| ||
Любой маклер заинтересован в увеличении оборота а не продаже 1го объекта по супер-цене (хотя есть конечно и такие). А оборот зависит от адекватности цены. Лучше продать 10 квартир по 50 тысяч, чем 2 по 100. И к чести Капитала они первые из Одесских компаний начали публиковать на своем сайте материалы которые не вписываются в схему "Купи сейчас - завтра будет дороже!" - я пару раз приводил ссылки.Сообщение от Alex_M
Счастье для всех, даром, и пусть никто не уйдёт обиженный! (С)
Аргументы стороны, которая считает что цена на недвижимость обвалится, я так понял можно свести к следующим:
1) Мировой экономический кризис ведет к выводу инвестиций из нашей экономики, включая большую часть, которая была вложена в недвижимость - то есть спекулятивный спрос будет резко падать, количество предложений будет резко возрастать.
2) Люди имеющие средства и желающие их сохранить в связи с мировым кризисом не будут стремиться их вложить в недвижимость, а те кому жилье нужно не для инвестиций, а для жизни не в состоянии купить жилье из-за слишком высокой цены. Как следствие - резкое падение спроса.
3) Многие люди взявшие кредиты под залог недвижимости, на самом деле, в условиях кризиса не смогут продолжат выплачивать кредит и поэтому их недвижимость будет реквизированна банками, которые в свою очередь попытаются побыстрее ее продать по демпинговым ценам и в связи с этим не только увеличат предложение, но и демпингом дополнительно повлияют не цену. К тому же банки перестанут давать ипотечные кредиты и в связи с этим дополнительно уменьшат спрос.
Сторонники прогноза об обвале можете поправить меня и добавить еще аргументов.
Последний раз редактировалось Alex_M; 25.01.2008 в 09:56.
Могу добавить, что банки повышают, а некоторые, например "Укрсоцбанк", "Аваль" уже повысили, ставки по ипотечным кредитам под залог новостроя, так что у стройкомпаний сейчас реальные проблемы с продажами, что тоже не способствует росту цен, а в ближайшее время я думаю, квартиры в незавершенных домах вообще не будут интересовать покупателей. Все будут ждать завершения строительства и только потом покупать квартиры.
Я пока не сторонник ни того ни другого прогноза, просто пытаюсь свести в кучу эти прогнозы и понять аргументы и факты на которых эти прогнозы строятся.
- а не увеличит ли это цену вторички? Те кто собирались купить квартиры в новостроях увидев ситуацию с ипотекой пойдут покупать на вторичном рынке и вызовут увеличение спроса. Вы так не полагаете?
ИМХО обвала не будет. Все вышеприведенные пункты встречают с другой стороны колоссальный спрос на жилье.
Думаю что снижение возможно еще процентов на 10-15 а потом рост вместе с инфляцией.
Обвал тоже не исключен. Но только в одном случае - глобальная катастрофа.
Счастье для всех, даром, и пусть никто не уйдёт обиженный! (С)
Я прозвонил несколько крупных банков с вопросом нет ли у них на продажу залоговой недвижимости - на до мной посмеялись
Счастье для всех, даром, и пусть никто не уйдёт обиженный! (С)
А каким образом город очистили от негров?
Я понимаю что не отстреливали, но интересен сам процесс ...
P.S. Маленькая однокомнатная квартирка за 140 тыс ...
Думаю - Нет.
Количество сданной первички сможет покрыть спрос. Если в городе под 180 строящихся домов, пусть сдадут 30%, а это около 800.000 квадратов - ХВАТИТ ВСЕМ
Good Actions Ennoble Us, And We Are The Sons Of Our Own Deeds.
После резкого роста цены чаще всего следует откат, где-то на 1/3 роста. С учетом удешевления доллара за этот период откат достиг этого уровня. Естественно, причины прошлого роста (спекулянты) скорее всего уже не будет, но причин для падения цен уже нет. Мой прогноз - рост цен, соответствующий темпам инфляции доллара или слегка опережающий их.
Из факторов, которые могут компенсировать влияние кризиса - снижение объемов сданного новостроя и количества предложений от тех, кто в свое время успел купить дешевле и в 2007 фиксировал прибыль, а также увеличение себестоимости строительства.
One nation under God
- в чем заключается удешевление доллара? возможно, всем это очевидно, но я как неспециалист в экономической сфере на Украине этого не наблюдаю. Даже сокрее наоборот - сегодня доллар продают по 5,10-5,15 - относительно курса который был еще в декабре 5,05-5,07. Товары, которые продают за доллары, тоже вроде не изменили своей цены в долларах. По крайней мере я сужу о тех товарах с которыми я интересовался. Да, доллар упал относительно евро, но по моим представлениям - это скорее евро подорожал чем доллар подешевел. Иными словами - ноутик стоял 600 долларов и соответственно, например, 500 евро, если считать в евро, скажем, в августе прошлого года. В январе этого года, его можно купить за те же 600 долларов и из-за подорожания евро - уже за 400 евро. Несомненно, те кто хранил деньги в евро - выиграли от этого... но и те кто хранил деньги в долларах вроде не проиграли, по крайней мере они за те же деньги, что и полгода назад, могут купить тот же ноутик Может я ошибаюсь? Вероятно я не вижу каких-то очевидных для вас вещей, буду благодарен, если вы мне объясните.
