Анализ недвижимости или как оно будет в 2010

[yurij33]

Важно с точки зрения ценообразования. Если я квартиру на шару получил, то я поморщусь, конечно, что не за 3К продаю, а за 1,2К, но ничего не потеряю. А если я строитель, и понимаю, что мне площадка, взятки, инфраструктура и строительство обошлись в 1000-1200 бакинских на метре, то опуститься до 1200 для меня уже совсем не так легко. Об инвесторах 2007-2008 гг. вообще молчим.

Вот не соглашусь колега. Ни какого ценообразования здесь нет.
Есть желание минимизировать убытки. Когда банк объем залога под который выданно было ярд, продает за 100 лямов, в этом случае вопрос ценообразования не стоит и даже не лежит. Во главе угла вопрос о получении РЕСУРСА, потому как при наличии ресурса можно начинать действовать в направлении восполнения этого потерянного ярда (точнее 900 та млн).
Так и у строителей будет падение цены на уровни поддержки и каждый новый уровень уже находиться ниже предыдущего. Т.е. вложили ярд строители а продадут за 100 лямов (если конечно хотят на рынке остаться).

[AirMax]

Если в среднем, цена уже упала в два раза,то что мешает при ухудшении ситуации в стране,упасть ей ещё в два раза???
Вспомнился разговор с риэлтором,который произошёл пару лет назад.Он мне доказывал что в Сигурде меньше 3000 баксов за метр НИКОГДА НЕ БУДЕТ.Можно даже и не думать.........Оказывается можно

"Цена" может быть и должна упасть еще в 2 раза, а может и в 3. Но, смотря на что: на хрущ на Паскоте - может быть и 200 баксов за метр, но на новострой в хорошем месте - не думаю. Все урегулирует спрос/предложение. Предложение убитых хрущей - почти неисчерпаемо, а предложение хорошей недвиги на Одесском рынке достаточно ограничено. В том же Гранд-Парке, например, упала с 2800 до 1300 и остановилась. И очень сильно сомневаюсь, что упадет еще сильнее.

[Миша КемпFF]

"Цена" может быть и должна упасть еще в 2 раза, а может и в 3. Но, смотря на что: на хрущ на Паскоте - может быть и 200 баксов за метр, но на новострой в хорошем месте - не думаю. Все урегулирует спрос/предложение. Предложение убитых хрущей - почти неисчерпаемо, а предложение хорошей недвиги на Одесском рынке достаточно ограничено. В том же Гранд-Парке, например, упала с 2800 до 1300 и остановилась. И очень сильно сомневаюсь, что упадет еще сильнее.

Всё зависит от того,насколько кризис по украински,будет увеличиваться в масштабах.А то что он будет увеличиваться в ближайшие полгода,я не сомневаюсь.А что будет дальше-посмотрим.

[yurij33]

до 1300 и остановилась. И очень сильно сомневаюсь, что упадет еще сильнее.

Были продажи перед НГ по 1100

[AirMax]

Вот не соглашусь колега. Ни какого ценообразования здесь нет.
Есть желание минимизировать убытки. Когда банк объем залога под который выданно было ярд, продает за 100 лямов, в этом случае вопрос ценообразования не стоит и даже не лежит. Во главе угла вопрос о получении РЕСУРСА, потому как при наличии ресурса можно начинать действовать в направлении восполнения этого потерянного ярда (точнее 900 та млн).
Так и у строителей будет падение цены на уровни поддержки и каждый новый уровень уже находиться ниже предыдущего. Т.е. вложили ярд строители а продадут за 100 лямов (если конечно хотят на рынке остаться).

Я же не утверждаю, что невозможно. Продажа ниже себестоимости даже оправдана в том случае, если строительная компания уверена, что аналогичную квартиру в новом доме на соседней площадке она сможет построить значительно дешевле. Если такой уверенности нет - то лучше ждать. Конечно, если строительную компанию прижали кредиторы и она продает ниже себестоимости из-за того, что другого выхода нет - тогда это оправдано. Но ведь за это тоже кто-то должен платить. Поэтому, если у СК собственного капитала (накопленной прибыли)/ других долгосрочных источников финансирования хватит, чтобы покрыть убытки от таких продаж - то, конечно, это способ выжить. А если нет - то, вероятно, это только продлит агонию для такой СК.

[AirMax]

Были продажи перед НГ по 1100

Верится с трудом (потому что знаю, что по аналогичной цене были продажи в Армейском, который еще далек от завершения). Хотя, если квартира залоговая и с ней что-то замутили - то все может быть. Но это не рынок.

