Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Серж]

Ватник шоле?)

это кто ?

[Персик!]

Согласна, что услуги такого рода не стоят тех денег, которые хотят посредники, но уж если ты обратился к посреднику, посредник привел тебя на обьект и обьект тебе понравилсф и ты хочешь его купить, то потом обойти посредника и купить = кидалово.

Кидалово? Слушайте, любой риелтор кидает каждого первого покупателя. Чешат по ушам бред, не разбираясь в документах вообще и по определённому объекту в часности. Я молчу о том как рассказывают о технических характеристиках объекта. Не один риелтор не расскажет о минусах, а даже наоборот - будет Вам в открытую врать в лицо. Надо ходить со своим адвокатом и прорабом. Но такие покупатели для них "тяжёлые" и они часто не хотят иметь с ними дело. Ох ты, Боже мой. За 5%? Это не кидалово? У людей такие беды вылазят после сделок или через несколько лет, а риелтор, который толкает на сделку своим "автортетным видом" - "объектхороший,документычистые" - так вообще не при делах. Вообще Бога не боятся. И эти люди ещё имеют совесть говорить о "профессиональной этике" Противно. Для меня риелтор = аферист.
Люди берую такие деньги и вообще не несут некакой ответственности и никаких услуг, кроме рекламных не предоставляют. А чаще всего люди вообще с каким то ПТУшным образованием , а рассказывают о чём то за 3-4000$ Я в шоке.
Или не редко сидит барышня , которая ещё от акцента селючного не отошла , а уже : " ну, давайте я Вам за 2000$ оформлю, за меньше даже говорить нечего" . Да, блин, что делать будешь , что б отработать эти 2000$ ? К нотариусу меня запишит? Губы дудочкой крутит и всё. Это не кидалово?

.Продавец не в состоянии соперничать и давать объявы ежеминутно
пс когда продавала давала и платные топовые,но звонили в основном АН

Вот как раз , когда сам даёшь объявление и проверяешь его актуальность каждые день , и доплачиваешь за топ по 50-80 грн в месяц - тогда ты видишь и проверяешь , что твоё объявление видят. Риелторы не заморачиваются . Я вообще в эксклюзиве в ТВДоме стояла и за мой объект на 4! месяца тупо забыли. Приводили за пол года 3раза! Нормально?
И своё объявление от таких же крупных агенств не видила на общих сайтах . Раз в месяц обновляли , но оно за день легко терялось в веренице других объявлений. А чаще маячили объявления таких хозяев, которые сами продают.
И звонки очередых риелторов "а давайте мы поставим Вас в городскую внутреннюю базу?))) " Зачем эта "база" если там всё равно не кто не кого не видит ?
С олх и од.форума людей больше пришло. Так что...

Потому что онисаме не могут -не хотят-не имеют возможности приехать к объекту.Когда смотрели с мужем загородную недвижимость такое было в 100% случаев.То заберите с М.Жукова, то с Селекционного, а ещё подождите и т.д.

Во во. Отвези-привези - И ещё денег 4000 дай. И если кто то неможет из них - не покажем. Вот сидит дома покупатель - вот стоит под дверью продавец - НЕТ. Потомучто такая то Люся не может , а может только завтра в 14:40. И ещё обижаются, если начинаешь, что то " говорить и сильно умные вопросы задавать"
И полчается их работа - только 350 телефонных перезвонов друг с другом. Ещё и сиди жди пока эти 350 риелторов между собой поперезваниваются . И так по каждому объекту. Вот и вся их работа. Одни понты, выбачътэ

[Персик!]

Расходы на посредника 50/50 - было бы справедливо. Или посредник подводит покупателя и продавца к удобной для обоих цифре- есть за что платить)))))))

Справедливо так - кому нужны "услуги риелтора" , кто обращается к нему - тот пусть и платит. Если покупатель обратился : "помогите продать" - пусть платит.
Но в таком случаи риелторы вымерли б. Люди стали разбираться - аЧёяДолжен?ПлатитьЯСам. Обращались бы к адвокатам за консультацией и просили б поприсутствовать на сделке... за гривен 500-1000
но риелторы хотят и дальше нифига не делать и наживаться, как клещи. Вот и приучили продавцов к такой схеме

А вы пробовали продавать самостоятельно? Готовы отвечать на звонки целыми днями? И ездить в другой район города на показы, иногда по нескольку раз в день. Продавцы еще иногда и работают, и семьи имеют, и в кино сходить хотят, и с друзьями пообщаться.

Я продавала сама. И нечего 'такого' в этом нет. Какая мне разница договаривается со мной о встрече риелтор или покупатель?
И если мне нужно было продать, уж поверьте , переносила и кино, и встречи с друзьями, что б не пропустить покупателя.

[EWF]

а сколько стоят услуги лживого бегунка???
учитывая что кроме показа и усложнения ценообразования, а также отстаивая интересы дебилоОбразного продавана,
он мне пользы никакой не несёт)))
Сколько я должен заплатит этой падали??? которая только и мечтает меня максимально опустить на деньги)))

Жесть те не опускает до хотелок покупателя - уже дебил
мдааа уж....

