Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[мыслитель]

Я ОЧЕНЬ против инвентаризационной оценки в договорах, но люди хотят экономить деньги, или просто не хотят платить государству.
В данном случае риск-это не шампанское, а валерьянка...

так удивляет, когда сотрудник АН убеждает покупателя не слушать этого юриста, и предлагает не платить лишнего

[Натин]

так удивляет, когда сотрудник АН убеждает покупателя не слушать этого юриста, и предлагает не платить лишнего

Должен он (сотрудник) что-то говорить, типа деньги покупателя экономить-значит свои не зря получать.
И среди нашего брата и среди вашего бывают разные...

[мыслитель]

Должен он (сотрудник) что-то говорить, типа деньги покупателя экономить-значит свои не зря получать.
И среди нашего брата и среди вашего бывают разные...

вообще, как ни странно, практически все, кто прибегал к моим услугам, в конце концов не слушал меня. я разъяснял риски, и в некоторых случах не советовал приобретать эту квартиру. после меня их обрабатывал сотрудник АН, и клиенты расчитавшись со мной все таки приобретали квартиру. и смысл был в моих услугах? в двух случаях потом я представлял их в суде по иску о признании сделки недействительной. одну квартиру отобрали, по второй судимся третий год.
например: правоустанавливающий документ - договор пожизненного содержания. смотрю когда умер. два месяца назад. спрашиваю у продавцов, есть ли кандидаты в наследники, потому что они могут оспорить договор и отсудить себе квартиру. продавцы божатся, что умерший был одиноким. объясняю покупателям, что большой риск, лучше не покупать, или как минимум дождаться 6 месяцев со дня смерти, что б знать, есть ли наследники. они в замешательстве. тут подбегает сотрудник АН и начинает психовать, что это хороший вариант, хорошая цена, квартира чистая, что мне бы только деньги ни за что брать. покупатели совсем в растеряности. я еще раз объясняю им, что надежность сделки зависит только от того, найдутся ли наследники в течение 6 месяцев, а то и позднее. этого никто не знает. поэтому и повышеный риск. в конце концов согласились они купить. через три месяца приезжает племянник умершего и спрашивает, как здоровье дяди, и что с его квартирой. посмотрел на документы на квартиру и уехал. в суд не подал, пронесло. но тряслись они конкретно

[serj72]

одну квартиру отобрали, по второй судимся третий год.

Отобрали у кого, у ваших клиентов-покупателей, т.е. вернули?

[мыслитель]

Отобрали у кого, у ваших клиентов-покупателей, т.е. вернули?

да. при чем истцы были не продавцами. суд выселил покупателей, взыскав с продавцов сумму (правда реальную), но у них нет ни денег, ни имущества. схема мутная и невыявляемая. пять сделок назад не учли интересы несовершеннолетнего ребенка, который оказался наследником умершего продавца. почему оказался? потому что по документам продавец не был отцом этого ребенка. иск подала городская прокуратура. вначале решением суда посмертно установили отцовство. и на основании решения суда об отцовстве подали иск в интересах ребенка об установлении за ним права собственности на него, признав все сделки недействительными, выселив последних покупателей, взыскав с продавцов стоимость квартиры.

[serj72]

да. при чем истцы были не продавцами. суд выселил покупателей, взыскав с продавцов сумму (правда реальную), но у них нет ни денег, ни имущества. схема мутная и невыявляемая. пять сделок назад не учли интересы несовершеннолетнего ребенка, который оказался наследником умершего продавца. почему оказался? потому что по документам продавец не был отцом этого ребенка. иск подала городская прокуратура. вначале решением суда посмертно установили отцовство. и на основании решения суда об отцовстве подали иск в интересах ребенка об установлении за ним права собственности на него, признав все сделки недействительными, выселив последних покупателей, взыскав с продавцов стоимость квартиры.

Что-то странно. На момент сделки продавец не являлся отцом. Т.о. имеем, что проблемы ребенка - это проблемы ребенка, а не добросовестных покупателей. Покупатель, являясь добросовестным может иметь все права на недвижимость.
ИМХО.
Вероятно имеем дело с коррупционными связями в суде и городской прокуратуре.

Кстати, "суд истребовал всю сумму с продавцов, но у них нет денег", это как?
Они безработные? И как же тогда гор. прокуратура их так рьяно защищает.

Мда, запутанно.

[DUCASTEL]

[serj72]

Посты из одного смайлика (и также +1,-1) являются флудом, в соответствии с правилами - модеры могут впалить замечание.

[мыслитель]

Что-то странно. На момент сделки продавец не являлся отцом. Т.о. имеем, что проблемы ребенка - это проблемы ребенка, а не добросовестных покупателей. Покупатель, являясь добросовестным может иметь все права на недвижимость.
ИМХО.
Вероятно имеем дело с коррупционными связями в суде и городской прокуратуре.

Кстати, "суд истребовал всю сумму с продавцов, но у них нет денег", это как?
Они безработные? И как же тогда гор. прокуратура их так рьяно защищает.

Мда, запутанно.

