Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Профессионал]

Подскажите, пожалуйста, мою квартиру хочет купить покупатель в срочном порядке, т.е. с его слов он тоже продает свою, получил аванс (точнее его аванс находится в АН) и уже на этой неделе должна быть сама сделка, на которой он передает ключи от своей квартиры, меня он подгоняет в срочном порядке собрать все документы, чтобы оформить одновременно продажу своей квартиры и покупку моей, объясняя это тем, что боится брать на сохранность деньги от продажи своей квартиры, тем более, что ему придется до освобождения моей квартиры пожить где-то на квартире. Я прошу дать мне аванс, для того-чтобы начать собирать все бумаги на продажу и прописать в договоре все нюансы будущей сделки, но покупатель торопит и хочет купить сразу без аванса. У меня вопрос, не может ли быть здесь какого-то подвоха?

Пусть даст аванс в размере, необходимом для сбора документов. Это сумма небольшая, но покажет серьезность его намерений и компенсирует потраченное время, если что.

[ВВК_]

Подскажите, пожалуйста, мою квартиру хочет купить покупатель в срочном порядке, т.е. с его слов он тоже продает свою, получил аванс (точнее его аванс находится в АН) и уже на этой неделе должна быть сама сделка, на которой он передает ключи от своей квартиры, меня он подгоняет в срочном порядке собрать все документы, чтобы оформить одновременно продажу своей квартиры и покупку моей, объясняя это тем, что боится брать на сохранность деньги от продажи своей квартиры, тем более, что ему придется до освобождения моей квартиры пожить где-то на квартире. Я прошу дать мне аванс, для того-чтобы начать собирать все бумаги на продажу и прописать в договоре все нюансы будущей сделки, но покупатель торопит и хочет купить сразу без аванса. У меня вопрос, не может ли быть здесь какого-то подвоха?

а чего аванс не хочет передавать?

[Мерседес-Бенц]

а чего аванс не хочет передавать?

нет ничего страшного, если человек не хочет передавать аванс
я тоже не люблю аванс давать и бывало покупал сразу!
от недоверия к продавцу
один раз оставлял аванс у нотариуса

[angel 13]

нашли квартиру 1-комн., хрущ., цена соответствующая. У квартиры 2 собственника, один участвовал в её приватизации, а у второго - договор дарения от матери, который датирован 2010 годом. Какие предстоят налоги при оформлении? И кто что должен будет заплатить? Я тут читала что покупатель оплачивает услуги нотариуса и 1% ПФ.
Тогда получается, что нашим продавцам придётся заплатить 1% ГП + 5% с дохода от половины стоимости квартиры?
Или как?

Да, на половину квартиры будет 5% налог.
Кто что должен оплачивать у нотариуса - это вопрос взаимных договоренностей.
Если Вы "уторговали" продавцов по максимуму, то они вправе сказать, что мы хотим N-ную сумму ЧИСТЫМИ на руки и всё остальное нас не волнует, включая и 5% налог от реальной стоимости.
И будут правы. Потому как, если им не надо легализовать получение денег, не выезжают они за границу и т.д. - чего они должны попадать еще на пару тыс у.е.?
Им легче найти другого покупателя. Тем более, что это 1-ком. и, я так понимаю, по нормальной цене.

[T1m]

Да, на половину квартиры будет 5% налог.
Кто что должен оплачивать у нотариуса - это вопрос взаимных договоренностей.
Если Вы "уторговали" продавцов по максимуму, то они вправе сказать, что мы хотим N-ную сумму ЧИСТЫМИ на руки и всё остальное нас не волнует, включая и 5% налог от реальной стоимости.
И будут правы. Потому как, если им не надо легализовать получение денег, не выезжают они за границу и т.д. - чего они должны попадать еще на пару тыс у.е.?
Им легче найти другого покупателя. Тем более, что это 1-ком. и, я так понимаю, по нормальной цене.

