Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[montana27]

только на рекламе и сидела. но у них же тоже свои рекламные пакеты у всех. не, можно было платно апать хоть каждый день, переодически так и делала. но вообще это свинство, пришлось сесть и жаловаться на большинство. жалобы раньше работали

[montana27]

Все верно, проверять надо тогда когда покупатель уже определился с объектом,
раньше этого момента я Договор о сопровождении не заключаю...

ссылка на информацию:
Кто действительно проверяет чистоту объекта для покупателя, а кому это не выгодно и почему

ну вот опять пришли к тому что проверка за счет покупателя, ан этого не делает, но хочет за информ услуги немаленькие деньги

[amatorodessa]

Что за новая тема появилась: продажа квартиры по наилучшей цене, по принципу аукциона, кто даст больше.
Это просто замануха или реально кто-то готов так продавать?
Пишут, что показы только два дня, и продают по максимальной предложенной цене.
А если итоговая максимальная цена окажется неприлично низкой?

[montana27]

и снимут за 5 мин до конца если цена не устроит))

[AlexQ]

Я вообще считаю что агентства обнаглели, брать 5% от стоимости квартиры. Потратят 50грн на ОЛХ объявлении, покажут квартиру, и содрут 2000-2500 зелёных за информационные услуги. Ни каких юридических действий они не несут. Это на подобие шарашкиных контор, которые сдают в аренду квартиры. Сейчас их слава богу стало мало.
На самом деле, если покупатель переживает за прозрачность квартиры, то лучше обратиться к юристу за 200у.е и быть спокойным. Нотариус все сделает сам. Нотариусу эти агентства не нужны на сделке.
Было бы прекрасно, если Зеленский введёт закон о ликвидации подобных агентств. Это же как игровые заведения. Побор денег не за что.
Продавец хочет продать, может выставить на олх или газету.
Вот например, в Тирасполе, нет такого говна. Всё делается через нотариус, без всяких агентств. Ни разу не видел вывеску или контору с агентством. Все работают напрямую.

[Серджио R.J.]

и снимут за 5 мин до конца если цена не устроит))

Не снимают а продают по предложенной. Давно существующий вид продажи, который почему-то в Одессе пока не прижился.

[RoLeX]

Я вообще считаю что агентства обнаглели, брать 5% от стоимости квартиры. Потратят 50грн на ОЛХ объявлении, покажут квартиру, и содрут 2000-2500 зелёных за информационные услуги. Ни каких юридических действий они не несут. Это на подобие шарашкиных контор, которые сдают в аренду квартиры. Сейчас их слава богу стало мало.
На самом деле, если покупатель переживает за прозрачность квартиры, то лучше обратиться к юристу за 200у.е и быть спокойным. Нотариус все сделает сам. Нотариусу эти агентства не нужны на сделке.
Было бы прекрасно, если Зеленский введёт закон о ликвидации подобных агентств. Это же как игровые заведения. Побор денег не за что.
Продавец хочет продать, может выставить на олх или газету.
Вот например, в Тирасполе, нет такого говна. Всё делается через нотариус, без всяких агентств. Ни разу не видел вывеску или контору с агентством. Все работают напрямую.

То есть продавец должен будет нанять специального человека, который будет показывать квартиры, размещать объявления... чем такой человек будет сильно отличаться от риэлтора?

Ладно, если продавец в том же городе, у него есть на это время. А если в другом, есть дела, и у него несколько десятков квартир?

[Vestna]

А если в другом, есть дела, и у него несколько десятков квартир?

Тогда это депутат. У них свои законы и правила.

[RoLeX]

Тогда это депутат. У них свои законы и правила.

Причём тут депутат? Я о тех, для кого это бизнес.
Многие инвестируют с котлована, или даже до него, делают ремонты и продают. Иногда не делают, как удастся продать, так и норм.

Даже если не бизнес, у хозяина могут быть дела кроме того, чтоб показывать квартиру. Работа, например.

[Vestna]

Причём тут депутат? Я о тех, для кого это бизнес.
Многие инвестируют с котлована, или даже до него, делают ремонты и продают. Иногда не делают, как удастся продать, так и норм.

Даже если не бизнес, у хозяина могут быть дела кроме того, чтоб показывать квартиру. Работа, например.

