Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[T1m]

я работаю по сделкам с нотариусом, которая 10 лет проработала в 1й гос, потом стала частным. очень грамотная и приятная в общении как человек. моя одноклассница по юрфаку. не бывает универсальных договоров, которые на 100% подходят ко всем случаям жизни. именно потому, что она профессионал, мы и легко находим с ней общий язык, как подкорректировать договор применительно к конкретной ситуации. ну и я ей рассказываю судебную практику по оспариванию нотариальных договоров, на ее основе тоже вносит коррективы. бывают ситуации с рассрочкой платежей и другие индивидуальные нюансы.
это начинающие, или очень амбициозные обычно сразу в позу, и "я ничего менять не буду, этот договор утвержден минюстом!" одна категорически не хотела указывать, что стоимость квартиры в гривнах эквивалентна .... долларов США. говорит, что это незаконно, и минюст запретил. я ей показываю статью ГК о том, что стороны имеют право указывать в договорах эквивалент в иностранной валюте. та давай звонить кому то. те тоже говорят ей, что это именно запрещено. для покупателей было принципиально, ушли к другому нотариусу.
гибкость при заключении договоров в рамках закона - признак профессионализма. и наоборот

ну к-п с рассрочкой/отсрочкой это не совсем "корректировка" договора, которую вносят перед самым подписанием

такие новые нотариусы

а имеет смысл вообще этот эквивалент? насколько я знаю в случае чего суд вернет именно грн. а не эквивалент баксов, т.к. все расчеты должны производится в грн.?

[FLOWER SPICES]

у гос нотариуса не намного дешевле (грн. 200-300), если еще и не дороже

у них же это всё в секрете.
цену они скажут только тогда, когда будет наклёвываться сделка, а так молчок

[FLOWER SPICES]

а имеет смысл вообще этот эквивалент? насколько я знаю в случае чего суд вернет именно грн. а не эквивалент баксов, т.к. все расчеты должны производится в грн.?

здрасьте, чего же тогда все в долларах рассчитываются, для этого и указывается.

[T1m]

здрасьте, чего же тогда все в долларах рассчитываются, для этого и указывается.

в долларах потому что это Украина суд вернет гривны

у них же это всё в секрете.
цену они скажут только тогда, когда будет наклёвываться сделка, а так молчок

всмысле? у кого в секрете? или вы просто пришли спросили "сколько стоит договор к-п" ?

[FLOWER SPICES]

в долларах потому что это Украина суд вернет гривны
если будет что или кому)))
всмысле? у кого в секрете? или вы просто пришли спросили "сколько стоит договор к-п" ?

неа, пришла с документами, удостовер. право собственности, сказала, что хочу сделку оформить, вот ток сколько это будет стоить, мне ответили, вот когда точно будете знать, приходите со всеми собранными бумажками и поговорим.
может нужно кодовое слово?

[T1m]

неа, пришла с документами, удостовер. право собственности, сказала, что хочу сделку оформить, вот ток сколько это будет стоить, мне ответили, вот когда точно будете знать, приходите со всеми собранными бумажками и поговорим.
может нужно кодовое слово?

да, вот оно - поменяйте нотариуса (даже два) это гос. так ответил?

[FLOWER SPICES]

государственный

[мыслитель]

ну к-п с рассрочкой/отсрочкой это не совсем "корректировка" договора, которую вносят перед самым подписанием

я о том, что на основании однажды составленного шаблона все 100% договоров не заключишь. нужно в рамках закона подстраивать под интересы клиентов. но далеко не все нотариусы согласны менять хоть слово. ведут себя как прокуроры с обвиняемым. кто из-за нереализованых амбиций, кто из-за непрофессионализма и боязни ошибиться. часто из-за того и другого. поэтому к одним нотариусам очереди, а у других пусто. впрочем как и у всех, кто оказывает услуги. лимиты на нотариусов сняты, их щас как грибов после дождя, можно выбирать (месть Лавриновича)

а имеет смысл вообще этот эквивалент? насколько я знаю в случае чего суд вернет именно грн. а не эквивалент баксов, т.к. все расчеты должны производится в грн.?

если в договоре прописать обязанность возврата в гривнах по курсу НБУ на день возврата, то будет действовать (МинЮст это не запрещал)

[трам-парапам]

кто-то сталкивался с агентством недвижимости "Кристалл Сити" ?

[T1m]

я о том, что на основании однажды составленного шаблона все 100% договоров не заключишь. нужно в рамках закона подстраивать под интересы клиентов. но далеко не все нотариусы согласны менять хоть слово. ведут себя как прокуроры с обвиняемым. кто из-за нереализованых амбиций, кто из-за непрофессионализма и боязни ошибиться. часто из-за того и другого. поэтому к одним нотариусам очереди, а у других пусто. впрочем как и у всех, кто оказывает услуги. лимиты на нотариусов сняты, их щас как грибов после дождя, можно выбирать (месть Лавриновича)

все конечно нет, я и не говорил это... бывают разные ситуации... но толкать нотариусу свой проект договора вместо его - это нонсенс

да и цель преследуемая ТС (не платить за услуги нотариуса), даже если кто то додумается взять ее договор - невыполнима, нотариус все равно возьмет туже сумму за услуги....

если в договоре прописать обязанность возврата в гривнах по курсу НБУ на день возврата, то будет действовать (МинЮст это не запрещал)

хм... интересно есть подобные суд. решения, в частности по договорам к-п?

