Недвижимость. Дно или...? Обсуждение. Весело, весело встретим 8-е марта !!!

[Сантьяга]

им с тобой повезло, у моих как только звух становиться громче обычного на пол тона, сразу счетчик выгорает нафиг с метром ввода к нему.

Пан имеет электромагнитную пушку?

[GZ]

Э-эээ...как-то дешево получается.
Друзья только что из NY вернулись-в Старбакс кофе 8-9$

Ээээ... ну а зачем мне обманывать-то ?

вот нашел - статейка трехлетней давности, но я не думаю что цены так сильно изменились:

http://www.usatoday.com/money/industries/food/2006-09-22-starbucks-prices_x.htm

[Аполлинарий]

8. San Francisco-Oakland-Fremont, Calif.
Median Price, Oct. 2009: $823,931
Median Price, Nov. 2009: $820,903
Median Price, Dec. 2009: $799,017
% Change Over 1 Month: -2.70%
% Change Over 3 Months: -3%
А вот тут чутка другие цифры.

Все верно: у тебя цены с учетом квартир (смотри по твоей ссылке приписку справа You're viewing combined single family home and condo listing statistics for San Francisco California including median asking price and inventory), а в той презентации, что я тебе давал - только дома. Просто хотелось напомнить, как создавался миф о страшной дешевизне американской недвиги и страшной дороговизне украинской и московской. А создавался он фразами типа: Вилла в Калифорнии (Флориде, Техасе) - по цене однокомнатной в Жулебино. Так вот, с виллами - это все немного погорячились.

Я не спорю, что ценам на квартиры в Одессе есть куда падать (теоретически), но просто сомневаюсь, что цена на приемлемую по качеству недвижимость в Одессе рухнет еще сколько-нибудь значительно. Почему? Потому что есть две вещи резко отличающие Одессу от Калифорнии (и любого другого цивилизованного рынка недвижимости в мире): отсутствие налога на недвижимость в Одессе и непрозрачность РН в Одессе, по сравнению с калифорнийским (или любым другим в стране, с развитым рынком недвиги). Последнее означает полное отсутствие статистики по кредитам на недвигу, ценам продаж, количеству сделок и источников доходов покупателей. Все ожидающие обвала, говорят что в стране нет денег, но повторяю, есть пример нищей Кении, где цена на приемлемую по качеству недвижимость - выше парижской уже многие и многие годы и никто не может сказать почему - РН Кении непрозрачен, на нем много теневых денег. В то же время в Кении есть так называемые сламы, некондиционное жилье по бросовой цене, которое действительно ориентировано на массового кенийского полунищего жителя. В Одессе роль сламов начнут, скорее всего, играть хрущи. Которые реально могут стать по пять. То есть обвал на рынке одесских хрущей - быть может, а на рынке кондиционного жилья (рынок сам определит, категорийность жилья) - вряд ли. Кондиционное жилье уже сейчас в Одессе достаточно дешевое. 1.5 -2 000 метр - это для несреднего одессита не такие уж и большие деньги.

[Аполлинарий]

Может это на двоих. Я разницы в цене не заметил. В НЙке только налог выше. Во Флориде-6%, в НЙке-14.

О молодец, про Флориду подправил после моего поста. Теперь можешь дальше троллить с Малой Арнаутской про налоги в Нью-Йорке в 14%.

[Аполлинарий]

Э-эээ...как-то дешево получается.
Друзья только что из NY вернулись-в Старбакс кофе 8-9$

2 доллара с копейками кофе в нью-йоркском Старбаксе, хуторяне. 2 доллара.

[DenisK]

Я не спорю, что ценам на квартиры в Одессе есть куда падать (теоретически), но просто сомневаюсь, что цена на приемлемую по качеству недвижимость в Одессе рухнет еще сколько-нибудь значительно. Почему?

отсутствие налога на недвижимость в Одессе и непрозрачность РН в Одессе

в 2003 например тоже все это было (отсутствие налога и непрозрачность) но цены были другие.
И долгов таких сумасшедших не было.
И строек столько не было.

[andrew]

50% падения абсолютно во всех секторах - это как питдать
А уже потом как экономика ляжет....

[templar]

им с тобой повезло, у моих как только звух становиться громче обычного на пол тона, сразу счетчик выгорает нафиг с метром ввода к нему.

так вот почему у меня постоянно выгорает счетчик))))
а я то думал из-за музыки)))

[DenisK]

так вот почему у меня постоянно выгорает счетчик))))
а я то думал из-за музыки)))

правильно думал.

из-за музыки

[5had0w]

А уже потом как экономика ляжет....

Это скорее вопрос того, с какой высоты она будет ложиться. Но уже можно однозначно сказать, что мозгами она пораскинет.

[ANTRAZIT]

Денис,что там с Аляком,не в курсе? Есть свежие мысли с его стороны?

