Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[vsa11]

Такое может быть и с реальной суммой - денег нет, потратила. будет через суд и исполнителей 100 лет возвращать.
Про отсутствие печатей в украинских паспортах удивило (не новый ай ди) - муж терял паспорт и ему выдали новый уже с печатью ЗАГСа.

может и быстрее, чем сто лет, если вовремя успеть наложить арест на ту самую квартиру....

[Серж]

вот поэтому в договоре надо указывать РЕАЛЬНУЮ цену.

Это тоже не панацея,если у человека нет ни недвижимости,не офиц. доходов.

[EWF]

вот поэтому в договоре надо указывать РЕАЛЬНУЮ цену.

До ж.....кари очи

Покупка недвижимости—вообще дело стрёмное

Увы,в нашей стране (((
Достаточно было б принять : кто скрыл/смахлевал тот и отвечает перед обделенным (экс-муж экс жена,нотариус,чиновник и тп
Причем тут покупатель
Пожизненно или 100-кратным возмещением

[vsa11]

Это тоже не панацея,если у человека нет ни недвижимости,не офиц. доходов.

если будет идти речь о реституции, например, то панацея хоть какая-то)

[Аришка]

вот поэтому в договоре надо указывать РЕАЛЬНУЮ цену.

и опять таки! Представим .....

В Договоре КП указана сумма в гривнах. Пять лет назад в Договоре было (40 тыс дол х 8 = 320 тыс. грн.). На тот момент это была реальная сумма в гривнах. И вот через пять лет кто-то что-то вспомнил и начал отсуживать квартиру у покупателя. Предположем суд постановил вернуть бывшему продавцу сумму в гривнах покупателю, т.к. он тоже пострадавший.
Вопрос ЮРИСТАМ! Какую сумму будет возвращать продавец этой квартиры покупателю, у которого отнимают квартиру по суду и возвращают обиженным (супругу (ге), детям, вернувшемуся с тюрьмы, с войны и т.д.)????
Все те же 320 тыс. гривен???? Или привяжутся к тому курсу в долларах и вернут в долларах?
И как же быть, если этих денег у продавца уже нет????? Они потрачены, ничего, кроме этой же проданной квартиры нет! Может ли покупатель, у которого отбирают по суду квартиру требовать вместо денег вернуть этой же квартирой???? И как тогда в таком случае будет возмещаться сумма тем обиженным, которые были обделены?

[Игорь Николаевич]

Послушайте, вот все в теме очень желают найти панацею (защиту) - как покупая недвижимость защитить себя от того, от этого...
но панацеи нет и не было ни от чего и никогда... ибо правильный тот подход, который учитывает все нюансы конкретно взятой, отдельной ситуации...

все верно, если покупатель нарвался на продавца-мошенника - то ему не поможет ничего:
ни реальная стоимость, указанная в договоре купли продажи, так как взять с мошенника, даже найденного и осужденного за это мошенничество, будет абсолютно нечего... на тот момент он будет гол как сокОл...
ни расписки, которыми пичкают покупателя недвижимые агенты...
ни частный нотариус, который был так же облапошен мошенником (поддельными документами), и при этом не несет никакой финансовой ответственности перед покупателем...
ни государство, если облапошен мошенником был государственный нотариус...
ни специалисты АН, которые реально оказывают лишь информационные услуги, о чем черным по белому указано в их типовом договоре...

не буду "тянуть мазу" за всех юристов, отвечаю только сам за себя, и никогда не советую клиенту кого-либо, когда клиент просит а я такого рода делами не занимаюсь, так как не могу отвечать за то, насколько честно и ответственно подойдет к делу тот, кого клиенту я посоветовал бы...

но заметьте, - только юрист, применив свой опыт и нюх (полученный не только при сопровождении сделок но и при сопровождении дел в судах) к данной конкретно взятой ситуации, имеет возможности и главное желание распознать, что с еще не заключенной сделкой у покупателя что-то уже идет не так и разъяснить это покупателю, которого уже почти уболтали...

при этом юрист, в отличие от АН, нотариуса и самого покупателя меньше всего заинтересован быстренько провести сделку, юрист просто сухо взвешивает факты и доводит до ведома покупателя свои выводы, не купим эту квартиру - проверим и купим другую... да и по стоимости услуг юрист обходится покупателю дешевле и АН и нотариуса...

