Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Янчик]

Я так понимаю, что из всех оговариваемых условий купли-продажи оценочная стоимость - это также предмет спора. Но оценка квартиры, продавцом делается после получения задатка. Выходит, договорились, что оценка будет реальная. Задаток уплачен. Продавец на сделку приносит оценку 49 999 грн. Покупатель не согласен. И что? Как забрать задаток? Предмет судебного спора? Оговаривать в предварительном договоре сумму оценки? Я недавно была продавцом недвижимости (дача в райцентре). Мой оценщик (в глаза не видела девочку, скинула фото, уплатила на карту Приват 1000 грн и по Новой почте получила оценку) оценила, как я хотела - 48 000 грн. Моему покупателю было всё равно. Но как себя обезопасить, если ты покупатель? Давать залог после того, как продавец сделает оценку? Так не делают.

[Стерво4ка]

Я так понимаю, что из всех оговариваемых условий купли-продажи оценочная стоимость - это также предмет спора. Но оценка квартиры, продавцом делается после получения задатка. Выходит, договорились, что оценка будет реальная. Задаток уплачен. Продавец на сделку приносит оценку 49 999 грн. Покупатель не согласен. И что? Как забрать задаток? Предмет судебного спора? Оговаривать в предварительном договоре сумму оценки? Я недавно была продавцом недвижимости (дача в райцентре). Мой оценщик (в глаза не видела девочку, скинула фото, уплатила на карту Приват 1000 грн и по Новой почте получила оценку) оценила, как я хотела - 48 000 грн. Моему покупателю было всё равно. Но как себя обезопасить, если ты покупатель? Давать залог после того, как продавец сделает оценку? Так не делают.

Нормальные риэлтора перед сделкой проговаривают суммы, покупатель тоже платит 1% вроде от оценки. Я за неделю до сделки знала оценочную стоимость, услуги банка и нотариуса. Залог дали за месяц. Можно все пункты в предварительном договоре внести перед задатком.

[Игорь Николаевич]

Я так понимаю, что из всех оговариваемых условий купли-продажи оценочная стоимость - это также предмет спора. Но оценка квартиры, продавцом делается после получения задатка. Выходит, договорились, что оценка будет реальная. Задаток уплачен. Продавец на сделку приносит оценку 49 999 грн. Покупатель не согласен. И что? Как забрать задаток? Предмет судебного спора? Оговаривать в предварительном договоре сумму оценки? Я недавно была продавцом недвижимости (дача в райцентре). Мой оценщик (в глаза не видела девочку, скинула фото, уплатила на карту Приват 1000 грн и по Новой почте получила оценку) оценила, как я хотела - 48 000 грн. Моему покупателю было всё равно. Но как себя обезопасить, если ты покупатель? Давать залог после того, как продавец сделает оценку? Так не делают.

оценочная стоимость и цена указанная в договоре - разные суммы, налоги оплачиваются с той, которая больше

[Бенито]

никакого "мастерства высшей пробы" тут нет, просто покупателя уговаривают сэкономить на оформлении не разъясняя при этом возможные риски в будущем, прикрываясь всякого рода расписками от продавца о получении всей суммы за проданную квартиру (которые в случае купли-продажи недвижимого имущества абсолютно бесполезны)
что в итоге:
на самом деле реально экономит продавец, ведь, в случае наличия налоговых обязательств, именно продавец должен оплатить подоходный налог (мин. 5%) с полученной прибыли от продажи и военный сбор (1,5%)
покупатель экономит совсем немного, оплачивая свой 1% сбора в пенсионный фонд от указанной в договоре стоимости объекта

в случае если объект покупателю понравился, он готов его приобрести и даже уже заавансировал, а продавцу светят налоги, риелтору легче уговорить покупателя пойти на занижение стоимости, аргументируя тем, что хороший объект купит кто-то другой, что все так делают , либо угрожая не возвратом аванса, что и произошло с вышеупомянутым Валерием

интересно, что большинство агентов по недвижимости вообще не знают о возможных рисках, которые могут возникнуть в будущем (естественно - в АН этому не учат, поэтому зачастую агент покупателя не обманывает, агент и сам купит по заниженной стоимости ), владеют информацией об этом в полном объеме только практикующие в судах юристы, только в судах иногда даже по прошествии нескольких лет юристы видят отчаяние и слезы "сэкономивших" покупателей, которые не могут предъявить претензии ни к продавцу, ни к АН, предоставлявшему информационные услуги при покупке, ни к нотариусу оформлявшему сделку, ни к оценщику, оценившему как надо... пенять придется только на себя

поэтому уважаемые покупатели внимательно думайте какую пословицу на себя примерить: "кто не рискует - тот не пьет шампанское", "скупой платит дважды" или "пан или пропал"

насколько понимаю...следует добавить,что претензии к покупателю жилья могут неожиданно возникнуть у совершенно неизвестных родственников продавца через неограниченное количество лет после самой сделки по заниженной стоимости

[Стерво4ка]

насколько понимаю...следует добавить,что претензии к покупателю жилья могут неожиданно возникнуть у совершенно неизвестных родственников продавца через неограниченное количество лет после самой сделки по заниженной стоимости

Например? Если бы я покупала квартиру, полученную в наследство то на занижение однозначно бы не пошла, а если продавец в свое время купил и при продаже присутствовал супруг кто из родственников может что мне сказать?