Несколько десятков квартир было сказано. У простого бизнесмена может быть от 30 квартир и выше?
А если он непростой бизнесмен, тогда у него холдинг со своим штатом юристов.
Он нуждается в агентстве недвижимости?
А СК вполне может дать заработать нескольким агентствам.

[RoLeX]

Несколько десятков квартир было сказано. У простого бизнесмена может быть от 30 квартир и выше?
А если он непростой бизнесмен, тогда у него холдинг со своим штатом юристов.
Он нуждается в агентстве недвижимости?
А СК вполне может дать заработать нескольким агентствам.

Несколько - это и два десятка тоже.
Может не всегда все "в наличии" одновременно. Но это не так много, как кажется.
У меня друг занимается этой фигнёй, вместе с основным бизнесом. Звонков по этим квартирам от прорабов/риэлторов/застройщиков - вагон и маленькая тележка. Риэлторы показывают сами, он вроде разве что на сделки приезжает. Как без риэлторов?
Я когда покупал дом, хозяйка тоже практически специально прилетела на сделку. Банально даёт денег, ребята скупают участки на фонтане/таирова, строят дома. Ну не будет она объявления выставлять о продаже, ей есть чем в жизни заниматься.

[Серджио R.J.]

Я вообще считаю что агентства обнаглели, брать 5% от стоимости квартиры. Потратят 50грн на ОЛХ объявлении, покажут квартиру, и содрут 2000-2500 зелёных за информационные услуги. Ни каких юридических действий они не несут. Это на подобие шарашкиных контор, которые сдают в аренду квартиры. Сейчас их слава богу стало мало.
На самом деле, если покупатель переживает за прозрачность квартиры, то лучше обратиться к юристу за 200у.е и быть спокойным. Нотариус все сделает сам. Нотариусу эти агентства не нужны на сделке.
Было бы прекрасно, если Зеленский введёт закон о ликвидации подобных агентств. Это же как игровые заведения. Побор денег не за что.
Продавец хочет продать, может выставить на олх или газету.
Вот например, в Тирасполе, нет такого говна. Всё делается через нотариус, без всяких агентств. Ни разу не видел вывеску или контору с агентством. Все работают напрямую.

У нас пока ещё свободная страна и нельзя запрещать бизнесс/услугу только потому, что она вам не нравится. Ну и мировой опыт (даже в развитых странах) говорит о том что это востребованная услуга, которую просто надо регулировать законодательно.
Надо добавить правила, ответственность, требования (экзаменацию) и так далее.

ПыСы: беглый гугл поиск сходу нашёл под сотню АН в Тирасполе.

Несколько десятков квартир было сказано. У простого бизнесмена может быть от 30 квартир и выше?

30 квартир с котлована это всего-то 660 тысяч у.е. примерно.
А это цена всего лишь большой трёшки в Кандинском, или обычной 200 метровой квартиры в любом Зарсе, или Биариц, или Гринвуде.
И этого даже не хватит на дом без ремонта в "Сосновом берегу", этого не хватит даже на половину коттеджа в "Золотом берегу", этого не хватит ни на коттедж в "Оазисе" ни на коттедж в "Королевских садах".
А это всё заселённые места, где люди покупают по таким деньгам.
Не такая уж это и большая сумма как для рынка недвижимости.

[Димыч]

Что за новая тема появилась: продажа квартиры по наилучшей цене, по принципу аукциона, кто даст больше.
Это просто замануха или реально кто-то готов так продавать?
Пишут, что показы только два дня, и продают по максимальной предложенной цене.
А если итоговая максимальная цена окажется неприлично низкой?

По також схеме обычно продают те, кто пытался продать по обычной, но не получилось, а продать нужно срочно.
Цена в рекламе и цена, на которую согласен продавец - существенно отличаются. Цена в рекламе сильно занижена для привлечения внимания к объекту максимального количества человек. За период до двух дней показа заинтересованным потенциальным покупателям показывают похожие объекты, чтобы они видели, что сколько стоит и преимущества обьекта, выставленного на аукционе, перед остальными. Исходя из увиденного заинтересованные покупатели предлагают свою цену. Специально создаётся очередь из желающих купить, чтобы они видели, что объектом заинтересованы и другие люди, тем самым подогревая ажиотаж и предлагаемые цены. Если среди всех пришедших на осмотр в итоге получается несколько человек, которым реально понравился объект, между ними ещё происходит торг вверх, кто готов дать больше. В итоге объект продается по цене близкой к тому, что хотел продавец, иногда даже больше... Но повторюсь ещё раз, это работает только с теми продавцами, которым надо было продать ещё вчера, у которых нет завышенных ожиданий по цене своего объекта.
Создание ажиотажного спроса за счёт указания в рекламе самой низкой цены на рынке - торги вверх - продажа по цене наилучшего предложения.