да ну, об этом налоге должны продавцы волноваться и договариваться с покупателем при торге, если об этом не было ни слова, то это их проблемы, и покупатель абсолютно обоснованно может считать что с него требуется договореная сумма + его 1% ПФ... и прав будет...

ЗЫ "Они" должны попадать поскольку ВРУ так решило...

[T1m]

Видите ли, мы не торгуемся, не умеем. Нам предложили квартиру, которая нас устроила расположением дома и этажом, ну и цена не очень нас кусает. Но хотелось бы спать спокойно. Мы за оформление по реальной стоимости с оплатой 1% ПФ.
А тут получается, что может оказаться больше...

ну темболее, все на вашей стороне услуги нотариуса оплачиваются по договоренности

[angel 13]

да ну, об этом налоге должны продавцы волноваться и договариваться с покупателем при торге, если об этом не было ни слова, то это их проблемы, и покупатель абсолютно обоснованно может считать что с него требуется договореная сумма + его 1% ПФ... и прав будет...

ЗЫ "Они" должны попадать поскольку ВРУ так решило...

Tim ,ну вот Вы продаете свою квартиру....
И Вам - фиолетово, какая цена (балансовая или реальная) будет стоять в договоре. С балансовой Вы свой налог заплатите - не та цена вопроса, около 1 000 грн.
А с какой радости Вы будете получать на руки на 2 тыс.у.е. меньше? Вы что за нормальные деньги не найдете другого покупателя на 1-ком.?

[Профессионал]

Видите ли, мы не торгуемся, не умеем. Нам предложили квартиру, которая нас устроила расположением дома и этажом, ну и цена не очень нас кусает. Но хотелось бы спать спокойно. Мы за оформление по реальной стоимости с оплатой 1% ПФ.
А тут получается, что может оказаться больше...

Теоретически, каждый собственник вправе продать свою часть по договорной стоимости: допустим, приватизатор по реальной цене, а второй собственник по балансовой, ну так он оценил свою долю На практике же, лучше взять на себя уплату пенсионного фонда и пошлины. Что касается налогов, пусть платят, пора привыкать платить налоги. Либо же оговорить все расходы пополам и оформлять по реальной стоимости. По балансовой стоимости нынче оформляют или очень жадные, или очень глупые люди (или при сделках среди близких друзей/родственников).

[T1m]

Tim ,ну вот Вы продаете свою квартиру....
И Вам - фиолетово, какая цена (балансовая или реальная) будет стоять в договоре. С балансовой Вы свой налог заплатите - не та цена вопроса, около 1 000 грн.

совершенно неверная позиция, которая защищает (при том необосновано) лишь интересы продавца... я продаю квартиру например за 30000 тыс.уе., значит абсолютно нормальное требование покупателя будет указать именно эту сумму в договоре, и вот если продавец хочет указать балансовую то и получит на руки балансовую...
с какого перепуга покупатель должен идти на риск ради выгоды продавца?

А с какой радости Вы будете получать на руки на 2 тыс.у.е. меньше? Вы что за нормальные деньги не найдете другого покупателя на 1-ком.?

с той радости что это законом установлено... поэтому налог оговаривается при торге...

парадокс - АН защищает лишь интересы продавца, а деньги им платит покупатель это наверно только у нас такое может быть

[Профессионал]

парадокс - АН защищает лишь интересы продавца, а деньги им платит покупатель это наверно только у нас такое может быть

Поправочка: АН ни чьи интересы не защищает, кроме как свои, касающиеся своего гонорара.

[T1m]

Поправочка: АН ни чьи интересы не защищает, кроме как свои, касающиеся своего гонорара.

поправочка - но выступает на стороне продавца

[angel 13]

...
с какого перепуга покупатель должен идти на риск ради выгоды продавца?

с той радости что это законом установлено... поэтому налог оговаривается при торге...

