Наследство, как правильно оформить!

[EcoBoost]

Есть 2-х комнатная квартира на Поскоте которая приватизирована в общее пользование (очень давно приватизировали в тех паспорте не указаны кто в каких долях). В квартире прописано 3 человека 1) Отчим 2) Мама (родная) 3) Сын

Мы думали сделать так.. Мама на свою часть квартиры делает дарственную (платим 1% государству), Отчим делает куплю-продажу (платим 2% государству) и квартира переходит к Сыну.

Но столкнулись с тем что нужно сделать на каждую часть тех. паспорт квартиры (или один тех. паспорт но с указание у кого какая доля, точно так и не понял), но из-за того что квартира приватизирована в общее пользование (на 3-х) людей мы не можем произвести все вышеизложенные манипуляции.

Короче так ли это и какие есть варианты? Нам сказали что есть вариант чтоб все 3 человека сделали куплю-продажу 4-му лицу, такой вариант решет проблему? Короче кто компетентен, буду благодарен любой информации.
Заранее спасибо!