Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[мыслитель]

Тогда много бомжей появится на улице.

это может касаться сделок, заключенных в этом году

[мыслитель]

Почему не было бы? Точно также жена могла дать согласие, потому что семья находилась в тяжелых условиях и вынуждена была продать личную собственность мужа на невыгодных условиях. По-моему, с согласием жены или без, суть оснований "сделки, совершенной под влиянием тяжелых условий" не меняется при возможности, конечно, доказать наличие этих условий. Если она доказывает наличие тяжелых обстоятельств, с согласием или без - сделка будет признана недействительной.

ей труднее было бы обосновать иск. я прошу расписку такого содержания, что "мне известно о продаже, я не считаю квартиру совместной собственностью, сделка заключена на выгодных условиях, тяжких обстоятельств, которые бы вынудили моего супруга продать квартиру на таких условиях, не существует". тоже самое пишет муж в договоре. ну я и никогда не рекомендую покупать по балансовой стоимости

[kelvin]

да кто ж знает? это нужно иметь сведения о количестве сделок, о количестве исков в суд с раскладкой о причинах подачи, и какие вынесены решения по искам. обобщить такие сведения нереально. но поскольку я в основном заробатываю не обеспечением сделок, а устранением последствий кидалова при сделках (гонорар намного выше), то принмаю участие в нескольких делах, где одно из оснований для оспаривание сделки - продажа больным человеком (ныне умершим) на явно невыгодных условиях - по балансовой стоимости, т. е. стечение тяжких обстоятельств. иск подала жена умершего мужа, который продал квартиру, находящуюся в его личной собственности (получена в дар). жена ставит цель отменить сделку и получить квартиру в наследство. а в АН почему то удивляются, когда я прошу заявление от жены в таких случаях (когда квартира не совместная собственность). такого иска бы не было

Понятное дело что риск есть, хочется просто понять насколько он существеннен.

[Heavy Lift]

Если ж всё-таки обоим выгодно делать сделку по балансовой стоимости, то как покупатель может себя обезопасить?

[МП]

ей труднее было бы обосновать иск. я прошу расписку такого содержания, что "мне известно о продаже, я не считаю квартиру совместной собственностью, сделка заключена на выгодных условиях, тяжких обстоятельств, которые бы вынудили моего супруга продать квартиру на таких условиях, не существует". тоже самое пишет муж в договоре. ну я и никогда не рекомендую покупать по балансовой стоимости

С таким содержанием-то конечно. Но все же, вопрос о юридической силе такого указания в договоре и такой расписке, на мой взгляд, открыт. Потому что именно сделка на невыгодных условиях характеризуется тем, что лицо осознанно продает на невыгодных условиях, потому что находится в тяжелых обстоятельствах (о заблуждении речь не идет), поэтому логично предположить, что и такую строку в договоре ( "считаю выгодным") можно признать недействительной, так как поскольку лицо вынуждено продать (при смерти, нужны деньги на лечение), то точно также оно вынуждено написать все, что будет угодно покупателю по договору. Тяжкие обстоятельства скорее подтверждаются такой распиской, нежели опровергаются Если будут доказаны "тяжкие обстоятельства" (+наличие балансовой стоимости) - расписка и указание подобного текста в договоре при грамотном подходе могут возыметь "обратную силу"

[мыслитель]

Понятное дело что риск есть, хочется просто понять насколько он существеннен.

я ж пишу: вам интересна статистика, а покупателям не попасть в это число "счастливцев", даже если они будут одними из ста. мое дело им разъяснить. пусть рискуют, если хотят. если к ним предъявят иск, и наймут меня представлять их в суде, то заплатят мне намного больше чем сэкономили. это выгодно

[мыслитель]

С таким содержанием-то конечно. Но все же, вопрос о юридической силе такого указания в договоре и такой расписке, на мой взгляд, открыт. Потому что именно сделка на невыгодных условиях характеризуется тем, что лицо осознанно продает на невыгодных условиях, потому что находится в тяжелых обстоятельствах (о заблуждении речь не идет), поэтому логично предположить, что и такую строку в договоре ( "считаю выгодным") можно признать недействительной, так как поскольку лицо вынуждено продать (при смерти, нужны деньги на лечение), то точно также оно вынуждено написать все, что будет угодно покупателю по договору. Тяжкие обстоятельства скорее подтверждаются такой распиской, нежели опровергаются Если будут доказаны "тяжкие обстоятельства" (+наличие балансовой стоимости) - расписка и указание подобного текста в договоре при грамотном подходе могут возыметь "обратную силу"

а как она объяснит суду, что указала о том, что отсутствуют тяжкие обстоятельства? умышленно ввела покупателя в обман? для признания сделки недействительной по этим основаниям и для покупателя тоже должно быть очевидным, что квартира продается по явно заниженой цене и на это есть объективные основания. а если от покупателя такие обстоятельства умышленно скрывают, то еще не факт, что суд удовлетворит иск. я не утверждаю, что на 100% сработает, но существенно затруднит позицию истца, нежели такой расписки не будет

[Натин]

Если ж всё-таки обоим выгодно делать сделку по балансовой стоимости, то как покупатель может себя обезопасить?

Пусть будет расписка на получение денег, например задним числом, типо того: деньги взял, обязательства вернуть, в случае невозврата квартира переоформляется на заимодателя. Притензий нет. Думаю как то так...

[Nikolauss_78]

Пусть будет расписка на получение денег, например задним числом, типо того: деньги взял, обязательства вернуть, в случае невозврата квартира переоформляется на заимодателя. Притензий нет. Думаю как то так...

...А потом покупателю еще в суд подать на продавца за то, что тот не возвращает деньги и расписочку приложить...