[DenisK]

Денис,что там с Аляком,не в курсе? Есть свежие мысли с его стороны?

так вроде все сказано.

[ANTRAZIT]

так вроде все сказано.

Второй тур,понятно.

[andrew]

Второй тур,понятно.

Вот как презик определиться - так и начнется:
- аяяяй ... кто же это так нагадил то....

[Аполлинарий]

в 2003 например тоже все это было (отсутствие налога и непрозрачность) но цены были другие.
И долгов таких сумасшедших не было.
И строек столько не было.

Ты стер фразу про то, что я вложился в одесские бетонометры - а зря, в ней нет ничего обидного для меня. Действительно, 2003 год многое объясняет при сравнении с нынешним положением дел. У меня есть квартира в Новой Аркадии площадью 107 метров, это верно. Она была куплена в 2004 году поздней осенью за 66 тысяч 780 долларов США в состоянии от строителей. Я сделал там не самый шикарный, но все же достаточно хороший ремонт, который обошелся мне в 40 тысяч долларов. Если я теперь решу продавать эту квартиру, я буду исходить из совершенно реальных установок. Забудем про бум и пузырь на рынке реальной недвижимости, который случился. Будем исходить из реальностей и классических закономерностей на РН, которые описаны в учебнике. Учебники гласят, что жилье имеет несколько функций (жилье - как жилище, жилье как спекуляция, жилье как нормальная инвестиция и сохранение честно заработанных денег). Жилье, как последний из упоминаемых, функционал во всех учебниках описывается в виде инструмента с нормальным return on investment около 10% в год. Это для нормально функционирующей западной экономики с инфляцией в 3-4 процента. При том, что на Украине даже потребительские цены в долларах росли быстрее чем 3-4 процента в год - мы можем сказать, что некие деньги у людей появились. Прекратилась ли долларовая инфляция на Украине сейчас? Нет, упали продажи всего, но не цены. Это говорит, что деньги все еще есть, но у меньшего количества людей. Есть ли вероятность что продолжится вымывание кубышек, как здесь говорят? Да. Но это нормально распределенный процесс - с уменьшением количества оставшихся кубышек будет расти средний размер оставшихся кубышек. Вымоет ли кубышки до нуля? No way. Never ever. К чему я веду, к тому что все законы экономики на Украине - работают. Уже совершенно ясно как будет происходить падение цен на недвижимость - путем более резкой сегментированности рынка по различным параметрам. То есть я как продавец, вполне имею право требовать return на мои вложения в одесскую недвигу, но не на безумные 50-100 процентов в год (это мы справедливо называем хотелками), а на классические 10% в год (это мы называем классическим return on investment). Я не буду здесь решать дифференциальное уравнение, а просто скажу, что купив квартиру за 107 тысяч (67 000 новострой плюс 40 000 ремонт) в позднем 2004 я в позднем 2009 году не продам ее дешевле чем за 160 тысяч. В принципе, я видел такие цены на квартиры с неплохим ремонтом в Новой Аркадии в конце минувшего года.

Но я осознаю, что может произойти событие, которое перевернет покерный столик игроков на рынке недвижимости: это во-первых, если введут налог на недвижимость и непроданная, нечасто используемая недвижимость начнет служить отягощением моего бюджета. Во-вторых, если я начну так плохо вести свои дела, что речь пойдет о моем выживании. Пока ни первого, ни второго - не происходит. Мне по-прежнему дешевле и комфортнее две недели в году использовать свою квартиру в Новой Аркадии, во время своих нечастых приездов в Одессу, чем останавливаться на эти 2 недели в приличной одесской гостинице. Надежные зарубежные банки предлагают мне .25% годовых по депозитам в долларах и 2.5% по GIC, которые не страхуются. Зачем мне в такой ситуации по дешевке сбрасывать жилье, я не знаю. Тем более, что за 160 тысяч квартира, подобная моей в Новой Аркадии продалась в конце года в течение двух недель, то есть оказалась достаточно ликвидной. Хрущи - это slum housing, эти могут и по пять стать в какой-то момент. Сегментация и еще раз сегментация рынка. Никаких общих разговоров о падении РН уже быть не может. Кстати, на пике хотелок за 100 метровую квартиру в Новой Аркадии просили 280 000 долларов. Не знаю, продали ли хоть одну - по такой цене, сомневаюсь. Но в принципе, хотелки уже уступили место прагматизму продавцов. Как ни странно, пока это касается только рынка относительно дорогой одесской недвижимости.

