Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[ВВК_]

Интересует не новострой. Просто знакомая оформляет сейчас куплю-продажу и платит 5 % подоходного. Вот и я в растерянности, не скажет ли и мне в последний момент платить((

5 % платит продавец при повторной продаже за год. Вашу знакомую не по делу нагрузили, пускай продавец платит.

[Hightower]

Интересует не новострой. Просто знакомая оформляет сейчас куплю-продажу и платит 5 % подоходного. Вот и я в растерянности, не скажет ли и мне в последний момент платить((

Если в этом календарном году у продавца это первая продажа, то с недвижимости площадью менее 100 м.2 налог не платится. Если недвижимость имеет площадь более 100м2, то налог уплачивается пропорционально с площади превышения в размере 1% от стоимости недвижимости согласно договора (но не менее суммы оценки БТИ). Если продажа не первая, то продавцом платится налог в размере 5% от стоимости недвижимости. Уплачивается налог перед заверением нотариусом договора купли-продажи (ему подается квитанция об уплате, иначе договор не заверят. А покупатель уплачивает 1% от стоимости квартиры сбора в пенсионный фонд

[auditor_ya]

Если в этом календарном году у продавца это первая продажа, то с недвижимости площадью менее 100 м.2 налог не платится. Если недвижимость имеет площадь более 100м2, то налог уплачивается пропорционально с площади превышения в размере 1% от стоимости недвижимости согласно договора (но не менее суммы оценки БТИ). Если продажа не первая, то продавцом платится налог в размере 5% от стоимости недвижимости. Уплачивается налог перед заверением нотариусом договора купли-продажи (ему подается квитанция об уплате, иначе договор не заверят. А покупатель уплачивает 1% от стоимости квартиры сбора в пенсионный фонд

еще бы надо бы уточнить что за объект недвижимости покупается/продается? если нежилое, то может и 5% По крайней мере налоговая так считает, хотя по закону как ты и указал.

Помимо этого всегда надо уточнять кто продавец - резидент или нерезидент Украины. От этого тоже ставка зависит.

[Hightower]

Помимо этого всегда надо уточнять кто продавец - резидент или нерезидент Украины. От этого тоже ставка зависит.

Уточни плиз, в законе вроде не встречал отдельных оговорок по поводу недвижимости для нерезидентов, вроде б:
доходи від операцій з продажу об'єктів нерухомого майна, здійснюваних фізичними особами - нерезидентами, оподатковуються згідно з порядком оподаткування таких доходів, визначеним для резидентів (абз. 6 п. 11.3 ст.11).

[Последняя Сволочь]

Уточни плиз, в законе вроде не встречал отдельных оговорок по поводу недвижимости для нерезидентов, вроде б:
доходи від операцій з продажу об'єктів нерухомого майна, здійснюваних фізичними особами - нерезидентами, оподатковуються згідно з порядком оподаткування таких доходів, визначеним для резидентів (абз. 6 п. 11.3 ст.11).

Здесь есть хитрость - налоговики считают, что порядок налогообложения тот же, а ставка применяется по п.7.3. ЗУ "О НДФЛ" (см. ЗУ "О системе налогообложения")

А по поводу 5% НДФЛ по сделкам с другим недвижимым имуществом (помимо предусмотренного п.11.1.1. ЗУ "О НДФЛ") - то это весьма четко следует из самого закона:

11.1.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 квадратних метрів.

У разі якщо площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об'єкта нерухомого майна.

(підпункт 11.1.1 пункту 11.1 статті 11 у редакції
*Закону України від 19.01.2006 р. N 3378-IV)

11.1.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного з об'єктів нерухомості, зазначених у підпункті 11.1.1 цього пункту, або від продажу об'єкта нерухомості, іншого ніж зазначене у підпункті 11.1.1 цього пункту, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 7.2 статті 7 цього Закону.

У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу об'єкта незавершеного будівництва.

11.1.3. Дохід від продажу об'єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства

[Hightower]

Здесь есть хитрость - налоговики считают, что порядок налогообложения тот же, а ставка применяется по п.7.3. ЗУ "О НДФЛ" (см. ЗУ "О системе налогообложения")

А по поводу 5% НДФЛ по сделкам с другим недвижимым имуществом (помимо предусмотренного п.11.1.1. ЗУ "О НДФЛ") - то это весьма четко следует из самого закона:

7.3. Ставка податку становить подвійний розмір ставки, визначеної пунктом 7.1 цієї статті, від об'єкта оподаткування, нарахованого як виграш чи приз (крім у державну лотерею у грошовому виразі) на користь резидентів або нерезидентів, та від будь-яких інших доходів, нарахованих на користь нерезидентів - фізичних осіб, за винятком доходів, визначених у підпункті 9.11.3 пункту 9.11 статті 9 цього Закону.

