Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Duke_Vito]

не обязательно у нотариуса, можно у юриста, который имеет опыт в составлении таких договоров. у нотариуса это будет стоить 1500 - 2000 грн (предварительный договор). с юристом - индивидуально. для сделки нотариус только в Овидиопольском районе

Валера, по поводу сделки ты не прав
п . 38 инструкции

"Посвідчення правочинів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, а також правочинів щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.

(абзац четвертий пункту 38 у редакції наказуМіністерства юстиції України від 15.06.2009 р. N 1062/5)"

[мыслитель]

Продаем участок в Овидиоп. районе. Вроде нашлись и покупатели. Сами по себе без агентства. АН наверное не выгодно так далеко и дешево бегать. Но вот вопрос: у любого ли натариуса можно оформить задаток, или только в Овидиополе, если прописка у обоих сторон Одесская? Сколько стоит оформление задатка у нотариуса? И какие нужно будет собрать документы нам к сделке (участок с гос.актом), а то может они еще и денег будут стоить, хочется заранее понимать все расходы? Кто нибудь может сталкивался? Заранее спасибо.

Валера, по поводу сделки ты не прав
п . 38 инструкции

"Посвідчення правочинів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, а також правочинів щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.

(абзац четвертий пункту 38 у редакції наказуМіністерства юстиції України від 15.06.2009 р. N 1062/5)"

а! да! не заметил, что прописка у обоих Одесская. виноват

[Valery23]

а! да! не заметил, что прописка у обоих Одесская. виноват

это уже оптимистичнее

[T1m]

не нужна. поэтому сделки по доверенности от продавца за пределами разумного риска и категорически не рекомендуются. но вот нотарус же проведет такую сделку? проверит, что доверенность в реестре и вперед. формально то все законно. а риски определять не входит в его обязанность (это я к давнему спору о разных подходах к сделкам нотариуса и "внешнего" юриста)

какой то да проведет, сейчас их много с доверкой из штатов... не все проведут... о рисках покупателю в любом случае скажут (хотя зависит от нотариуса)... а вот проверять жива или нет - это уже не входит в обязанности/возможности нотариуса... нотариус может лишь отказать или оформить + рассказать что лучше привести живого человека, но "хозяин (покупатель) барин"

[мыслитель]

какой то да проведет, сейчас их много с доверкой из штатов... не все проведут... о рисках покупателю в любом случае скажут (хотя зависит от нотариуса)... а вот проверять жива или нет - это уже не входит в обязанности/возможности нотариуса... нотариус может лишь отказать или оформить + рассказать что лучше привести живого человека, но "хозяин (покупатель) барин"

я так думаю, что доверка сделана в Украине. если она выдана в штатах, то там такая процедура легализации, что проще слетать в Украину
ну и плюс, кто ж ее в реестр внесет? я тут регистрировал ЧП иностранцу, мне все нотариусы отказали в заверении устава, если доверенность будет заверена за границей. пришлось ему лететь с Норвегии в Одессу

[T1m]

я так думаю, что доверка сделана в Украине. если она выдана в штатах, то там такая процедура легализации, что проще слетать в Украину

да ладно... двойной апостиль и усе все остальное мелочи

ну и плюс, кто ж ее в реестр внесет? я тут регистрировал ЧП иностранцу, мне все нотариусы отказали в заверении устава, если доверенность будет заверена за границей. пришлось ему лететь с Норвегии в Одессу

не помню точно процедуру регистрации, но то что доверка сделаная в посольстве сейчас регистрируется это 99%... если не ошибаюсь процедура такая - оформляется доверка и оформляется заявление на регистрацию в реестре доверенностей... а потом в гос контору (можно и к часнику, но наверное не многие это сделают) с доверкой и заявлением на регистрацию

[Скрытик]

не помню точно процедуру регистрации, но то что доверка сделаная в посольстве сейчас регистрируется это 99%... если не ошибаюсь процедура такая - оформляется доверка и оформляется заявление на регистрацию в реестре доверенностей... а потом в гос контору (можно и к часнику, но наверное не многие это сделают) с доверкой и заявлением на регистрацию

Я покупал 2 года назад квартиру у канадца с доверенностью от его жены, заверенную в посольстве. Зарегистрировали без проблем, хотя носом покрутили.

[T1m]

Я покупал 2 года назад квартиру у канадца с доверенностью от его жены, заверенную в посольстве. Зарегистрировали без проблем, хотя носом покрутили.

