Вторая волна
Есть целый ряд обстоятельств, которые делают вторую волну снижения цен на квадратные метры попросту неизбежной.
1. Падающая экономика, дырявый бюджет, подозрительно завязший в неподъемных долгах «Нефтегаз» и заигравшиеся банкиры требуют огромной и постоянной необеспеченной эмиссии гривни. Таким образом, девальвация национальной валюты — лишь вопрос времени. Валютные цены на квадратные метры, как показали события прошлого года, автоматически падают (с некоторым временным лагом) вместе с девальвацией гривни. Значит, валютная стоимость квадратного метра будет падать, и некоторые коррективы в этот процесс может внести лишь вероятность крупных неприятностей американского доллара на мировых рынках, на что в последнее время прозрачно намекают Россия и Китай.
2. Характерно и то, что на дан*ный момент цены на рынке недвижимости по сравнению с пиковыми значениями прошлого года упали только в валютном исчислении и практически лишь на процент девальвации гривни. В гривневом исчислении цены на квадратные метры остались или на прежних значениях, или даже превышают докризисный уровень. Но и времена массового потребительского загула, когда, к примеру, в каждом 25-метровом мобильном салоне сразу два-три банка имели свое представительство и тут же штамповали кре*диты, когда ипотечные креди*ты выдавались едва ли не лицам без постоянного места жительства, уже никогда не вернутся.
Пока что Украина остается одной из беднейших стран Европы с мизерным валовым доходом на душу населения, с низкой оплатой труда, с едва ли не тотальной системой коррупции, которая препятствует проникновению долгосрочных неспекулятивных инвестиций в страну, с чрезмерным энергопотреблением, с несовременной неинновационной экономикой, а значит, цены на рынке жилья Украины не могут быть европейскими. Следовательно, нас ожидает не только сильная «валютная девальвация» квадратного метра, но и некоторое уменьшение его цены в гривневом исчислении.
3. Стоимость квадратного метра и в столице Украины, и в региональных центрах зашкаливает за все мыслимые и немыслимые границы потенциальной окупаемости квартиры. Виртуально окупаемость жилья определить довольно просто. Достаточно раскрыть два раздела, посвященных недвижимости, в одном из наиболее популярных столичных рекламных изданий и сравнить условную квартиру из раздела «продажа» с аналогичной по метражу, расположению и параметрам из раздела «аренда». Не трудно определить, что окупаемость почти всех объектов (с учетом хотя бы минимальных вложений в периодические ремонты и обновление мебельного минимума, но при условии беспрерывной сдачи в аренду), представленных на рынке столичного жилья, составляет в среднем не менее 20—25 лет. Напомним: в «допузырные» времена почти любая столичная квартира окупалась за 7—10 лет.
Понятно, что нельзя уравнивать окупаемость жилья на цивилизованных европейских рынках и на нашем едва ли не средневековом (учитывая недешевые факторы коррупции в землеотводах и разрешительных процедурах, а также неустойчивость финансовой системы, что сводит к минимуму альтернативы вложений в недвижимость). Тем не менее 20—25 лет — уж слишком. Ведь это даже больше, чем безнадежная квартирная очередь на получение бесплатного благоустроенного жилья в советские времена.
4. Привлекательность инвестиций в жилье будет понижаться и по мере повышения стоимости содержания жилого фонда и повышения тарифной планки по коммунальным услугам. Громоздкие, неэффективные жилищные органы все свои проблемы, в том числе и повышения личного благосостояния работников жилищно-коммунального хозяйства, и далее будут решать исключительно за счет собственников жилья. Уже сейчас цифры в ежемесячных квитанциях на оплату квартирных расходов шокируют и киевлян, и жителей других городов страны.
5. Ну и, наконец, в какой-то момент на рынке недвижимости закономерно отыграют проблемы банковского сектора. Если сейчас, не в последнюю очередь благодаря мощнейшему строительному лобби, высший законодательный орган страны продуцирует законы, направленные на поддержку несостоятельных владельцев квартир, купленных на ипотечные деньги, то совсем скоро игра может пойти в обратную сторону.
Тема: 
Сообщение от dioniciy
Социальные закладки