парадокс - АН защищает лишь интересы продавца, а деньги им платит покупатель это наверно только у нас такое может быть

Покупатель никому ничего не должен. Он может покупать на определенных условиях квартиру, а может искать дальше... Его никто не неволит.
То же самое и продавец. Если его что-либо не устроит в конечной сумме денег на руки, он может искать другого покупателя.
Для Вашего сведения, на сегодняшний день лишь процентов 20 покупателей указывают реальную стоимость квартиры. Так что у хозяина квартиры проблем в этом плане нет.
Это я и пытаюсь, Tim, до Вас донести.
Реальность, зачастую бывает не такова, как ВАМ хотелось бы.
А по практике, ситуация развивается именно по такому сценарию, как я и привела пример.
"ВАМ нужна реальная стоимость? Вот Вы и платите за меня такой большой налог. Государство оценило мою ква-ру в 20 000 грн. Вот с них я честно и заплачу 5%"

[ВВК_]

Покупатель никому ничего не должен. Он может покупать на определенных условиях квартиру, а может искать дальше... Его никто не неволит.
То же самое и продавец. Если его что-либо не устроит в конечной сумме денег на руки, он может искать другого покупателя.
Для Вашего сведения, на сегодняшний день лишь процентов 20 покупателей указывают реальную стоимость квартиры. Так что у хозяина квартиры проблем в этом плане нет.
Это я и пытаюсь, Tim, до Вас донести.
Реальность, зачастую бывает не такова, как ВАМ хотелось бы.
А по практике, ситуация развивается именно по такому сценарию, как я и привела пример.
"ВАМ нужна реальная стоимость? Вот Вы и платите за меня такой большой налог. Государство оценило мою ква-ру в 20 000 грн. Вот с них я честно и заплачу 5%"

+1
Я бы даже сказал не 20 %, а еще меньше

[Профессионал]

"ВАМ нужна реальная стоимость? Вот Вы и платите за меня такой большой налог. Государство оценило мою ква-ру в 20 000 грн. Вот с них я честно и заплачу 5%"

Покупателей с деньгами в РАЗЫ меньше, чем продавцов недвижимости. Достаточно открыть любую маклерскую газету и посмотреть толщину разделов "продам" и "куплю". Покупателя облизывать надо.

Для Вашего сведения, на сегодняшний день лишь процентов 20 покупателей указывают реальную стоимость квартиры. Так что у хозяина квартиры проблем в этом плане нет.

Это старая риэлторская песня: "мы вам советуем указать балансовую стоимость, чтобы налоги не платить, но наш гонорар будьте добры, с реальной цены отчехлите".
Повторюсь: отдавать в руки незнакомцу десятки тысяч долларов, и получать взамен бумажку с парой тысяч гривен, может только очень жадный или очень глупый, наивный, наслушавшийся риэлторских "советов", человек.

[Трансформер]

На самом деле сути этот налог не меняет... Ведь продавец либо ставит цену, заведома просчитав налог, то есть цена будет выше... Либо торгуется до сладкой цены, но потом все доп.расходы берет на себя покупатель...

Для покупца получается то на то, то есть конечная цена покупки не меняется.. Так же и для продавца, запланировал продать за 40, ставит 42 с учетом налогов или продает за 40 и ничего больше не платит...

Налог немножечко подвинул цены вниз, в итоге для покупцов они остались на том же прошлоосеннем уровне...

[angel 13]

Получив на самом деле 40 тыс. $, именно в этом государстве ?

Да, именно в том государстве, где ТОЛЬКО "белые" зарплаты, где бесплатная медицина и т.д....
Певица, Вы последние лет 20 в какой стране прожили?
Ладно, это все демагогия.
Попросим Маслинку, чтобы она отписалась, чем закончатся переговоры с собственниками. Получится ли убедить хозяина в том, что он должен(?) вынуть из кармана еще 2 тыс.

[T1m]

Покупатель никому ничего не должен. Он может покупать на определенных условиях квартиру, а может искать дальше... Его никто не неволит.
То же самое и продавец. Если его что-либо не устроит в конечной сумме денег на руки, он может искать другого покупателя.