[amatorodessa]

У нас пока ещё свободная страна и нельзя запрещать бизнесс/услугу только потому, что она вам не нравится. Ну и мировой опыт (даже в развитых странах) говорит о том что это востребованная услуга, которую просто надо регулировать законодательно.
Надо добавить правила, ответственность, требования (экзаменацию) и так далее.

Риелторы у нас зарабатывают не столько за счет продажи услуг, а за счет монополизации
информационного пространства, при этом усложняя процесс поиска квартиры и для покупателя, и для продавца.

Покупатель обращается к риелтору не столько за услугой, а скорее, чтобы получить доступ в квартиру, так как объявлений от хозяина очень мало,
и нет иного варианта - это касается вторички.

При этом агенты засоряют доски объявлений мусором и заманухами, так что покупателю, чтобы
добраться до реальной подходящей ему квартиры, нужно потратить кучу времени и сил на отсеивание хлама, который сыпется от агентов.
Чтобы посмотреть выбранную квартиру, бывает, приходится пройти целый квест, так как связь идет по цепочке из 2-х агентов.

А потом еще платить комиссию агенту 1500-2000 только за свод с продавцом.
Эта комиссия часто усложняет пространство для торга и сделка не происходит, хотя в отсутствии финансового интереса посредника покупатель и продавец могли бы сторговаться.
В большинстве случаев, уступать приходится продавцу, таковы реалии рынка, и комиссия по факту платится за счет его денег,
хотя изначально, продавец, обращаясь в посреднику, находился в иллюзии, что это для него бесплатно.

Насколько все это было бы проще, если бы посредников вообще не было!

В законе о риелторской деятельности нужно прописать, что агент должен в рекламе каждого объекта обязательно указывать помимо своих контактов, также прямые контактные данные продавца,
чтобы покупатель имел возможность свободно выбирать, обращаться ли к услугам агента или нет

[amatorodessa]

По також схеме обычно продают те, кто пытался продать по обычной, но не получилось, а продать нужно срочно.
Цена в рекламе и цена, на которую согласен продавец - существенно отличаются. Цена в рекламе сильно занижена для привлечения внимания к объекту максимального количества человек. За период до двух дней показа заинтересованным потенциальным покупателям показывают похожие объекты, чтобы они видели, что сколько стоит и преимущества обьекта, выставленного на аукционе, перед остальными. Исходя из увиденного заинтересованные покупатели предлагают свою цену. Специально создаётся очередь из желающих купить, чтобы они видели, что объектом заинтересованы и другие люди, тем самым подогревая ажиотаж и предлагаемые цены. Если среди всех пришедших на осмотр в итоге получается несколько человек, которым реально понравился объект, между ними ещё происходит торг вверх, кто готов дать больше. В итоге объект продается по цене близкой к тому, что хотел продавец, иногда даже больше... Но повторюсь ещё раз, это работает только с теми продавцами, которым надо было продать ещё вчера, у которых нет завышенных ожиданий по цене своего объекта.
Создание ажиотажного спроса за счёт указания в рекламе самой низкой цены на рынке - торги вверх - продажа по цене наилучшего предложения.

Тоже думал, что это нагнетание искусственного ажиотажа вокруг объекта.
Однако, если хозяин такой квартиры рассчитывает на 60, а в объявлении продажи по аукциону указывает стартовые 30,
чтобы привлечь побольше интереса, то интерес будет нецелевой.

Чисто психологически, если человек изначально увидел 30, то он вряд ли предложит 60, даже логически понимая, что квартира стоит 60.

Кроме того, у таких покупателей часто просто не будет ресурса на 60.

[RoLeX]

Риелторы у нас зарабатывают не столько за счет продажи услуг, а за счет монополизации
информационного пространства, при этом усложняя процесс поиска квартиры и для покупателя, и для продавца.

Покупатель обращается к риелтору не столько за услугой, а скорее, чтобы получить доступ в квартиру, так как объявлений от хозяина очень мало,
и нет иного варианта.