не зацикливайтесь на понятии "добросровестный покупатель". если у кого то квартира выбыла из собственности помимо его воли, то он имеет право истребовать ее и у добросовестного покупателя, выселив его, а деньги покупатель должен забирать с продавца. поэтому советы - перепродайте квартиру, а у добросовестного продавца ее не отберут - или от не знания, или развод.
теперь об этой ситуации: если суд установил, что продавец отец ребенка, то он становится отцом не с дня вступления решения суда в законную силу, а с дня рождения ребенка. поэтому при совершении сделки должно быть согласие органа опеки, котрого не было, что и стало основанием для решения суда. при этом суд, принимая решение о взыскании с продавца стоимости квартиры, не обязан принимать во внимание его имущественное положение.
самое стремное в этом деле - решение суда об установлении отцовства. оно основано на .... свидетельских показаниях но обжаловать это решение некому. конечно же интересы ребенка тут на последнем месте. при помощи прокуратуры кто то хорошо заработал. а покупатели на улице без квартиры и денег. интересно, что и ребенок этот материализовался из воздуха. он даже прописан не был в этой квартире. апелляция оставила решение суда в силе. верховный суд тоже не усмотрел нарушений

[serj72]

не зацикливайтесь на понятии "добросровестный покупатель". если у кого то квартира выбыла из собственности помимо его воли, то он имеет право истребовать ее и у добросовестного покупателя, выселив его, а деньги покупатель должен забирать с продавца. поэтому советы - перепродайте квартиру, а у добросовестного продавца ее не отберут - или от не знания, или развод.

Так извиняюсь, любую сделку можно признать недействительной.
И что, покупать только у знакомых?

самое стремное в этом деле - решение суда об установлении отцовства. оно основано на .... свидетельских показаниях

1. А кто свидетель? Либо кто-то наблюдал процесс зачатия (в микроскоп), либо сама мать ребенка (опять таки в микроскоп). Ибо мать чисто физически могла спать с несколькими мужчинами в течении часа.
Показания матери против себя можно использовать для признания показаний недействыительными?
2. Почему покупатель не может оспорить установление отцовства?
3. Хоть предлагай покупателю усыновлять ребенка. Тогда хоть до его смерти квартира его хотя бы частично.
4. А шо там ДНК у нас в Украине говорят делают?

[мыслитель]

1. А кто свидетель? Либо кто-то наблюдал процесс зачатия (в микроскоп), либо сама мать ребенка (опять таки в микроскоп). Ибо мать чисто физически могла спать с несколькими мужчинами в течении часа.

свидетельские показания о том, что они жили одной семьей и мальчик называл его папой. мама умерла раньше

Так извиняюсь, любую сделку можно признать недействительной.
И что, покупать только у знакомых?

ну не любую конечно, но риск есть всегда, ибо инициатива у мошенников

2. Почему покупатель не может оспорить установление отцовства?

потому что не был участником процесса

3. Хоть предлагай покупателю усыновлять ребенка. Тогда хоть до его смерти квартира его хотя бы частично.

"двух папов у ребенка не бывает" (с) если только женщина усыновит

4. А шо там ДНК у нас в Украине говорят делают?

для ДНК нужна эксгумация папы. никто не настаивал

[Натин]

самое стремное в этом деле - решение суда об установлении отцовства. оно основано на .... свидетельских показаниях но обжаловать это решение некому. конечно же интересы ребенка тут на последнем месте. при помощи прокуратуры кто то хорошо заработал. а покупатели на улице без квартиры и денег. интересно, что и ребенок этот материализовался из воздуха. он даже прописан не был в этой квартире. апелляция оставила решение суда в силе. верховный суд тоже не усмотрел нарушений

Такую ситуацию вряд ли можно предвидеть, это исключение!
Очень обидно за Покупателей. Наш суд самЫЫЫй ...грязный.
Но давайте не будем пугать нормальных людей!

[мыслитель]

Такую ситуацию вряд ли можно предвидеть, это исключение!
Очень обидно за Покупателей. Наш суд самЫЫЫй ...грязный.
Но давайте не будем пугать нормальных людей!

врачи тоже людей пугают всякими страшными болезнями

[Натин]

врачи тоже людей пугают всякими страшными болезнями

Они так Клиентов приманивают!

[айка]

ДНК тест уже есть и в Одессе. Стоит около 3000грн.

[gsp.78]

Я думаю, что вкратце это можно свести к короткому, но правильному пункту "Пользуйтесь услугами профессиональных юристов, вне зависимости от того, продаете вы или покупаете".

а где найти такого не подскажете?

[мыслитель]

ДНК тест уже есть и в Одессе. Стоит около 3000грн.

та давно уже есть, в 2001м уже устанавливали отцовство

[айка]

та давно уже есть, в 2001м уже устанавливали отцовство

В Одессе делали забор материала, а лаборатория в 2001 была только в Киеве.

[serj72]

свидетельские показания о том, что они жили одной семьей и мальчик называл его папой. мама умерла раньше

Ну решение суда заангажировано однозначно, и вместе с ним гор. прокуратура.

На основании чего свидетельские показания "что ребенок называл его папой" принялись достаточными для доказательства отцовства.

Что-то не то. Но что именно уловить не могу. Как-то черезчур нахальненько суд, с прокуратурой, и еще ВСуд. Может недвижимость элитная?

[мыслитель]

Ну решение суда заангажировано однозначно, и вместе с ним гор. прокуратура.

На основании чего свидетельские показания "что ребенок называл его папой" принялись достаточными для доказательства отцовства.

Что-то не то. Но что именно уловить не могу. Как-то черезчур нахальненько суд, с прокуратурой, и еще ВСуд. Может недвижимость элитная?

да просто появилась возможность кинуть людей и воспользовались в сговоре с прокуратурой и судом. квартира так себе - обычная 3х комнатная