Среди причин затягивания сроков строительства есть много "уважительных".
Но есть и другой путь: застройщики организовывают ТСЖ. Сегодня и госкомиссия без наличия в доме ТСЖ и участия его как эксплуатирующей компании отказывается принимать дом.
А к моменту завершения строительства все юридические права на организацию ТСЖ - в основном за компанией-застройщицей. Дольщики к моменту сдачи дома, как правило, не "созревают хозяйствовать". В этом случае застройщик "мужественно" берет бремя организации товарищества на себя.
Ничуть не портит дело и то, что ТСЖ после сдачи дома в эксплуатацию находит управляющую компанию - в ней также могут быть не какие-нибудь "проходимцы", а уже проверенные свои люди, с которыми всегда можно найти общий язык, чтобы оставить недоделки "в покое". Более того, "своя рука" может установить завышенные платежи, организовать сбор денег на "что-то очень нужное всем" и этим продолжать "подпитку" бывшего застройщика.
Люди удивляются: не было отопления, отсутствовали горячая вода, не ходят лифты и т.д., а платить надо. ТСЖ сдает в аренду нежилые помещения, а куда деваются арендные платежи - не отчитывается, хотя эти средства должны идти либо на счет ТСЖ и определенные собранием жильцов расходы, либо делиться на жильцов пропорционально бывшему долевому участию.
Если новосел чем-то недоволен, то карманное ТСЖ найдет возможность "заткнуть рот". Особенно "суров" шантаж по прописке: людей запускают жить в еще не сданный дом, поскольку они под долевое участие продали прежнюю квартиру, либо они получают жилье по сертификатам... А когда начинают "упрямиться", то им говорят, что они в доме находятся незаконно, что в любой момент их могут вышвырнуть на улицу. И люди вынуждены тянуть кроме лямки долевого участия еще и коммунальные расходы, которые до сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику по акту должна оплачивать компания-застройщик. К тому же, платить приходится, переплачивая, потому что тарифы по несданному в эксплуатацию дому - промышленные.
Источники средств.
Основными источниками доходов, оказывающихся в руках Застройщика, либо в руках зависимого от Застройщика товарищества собственников жилья (ТСЖ), либо в руках зависимых (дочерних и т.п.) фирм, то есть, в конечном счете, в любом случае тоже в руках Застройщика являются:
1.
Доходы от коммунальных и иных услуг, оказываемых жильцам.
Разница в тарифах на коммунальные услуги между ценами, по которой ТСЖ получает услуги и той ценой, по которой эти услуги потребляет потребитель. Наличие такой разницы в ценах в большинстве случаев абсолютно законно. Вопрос лишь в том, идет ли эта разница на нужды жильцов или перекачивается, иногда в ходе многоступенчатых комбинаций Застройщику или подконтрольным ему лицам.
К этой категории отнесем и стоимость иных услуги, оказываемых жильцам.
2.
Доходы от услуг оказанных самому ТСЖ.
ТСЖ, подконтрольное застройщику заключает договоры на обслуживание с фирмами, которые официально, а иногда неофициально являются дочерними или зависимыми от Застройщика. Тут есть варианты. Например, якобы сторонняя, на самом деле зависимая от Застройщика фирма заключает договор на ремонт общего имущества ТСЖ. При этом ремонт может происходить по завышенным расценкам.
Однако завышать расценки вовсе не обязательно. Выгода застройщика может быть в том, что вместо устранения недоделок, расходы по их устранению под видом ремонта возлагаются на ТСЖ. Подконтрольное Застройщику ТСЖ заключает договоры с подконтрольными Застройщику фирмами. ТСЖ оплачивает эти работы за счет взносов (квартплаты) жильцов. Застройщик освобождается от исправления недостатков и от расходов по такому исправлению.
Сюда же отнесем и случаи откровенных приписок, когда жильцы оплачивают несуществующие услуги. Даже минимальные платежи в масштабах большого дома, в течение большого срока могут дать неплохой доход.
3.
Распоряжение имуществом ТСЖ.
Согласно гражданскому законодательству, Закону о ТСЖ, действовавшему до 1 марта 2005 года и ст. 36 Жилищного кодекса (в России) вступившему в силу после этой даты, чердачные, подвальные и некоторые другие помещения относятся к общему имуществу дома. Это общая долевая собственность не самого ТСЖ, а собственников помещений (жильцов) Владение, пользование и распоряжения общими помещениями должно происходить только на основе решения всех собственников или с согласия общего собрания ТСЖ. Однако часто Председатель ТСЖ или Застройщик сами решают эти вопросы, не спросив Общее собрание.
А)
продажа помещений.
На практике подвальные, чердачные и иные помещения не редко продаются Застройщиком или подконтрольным ему руководством ТСЖ. ТСЖ, избавившееся от власти Застройщика теряет возможный источник доходов в виде арендной платы. Куда поступает доход от продажи – большой вопрос.
Б)
Аренда. Примерно также обстоит дело со сдаваемыми в аренду помещениями – важно получает ли ТСЖ арендную плату легально на расчетный счет, в полном ли объеме и куда потом эта выручка распределяется.
В)
распоряжение иными имущественными правами
Большую выгоду сулит выдача разрешений на размещение теле-радио и других коммуникаций.
Особенно если дом расположен в выгодном с точки зрения свзистов месте.
Существующая практика позволяет взимать ежемесячные или ежеквартальные платежи. Легальное зачисление этих денег на счета ТСЖ могло бы не только дать большие возможности для благоустройства дома, но и существенно снизить расходы жильцов. Примечательно, что в некоторых домах, избавившихся от власти застройщика, квартплата ниже, а уровень благоустройства выше, чем обычно.
С целью избежания обогащения одних за счет других надо, чтобы управление в ТСЖ осуществляло Правление не связанное с Застройщиком. Надо также сформировать Ревизионную комиссию, не связанную ни с Застройщиками, ни с членами Правления. Формировать Правление и Ревизионную комиссию должны в первую очередь жильцы.
Как показывает практика, сегодня руководство строительных организаций очень быстро сообразило, на чем можно заработать. Дело в том, что согласно действующему законодательству в приемке нового дома должно участвовать товарищество собственников жилья. А пока жильцы фактически не организовались, то по закону застройщик имеет право самостоятельно создать ТСЖ и назначить председателя.
В дальнейшем, когда в доме появятся собственники жилья, они имеют право организовать собрание и принять решение о переизбрании правления и назначить того, кого пожелают. Однако на практике это сделать очень сложно. На сегодня ТСЖ, созданное застройщиком, которое собирает с жильцов деньги в виде квартплаты, – это «золотое дно» для строительных организаций. Понятно, что если застройщик создал ТСЖ, то он с него и «питается». На сегодня сложилась ситуация, когда многие застройщики пытаются за счет собираемой квартплаты устранять свои же собственные строительные недоделки в течение гарантийного срока, который установлен для строителей законодательством. За эти же деньги строители фактически вводят дом в эксплуатацию, тогда как должны сдать его жильцам уже в полной готовности.
Тема: 
Сообщение от НЕ_ЮРИСТ
скорее так и будет...
Социальные закладки