Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[мыслитель]

это заблуждение на счет безнаказанности

я имею в виду юридическую безнаказанность. можно побить

мне когда-то вернули в 2м размере 600$ и сказали что продают на 2000 у.е. дороже квартиру,я был очень расстроен и потерял драгоценное время

добрые люди еще встречаются я о судебной перспективе иска о взыскании в двойном размере

а если в предварительном не будет ни слова аванс,ни задаток? пункт о штрафных санкциях не действителен?

предварительный договор должен быть нотариально заверен, иначе это считается авансом, и возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине не состоялась сделка

В предварительном, оформ. нотариально, звучит только аванс и штраф. санкции.

вот это правильно и эффективно

[Натин]

При совершении сделки через агентство задаток или аванс обязательно пристуствует? Что если я как покупатель его давать не хочу? Если продадут кому-то другому, пока я буду документы проверять, переживу, не расстроюсь.
В общем, реально ли обойтись без аванса или задатка?

А в чем проблема?
Без минимального аванса или задатка, как вам будут готовить документы?
Можно поступить так: дайте минимум 200 у.е.-продавцу , оговорите сроки, зафиксируйте цену, %, если вас что-то в док. не устроит, заберете деньги без проблем.
Но здесь у продавца будет какая то уверенность в ваших намереньях и у фирмы И вы будете спокойно проверять документы.
Как правило у фирмы есть возможность подготовить предпродажный пакет, без ваших денег, но под покупателя.

[Грач]

предварительный договор должен быть нотариально заверен, иначе это считается авансом, и возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине не состоялась сделка

Вы правы, адвокаты задаток развалят на раз. два, три. Но можно оформить договор о намерениях сторон, с оговоренными последствиями в случае их нарушения. Слово "задаток" там не фигурирует вообще

[мыслитель]

Вы правы, адвокаты задаток развалят на раз. два, три. Но можно оформить договор о намерениях сторон, с оговоренными последствиями в случае их нарушения. Слово "задаток" там не фигурирует вообще

это называется предварительный договор. но он должен заключаться в нотариальной форме. можно конечно при наличии спора и возражений, что он не нотариальный, вначале подать иск о признании договора действительным, а потом на основании решения суда, вступившего в законную силу, подавать иск о взыскании в двойном размере, применяя штрафные санкции, предусмотреные договором.

[saul]

[QUOTE=мыслитель;7496083]

предварительный договор должен быть нотариально заверен, иначе это считается авансом, и возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине не состоялась сделка


т.е. вы хотите сказать..... что если обычный договор без нотариального заверения,то это аванс,и подлежит возврату при судебном разбирательстве? несмотря на пункты штрафных санкций.Я правильно понимаю.

еще вопрос...а если помимо оплаты денежной,в счет расчета входит недвижимое имущество,точнее имущественные права на новострой какой нотариус и как заверит и составит такой договор?

[saul]

Вы правы, адвокаты задаток развалят на раз. два, три. Но можно оформить договор о намерениях сторон, с оговоренными последствиями в случае их нарушения. Слово "задаток" там не фигурирует вообще

согласен.... развалят
их консультация оплачивается не зависимо от результата, а решить не стандартную ситуацию.....

[saul]

это называется предварительный договор. но он должен заключаться в нотариальной форме. можно конечно при наличии спора и возражений, что он не нотариальный, вначале подать иск о признании договора действительным, а потом на основании решения суда, вступившего в законную силу, подавать иск о взыскании в двойном размере, применяя штрафные санкции, предусмотреные договором.

т.е. любой бизнес-договор только к нотариусу

[Грач]

это называется предварительный договор. но он должен заключаться в нотариальной форме.

Нет.
Это договор между двумя физическими лицами. Один решил продать, другой купить и в подтверждение своих намерений передает продавцу сумму.... и в случае если продавец.... то обязан уплатить штраф или вернуть сумму в размере.... и т.д. и т.п. Такой договор заверять у нотариуса ненужно.

[мыслитель]

[quote=saul;7498733]

предварительный договор должен быть нотариально заверен, иначе это считается авансом, и возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине не состоялась сделка


т.е. вы хотите сказать..... что если обычный договор без нотариального заверения,то это аванс,и подлежит возврату при судебном разбирательстве? несмотря на пункты штрафных санкций.Я правильно понимаю.

еще вопрос...а если помимо оплаты денежной,в счет расчета входит недвижимое имущество,точнее имущественные права на новострой какой нотариус и как заверит и составит такой договор?

если предварительный договор не в нотариальной форме, то у должника есть возможность оспаривать его законность, и соответственно не платить штрафные санкции, предусмотренные этим договором. но полученый им аванс подлежит возврату в любом случае, если сделка не состоялась, независимо от законности договора.

т.е. любой бизнес-договор только к нотариусу

не любой, а только те, предметом которых является переход права собственности на недвижимое имущество. а понятие "бизнес - договор" очень широкое, например договор поставки стройматериалов - бизнес-договор, который не требует нотариального заверения.

[мыслитель]

Нет.
Это договор между двумя физическими лицами. Один решил продать, другой купить и в подтверждение своих намерений передает продавцу сумму.... и в случае если продавец.... то обязан уплатить штраф или вернуть сумму в размере.... и т.д. и т.п. Такой договор заверять у нотариуса ненужно.