Приколисты, 30% от стоимости квартиры, не кисло однако )))) А письмецом каким-нить разродились они по этому поводу? Имеем коллизию имхо )))) А нотариусы какую позицию занимают по этому поводу?

[Hightower]

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ

ЛИСТ

від 31.07.2007 р. N 15192/7/17-0717

[...]
вул. Ярмаркова, [...]
м. Прилуки, Чернігівська обл.,
17500*
Державним податковим адміністраціям в АР Крим, областях, мм. Києві і Севастополі*


Про надання роз'яснення

Державна податкова адміністрація України розглянула Ваші два листи від 09.07.2007 р. щодо оподаткування доходів нерезидентів від продажу нерухомості і повідомляє.

Оподаткування доходів нерезидентів регулюється п. 9.11 ст. 9 Закону України від 22.05.2003 р. N 889 "Про податок з доходів фізичних осіб" (далі - Закон). Водночас, ставки оподаткування встановлені ст. 7 Закону.

В зв'язку з цим при продажу нерезидентом не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлової нерухомості в Україні, одержаний від такого продажу дохід не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового об'єкта не перевищує 100 м кв. У разі перевищення площі проданого будинку понад 100 м кв., до частини доходу, що пропорційна такому перевищенню та до вартості всієї земельної ділянки, на якій розташовано такий будинок, застосовується ставка пункту 7.3 ст. 7 Закону.

Другий та кожний наступний продаж нерезидентом протягом звітного року житлової нерухомості, а також продаж іншої нерухомості (в т. ч. землі), мають оподатковуватися за ставкою п. 7.3 ст. 7 Закону.

Позиція щодо такого оподаткування доходів нерезидентів, одержаних від продажу нерухомості в Україні, викладена у листі Міністерства юстиції України від 12.04.2007 р. N 20-35-59.

Заступник Голови* С. І. Лекарь*

Да, прикольно, можно было бы попробовать посудиться имхо)))

[Последняя Сволочь]

Письмецом разродились, а как же (и не одним) - к примеру вот таким Письмо ГНАУ "Относительно налогообложения доходов физических лиц - нерезидентов" № 11925/5/17-0716 от 01.10.2007

Но коллизии здесь нет и дажде зацепки для конфликта интересов тоже.

А еще есть интересный взгляд Минюста, изложенный в письме
"Относительно порядка налогообложения доходов нерезидентов, полученных от продажи недвижимости" № 20-35-59от 12.04.2007

[Последняя Сволочь]

Хэх, не успел - опередил на минутку

Есть законный способ обходить двойную ставку для нерезидентов. Подробнее объясню тебе в личку

[Hightower]

Письмецом разродились, а как же (и не одним) - к примеру вот таким Письмо ГНАУ "Относительно налогообложения доходов физических лиц - нерезидентов" № 11925/5/17-0716 от 01.10.2007

Но коллизии здесь нет и дажде зацепки для конфликта интересов тоже.

А еще есть интересный взгляд Минюста, изложенный в письме
"Относительно порядка налогообложения доходов нерезидентов, полученных от продажи недвижимости" № 20-35-59от 12.04.2007

Угу, Минюст спрыгнул с вопроса ))))) Плюс довольно небесспорная позиция ГНС по поводу отдельного налогообложения земельного участка и строения. Имхо закон их объединяет при освобождении от уплаты налога.
Интересно, была ли уже судебная практика по этому поводу?

[Последняя Сволочь]

Последние разъяснения, которые я видел по этому поводу были "Методичні рекомендації щодо оподаткування доходів, одержаних внаслідок продажу майна, а також внаслідок прийяття майна у спадщину або у подарунок", затверджені в.о. голови ДПА в Одеській області 29 січня 2007. - и с тех пор (как я знаю) ничего не поменялось.
А позиция налоговиков в них весьма взвешенная - в том числе и в отношении налогообложения продажи жилого дома с земельным участком
Тут главное - найти нотариуса, который согласиться оформить это ОДНОЙ сделкой

[Hightower]

Последние разъяснения, которые я видел по этому поводу были "Методичні рекомендації щодо оподаткування доходів, одержаних внаслідок продажу майна, а також внаслідок прийяття майна у спадщину або у подарунок", затверджені в.о. голови ДПА в Одеській області 29 січня 2007. - и с тех пор (как я знаю) ничего не поменялось.
А позиция налоговиков в них весьма взвешенная - в том числе и в отношении налогообложения продажи жилого дома с земельным участком
Тут главное - найти нотариуса, который согласиться оформить это ОДНОЙ сделкой

Это да )))).

[Последняя Сволочь]

Мы тут слегка увлеклись юридическими тонкостями, но данная информация может пригодиться всем желающим сэкономить на двойной ставке НДФЛ для нерезидента.

