Будет ли дешеветь недвижимость?

[MachuPikchu]

Изменение курса гривни к доллару я вообще не рассматриваю. Но доллар подешевел не по отношению только к евро. Он подешевел по отношению к корзине валют (евро, фунт, йена, швейц.франк), и соответственно к мерилу ценности валюты - золоту. То есть реальная цена бумажки с портретом Вашингтона и ее производных (Франклин, Линкольн и т.д.), или ее покупательская способность, в прошлом году снизилась намного значительнее, чем в другие годы (заметь, снижение это происходит всегда, и не только у доллара, но и у любой валюты).

"Золотой стандарт"
В 1944г. в г. Бреттон-Вудсе (США) на международной конференции было принято решение о введении вместо золотого стандарта золотовалютного стандарта, но после официального прекращения размена американского доллара на золото в 1971 г. золотой паритет утратил свое реальное экономическое содержание. На смену золотовалютному стандарту пришла эра системы плавающих валютных курсов.
http://abc.informbureau.com/html/cieioie_noaiaado.html

[Св.Михаил]

ок, но в прошлом году цена недвижимости как раз несколько упала - если верить статистике, а так же личным наблюдениям, по крайней мере на Таирово и Черемушках, в сегменте эконом-класса цена упала на 10-12% относительно 2006 года. Как это коррелирует к удешевлению доллара?
И еще, почему из-за удешевления доллара должна дорожать недвижимость. То есть я понимаю почему она дорожать в долларовых ценах, но в целом почему?

Про падение цен в прошлом году я написал: откат. Если бы доллар не падал, то цена бы снизилась значительнее.
При удешевлении валюты растет цена в этой валюте на любой продукт, а не только на недвижимость. Потому что понятие удешевления как раз и исходит из того, сколько определенных товаров можно купить за эту валюту.

[rider13]

- речь идет об общей инфляции, а не удешевлении доллара как такового, насколько я понимаю. По идее инфляция подстегивает цену недвижимости, а в прошлом году несмотря на наибольшую инфляцию за последние лет 10(спасибо Партии Регионов за это "благополучие уже сейчас") - цена наоборот не только остановилась но и немного упала. Значит есть какая-то причина этого. Вот я и пытаюсь понять:
1) в чем причина
2) является ли эта причина актуальной сейчас и в ближайшем будущем.
Исходя из этого и других факторов влияющих на цену недвижимости можно сделать прогноз. Пока что, от людей, которые прогнозируют рост цены я слышу как главный аргумент: "Не вижу причины, для снижения цены". Но ведь снижение уже было, в чем была причина? Осталась ли эта причина актуальной и на сегодняшний день?

Ув. Алекс, дело в том, что помимо объективных причин, мы с Вами сами являемся причиной того или иного движения: Если мы здесь все будем уверены в падении цены (независимо от причины) и убедим в этом всех остальных, то тогда действительно цена будет падать, ну или с точностью до наоборот... В этом весь рынок... но мы здесь обсуждаем рынок товара в котором большой удельный вес труда и ресурсов, т.е. он не совсем виртуальный, поэтому имхо объективные причины движения в ту или иную сторону здесь более выражены по сравнению к примеру с колебаниями цен на акции google.

Объективные причины падения цены:
1. Большое предложение
2. Маленький платежеспособный спрос
3. Ужесточение требований к заемщикам + увеличение ставок
4. Отсутствие (или недостаточнок кол-во) альтернативных источников финансирования стр-ва кроме индивидуальных инвесторов

Субъективные причины падения цены:
1. Ожидания последующего падения цен
2. Политические риски + риски строительные (недостройки, не сдачи в эксплуатацию, кидалово)

Объективные причины роста цены:
1. Увеличение себестоимости строительного процесса (земля, согласования, материалы, работа, налоги)
2. Большой "поканеплатежеспособный" спрос (хотелка) имеющий перспективу частично перерасти в платежеспособный...
3. Вход на рынок крупных инвесторов, позволяющих не сбрасывать квартиры на начальном этапе строительства (по более низкой цене), а достраивать и фиксировать большую прибыль в конце.
4. Уменьшение "вкусных" мест под застройку, т.к. Приморский р-н не резиновый...
5. Отстутствие у индивидуальных инвесторов реальной альтернативы вложения ср-в
6. Инфляция

Субъективные причины роста цены:
1. Ожиданий последующего роста цен

Все ИМХО... готов выслушать критику

З.ы. А прогнозы - дело не благодарное!!! - ИМХО

[andreyy10]

Чтобы получить большую прибыль в конце строительства,нужно ещё продать квартиру по той цене что хочешь.А если в Одессе квартиры будут сотни тысяч долларов стоить,то население ещё долго не дойдёт до уровня платёжеспособности.И кто будет покупать недвижимость?Сами инвесторы у самих себя???

