта не видели, а риелтор говорит, та глупости это всё, мы вам у нашего нотариуса всё оформим без проблем.

Есть желание при покупке воспользоваться услугами сопровождения Игоря Николаевича.
Интересно его мнение по срочным продажам. Как быстро вы сможете проверить? Так как уже несколько раз были варианты, что вечером появилось объявление о продаже, в обед звонишь, а квартира уже заавансирована.

[Ната30]

Я вообще-то спрашивала регистрируется в каких-либо реестрах предварительный договор купли-продажи. Вы ответили что нет - ок, спасибо.
Вопрос "зачем существует предварительный договор купли-продажи" был риторическим, там даже знак вопроса-то и не стоял. С судебными перспективами разберемся при необходимости. То, что нотариусы как юристы, у них на двоих три мнения - мне прекрасно известно. На конкретно этой настаивает покупатель. Я знаю, что другие делают нормальные предварительные договора, и ШС там прописывают, и денег берут при этом гораздо меньше за свои услуги. Так что этот маститый нотариус не мой вообще.

Там рядом с нотариусом к которой Вы обратились (кабинет справа) сидит не менее маститый нотариус. Обратитесь к ней, возможно она удостоверит договор со штрафом на случай отказа от выполнения договора. Либо же оговорите с покупателем возможность оплаты по ПД гарантийного платежа , который при заключении договора купли продажи будет учтен в сумме договора, а при их отказе от д-ра купли-продажи - останется у Вас

[Mrs.Gordon]

Ну можно и полов конечно, но интересует проверка вот от таких случаев.

Уверяю, никакое агентство с сотней риелторов не защитит от такого случая.
Только грамотный юрист нужен на сделке, который сможет заподозрить обман.

[Игорь Николаевич]

Ну можно и полов конечно, но интересует проверка вот от таких случаев.

обычный случай, не понятно почему об истории квартиры (продажа с торгов, еще одна быстрая перепродажа) покупатели узнали только на сделке, если они так активно консультировались у дружественных риэлторов, знакомых, нотариусов...
кстати наследник никак не связан с мошенниками... им просто вот так повезло... совпало

"И никто, ни наш дружественный риэлтор, которого мы позвали для консультации, ни нотариус, ни другие знакомые, не обратили на это внимания."

а почему они на что-то должны были обратить внимание? у них в процессе сделки совсем другие цели, задачи, ну сами понимаете какие...
и это - правильно, каждый должен делать свою работу... риэлтор - найти классный объект, нотариус проверить отсутствие в данное время арестов/запретов апрепятствующих отчуждению и оформить договор, знакомые - деньги одолжить, подбодрить, сопроводить, если надо... разве не так?

Жена прозвонила по всем знакомым и в том числе звонила «их» нотариусу, которая убеждала что документы в порядке, все хорошо и вообще не беспокойтесь.

та да... все нормально... мы же тут всегда и все так делаем...

Январь 2014. Мы получаем повестку в суд и повестку на вызов к следователю. Открывается уголовное дело по факту мошенничества, мы там проходим как свидетели. Открывается гражданское дело по признанию договоров недействительными. Тут мы начинаем конкретно беспокоиться. Ищем по знакомым адвокатов, ходим по нотариусам и юристам.

к юристам решили обратиться когда уже получили повестки и в суд и к следователю...
а нам, юристам, практикующим и в судебных делах, и с операциями по отчуждению недвижимого имущества, все равно когда клиент к нам обратится...
только вот если в цепочку необходимых в сделке специалистов поставить юриста между риэлтором и нотариусом - это обойдется всего 200-300 долл...
а если "начинать конкретно беспокоиться", искать и привлекать юриста уже после получения повесток - в 10 - 20 раз дороже...

[Sofie]

Здравствуйте, все!
Подскажите, пожалуйста: хотим купить дом, нашли подходящий. Какие документы нужны от продавца? Хозяин сказал, что документы в порядке (есть техпаспорт на дом, гос. акт, земля приватизирована и есть кадастровый номер). Риелтор говорит, что этого достаточно. Что еще надо для сделки?
И второе: что надо потом переделывать на себя? (вода, свет, газ понятно)
Спасибо всем заранее! С меня + в карму