ну от, главное что бы заверенное тем же посольством заявление от доверителя на регистрацию доверки было, тогда зарегистрировать проблем не будет

[мыслитель]

да ладно... двойной апостиль и усе все остальное мелочи

вот даз ит мин "двойной апостиль"? у меня клиент наш, но живет в Маями, вначале прислал нотариальную доверенность на представительство интересов в суде завереную частным нотариусом в городе. на белом листе со штампиком "я, частный нотариус Джон Смит, лицензия действительна до ... 2011 года, заверил подпись .....". я сделал ее нотариальный перевод в Одессе, но когда он прилетел сюда, то на всякий случай сделали ношу, украинскую. а то на ту судби плохо косились. говорит, что апостилировать очень сложно, подпись нотариуса и наличие лицензии заверяют в управлении юстиции округа, потом штата, потом в федеральном министерстве юстиции и только после этого апостиль.

не помню точно процедуру регистрации, но то что доверка сделаная в посольстве сейчас регистрируется это 99%... если не ошибаюсь процедура такая - оформляется доверка и оформляется заявление на регистрацию в реестре доверенностей... а потом в гос контору (можно и к часнику, но наверное не многие это сделают) с доверкой и заявлением на регистрацию

это я тоже слышал, но почему то все иностранцы, с кем работал, прилетали сюда, а не легализовывали доверенности там.

[pupsa]

только требовать лицезрения доверителя под угрозой срыва сделки. я бы настаивал

А в чём тогда смысл доверенности?

[мыслитель]

А в чём тогда смысл доверенности?

в том, что если человек выдал доверенность и умер на день сделки, то она недействительна, и наследники отберут квартиру. ты конечно щас прведешь примеры, что знаешь много сделок, где доверители были живы, и никто ничего не отнял бывает и такое. но лучше не "каждому, каждому, в лучшее верится...", а свести риск к минимуму, или тщательно молиться

[T1m]

вот даз ит мин "двойной апостиль"? у меня клиент наш, но живет в Маями, вначале прислал нотариальную доверенность на представительство интересов в суде завереную частным нотариусом в городе. на белом листе со штампиком "я, частный нотариус Джон Смит, лицензия действительна до ... 2011 года, заверил подпись .....". я сделал ее нотариальный перевод в Одессе, но когда он прилетел сюда, то на всякий случай сделали ношу, украинскую. а то на ту судби плохо косились. говорит, что апостилировать очень сложно, подпись нотариуса и наличие лицензии заверяют в управлении юстиции округа, потом штата, потом в федеральном министерстве юстиции и только после этого апостиль.

повезло, что приняли должен был стоять двойной апостиль, т.е. сначала эта доверка должна быть апостилирована в каком то их Департаменте штата, о том что подпись нотариуса действительна, а затем апостилирует наше посольство, о том что подпись должностного лица департамента действительна отакэ... из других стран проще - апостилирует только посольство
Доверенность оформленная нотариусом за границей регистрации не подлежит в любом случае (регистрации подлежит доверка оформленная в посольстве), она принимается без регистрации

в том, что если человек выдал доверенность и умер на день сделки, то она недействительна, и наследники отберут квартиру. ты конечно щас прведешь примеры, что знаешь много сделок, где доверители были живы, и никто ничего не отнял бывает и такое. но лучше не "каждому, каждому, в лучшее верится...", а свести риск к минимуму, или тщательно молиться

ну тут тоже можно побороться хотя конечно купить квартиру а потом еще 5 лет за нее судится - перспектива не из лучших

[мыслитель]

Доверенность оформленная нотариусом за границей регистрации не подлежит в любом случае (регистрации подлежит доверка оформленная в посольстве), она принимается без регистрации

ну вот у меня и была неразрешимая ситуация. нужно было внести изменения в устав ООО, где учредителями были две польских компании. встал вопрос, кто выдаст доверенность мне на подписание изменений в Устав у наших нотариусов. доверенность, выданая юридическим лицом вроде ж не регистрируется в реестре. я обзвонил всех известных мне нотариусов в Одессе, все сказали, что не примут доверенность от польского юрлица. пришлось им лететь сюда и проводить собрание учредителей.

[мыслитель]

ну тут тоже можно побороться хотя конечно купить квартиру а потом еще 5 лет за нее судится - перспектива не из лучших

а как побороться? какая может быть у покупателя обоснованная позиция в суде по иску наследников, если доверитель на момент сделки был мертв? разве что просто время в суде потянуть на пять лет. если от этого легче станет покупателю. вариант с многотысячной взяткой не предлагать

[T1m]

а как побороться? какая может быть обоснованная позиция в суде по иску наследников, если доверитель на момент сделки был мертв? разве что просто время в суде потянуть на пять лет. если от этого легче станет покупателю

сама доверенность, т.е. желание продать эту квартиру, темболее что деньги за квартиру наследники унаследовали(уют) + договор - свершившейся факт и унаследовать квартиру они смогут только через суд и то не факт + невозможность узнать жив ли доверитель в момент сделки (второй стороной)... тут скорее поверенное лицо можно штормить, т.к. он должен как то контактировать с доверителем и не знать что он умер, не мог (если конечно доверитель не умер за день до сделки)... вообщем можно что то еще поискать за что зацепится, но в любом случае это гемор

ну вот у меня и была неразрешимая ситуация. нужно было внести изменения в устав ООО, где учредителями были две польских компании. встал вопрос, кто выдаст доверенность мне на подписание изменений в Устав у наших нотариусов. доверенность, выданая юридическим лицом вроде ж не регистрируется в реестре. я обзвонил всех известных мне нотариусов в Одессе, все сказали, что не примут доверенность от польского юрлица. пришлось им лететь сюда и проводить собрание учредителей.