[FrogQueen]

Чтобы получить большую прибыль в конце строительства,нужно ещё продать квартиру по той цене что хочешь.А если в Одессе квартиры будут сотни тысяч долларов стоить,то население ещё долго не дойдёт до уровня платёжеспособности.И кто будет покупать недвижимость?Сами инвесторы у самих себя???

Ну глядя на количество и качество автомобилей на улицах города понимаешь, что слухи о бедности одесситов сильно преувеличены

[Alex_M]

Про падение цен в прошлом году я написал: откат. Если бы доллар не падал, то цена бы снизилась значительнее.

- в чем суть отката? Каковы его причины? Почему считаете, что он не продолжится в этом году? Устранены причины отката или появились факторы в пользу повышения цены, которые сильнее этой причины?

[Alex_M]

Ну глядя на количество и качество автомобилей на улицах города понимаешь, что слухи о бедности одесситов сильно преувеличены

Тут уже был пост о том, что машины покупают из-за невозможности купить квартиру. Вроде и деньги получаешь более-менее нормальные - скажем 1000-1500 у.е. в месяц, но и на квартиру нереально накопить, а вот на машину - 10 000 у.е. за 2-2,5 года, да еще и кредит на нее взять, который за счет меньшей суммы и меньшего срока не такой грабительский как ипотека - абсолютно реально. И на неплохую машину - 18 000 -25 000 у.е. Если к тому же и б/у, то можно очень даже крутую на вид. Вот и выходит - что нужна квартира, а покупают то что могут купить - машину. Хоть какое-то удовольствие и подтверждение твоей принадлежности к среднему классу. Синица в руке - лучше чем журавль в небе.

[Св.Михаил]

- в чем суть отката? Каковы его причины? Почему считаете, что он не продолжится в этом году? Устранены причины отката или появились факторы в пользу повышения цены, которые сильнее этой причины?

Термин "откат" популярен на Форексе, но применим к любому динамичному рынку. Суть его в том, что после движения на Х пунктов вверх следует откат на Х/3 пунктов вниз. После этого идет либо закрепление цены на относительно продолжительный период (консолидация) на уровне между верхним и нижним значением, либо продолжение тренда - рост цен выше Х.

[Alex_M]

Термин "откат" популярен на Форексе, но применим к любому динамичному рынку. Суть его в том, что после движения на Х пунктов вверх следует откат на Х/3 пунктов вниз. После этого идет либо закрепление цены на относительно продолжительный период (консолидация) на уровне между верхним и нижним значением, либо продолжение тренда - рост цен выше Х.

но а в чем причина? я не верю, что цена может падать/расти только потому, что это так принято на динамических рынках. У всего есть свои причины. И любое изменение следует согласно этим причинам. Выходит если причина не устранена или нет факторов перекрывающих эту причину - падение продолжится, несмотря на то, что для динамических рынков вроде "Форекса" это не применимо.

[Св.Михаил]

Причина в перекупленности рынка. Цена поднималась быстрее, чем было обосновано, по инерции. Закончились покупатели на такую цену, рост прекратился. Инвесторы начали закреплять прибыль (продавать), и цена откатилась. Но она не может откатываться вечно, есть какой-то уровень, когда спрос и предложение снова встретятся. Обычно он находится на уровне между 33 и 50% от предыдущего роста.

[5had0w]

Обвал рынка недвижимости уже неизбежен. Падение доллара и гривны
маскируют начало этого обвала. Но инфляция это не только повышение цен, это еще и снижение платежеспособности тех, кто взял ипотеку, и потенциальных покупателей. На фоне перенасыщения рынка, ужесточения условий ипотеки, общемирового снижения темпов роста, этого будет достаточно, чтобы завалить рынок. И я так подозреваю, что уже к осени начнется падеж. Сначала некоторых строительных компаний, неспособных уже обеспечить необходимый приток средств для строительства. Параллельно банки начнут косвенно вываливать ипотечные квартиры на рынок, принуждая продавать недвижимость тех, кто не в состоянии платить по кредитам. Потом завалятся мелкие финансовые организации, выдающие кредиты. Население потеряет изрядные суммы денег в новостроях и кредитных обществах. И это еще уменьшит количество денег на рынке. В итоге, к следующей зиме цены припадут минимум на 30%.