никого не уговариваю и не претендую на звание "особо вумный юрист" , я просто человек, который делает свою работу честно и добросовестно

[Игорь Николаевич]

Получается, что даже юрист, который бы сопровождал сделку не смог бы выяснить - замужем (женат) ли продавец?
А потом проходит сколько то месяцев (или даже лет) и появляется на горизонте обманутый и кинутый муж. Например эта женщина разводится с мужем (представим гепотетически) и муж остается на бобах - гол как сокОл.
И вот он вспоминает об этой сделке и подает в суд на эту сделку и отбирает квартиру через суд, а жена "вынуждена" отдать оплаченную в Догворе сумму в количестве 45 тыс ГРИНВЕН, покупателю.
И все довольны. Кроме покупателя. Жена остается с деньгами в долларах - тогда, когда продала квартиру, муж остается с той же квартирой. Они потом сходятся и живут припеваючи, а покупатель, который реально отдал кругленькую сумму в долларах остается при гривнах в кол-ве 45 тыс.
Вот такая вам история!

Ваша история разрешена Вами не в соответствии с законодательством и с судебной практикой, - квартиру у покупателя не отберут

Законодательством не предусмотрено недействительности сделки при отчуждении общего имущества супругов без письменного согласия одного из супругов, а поэтому при рассмотрении споров о разделе ценного спорного имущества и признании недействительными сделок на основания отчуждения имущества без письменного согласия одного из супругов суды должны исходить из права одного из супругов на соответствующую компенсацию от другого супруга стоимости отчужденного не в интересах семьи имущества

отсутствие такого согласия само по себе не может быть основанием для признания договора, заключенного одним из супругов без согласия другого супруга, недействительным, кроме случаев, если судом будет установлено, что тот из супругов, который заключил договор в отношении общего имущества, и третье лицо - контрагент по такому договору, действовали недобросовестно, в частности, что третье лицо знало или по обстоятельствам дела не могло не знать о том, что имущество принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, и тот из супругов, который заключает договор, не получил согласия другого супруга

[EWF]

Послушайте, вот все в теме очень желают найти панацею (защиту) - как покупая недвижимость защитить себя от того, от этого...
но панацеи нет и не было ни от чего и никогда...

наверное точнее будет "в нашей стране"

Не знаю,но скорее всего для покупателя какая то панацея в европах/омериках существует
И такая что бывшенашим соотечественникам ,очень изобретательным, не по зубам

[ИринаЦветочек]

Всё ясно...лучший продавец недвиги-это круглая сирота без детей , животных и любовных связей.
В таком случае риски минимальны,но юриста на сделку надо брать с собой всё равно)

после всего прочитанного - действительно без юриста нельзя покупать недвижимость и причем нужно его слушаться, не то, что Валерий, которому Игорь Ник. говорил, что нужно записывать полную сумму сделки, а тот не послушался его и записал 40 тыс. грн.

[ИринаЦветочек]

Интересно, а если квартиру покупать по ипотечному кредиту, то банк также все тщательно проверяет продавца, как и юрист?

[T1m]

Ваша история разрешена Вами не в соответствии с законодательством и с судебной практикой, - квартиру у покупателя не отберут

Законодательством не предусмотрено недействительности сделки при отчуждении общего имущества супругов без письменного согласия одного из супругов, а поэтому при рассмотрении споров о разделе ценного спорного имущества и признании недействительными сделок на основания отчуждения имущества без письменного согласия одного из супругов суды должны исходить из права одного из супругов на соответствующую компенсацию от другого супруга стоимости отчужденного не в интересах семьи имущества

отсутствие такого согласия само по себе не может быть основанием для признания договора, заключенного одним из супругов без согласия другого супруга, недействительным, кроме случаев, если судом будет установлено, что тот из супругов, который заключил договор в отношении общего имущества, и третье лицо - контрагент по такому договору, действовали недобросовестно, в частности, что третье лицо знало или по обстоятельствам дела не могло не знать о том, что имущество принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, и тот из супругов, который заключает договор, не получил согласия другого супруга

не соглашусь, отсутствие согласия достаточно )

Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.

фактически такой собственник распорядился имуществом другого без необходимых полномочий )

[Игорь Николаевич]

не соглашусь, отсутствие согласия достаточно )
фактически такой собственник распорядился имуществом другого без необходимых полномочий )

можно и не соглашаться но решение о недействительности сделки выносит суд, а суд считает, что согласно части второй статьи 369 ГК Украины и части второй статьи 65 СК Украины при заключении одним из супругов договора по распоряжению общим имуществом считается, что он действует с согласия другого супруга

вот например:
Постанова ВСУ від 7 вересня 2016 року № 6-727цс16

[Mityaj]

Интересно, а если квартиру покупать по ипотечному кредиту, то банк также все тщательно проверяет продавца, как и юрист?

Конечно нет.
Банк проверяет заёмщика и то посредственно...

[registered]

не то, что Валерий, которому Игорь Ник. говорил.