Последний раз редактировалось Alex_M; 25.01.2008 в 12:21.
Мы вот уже который год являемся свидетелями того, как наши деньги превращаются в фантики, а Вы прогнозируете обвал. Банки повышают процентную ставку не потому, что боятся невозвратов (им пофиг - как правило первоначальный взнос минимум 20%),а потому что становится всё сложнее привлекать депозитные средства.
Особенно выводить средства из Украины никто не будет. Только в Украине прибыль 15% в год считается неприемлемой. Никуда они (инвесторы) не денутся с подводной лодки. Т.к. некуда.
Согласен с мнением, что рост будет, но уже не такой, как был в 2006г. В пределах инфляционных процессов, чуть выше.
А причем тут первоначальный взнос к пофигизму невозврата?
Возможно.. но продавать кому?
- я не прогнозирую. Я собираю аргументы и факты по обоим прогнозам.
- не уверен, все знают что очень часто применялась схема, когда недвижимость была переоценена и за счет этого банк не получал никакого первоначального взноса, некоторые даже умудрялись в эту переоценку впихивать расходы на оформление кредита. Опять же за прошлый год недвижимость подешевела. Это факт. Не на много, но такой факт есть. Теперь смотрим. Квартира имела реальную цену 100 000. Ее переоценили чтобы взять кредит фактически без первоначального взноса до 110 000 у.е. В условиях галопирующих цен банк легко закрывает на это глаза - цена то растет - через месяц эта квартира вполне может столько же стоить, а то и больше. Но... происходит падение цен, пусть даже не очень значительное - 10% и квартира уже стоит 90 000. Что имеет банк - кредит на 100 000 и залоговое имущество 90 000. То есть, если завтра человек, взявший кредит откажется его финансировать, то банк сможет продать квартиру в лучшем случае за 90 000, а в худшем и того меньше и уйдет в убыток на 10 000.Банки повышают процентную ставку не потому, что боятся невозвратов (им пофиг - как правило первоначальный взнос минимум 20%),а потому что становится всё сложнее привлекать депозитные средства.
- речь идет об общей инфляции, а не удешевлении доллара как такового, насколько я понимаю. По идее инфляция подстегивает цену недвижимости, а в прошлом году несмотря на наибольшую инфляцию за последние лет 10(спасибо Партии Регионов за это "благополучие уже сейчас") - цена наоборот не только остановилась но и немного упала. Значит есть какая-то причина этого. Вот я и пытаюсь понять:
1) в чем причина
2) является ли эта причина актуальной сейчас и в ближайшем будущем.
Исходя из этого и других факторов влияющих на цену недвижимости можно сделать прогноз. Пока что, от людей, которые прогнозируют рост цены я слышу как главный аргумент: "Не вижу причины, для снижения цены". Но ведь снижение уже было, в чем была причина? Осталась ли эта причина актуальной и на сегодняшний день?
Еще раз повторюсь - я не сторонник ни того ни другого прогноза. Пока что не определился. Но аргументы людей прогнозирующих снижение цен мне понятны, аргументы тех, кто прогнозирует рост я пока не понял еще. Поэтому возможно выглядит так как-будто я пронозирую падение цен.
Маленький комментарий: Заемщик в независимости от того сколько стоит его залог должен банку все равно 100 000 долларов... другой вопрос, как банк их получит... А так как у нас нет процедуры банкротства для физиков, то будут они любить друг друга еще очень долго (банк и заемщик)...
Понятно, что должник должен все те же 100 000, но проблема банка в том, что если по договору ему достаточно просто отнять и продать залоговое имущество, то вот взысказть с должника то, что он должен сверх цены залога будет существенно сложнее. Наиболее вероятно, что по решению суда этот самый должник будет выплачивать в течении 20-25 лет со своей официальной зарплаты(500 гривень) по 50-60 гривень в месяц в уплату тех самых 10 000. Очень сомневаюсь что такой способ хоть как-то покроет банку убыток, я уж не говорю про такую вещь как недополученную прибыль.
Изменение курса гривни к доллару я вообще не рассматриваю. Но доллар подешевел не по отношению только к евро. Он подешевел по отношению к корзине валют (евро, фунт, йена, швейц.франк), и соответственно к мерилу ценности валюты - золоту. То есть реальная цена бумажки с портретом Вашингтона и ее производных (Франклин, Линкольн и т.д.), или ее покупательская способность, в прошлом году снизилась намного значительнее, чем в другие годы (заметь, снижение это происходит всегда, и не только у доллара, но и у любой валюты).
One nation under God
ок, но в прошлом году цена недвижимости как раз несколько упала - если верить статистике, а так же личным наблюдениям, по крайней мере на Таирово и Черемушках, в сегменте эконом-класса цена упала на 10-12% относительно 2006 года. Как это коррелирует к удешевлению доллара?
И еще, почему из-за удешевления доллара должна дорожать недвижимость. То есть я понимаю почему она дорожать в долларовых ценах, но в целом почему?
Ваши права
Тема: 
Социальные закладки