[angel 13]

хм... интересно есть подобные суд. решения, в частности по договорам к-п?

Да, были.

[T1m]

Да, были.

ссылко?

[angel 13]

ссылко?

К стыду своему, не умею.
Да и информация эта у меня от одного из "старых" нотариусов, у которой мы оформлялись и, как раз, по просьбе клиентов, указывали эквивалент. А она, в процессе разговора, как раз и рассказывала о нескольких случаях в судебной практике.
Так что "документально" подтвердить не могу, но не верить ей у меня за столько лет тоже оснований нет.

[мыслитель]

все конечно нет, я и не говорил это... бывают разные ситуации... но толкать нотариусу свой проект договора вместо его - это нонсенс

с этим согласен. я ж не имел в виду полностью переделывать договор

да и цель преследуемая ТС (не платить за услуги нотариуса), даже если кто то додумается взять ее договор - невыполнима, нотариус все равно возьмет туже сумму за услуги....

тоже согласен. цена договорная. хочешь сам пиши договор, хочешь нотариусу доверь. на цену не влияет. ну и действительно, настаивать на полностью своем договоре не совсем разумно

хм... интересно есть подобные суд. решения, в частности по договорам к-п?

ссылко?

не знаю, по тем сделкам, где я принимал участние, пока до суда не доходило. но не знаю, как судья бы отказал в иске о взыскании по курсу НБУ, если стороны об этом договорились

[T1m]

не знаю, по тем сделкам, где я принимал участние, пока до суда не доходило. но не знаю, как судья бы отказал в иске о взыскании по курсу НБУ, если стороны об этом договорились

ну смотри, при к-п недвижимости расчетной валютой является гривна, соответственно формально продавец получает расчет именно в этой валюте, а не в долларах... теперь рассмотрим ситуацию - цена недвижимости 500 000грн, на момент сделки 5грн = 1уе, мы вписываем эквивалент и то что в случае чего хотим получить согласно эквивалента... через пол года, когда 1уе становится = 10грн, договор расторгается/признается недействительным и покупатель требует на основании этого пункта не 500 000 грн, а уже "лимон"... но исходя из здравого смысла и законодательства почему продавец обязан отдавать в два раза больше, ведь он не получил 100 000 уе, а получил 500 000 грн? подобный пункт попахивает уже валютными операциями

помомему подобный пункт очень просто признается недействительным - имхо

[мыслитель]

исходя из здравого смысла и законодательства почему продавец обязан отдавать в два раза больше, ведь он не получил 100 000 уе, а получил 500 000 грн? подобный пункт попахивает уже валютными операциями

за валютные операции установлена административная ответственность. и там исчерпывающий перечень действий. про включение в договор обязательства выплачивать эквивалент в валюте в КОАП не написано.
а чем пахнут исковые требования взыскать сумму долга не 1000 грн, (сколько брал), а 1300 грн (с учетом пени, инфляции и 3% годовых)?

помомему подобный пункт очень просто признается недействительным - имхо

он прямо предусмотрен законом:
Стаття 524. Валюта зобов'язання

1. Зобов'язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні.
2. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов'язання в іноземній валюті.

[T1m]

а чем пахнут исковые требования взыскать сумму долга не 1000 грн, (сколько брал), а 1300 грн (с учетом пени, инфляции и 3% годовых)?

ничем, это нормальная практика... но это не совсем тот случай

он прямо предусмотрен законом:
Стаття 524. Валюта зобов'язання

1. Зобов'язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні.
2. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов'язання в іноземній валюті.

все верно, можно вписать эквивалент, но по сути он ничего не значит, т.к. он не дает право требовать эквивалент гривны от этих 100 000 уе, потому что расчет выполнялся в гривне...

как по мне этот пункт можно рассматривать как право продавца отдать деньги либо гривнами либо валютой (но сумма именно та которая обозначена в договоре), хотя это тоже спорно

[мыслитель]

ничем, это нормальная практика... но это не совсем тот случай

почему не тот? дал меньше, просит больше! попахивает жаждой наживы

все верно, можно вписать эквивалент, но по сути он ничего не значит, т.к. он не дает право требовать эквивалент гривны от этих 100 000 уе, потому что расчет выполнялся в гривне...

это если просто написать:"обязательство эквивалентно 10 000 долларам США", тогда ничего не значит. а если написать, что в случае неисполнения обязательства выплачивает сумму в грн эквивалентную 10 000 США по курсу НБУ на день исполнения", то какие законные основания для признания такого пункта недействительным?

[T1m]

почему не тот? дал меньше, просит больше! попахивает жаждой наживы

а кто ж виноват что второй просрочил возврат?

это если просто написать:"обязательство эквивалентно 10 000 долларам США", тогда ничего не значит. а если написать, что в случае неисполнения обязательства выплачивает сумму в грн эквивалентную 10 000 США по курсу НБУ на день исполнения", то какие законные основания для признания такого пункта недействительным?

Стаття 192. Гроші (грошові кошти)

1. Законним платіжним засобом, обов'язковим до приймання за
номінальною вартістю на всій території України, є грошова одиниця
України - гривня.

[мыслитель]

Стаття 192. Гроші (грошові кошти)

1. Законним платіжним засобом, обов'язковим до приймання за
номінальною вартістю на всій території України, є грошова одиниця
України - гривня.

так в гривне и просят. просто эквивалентно доллару США. в чем незаконность?