доверенность была там заверена нотариально и апостилирована посольством?

[pupsa]

в том, что если человек выдал доверенность и умер на день сделки, то она недействительна, и наследники отберут квартиру. ты конечно щас прведешь примеры, что знаешь много сделок, где доверители были живы, и никто ничего не отнял бывает и такое. но лучше не "каждому, каждому, в лучшее верится...", а свести риск к минимуму, или тщательно молиться

Ну с такой логикой ничего нельзя делать и никому верить- все мошенники , воры, и т. д.
Молиться можно на всё.

Я не знаю много сделок, но раз даются доверенности и нотариусы из проверяют- значит это законно и почему человек должен этого бояться?

[мыслитель]

сама доверенность, т.е. желание продать эту квартиру, темболее что деньги за квартиру наследники унаследовали(уют) + договор - свершившейся факт и унаследовать квартиру они смогут только через суд и то не факт + невозможность узнать жив ли доверитель в момент сделки (второй стороной)... тут скорее поверенное лицо можно штормить, т.к. он должен как то контактировать с доверителем и не знать что он умер, не мог (если конечно доверитель не умер за день до сделки)... вообщем можно что то еще поискать за что зацепится, но в любом случае это гемор

поискать, что бы зацепиться и немного потянуть рассмотрение дела - можно (щас после изменений в ГПК на долго не потянешь). но это юридически необоснованная и заведомо проигрышная позиция. умер = отсутствие доверенности. а у наследников квартира выбыла из их собственности помимо их воли, что дает им право истребовать ее и у добросовестного приобретателя. при этом покупатели будут требовать возврат денег с поверенного, если только он письменными доказательствами не докажет, что передал деньги доверителю (а тот же умер)

Ну с такой логикой ничего нельзя делать и никому верить- все мошенники , воры, и т. д.
Молиться можно на всё.

Я не знаю много сделок, но раз даются доверенности и нотариусы из проверяют- значит это законно и почему человек должен этого бояться?

как раз с такой логикой, что "ничего страшного не произойдет" можно и попасть. например в ПДД написано, что нельзя перебегать дорогу на красный свет. но я знаю многих, кто перебегал, и остался жив

[pupsa]

как раз с такой логикой, что "ничего страшного не произойдет" можно и попасть. например в ПДД написано, что нельзя перебегать дорогу на красный свет. но я знаю многих, кто перебегал, и остался жив

Ну ты же, как юрист, просто категорически не советуешь совершать такие сделки.

Откуда такой страх?
Ты без работы не останешься в любом случае.

[мыслитель]

Ну ты же, как юрист, просто категорически не советуешь совершать такие сделки.

Откуда такой страх?
Ты без работы не останешься в любом случае.

только лишь потому, что участвуя в сделке на стороне покупателя, я как бы несу отвественность за последствия. и обязан предупредить покупателя о повышеной степени риска при покупке квартиры по доверенности не видя доверителя. если его мои слова не испугают, и он решит сыграть со своими деньгами в "гусарскую рулетку", то это его личное решение. мое дело предупредить. сопровождение сделок - это очень маленькая (в том числе и по деньгам) часть моей работы.

[pupsa]

только лишь потому, что участвуя в сделке на стороне покупателя, я как бы несу отвественность за последствия. и обязан предупредить покупателя о повышеной степени риска при покупке квартиры по доверенности не видя доверителя. если его мои слова не испугают, и он решит сыграть со своими деньгами в "гусарскую рулетку", то это его личное решение. мое дело предупредить. сопровождение сделок - это очень маленькая (в том числе и по деньгам) часть моей работы.

Ещё раз- доверенность для того и придумана и даётся, чтоб доверитель не должен был представать на ясные очи...
А иначе какой смысл- дать доверенность , а потом самому появиться?
Ты меня удивляешь...

ЗЫ: и кстати, когда даётся доверенность нотариус очень подробно предупреждает о возможных последствиях для доверителя.
Так что это для доверителя риск- его имущество в этом случае могут продать и без его согласияч- но раз доверяешь- иди на это.