[ANTRAZIT]

Ты стер фразу про то, что я вложился в одесские бетонометры - а зря, в ней нет ничего обидного для меня. Действительно, 2003 год многое объясняет при сравнении с нынешним положением дел. У меня есть квартира в Новой Аркадии площадью 107 метров, это верно. Она была куплена в 2004 году поздней осенью за 66 тысяч 780 долларов США в состоянии от строителей. Я сделал там не самый шикарный, но все же достаточно хороший ремонт, который обошелся мне в 40 тысяч долларов. Если я теперь решу продавать эту квартиру, я буду исходить из совершенно реальных установок. Забудем про бум и пузырь на рынке реальной недвижимости, который случился. Будем исходить из реальностей и классических закономерностей на РН, которые описаны в учебнике. Учебники гласят, что жилье имеет несколько функций (жилье - как жилище, жилье как спекуляция, жилье как нормальная инвестиция и сохранение честно заработанных денег). Жилье, как последний из упоминаемых, функционал во всех учебниках описывается в виде инструмента с нормальным return on investment около 10% в год. Это для нормально функционирующей западной экономики с инфляцией в 3-4 процента. При том, что на Украине даже потребительские цены в долларах росли быстрее чем 3-4 процента в год - мы можем сказать, что некие деньги у людей появились. Прекратилась ли долларовая инфляция на Украине сейчас? Нет, упали продажи всего, но не цены. Это говорит, что деньги все еще есть, но у меньшего количества людей. Есть ли вероятность что продолжится вымывание кубышек, как здесь говорят? Да. Но это нормально распределенный процесс - с уменьшением количества оставшихся кубышек будет расти средний размер оставшихся кубышек. Вымоет ли кубышки до нуля? No way. Never ever. К чему я веду, к тому что все законы экономики на Украине - работают. Уже совершенно ясно как будет происходить падение цен на недвижимость - путем более резкой сегментированности рынка по различным параметрам. То есть я как продавец, вполне имею право требовать return на мои вложения в одесскую недвигу, но не на безумные 50-100 процентов в год (это мы справедливо называем хотелками), а на классические 10% в год (это мы называем классическим return on investment). Я не буду здесь решать дифференциальное уравнение, а просто скажу, что купив квартиру за 107 тысяч (67 000 новострой плюс 40 000 ремонт) в позднем 2004 я в позднем 2009 году не продам ее дешевле чем за 160 тысяч. В принципе, я видел такие цены на квартиры с неплохим ремонтом в Новой Аркадии в конце минувшего года.

Но я осознаю, что может произойти событие, которое перевернет покерный столик игроков на рынке недвижимости: это во-первых, если введут налог на недвижимость и непроданная, нечасто используемая недвижимость начнет служить отягощением моего бюджета. Во-вторых, если я начну так плохо вести свои дела, что речь пойдет о моем выживании. Пока ни первого, ни второго - не происходит. Мне по-прежнему дешевле и комфортнее две недели в году использовать свою квартиру в Новой Аркадии, во время своих нечастых приездов в Одессу, чем останавливаться на эти 2 недели в приличной одесской гостинице. Надежные зарубежные банки предлагают мне .25% годовых по депозитам в долларах и 2.5% по GIC, которые не страхуются. Зачем мне в такой ситуации по дешевке сбрасывать жилье, я не знаю. Тем более, что за 160 тысяч квартира, подобная моей в Новой Аркадии продалась в конце года в течение двух недель, то есть оказалась достаточно ликвидной. Хрущи - это slum housing, эти могут и по пять стать в какой-то момент. Сегментация и еще раз сегментация рынка. Никаких общих разговоров о падении РН уже быть не может. Кстати, на пике хотелок за 100 метровую квартиру в Новой Аркадии просили 280 000 долларов. Не знаю, продали ли хоть одну - по такой цене, сомневаюсь. Но в принципе, хотелки уже уступили место прагматизму продавцов. Как ни странно, пока это касается только рынка относительно дорогой одесской недвижимости.

Трагедия!

[Аполлинарий]

Трагедия!

В чем?

[DenisK]

Ты стер фразу про то, что я вложился в одесские бетонометры - а зря, в ней нет ничего обидного для меня.

та решил не переходить на личности.

есть я как продавец, вполне имею право требовать return на мои вложения в одесскую недвигу

права и возможности - это разные вещи
можете "требовать право return на вложения", можете качать права но будете ли иметь возможность?

Вы рассуждаете немного близоруко но хорошо хоть не на пике вложились.
Цены формирует рынок (спрос и предложение) а не ваши затраты. И с этим спросом будет очень интересная история. И с предложением тоже.

[kelvin]

В чем?

В том что ты с другой планеты... на нашей планете всё наоборот
Кризис = уровняловка. Дорогой сегмент, в который ты умудрилась влошиться, падает намного быстрее хрущей, ибо у людей просто нет денег на него....
Когда очень хочется жрать разница в цене между золотом и хлебом меняется очень быстро.. и не в сторону золота

[Капитан Врунгель!]

Хрущи - это slum housing, эти могут и по пять стать в какой-то момент.

slum housing




slum housing в одесских условиях-это трущобы Молдаванки , Слободки, Ближних Мельниц, Бугаёвки. Но никак не хрущи!!