[Игорь Николаевич]

Например? Если бы я покупала квартиру, полученную в наследство то на занижение однозначно бы не пошла, а если продавец в свое время купил и при продаже присутствовал супруг кто из родственников может что мне сказать?

например: купленный Вами объект был унаследован без участия недееспособного или несовершеннолетнего наследника за несколько сделок до Вашей...

[Стерво4ка]

например: купленный Вами объект был унаследован без участия недееспособного или несовершеннолетнего наследника за несколько сделок до Вашей...

Я смотрела по реестру - были купли-продажи, новострой. Где-то читала что в течении 6 месяцев срок оспаривания в таком случае.

[Янчик]

Чтобы забрать у покупателя купленную недвижимость, в суде нужно будет доказывать его злой умысел в сговоре с продавцом. Нотариус тоже не следственный орган. Ему сказали, что недееспособных и малолетних нет, он и принимает это за априори. Если что-либо продавец утаил - это квалифицируется как мошенничество. В таких случаях недвижимость у покупателя не забирают, сделку купли-продажи недействительной не признают. Только если доказать мошенничество продавца и через суд ему выставить сумму к выплате. И не более.

[Игорь Николаевич]

Я смотрела по реестру - были купли-продажи, новострой. Где-то читала что в течении 6 месяцев срок оспаривания в таком случае.

Чтобы забрать у покупателя купленную недвижимость, в суде нужно будет доказывать его злой умысел в сговоре с продавцом. Нотариус тоже не следственный орган. Ему сказали, что недееспособных и малолетних нет, он и принимает это за априори. Если что-либо продавец утаил - это квалифицируется как мошенничество. В таких случаях недвижимость у покупателя не забирают, сделку купли-продажи недействительной не признают. Только если доказать мошенничество продавца и через суд ему выставить сумму к выплате. И не более.

еще раз внимательно читайте: за несколько сделок до Вашей
если недееспособный или несовершеннолетний имел право на 1/2 объекта, через суд запросто у последнего покупателя вытребуют из чужого незаконного владения эту 1/2 объекта, признав недействительной только первую сделку следующую после наследования, все последующие сделки признавать недействительными закон не требует
последний покупатель/владелец (добросовестный приобретатель) в суде сможет предъявить свои требования к лицу продавшему ему этот объект в размере 1/2 от суммы указанной в договоре купли-продажи

заметьте, Янчик, никакого злого умысла и мошенничества тут нет

[Стерво4ка]

еще раз внимательно читайте: за несколько сделок до Вашей
если недееспособный или несовершеннолетний имел право на 1/2 объекта, через суд запросто у последнего покупателя вытребуют из чужого незаконного владения эту 1/2 объекта, признав недействительной только первую сделку следующую после наследования, все последующие сделки признавать недействительными закон не требует
последний покупатель/владелец (добросовестный приобретатель) в суде сможет предъявить свои требования к лицу продавшему ему этот объект в размере 1/2 от суммы указанной в договоре купли-продажи

заметьте, Янчик, никакого злого умысла и мошенничества тут нет

Это вы невнимательно прочитали - в новострое можно посмотреть до 1 собственника, это не 40 летний дом. У нас было три купли-продажи, мы третьи хозяева.

[Любушка-голубушка]

Игорь Ник. сто процентов прав! Я знаю два случая, один - вот так купили по заниженной стоимости квартиру, покупателям дали какую-то бумажку (расписку), что они оплатили на самом деле бОльшую сумму. И через год (или полтора) к ним пришли и выселяли их. Им пришлось переехать в село и освободить квартиру. И они вот уже несколько лет судятся, но все без толку, много денег уже ушло на это, кто-то уже умер, и уже нет денег дальше судиться.
И второй случай знаю, что тоже поплатились квартирой, т.к. купили квартиру не по Договору купли-продажи, а согласились купить по Дарственной.

[Любушка-голубушка]

У меня есть родственница, которая хочет мне подарить свою квартиру, а там Биржевой Договор с участием несовершеннолетнего ребенка. И я знаю, что нотариусы не берут эти дела. Нужно через суд доказывать, что этот ребенок - примерно 20 лет назад не был ущемлен в своих правах. И вот из-за этого я и выжидаю, не хочу поднимать это дело, а то через суд будут искать бывших собственников и вдруг тот ребенок предъявит свои права на эту квартиру? И заявит, что был ущемлен. И тогда капец! Эта престарелая родственница сразу же сляжет. И вот я выжидаю, вдруг все-таки что-то поменяется в этом направлении в законах.
А вы пишете, что прошло пол года, девять месяцев. А у нее уже прошло 20 и более лет и я боюсь тормошить это все.