Как-то в четверг вечером гулял мимо нового дома, в котором "Домотехника", рядом с "Привозом" - дом сдан уже несколько лет назад, а в 8 вечера горит меньше десяти окон на все здание. Это вполне наглядный показатель того, каков реальный процент людей, покупающих квартиры для проживания.

[rider13]

Обвал рынка недвижимости уже неизбежен.

Таже песня была ровно год назад... почему же по Вашему мнению не произошло обвала за последний год... что его сдерживало???

[5had0w]

Таже песня была ровно год назад... почему же по Вашему мнению не произошло обвала за последний год... что его сдерживало???

Так он уже начался. Год назад закончился рост цен. Тщательное сдерживание цен всеми заинтересованными людьми загнало рынок в ситуацию, когда цены почти удержали, но продажи практически прекратились. Падение цены, в том числе и неявное, уже произошло, причем процентов на 10-20. Вообще-то 20% считается уже обвалом. Окончательное заваливание рынка маскируется инфляцией, и поэтому циферка вроде упала всего на 5%, а реальная цена упала уже на 10%.
Бесконечно держать рынок невозможно. Соотвественно, рано или поздно продажи должны вернуться к нормальному уровню. А вернуть их туда можно только понижением цены.

[andreyy10]

Таже песня была ровно год назад... почему же по Вашему мнению не произошло обвала за последний год... что его сдерживало???

Обвал был,просто не столь резкий...Цены то снизились...Пусть валится дальше,посмеюсь над наивными спекулянтами,мечтающих о московских ценах в Одессе...

[5had0w]

Обвал был,просто не столь резкий...

Так рынок недвижимости совсем не фондовый, и десять разнонаправленных трендов за день на нем не бывает. Зато если рынок недвижимости куда-то двинулся, то это направление он будет держать годами.

[Кисель]

Так рынок недвижимости совсем не фондовый, и десять разнонаправленных трендов за день на нем не бывает. Зато если рынок недвижимости куда-то двинулся, то это направление он будет держать годами.

По-моему, он пока никуда не двинулся, рынок раскачивается, образно говря.

[5had0w]

По-моему, он пока никуда не двинулся, рынок раскачивается, образно говря.

Ага, открываем "Авизо", берем текущий номер и номер за прошлый год, и понимаем, что рынок уже раскачался. Тот же "Чудо-город" продают дешевле, чем год назад. Хотя дом уже сдали и квартиры там должны были подорожать. В принципе, можно взять практически любой новострой, и сравнить цены.
А что еще смешней, так это то, что даже в сданном еще в прошлом году новострое до сих пор продаются десятки квартир - это к песням о дефиците жилья.

[rider13]

Обвал был,просто не столь резкий...Цены то снизились...Пусть валится дальше,посмеюсь над наивными спекулянтами,мечтающих о московских ценах в Одессе...

Ааа ну теперь значит будем терминологией играться обвал-не обвал. ИМХО обвал - это если бы сейчас по 500 долларов за метр были бы квартиры и их бы никто не покупал... а коррекция цены на 10-15-20% это адекватная реакция рынка на гиперрост последних лет. Причем коррекция на самые большие суммы произошла на самое переоцененное жилье - однокомнатные хрущевки, а хорошее жилье скорректировалось меньше относительно хрущевок, по крайней мере пока..

[Скрытик]

Ага, открываем "Авизо", берем текущий номер и номер за прошлый год, и понимаем, что рынок уже раскачался. Тот же "Чудо-город" продают дешевле, чем год назад. Хотя дом уже сдали и квартиры там должны были подорожать. В принципе, можно взять практически любой новострой, и сравнить цены.
А что еще смешней, так это то, что даже в сданном еще в прошлом году новострое до сих пор продаются десятки квартир - это к песням о дефиците жилья.

Неудачный пример. Я бы там сейчас и по 500у.е. за метр не купил.
Пример со Стиконовским домом я приводил - после сдачи остаток квартир размели за 4 дня. Не знаю с какой целью но сейчас в продаже от Стикона ни одной квартиры нет.

[rider13]

Пример со Стиконовским домом я приводил - после сдачи остаток квартир размели за 4 дня. Не знаю с какой целью но сейчас в продаже от Стикона ни одной квартиры нет.

Это спекулянты специально сделали, чтобы статистику обвала испортить