все вы помните)

да и по стоимости услуг юрист обходится покупателю дешевле и АН и нотариуса...

но нотариуса же не заменяет?

[Paulina92]

Раньше купить квартиру было просто. В основном обмены делали. Потом начали покупать без всяких сложных схем, многочисленных юристов, нотариусов и прочих инстанций.

Что сейчас? Подержанную квартиру покупать одинаково стремно с посредником и без посредника. Рискуй, плати, жди...

Новострои вообще отдельная тема. Даже на форуме ведется борьба между застройщиками, каждый пытается уличить в мошенничестве конкурента. А в итоге люди вступают в долевое строительство, не могут годами квартиру получить, а когда стройка вроде заканчивается, опять юристы, опять нотариусы, посредники и прочие круги ада.

Почему нельзя все упростить? Зачем столько сложностей? Как в магазине) Зашел,выбрал понравившийся хлебушек (читаем как квартиру), на всякий случай взглянул на другие полки, почитал состав, убедился в свежести. Пошел на кассу и расплатился. Все, он твой.

[Alsaid]

Раньше купить квартиру было просто. В основном обмены делали. Потом начали покупать без всяких сложных схем, многочисленных юристов, нотариусов и прочих инстанций.

Что сейчас? Подержанную квартиру покупать одинаково стремно с посредником и без посредника. Рискуй, плати, жди...

Новострои вообще отдельная тема. Даже на форуме ведется борьба между застройщиками, каждый пытается уличить в мошенничестве конкурента. А в итоге люди вступают в долевое строительство, не могут годами квартиру получить, а когда стройка вроде заканчивается, опять юристы, опять нотариусы, посредники и прочие круги ада.

Почему нельзя все упростить? Зачем столько сложностей? Как в магазине) Зашел,выбрал понравившийся хлебушек (читаем как квартиру), на всякий случай взглянул на другие полки, почитал состав, убедился в свежести. Пошел на кассу и расплатился. Все, он твой.

"раньше без ....нотариусов..." - это через биржу в смысле? почитайте какие сейчас нюансы вылазят...
а столько сложностей видимо потому, что цена чуток от цены хлебушка отличается

[ИринаЦветочек]

Почему нельзя все упростить? Зачем столько сложностей? Как в магазине) Зашел,выбрал понравившийся хлебушек (читаем как квартиру), на всякий случай взглянул на другие полки, почитал состав, убедился в свежести. Пошел на кассу и расплатился. Все, он твой.

Все можно, но кто этим займется?

[Серджио R.J.]

можно и не соглашаться но решение о недействительности сделки выносит суд, а суд считает, что согласно части второй статьи 369 ГК Украины и части второй статьи 65 СК Украины при заключении одним из супругов договора по распоряжению общим имуществом считается, что он действует с согласия другого супруга

вот например:
Постанова ВСУ від 7 вересня 2016 року № 6-727цс16

Читал с телефона, возможно недопонял... Смысл какой ? Если ты продаёшь квартиру без участия (согласия) супруга (сожителя) и если покупатель не знает о существовании такого супруга - сделку не отменят ? Я понял правильно?
Если рассматривать со стороны покупателя - это справедливо. Покупатель же не при чём. А если со стороны супруга ? Кто-то "виноватым" останется ? Тот кто продал как-то будет по закону отвечать? Или "согласно части второй статьи 369 ГК Украины" считается что и он ничего не нарушил ?)
Просто как-то странно получается... Например уехал в командировку, а вернулся(лась) БОМЖом ...

[Игорь Николаевич]

Читал с телефона, возможно недопонял... Смысл какой ? Если ты продаёшь квартиру без участия (согласия) супруга (сожителя) и если покупатель не знает о существовании такого супруга - сделку не отменят ? Я понял правильно?
Если рассматривать со стороны покупателя - это справедливо. Покупатель же не при чём.

да все верно

А если со стороны супруга ? Кто-то "виноватым" останется ? Тот кто продал как-то будет по закону отвечать? Или "согласно части второй статьи 369 ГК Украины" считается что и он ничего не нарушил ?)
Просто как-то странно получается... Например уехал в командировку, а вернулся(лась) БОМЖом ...

оставшийся БОМЖом один из супругов имеет право на соответствующую компенсацию от другого супруга стоимости отчужденного не в интересах семьи имущества

[Серджио R.J.]

да все верно



оставшийся БОМЖом один из супругов имеет право на соответствующую компенсацию от другого супруга стоимости отчужденного не в интересах семьи имущества

Прикольно Радует что в таком случае именно покупатель не страдает. Он-то как бы не при чём к их разбирательствах.
Спасибо за пример