понимаю тех,кто не хочет продавать без АН

[Alex_St]

Вот с чего начался диалог)))))))
ТОже интересно: зачем везти посредника,если ты сам нашел обьект?????????
У меня,кстати,было. что я сама нашла(увидев фотки-по фоткам) дом,кинула записочку за ворота,хозяйка позвонила и сказала, что она только через агенство хочет продавать.......На мой вопрос: "Почему?" Сказала,что агенство ее ,типа ,подстраховывает..... На мои доводы, что агенство НИХчего не делает осталась глуха....Так я и не посмотрела дом................И такое бывет......- маклера задурили голову продавцу.....

А она хотела продавать только через АН, но при этом, чтобы услуги этого самого АН оплачивал покупатель? Если так - то бред. А если сама готова - то не вижу проблем...

[Кошка с крыльями]

День добрый! смотрели вот квартиру и появились такие вопросы, может кто подскажет..
В квартире кухня и спальня поменяны местами, чем это может аукнуться?
И второе - стоит ли игра свеч по поводу оценки квартиры? АН предложила что есть такая возможность - занизить стоимость, что бы меньше платить налога (владелец квартиры не пожилой, адекватный)))
Спасибо!

[T1m]

День добрый! смотрели вот квартиру и появились такие вопросы, может кто подскажет..
В квартире кухня и спальня поменяны местами, чем это может аукнуться?
И второе - стоит ли игра свеч по поводу оценки квартиры? АН предложила что есть такая возможность - занизить стоимость, что бы меньше платить налога (владелец квартиры не пожилой, адекватный)))
Спасибо!

а коммуникации?
зависит от того какую стоимость вы хотите указать в договоре, реальную или по оценке... у вас как у покупателя нет налогов, только 1%ПФ

[Наташа1234]

И второе - стоит ли игра свеч по поводу оценки квартиры? АН предложила что есть такая возможность - занизить стоимость, что бы меньше платить налога (владелец квартиры не пожилой, адекватный)))
Спасибо!

Мы всегда шли на занижение стоимости квартиры: и при продаже, и при покупке. Просто если квартире нет 3-х лет, то выходит очень существенный процент - 7,5% для продавца (это с военным сбором). И, если к примеру, квартира стоит 50 тыс долларов, то выходит, что продавцу надо заплатить еще почти 4 тыс долларов налогов государству. Нам однажды занижали оценку вместо реальных 37 тыс до 15 тыс, а еще один раз вместо 23 тыс до 8 тыс. долл. Я знаю, что многие продавцы вынуждены просто отказаться от продажи квартиры покупателю, если те не соглашаются на заниженную оценку, потому что терять 2-3 тыс долл никто не хочет.

[T1m]

почему покупателя должны волновать налоги продавца? если бы указанная в договоре стоимость для покупателя ничего не решала, тогда еще понятно, а так получается покупатель должен ставить себя в невыгодное положение потому что продавец не хочет платить налог... это из той же оперы, что и продавец, который хочет лишь через АН но которому платить не будет... имхо

пс 6,5% (с военным сбором)

[Игорь Николаевич]

День добрый! смотрели вот квартиру и появились такие вопросы, может кто подскажет..
В квартире кухня и спальня поменяны местами, чем это может аукнуться?
И второе - стоит ли игра свеч по поводу оценки квартиры? АН предложила что есть такая возможность - занизить стоимость, что бы меньше платить налога (владелец квартиры не пожилой, адекватный)))
Спасибо!

если вместе с кухней были перенесены водопроводные/канализ. трубы, а под Вами есть соседи - имеете не законную перепланировку которую не возможно узаконить (мокрые точки нельзя устанавливать над жилыми комнатами)

всегда категорически не рекомендую занижать стоимость договора, вместо купли-продажи оформлять дарение, (если не родственный междусобойчик)

[Кошка с крыльями]

а коммуникации?
зависит от того какую стоимость вы хотите указать в договоре, реальную или по оценке... у вас как у покупателя нет налогов, только 1%ПФ

С коммуникациями там все в порядке, вентканал и слив все на месте(перенесено), хотелось бы узнать не будет ли проблем именно при регистрации такой квартиры на себя?

[Наташа1234]

почему покупателя должны волновать налоги продавца? если бы указанная в договоре стоимость для покупателя ничего не решала, тогда еще понятно, а так получается покупатель должен ставить себя в невыгодное положение потому что продавец не хочет платить налог... это из той же оперы, что и продавец, который хочет лишь через АН но которому платить не будет... имхо

пс 6,5% (с военным сбором)

Вы не правы. 7,5% налогов (1% государственной пошлины, 5% налога и 1,5% - военный сбор). А покупатель платит только 1% в пенсионный фонд.
Как правило, покупатели соглашаются на заниженную оценку квартиры, потому что занизить оценку предлагают абсолютно все агентства. Мы когда покупали, то продавец писал от руки расписку о том, сколько на самом деле я дала ему за квартиру. но я думаю, что это так, чисто для успокоения покупателя.
Если покупатель не соглашается на заниженную стоимость, мотивируя, что ему это не выгодно, то можно стимулировать. К примеру, предложить скинуть еще 500 долл от стоимости квартиры. Или разделить плату за услуги АН (можно еще предложить оставить стиралку или часть мебели, если она представляет ценность для покупателя). Для продавца получается всё равно дешевле, чем оплачивать 7,5% от реальной стоимости квартиры, а для покупателя неожиданным бонусом станет дополнительная сумма на руках, что также становится выгодным)))
Но у меня таких случаев не было, меня в агентстве просто предупредили, что так может быть. А так, прив сех продажах покупатели попадались понятливые и легко соглашались на заниженную оценку.