Согласно ЗУ "О НДФЛ" (часть 7 п.1.20.1.):

Достатньою підставою для визначення особи резидентом є самостійне визначення нею основного місця проживання на території України у порядку, встановленому цим Законом, або її реєстрація як самозайнятої особи.

Есть Приказ ГНАУ, утверждающий Разъяснение "Об утверждении Налогового разъяснения по применению отдельных норм Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц" в части налогообложения иностранцев и нерезидентов" № 50 от 29.01.2004. И в нем есть следующее, важное нерезиденту-собственнику недвижимости, разъяснение:

Отже, фізична особа - іноземець може самостійно визначити власний резидентський статус у разі обрання основного місця проживання в Україні. Для цього фізичній особі - іноземцю необхідно подати письмову заяву до податкового органу за місцем проживання в Україні з проханням вважати її резидентом для цілей оподаткування податком з доходів фізичних осіб у поточному році (звітному податковому періоді). Заява складається власноручно із зазначенням таких відомостей: прізвище, ім'я та по батькові, ідентифікаційний номер з ДРФО, дата народження (число, місяць, рік), громадянство, підстава перебування в Україні, час перебування в Україні у звітному періоді, джерело отримання доходу в Україні (назва працедавця, його код згідно з ЄДРПОУ або ідентифікаційний номер фізичної особи - суб'єкта підприємницької діяльності, юридична адреса працедавця), місце проживання, а також інформація щодо документального підтвердження місця проживання фізичної особи - іноземця в Україні. Таким документальним підтвердженням може бути посвідка про постійне або тимчасове проживання в Україні, документ, що посвідчує отримання статусу біженця чи притулку в Україні, реєстрація на території України паспортного документа, договір купівлі-продажу будинку (квартири), договір оренди будинку, квартири, іншого приміщення, придатного для проживання, договір дарування житла, лист власника приміщення (орендодавця) про згоду на проживання у приміщенні відповідної фізичної особи тощо. Про факт самостійного обрання (визначення) фізичною особою - іноземцем власного податкового статусу як резидента (на підставі письмової заяви) відповідний орган державної податкової служби письмово повідомляє працедавця (працедавців) рекомендованим листом.

Также существует Приказ ГНАУ "Об утверждении примерных форм Заявления физического лица - иностранца о самостоятельном определении резидентского статуса и Уведомления работодателя о самостоятельном определении физическим лицом - иностранцем резидентского статуса" № 581 от 05.10.2004, который утверждает форму такого заявления нерезидента.

Учитывая все вышеизложенное вполне возможно использовать это в целях минимизации налогообложения НДФЛ по сделкам нерезидентов по отчуждению недвижимого имущества (или принятия его в дар).

Одно только НО - эти приказы не зарегистрированы Минюстом, хотя, согласно части е п.5 "Положения о государственной регистрации нормативных актов министерств и других органов государственной исполнительной власти", налоговые разъяснения не подлежат такой регистрации...

[ВВК_]

Хэх, не успел - опередил на минутку

Есть законный способ обходить двойную ставку для нерезидентов. Подробнее объясню тебе в личку

тоже мне бином ньютона
Находишь нормального нотариуса и все

[Последняя Сволочь]

тоже мне бином ньютона
Находишь нормального нотариуса и все

А что такое по-вашему "нормальный нотариус" и какое-такое "все" после наступает?
Или это тоже бином Ньютона?

Поделитесь своим опытом решения такой проблемы - все вам будут только благодарны

[Beastofprey]

Ну вот, мне что-то не везет, уже вот-вот сделка и оказывается, что продавец забрал новые документы с МБТи и метраж отличается от старого на 1 кв.м. такое может быть???

[Hightower]

Ну вот, мне что-то не везет, уже вот-вот сделка и оказывается, что продавец забрал новые документы с МБТи и метраж отличается от старого на 1 кв.м. такое может быть???

Имхо может, а в чем проблема?

[Beastofprey]

Да может и нет проблемы((( Дело обстоит так по старому тех паспорту 40 кв.м. а по новому 38,5. Волноваться не о чем? Может просто нервничаю перед покупкой...

[Hightower]

Да может и нет проблемы((( Дело обстоит так по старому тех паспорту 40 кв.м. а по новому 38,5. Волноваться не о чем? Может просто нервничаю перед покупкой...

Да вроде бы не о чем. В теории при составлении нового паспорта на место должен был выходить специалист БТИ и проводить замеры в натуре. Отсюда и возможное уточнение имхо. Главное чтобы в натуре переделок не по тех. паспорту не было

[_Ленуля]

Ребята подскажите где найти хорошего риелтора, который помог бы продать....вроде бы и место хорошее и цена не зашкаливает и люди приходят говорят что берут, а потом все срывается....