При этом агенты засоряют доски объявлений мусором и заманухами, так что покупателю, чтобы
добраться до реальной подходящей ему квартиры, нужно потратить кучу времени и сил на отсеивание хлама, который сыпется от агентов.
Чтобы посмотреть выбранную квартиру, бывает, приходится пройти целый квест, так как связь идет по цепочке из 2-х агентов.

А потом еще платить комиссию агенту 1500-2000 только за свод с продавцом.
Эта комиссия часто усложняет пространство для торга и сделка не происходит, хотя в отсутствии финансового интереса посредника покупатель и продавец могли бы сторговаться.
В большинстве случаев, уступать приходится продавцу, таковы реалии рынка, и комиссия по факту платится за счет его денег,
хотя изначально, продавец, обращаясь в посреднику, находился в иллюзии, что это для него бесплатно.

Насколько все это было бы проще, если бы посредников вообще не было!

В законе о риелторской деятельности нужно прописать, что агент должен в рекламе каждого объекта обязательно указывать помимо своих контактов, также прямые контактные данные продавца,
чтобы покупатель имел возможность свободно выбирать, обращаться ли к услугам агента или нет

Что делать в тех случаях, когда продавец товара не заинтересован в прямом общении, и расценивает агентство как менеджера по продаже ?
Это глобальный вопрос, который касется и других товаров, не только квартир.
Продавец машин точно так же может не хотеть звонков от потенциальных покупателей, вопросов, показов. Он хочет деньги за товар, но не хочет подрабатывать продавцом товара.

[amatorodessa]

Что делать в тех случаях, когда продавец товара не заинтересован в прямом общении, и расценивает агентство как менеджера по продаже ?
Это глобальный вопрос, который касается и других товаров, не только квартир.
Продавец машин точно так же может не хотеть звонков от потенциальных покупателей, вопросов, показов. Он хочет деньги за товар, но не хочет подрабатывать продавцом товара.

В этом случае получателем услуги агента является продавец, он заключит с агентом договор и по идее, должен оплатить его услугу.
Однако это имеет смысл только если продавец не проживает в продаваемой квартире и доверяет агенту настолько, что готов ему дать ключи для показов.
И оплачивать работу агента в таком случае надо независимо от результата (повременная оплата, или за каждый показ), так как результат не гарантирован, и зависит не только от агента.
Так же как оплачивается работа врача или юриста.

Если же продавец в квартире проживает, то звонков и показов ему не избежать, и с посредником ему мороки будет больше, чем без него.
Так как договариваться о показах проще и быстрее напрямую.

[RoLeX]

В этом случае получателем услуги агента является продавец, он заключит с агентом договор и по идее, должен оплатить его услугу.
Однако это имеет смысл только если продавец не проживает в продаваемой квартире и доверяет агенту настолько, что готов ему дать ключи для показов.
И оплачивать работу агента в таком случае надо независимо от результата (повременная оплата, или за каждый показ), так как результат не гарантирован, и зависит не только от агента.
Так же как оплачивается работа врача или юриста.

Имхо, именно так оно и должно работать.
Насчёт "результат не гарантирован" - ничего страшного. Он все-равно зависит от профессионализма агента. Ну как рекрутинг, например.

[Серджио R.J.]

Тоже думал, что это нагнетание искусственного ажиотажа вокруг объекта.
Однако, если хозяин такой квартиры рассчитывает на 60, а в объявлении продажи по аукциону указывает стартовые 30,
чтобы привлечь побольше интереса, то интерес будет нецелевой.

Чисто психологически, если человек изначально увидел 30, то он вряд ли предложит 60, даже логически понимая, что квартира стоит 60.

Кроме того, у таких покупателей часто просто не будет ресурса на 60.

Ценник на аукцион ставится на в 50 процентов от цены.

Условная рыночная цена квартиры - 30 тысяч
На аукцион ставят 27 тысяч
Просто квартиру хорошо подготавливают (уборка и т.д.) и создают ажиотаж в виде показа 1-2 дня только.

[RoLeX]

Народ, проведите небольшой ликбез.
В Инстаграме попал на рекламу. БЦ Кадор на Краснова, сдача в 2023 году, цена от $1400 за кв.м.
Кто-то может объяснить, с какой радости цена аж так значительно отличается таких же Кадоров там же, где она от $800 кв.м. , но за квартиры?