[Кошка с крыльями]

если вместе с кухней были перенесены водопроводные/канализ. трубы, а под Вами есть соседи - имеете не законную перепланировку которую не возможно узаконить (мокрые точки нельзя устанавливать над жилыми комнатами)

всегда категорически не рекомендую занижать стоимость договора, вместо купли-продажи оформлять дарение, (если не родственный междусобойчик)

Спасибо за информацию! Тогда лучше не идти на покупку такой квартиры, могут быть проблемы в будущем?

[Игорь Николаевич]

Спасибо за информацию! Тогда лучше не идти на покупку такой квартиры, могут быть проблемы в будущем?

однозначно никто не ответит на этот вопрос, проблемы могут быть а могут и не быть... сейчас перед продажей проводить инвентаризацию (изгот. нового техпаспорта) не требуется, а раньше - требовалось, и не факт что инвентаризацию при отчуждении не вернут...

но хороший дисконт в связи с этим требовать от продавца можно

[T1m]

С коммуникациями там все в порядке, вентканал и слив все на месте(перенесено), хотелось бы узнать не будет ли проблем именно при регистрации такой квартиры на себя?

если это вторичка, то с регистрацией проблем не будет, т.к. нотариус в данный момент не требует техпаспорт, он проведет сделку и зарегистрирует право, но как уже было сказано коллегой:

если вместе с кухней были перенесены водопроводные/канализ. трубы, а под Вами есть соседи - имеете не законную перепланировку которую не возможно узаконить (мокрые точки нельзя устанавливать над жилыми комнатами)

ну и в целом если я правильно помню, то нельзя из кухни делать жилую комнату и наоборот

[Игорь Николаевич]

если это вторичка, то с регистрацией проблем не будет, т.к. нотариус в данный момент не требует техпаспорт, но как уже было сказано коллегой:

ну и в целом если я правильно помню, то нельзя из кухни делать жилую комнату и наоборот

насколько я помню, нельзя объединять кухню с жилой комнатой (кухня-студия) если в доме есть газ

[T1m]

Вы не правы. 7,5% налогов (1% государственной пошлины, 5% налога и 1,5% - военный сбор). А покупатель платит только 1% в пенсионный фонд.
Как правило, покупатели соглашаются на заниженную оценку квартиры, потому что занизить оценку предлагают абсолютно все агентства. Мы когда покупали, то продавец писал от руки расписку о том, сколько на самом деле я дала ему за квартиру. но я думаю, что это так, чисто для успокоения покупателя.
Если покупатель не соглашается на заниженную стоимость, мотивируя, что ему это не выгодно, то можно стимулировать. К примеру, предложить скинуть еще 500 долл от стоимости квартиры. Или разделить плату за услуги АН (можно еще предложить оставить стиралку или часть мебели, если она представляет ценность для покупателя). Для продавца получается всё равно дешевле, чем оплачивать 7,5% от реальной стоимости квартиры, а для покупателя неожиданным бонусом станет дополнительная сумма на руках, что также становится выгодным)))
Но у меня таких случаев не было, меня в агентстве просто предупредили, что так может быть. А так, прив сех продажах покупатели попадались понятливые и легко соглашались на заниженную оценку.

1% государственной пошлины - не является обязательным платежом продавца, его должны оплатить стороны договора (кто то один или поровну или как то еще - стороны сами договариваются)
по расписке вы правы - это разве что для успокоения, реального "веса" у нее нет...
ну я бы не сказал, что понятливые, я бы сказал доверяющие... например что вы завтра не подадите исковое о признании договора недействительным, т.к. у вас заболел хомячок и ему срочно требовалась операция, которая стоит денег, поэтому вы продали квартиру "під впливом тяжкої обставини і на вкрай невигідних умовах"

[Java2012]

Про риэлторов вспомнилось:
Когда я был в поисках, одна риэлторша звонила иногда, рассказывала про варианты, и что-то там мы ходили смотрели. Всё шло хорошо.
И вот однажды я как-то попросил её принести образец договора с агентством, - чтобы заранее не спеша прочитать договор, который я собирался бы подписывать. И не просто попросил, а ещё и сказал, что хотел бы почитать, как прописано в договоре то, за что отвечает агентство.
Больше звонков от той риэлторши не поступало.

[Java2012]

техпаспорт изготавливается один раз при первичной регистрации объекта недвижимости
вытяг выдают

То есть в случае чего вытяг можно сделать новый и техпаспорт тоже?

[Игорь Николаевич]

То есть в случае чего вытяг можно сделать новый и техпаспорт тоже?

в "случае чего"- можно