[МП]

а как она объяснит суду, что указала о том, что отсутствуют тяжкие обстоятельства? умышленно ввела покупателя в обман? для признания сделки недействительной по этим основаниям и для покупателя тоже должно быть очевидным, что квартира продается по явно заниженой цене и на это есть объективные основания. а если от покупателя такие обстоятельства умышленно скрывают, то еще не факт, что суд удовлетворит иск. я не утверждаю, что на 100% сработает, но существенно затруднит позицию истца, нежели такой расписки не будет

А так же, как все истцы объясняют при отмене сделки по таким обстоятельствам - "очень нужны были деньги, вынуждены были продать на любых условиях, продиктованных покупателем". А умышленное введение в обман имеет значение, если обман касается непосредственно квартиры как предмета сделки, а если обман относительно собственных жизненных условий продавца - на отмену сделки не влияет.

Я тоже не утверждаю на 100%, все зависит от конкретной ситуации. Просто мне пришло в голову, что в суде такая расписка может возыметь эффект "бумеранга" - написали, что "нет", потому что "да", ведь стандартно такое не пишется))). Как в анекдоте. Человек нашел клад, но выкопать не успел, закопал и поставил табличку: "Клада нет". Утром приходит - стоит другая табличка: "Сосед не брал".

[Натин]

...А потом покупателю еще в суд подать на продавца за то, что тот не возвращает деньги и расписочку приложить...

Я просто рассуждаю на тему... Я в суде , переход прав собственности...-обязательства выполнены, притензий нет!

[kelvin]

я ж пишу: вам интересна статистика, а покупателям не попасть в это число "счастливцев", даже если они будут одними из ста. мое дело им разъяснить. пусть рискуют, если хотят. если к ним предъявят иск, и наймут меня представлять их в суде, то заплатят мне намного больше чем сэкономили. это выгодно

Я как раз покупатель и мне интересна статистика чтобы понять для себя насколько большая вероятность попасть в число счастливцев. 1 из 100 - это много. а 1 из 1000000 - можно и пренебречь.
Мы в этой жизни постоянно рискуем, каждую мининуту. важна степень риска.

[Nikolauss_78]

Я как раз покупатель и мне интересна статистика чтобы понять для себя насколько большая вероятность попасть в число счастливцев. 1 из 100 - это много. а 1 из 1000000 - можно и пренебречь.
Мы в этой жизни постоянно рискуем, каждую мининуту. важна степень риска.

Ну тогда, чтоб было легче принять решение, я Вам так скажу:
Вероятность 50% на 50% (или "попадете" или не "попадете")

[ХатульМадан]

...а покупателям не попасть в это число "счастливцев", даже если они будут одними из ста.

Вполне применимо к ситуации когда АН умыло руки и сделало морду зайчиком. А меня тут пытаются убедить что это редкость и основная масса посредников-риэлторов высокопрофессиональны, грамотны, юридически подкованы, порядочны, честны, добросовестны и прочая, прочая, прочая...
Прошу прощения за вольное применение фразы вырванной из контекста.

[ХатульМадан]

Это типичный случай "заплати налоги и спи спокойно". Только вот на голодный желудок спать спокойно как-то не получается.. )))

Тогда существует вероятность, хоть и небольшая, спать на теплотрассе.
Там лучше?

[ХатульМадан]

Я как раз покупатель и мне интересна статистика чтобы понять для себя насколько большая вероятность попасть в число счастливцев. 1 из 100 - это много. а 1 из 1000000 - можно и пренебречь.
Мы в этой жизни постоянно рискуем, каждую мининуту. важна степень риска.

Как часто на протяжении жизни Вы покупаете квартиру? Или это вторая... восьмая? (т.е. "погоды" не делает)
Есть желание испытать судьбу(индейку) на предмет проверки собственной удачливости? Оно Вам надо?
Пренебречь говорите...?

[ВВК_]

Какой % от оформленных по баллансовой стоимости потом имели проблемы? У кого-то есть информация?

Статистики нет ни у кого, но я думаю не больше 1-2%

[ВВК_]

две недели тому сопровождал сделку в "Альянсе" (офис на Королева). полный комплект грубейшего хамства, бесполезных для покупателя договоров по которым у него есть только одна обязанность - заплатить 5% от стоимости квартиры (естественно рыночной). к сожалению, я не смог уговорить покупателей оформить сделку по рыночной стоимости, по требованию "Альянса" оформлена по балансовой с распиской о получении реальной суммы. в качестве подарка был вручен полис титульного страхования, который надежно страхует сделку от уничтожения квартиры инопланетянами. более реальные страховые случаи там не предусмотрены

И чем ты помог клиентам?

[мыслитель]

И чем ты помог клиентам?

практически ничем, кроме внешней оценки безопасности сделки. у продавца нормальные документы, при которых риск оспаривания сделки минимальный. но что бы это сказать, их нужно было изучить. ведь могло быть и по другому, потому что "Альянс" это не интересовало. ну и ты ж мои расценки знаешь, во сколько они меньше доходов АН

[kelvin]

Как часто на протяжении жизни Вы покупаете квартиру? Или это вторая... восьмая? (т.е. "погоды" не делает)
Есть желание испытать судьбу(индейку) на предмет проверки собственной удачливости? Оно Вам надо?
Пренебречь говорите...?

Я всего лишь пытаюсь оценить степень риска.
Скажем так, этот риск реальный, скажем из серии "нельзя совать пальцы в розетку" или виртуальный "нельзя держать открытое окно - в него залетит шаровая молния".

Статистики нет ни у кого, но я думаю не больше 1-2%

А у тебя были случае чтобы чистая с виду сделка, произведенная по балансовой стоимости потом привела с оспариванию.
"проблемные" типа по доверенности, стремному наследству и тд не учитывая.