предварительный договор заключается в той форме, в которой заключается основной. основной - договор купли - продажи, заключается в нотариальной форме. уже есть многочисленная судебная практика по этим случаям

[Натин]

предварительный договор заключается в той форме, в которой заключается основной. основной - договор купли - продажи, заключается в нотариальной форме. уже есть многочисленная судебная практика по этим случаям

И тот договор - в суд, и этот в суд.
Я иду к нотариусу, когда денег, например,больше 5т.
Все остальные договора заключаются на фирме:
1. Договор о намереньях между пок\прод. (пишется на фирмен\бланках, а значит в присутствии свидетелей), три экз.
2. Договор о информ. консульт. обслуживании
3. Акт просмотра\показа квартиры
4....
5....
признать все это в суде не действительным Оч. непростО.
Здесь еще действует другая схема: заявление в прокуратуру о мошейничестве, арест имущества. (если продавец хулиган)

Мне проще поити к нотариусу, такой договор стоит до 1000 гр., но натариусы их не любят.

[мыслитель]

Договор о намереньях между пок\прод. (пишется на фирмен\бланках, а значит в присутствии свидетелей), три экз.

свидетельскими показаниями доказывать факт получения - передачи денег нельзя. несоблюдение нотариальной формы договора, если она по закону обязательна, влечет никчемость договора (не порождает прав и обязанностей). но можно в суде признать его действительным (как биржевые)

Здесь еще действует другая схема: заявление в прокуратуру о мошейничестве, арест имущества. (если продавец хулиган)

расследованием мошенничества занимается милиция, а не прокуратура. доказать мошенничество тут невозможно, если человек сам не признается, что когда брал деньги, то не имел намерения продавать квартиру. передумал через пол часа - уже не мошенничество, а гражданско - правовые отношения - отказ в возбуждении уголовного дела. арест наложить - это да, эффективно. но за деньги и снимается, особенно, если цена квартиры во много раз больше, чем полученный аванс.

так что как ни крути, либо нотариальный договор, либо в суд

[vadyama]

вытяг БТИ можно и за день сделать, это делает АН за свои деньги. Советую подать в другие АН уже сейчас показывать спокойно, а если задаток то назначать после истечения срока экслюзива. За 2 недели можно продать но смотря что за объект и что за цена.
З.Ы. Экслюзив в Альянсе?

капитал делает справку за деньги продавца,а если быть точнее я ее делал сам когда продавал

[marinc]

Квартира, которую мы рассматриваем была оформлена предыдущими хозяевами не через куплю-продажу а по дарственной. Какие риски у нас, как у вторых (после дарственной) хозяев? Подскажите, стоит ли проверять ее, или вариант по дарственной это сразу "стремно"

[Duke_Vito]

Квартира, которую мы рассматриваем была оформлена предыдущими хозяевами не через куплю-продажу а по дарственной. Какие риски у нас, как у вторых (после дарственной) хозяев? Подскажите, стоит ли проверять ее, или вариант по дарственной это сразу "стремно"

Все зависит от многих факторов, сразу все и не расказать, если сделка (дарение) совсем свежая (так называемая "перекидка", хотя чаще всего "перекидки" оформляют куплей-продажей), то нужно посмотреть и сильно подумать, но в любом случае надо видеть конкретно Вашу ситуацию.

[serj72]

это заблуждение на счет безнаказанности

Мыслитель прав.

[ВВК_]

Мыслитель прав.

Хорошо ты тоже заблуждаешься

[Натин]

свидетельскими показаниями доказывать факт получения - передачи денег нельзя. несоблюдение нотариальной формы договора, если она по закону обязательна, влечет никчемость договора (не порождает прав и обязанностей). но можно в суде признать его действительным (как биржевые)

Свидетельскими показаниями можно доказывать добровольное желание и видимую вминяемость
А через милицию с одним заявлением, в прокуратуру с другим + арест=все денег стоит .
Суд, то же денег стоит+хороший адвокат
Хорошо к нотариусу - меньше головной боли!
Лучше нормальных продавцов и хороших покупателей
В целом согластна+++

[мыслитель]

Свидетельскими показаниями можно доказывать добровольное желание и видимую вминяемость
А через милицию с одним заявлением, в прокуратуру с другим + арест=все денег стоит .
Суд, то же денег стоит+хороший адвокат
Хорошо к нотариусу - меньше головной боли!
Лучше нормальных продавцов и хороших покупателей
В целом согластна+++

у меня щас три дела, где я на стороне покупателей, в которых истцы (внешне вменяемые) убеждают суд, что их напоили психотропным чаем перед сделкой, и они именно поэтому были согласны продать квартиру на таких невыгодных условиях - инвентаризационная цена в договоре. все дела длятся не один год

[Натин]

у меня щас три дела, где я на стороне покупателей, в которых истцы (внешне вменяемые) убеждают суд, что их напоили психотропным чаем перед сделкой, и они именно поэтому были согласны продать квартиру на таких невыгодных условиях - инвентаризационная цена в договоре. все дела длятся не один год

Я ОЧЕНЬ против инвентаризационной оценки в договорах, но люди хотят экономить деньги, или просто не хотят платить государству.
В данном случае риск-это не шампанское, а валерьянка...