да это понятно, мне не понятна позиция приоритетности продавца - либо будет так как продавец хочет, либо никак, хотя его требования абсолютно необоснованы и незаконны

Для Вашего сведения, на сегодняшний день лишь процентов 20 покупателей указывают реальную стоимость квартиры. Так что у хозяина квартиры проблем в этом плане нет.
Это я и пытаюсь, Tim, до Вас донести.
Реальность, зачастую бывает не такова, как ВАМ хотелось бы.

да я в шоке с такого процента, после такой профессиональной обработки "тире" лапши в исполнении АН, целых 20% стойких здравомыслящих покупателей, не все еще потерянно...

А по практике, ситуация развивается именно по такому сценарию, как я и привела пример.
"ВАМ нужна реальная стоимость? Вот Вы и платите за меня такой большой налог. Государство оценило мою ква-ру в 20 000 грн. Вот с них я честно и заплачу 5%"

"ВАМ нужна балансовая стоимость? Вот получите 20 000 грн. за квартиру, согласно того как оценили" ))

повторяю - подобная позиция мне не понятна, темболее от лиц которым платит покупатель, темболее что покупатель прав абсолютно...

ставь цену с учетом налога, так будет проще всем... а то "хочу продать подороже и налог еще скинуть на кого то...

[angel 13]

Покупателей с деньгами в РАЗЫ меньше, чем продавцов недвижимости. Достаточно открыть любую маклерскую газету и посмотреть толщину разделов "продам" и "куплю". Покупателя облизывать надо...

Не надо. Нормальному, самодостаточному клиенту это будет неприятно.
Надо просто оценить реальность запроса покупателя и, если это таки-да нормально, найти ему искомый объект. Сколько на это потребуется времени - это уже не имеет особого значения. Или не морочить ни себе, ни ему голову, если запросы нереальные. Чудес, как правило, не бывает. ИМХО.
По поводу количества продаваемых объектов. ОЧЕНЬ много неликвида по сумашедшим деньгам. И Вы сами об этом знаете.
А когда начинаешь искать(особенно в сегменте до 100 м., средний этаж), то, выясняется, что выбора, где цена/качество соответствует, не особенно.
P.S. Я никогда не уговариваю оформлять по балансовой. Просто привела статистику.
Как говорится, без комментариев.

[мыслитель]

Если Вы "уторговали" продавцов по максимуму, то они вправе сказать, что мы хотим N-ную сумму ЧИСТЫМИ на руки и всё остальное нас не волнует, включая и 5% налог от реальной стоимости.
И будут правы. Потому как, если им не надо легализовать получение денег, не выезжают они за границу и т.д. - чего они должны попадать еще на пару тыс у.е.?
Им легче найти другого покупателя. Тем более, что это 1-ком. и, я так понимаю, по нормальной цене.

типичный пример нездоровых финансовых отношений на рынке недвижимости и объясняет, почему в АН не любят приход покупателя со своим юристом. потому что кроме нанятого за дополнительные деньги юриста, отстаивать интересы покупателя некому. АН берет деньги в покупателя, а работает на продавца в ущерб покупателю. вместо уговоров продавца уговаривают покупателя на невыгодные для него условия. принцип "кто платит, тот и заказывает" в отношениях с АН не работает. продавец и АН разводят покупателя за его же деньги

[ВВК_]

типичный пример нездоровых финансовых отношений на рынке недвижимости и объясняет, почему в АН не любят приход покупателя со своим юристом. потому что кроме нанятого за дополнительные деньги юриста, отстаивать интересы покупателя некому. АН берет деньги в покупателя, а работает на продавца в ущерб покупателю. вместо уговоров продавца уговаривают покупателя на невыгодные для него условия. принцип "кто платит, тот и заказывает" в отношениях с АН не работает. продавец и АН разводят покупателя за его же деньги

скажи а при чем тут вообще АН?
Если б не было АН продавец бы с радостью платил 5% с реальной стоимости хотя может и не платить просто найдя других покупателей? При чем тут АН?