Сообщение от
мыслитель
Какие способы мошенничества с квартирами наиболее распространены?
Первая группа способов – это явное мошенничество. Вас обманывают либо относительно продавца, т. е. лицо, которое подписывает договор купли – продажи, не имеет на то полномочий, либо относительно самой квартиры, подписывая договор купли – продажи, Вы приобретаете совсем не ту квартиру, которую осматривали. В этом случае, через некоторое время к Вам обращается настоящий собственник приобретенной Вами квартиры, который может быть и в сговоре с мошенниками, и сообщает, что свою квартиру продавать никому не собирался, и дай бог, что бы Вам еще дали время собрать вещи. Естественно, что тех лиц, которым Вы передали деньги, больше никогда не увидите. Конечно, эти действия подпадают под ст. 190 УК Украины «Мошенничество», но мошенников надо еще найти.
Вторая группа более изощренна. Мошенничества, в смысле Уголовного Кодекса тут нет. Через некоторое время к продавцу предъявляют иск о признании сделки недействительной, суд рассматривает дело в соответствии с Гражданским Кодексом и выносит законное решение, удовлетворяя иск. Основания для удовлетворения иска изложены в Гражданском Коодексе. том случае, продавцу возвращается квартира, а покупателю деньги, которые он уплатил продавцу за квартиру, согласно подписанного договора. Мастерство мошенников заключается в том, что бы искусственно создать ситуацию, при которой суд будет просто обязан вынести такое решение.
Давайте по подробнее о первых способах мошенничества. Как это можно приобрести квартиру не у собственника, что бы хозяин об этом ничего не знал, или как это можно приобрести квартиру не ту, которую выбрал?
Очень просто, допустим по поддельному паспорту. Грубо, но иногда срабатывает. Или более юридически изощренно. Лицо, которое подписывает договор на стороне продавца, действует на основании доверенности, выданной собственником. Но потом оказывается, что собственник квартиры на тот момент уже отозвал свою доверенность, а поверенный Вам об этом не сообщил, забыл. Или собственник на момент подписания сделки умер, а доверенность прекращает свое действие со смертью доверителя. Но поверенный опять таки, Вам об этом не сообщил.
Что касается приобретения не той квартиры, то хочу привести пример мошенничества, который имел место в Москве в начале 90х годов, когда название улиц менялось очень часто. Мошенники прикрепляли вывески на дома, находящиеся в центре Москвы, на которых были указаны улицы окраин. Покупателю, который плохо ориентировался в названии Московских улиц, показывали престижную квартиру, которая стоила например, 300 000 долларов, продавали за 200 000. Оформляли сделку у нотариуса. Позднее выяснялось, что покупатель действительно приобрел квартиру по адресу, указанному в договоре, только улица эта находится на самом краю Москвы и стоит максимум 50 000 долларов. Представьте себе, что на престижном доме по ул. Дерибасовская повесили табличку, что это ул. Добровольского и продали четырех комнатную квартиру по цене ул. Дерибасовской, на самом деле на ул. Добровольского. Причем по документам все будет совершенно законно, нотариус ведь не знал, какую квартиру Вы перед этим осматривали.
Еще раз повторюсь, эти действия продавцов явно криминальные и влекут уголовную ответственность. Выдает таких продавцов специально созданная атмосфера нервозности, объяснения о том, что продать надо очень быстро, за цену, которая существенно ниже рыночной.
Теперь по поводу второй группы способов мошенничества. Какие такие ситуации могут повлечь признание сделки недействительной?
Наиболее рискованные сделки с квартирами, право собственности у продавца, на которые возникло вследствие приватизации. Дело в том, что в приватизации квартиры должны участвовать все лица, которые были прописаны в ней, даже если кто-либо в этот момент там не проживал и временно отсутствовал. Перечень случаев, когда непроживание в квартире считается временным, и за человеком сохраняется право на квартиру, указан в ст. 71 Жилищного Кодекса. Это, например выезд в другой населенный пункт для дневного обучения, срочная служба в армии, нахождение моряка в рейсе, выезд для ухода за больными родителями, нахождение в местах лишения свободы до 6 месяцев и др. Но даже, если отсутствие прописанного жильца в квартире и не является временным отсутствием, то для того, что бы приватизация квартиры проводилась без него, необходимо решение суда о признании его утратившим право на это жилое помещение.
Если же жильцы, каким-то образом осуществили приватизацию и соответственно продажу квартиры без участия отсутствующего члена семьи, то существует реальная угроза того, что такой человек узнав об этом, предъявит иск в суд о признании приватизации и купли – продажи квартиры недействительной. Нотариусы же проверяют только то, что бы договор купли – продажи подписывали те лица, которые указаны в свидетельстве о праве собственности, а не то, кто участвовал либо не участвовал в приватизации.
Другие основания для признания сделки недействительной – продавец заявляет, что в момент подписания договора он находился в состоянии, в котором не способен понимать значение своих действий. Т. е. под воздействием, какого – либо лекарственного препарата, наркотика или других веществ. Например, собственником квартиры является пожилой человек, который находится на стационарном лечении. В этом случае, нотариуса привозят в лечебное учреждение, где собственник подписывает договор купли – продажи. В последующем, он подает иск в суд о том, что в момент подписания договора ему кололи лекарство, под воздействием которого он был фактически в состоянии, в котором он не понимал, о чем его спрашивают, что от него хотят, и под чем он подписывается. Нотариус может «не заметить» такого состояния продавца, либо пояснить, что внешне он был нормальным, а в медицине он разбираться не обязан.
Так же сделка может быть признана недействительной, если продавец докажет, что продать квартиру он был вынужден под воздействием тяжких обстоятельств, например, болезнь близких родственников и другие обстоятельства. Основанием для вынесения решения судом, являются доказательства того, что под воздействием тяжких обстоятельств, продавец заключил сделку на явно невыгодных для него условиях, (заниженная цена сделки), и при отсутствии этих обстоятельств он не заключил бы такую сделку.
Сделка может быть признана недействительной так же, если продавец судом признан ограничено недееспособным, (а в паспорте об этом отметок не делают), и для осуществления такой сделки необходимо согласие опекуна.
Если квартира приобретается у юридического лица, обычно это бывает, когда приобретается новое жилье у строительных фирм, то Уставы некоторых фирм содержат ограничения относительно права руководителя такой фирмы, осуществлять сделки на большие суммы. Договор подпишет руководитель фирмы, а потом сама фирма подаст иск в суд о признании сделки недействительной, поскольку руководитель не имел таких полномочий, согласно Устава фирмы.
Это далеко не полный перечень случаев, когда договор купли – продажи квартиры могут признать недействительным, а только наиболее распространенные. Самое страшное, это то, что даже при наличии умысла продавца на мошенничество, и искусственное создание ситуаций для последующего признания сделки недействительной, его действия не попадают под ст. 190 Уголовного Кодекса Украины. Ведь окончательную точку в споре будет ставить суд, а обращение в суд не наказуемо.
Тема: 
Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)
Ответить с цитированием
Вот если бы наличие недвижимости давало еще возможность получения гражданства, то было бы вообще замечательно
Социальные закладки