[Янчик]

А у моих приятелей квартиру не отобрали через суд. Сделку признали законной, т.к. это продавец при совершении купли-продажи умышленно утаил имущественные права наследника-инвалида. От последнего предоставили фиктивную доверенность. И цена квартиры была занижена до 49 500 грн.

[Стерво4ка]

Мне вот интересно, а все пишущие про кидалово и необходимость присутствия юриста до введения оценки тоже продавали квартиры по реальной стоимости? Мы свою предыдущую квартиру продавали еще по оценочной стоимости БТИ, там вообще оценка шла практически шаровая и что удивительно покупатели приходили со своим юристом, долго изучали документы (квартира была на мне по дарственной, которую в принципе можно оспорить) и сделка прошла, юрист даже расписку не взял о реальной сумме.

[Янчик]

Недавно покупала новострой. Юридический адрес ООО "...": 20-й километр Старокиевского шоссе. Это ни кидалово? И что я могу сделать? Отвалили пол лимона и надеемся, что построят. И какой юрист мне поможет?

[T1m]

У меня есть родственница, которая хочет мне подарить свою квартиру, а там Биржевой Договор с участием несовершеннолетнего ребенка. И я знаю, что нотариусы не берут эти дела. Нужно через суд доказывать, что этот ребенок - примерно 20 лет назад не был ущемлен в своих правах. И вот из-за этого я и выжидаю, не хочу поднимать это дело, а то через суд будут искать бывших собственников и вдруг тот ребенок предъявит свои права на эту квартиру? И заявит, что был ущемлен. И тогда капец! Эта престарелая родственница сразу же сляжет. И вот я выжидаю, вдруг все-таки что-то поменяется в этом направлении в законах.
А вы пишете, что прошло пол года, девять месяцев. А у нее уже прошло 20 и более лет и я боюсь тормошить это все.

ничего не поменяется, разве что нотариат упразднят )

Мне вот интересно, а все пишущие про кидалово и необходимость присутствия юриста до введения оценки тоже продавали квартиры по реальной стоимости? Мы свою предыдущую квартиру продавали еще по оценочной стоимости БТИ, там вообще оценка шла практически шаровая и что удивительно покупатели приходили со своим юристом, долго изучали документы (квартира была на мне по дарственной, которую в принципе можно оспорить) и сделка прошла, юрист даже расписку не взял о реальной сумме.

а) юрист юристу рознь
б) даже оценка бти довольно часто была выше нынешних 49 999 ) и это при курсе 5 ) более того если это был новострой то оценка бти была практически реальной, а иногда и больше )

Недавно покупала новострой. Юридический адрес ООО "...": 20-й километр Старокиевского шоссе. Это ни кидалово? И что я могу сделать? Отвалили пол лимона и надеемся, что построят. И какой юрист мне поможет?

думаете если бы был какой то бизнес-центр это было бы надежнее?

[Стерво4ка]

а) юрист юристу рознь
б) даже оценка бти довольно часто была выше нынешних 49 999 ) и это при курсе 5 ) более того если это был новострой то оценка бти была практически реальной, а иногда и больше )

Была вторичка, чешка, при цене в 54 тыс .у.е оценка была примерно 5 тыс. у.е., точно уже не помню. Курс 5.

[Игорь Николаевич]

Игорь Николаевич,а в случае обьявившихся собственников не существует срока давности сделки?

срок исковой давности - 3 года, но истекать срок начинает с момента, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о его нарушении его права

[Игорь Николаевич]

Это вы невнимательно прочитали - в новострое можно посмотреть до 1 собственника, это не 40 летний дом. У нас было три купли-продажи, мы третьи хозяева.

я внимательно прочитал, Уважаемая Стерво4ка, Ваш вопрос начинался со слова "например..." а не конкретно касался Ваших покупок и продаж
и никто тут никому ничего не навязывает , но заметьте: мало кто из юристов что-то подобное тут подробно разъясняет, так как "нашему брату" выгоднее, когда к нему люди приходят не за сопровождением сделки а уже за сопровождением в суде...

а Вам в канун Старого Нового года позвольте пожелать и в дальнейшем такой же удачи и везения!

[Vestna]

Значит если сделка была в 2013г ,а чьи-то права при вступлении в наследство на продаваемую кв были ущемлены,то сейчас они ничего уже сделать не смогут?

Я так поняла, что если ущемленный в правах узнал о том, что его ущемили, например, вчера, то и отсчёт трёх лет начинается со вчерашнего дня.