[MachuPikchu]

Я же не утверждаю, что невозможно. Продажа ниже себестоимости даже оправдана в том случае, если строительная компания уверена, что аналогичную квартиру в новом доме на соседней площадке она сможет построить значительно дешевле. Если такой уверенности нет - то лучше ждать. Конечно, если строительную компанию прижали кредиторы и она продает ниже себестоимости из-за того, что другого выхода нет - тогда это оправдано. Но ведь за это тоже кто-то должен платить. Поэтому, если у СК собственного капитала (накопленной прибыли)/ других долгосрочных источников финансирования хватит, чтобы покрыть убытки от таких продаж - то, конечно, это способ выжить. А если нет - то, вероятно, это только продлит агонию для такой СК.

Всё гораздо проще. Видишь, как заработать прибыль на строительстве - строй и зарабатывай. Не можешь получать прибыль - не строй, продавай пирожки. Другой будет строить, который сможет прибыль получить. А втулить построенное насильно не получится. Значит надо сделать привлекательную цену, чтоб покупали. Реши задачу, как разницу между продажной ценой и себестоимостью сделать приемлемой - и руби капусту. Как-то так...

[AirMax]

Всё гораздо проще. Видишь, как заработать прибыль на строительстве - строй и зарабатывай. Не можешь получать прибыль - не строй, продавай пирожки. Другой будет строить, который сможет прибыль получить. А втулить построенное насильно не получится. Значит надо сделать привлекательную цену, чтоб покупали. Реши задачу, как разницу между продажной ценой и себестоимостью сделать приемлемой - и руби капусту. Как-то так...

В теории все так. Но не у нас в стране. На любой рынок, а на сторительный, наверное, особенно, просто так не выйдешь. И все СК это понимают. И понимают, что в ближайшее время вряд ли кто-то что массово строить будет. А продать уже построенное - это вопрос времени и денег. Поэтому тут кто кого пересидит. И, почему-то, мне кажется, что по хорошим объектам строители пересидят инвесторов.

[MachuPikchu]

В теории все так. Но не у нас в стране. На любой рынок, а на сторительный, наверное, особенно, просто так не выйдешь. И все СК это понимают. И понимают, что в ближайшее время вряд ли кто-то что массово строить будет. А продать уже построенное - это вопрос времени и денег. Поэтому тут кто кого пересидит. И, почему-то, мне кажется, что по хорошим объектам строители пересидят инвесторов.

Чтобы выйти на стройрынок, нужна финансовая база хорошая + опыт. Думаю всё-таки найдутся иностранцы, а может даже из наших кто сможет строить в нынешних реалиях.... А кто-кого пересидит - причём тут инвесторы? Речь идёт о конечных покупателях жилья, не инвесторах. Для инвесторов (спекулянтов) рынок недвижки сейчас не привлекателен - роста-то нет...

[yurij33]

В теории все так. Но не у нас в стране. На любой рынок, а на сторительный, наверное, особенно, просто так не выйдешь. И все СК это понимают. И понимают, что в ближайшее время вряд ли кто-то что массово строить будет. А продать уже построенное - это вопрос времени и денег. Поэтому тут кто кого пересидит. И, почему-то, мне кажется, что по хорошим объектам строители пересидят инвесторов.

Да ну брось свято место пусто не бывает, не захотят эти прийдут другие, тем более когда в залогах проблемных туча площадок под это самое строительство отведенно.

[yurij33]

Чтобы выйти на стройрынок, нужна финансовая база хорошая + опыт. Думаю всё-таки найдутся иностранцы, а может даже из наших кто сможет строить в нынешних реалиях.... А кто-кого пересидит - причём тут инвесторы? Речь идёт о конечных покупателях жилья, не инвесторах. Для инвесторов (спекулянтов) рынок недвижки сейчас не привлекателен - роста-то нет...

ну и у кого из тех кто выходил на строй рынок Одессы была серьезная фин база и строй опыт?

[MachuPikchu]

ну и у кого из тех кто выходил на строй рынок Одессы была серьезная фин база и строй опыт?

Даже не знаю....Может у тех кто построил и не пролетел с продажами? Да и если нет таких, то может придут более умные, а не "хитросделанные"?

[yurij33]

Даже не знаю....Может у тех кто построил и не пролетел с продажами? Да и если нет таких, то может придут более умные, а не "хитросделанные"?

о вот тут согласен, только с одним "НО".
Прийдут новые НО и нормальные и хитросделанные.
И пойдет по новому кругу.

[MachuPikchu]

о вот тут согласен, только с одним "НО".
Прийдут новые НО и нормальные и хитросделанные.
И пойдет по новому кругу.

Ключевое слово - придут.... Т.е. дефицит недвижимости, о котором так долго твердят, нам, походу, не грозит.... Грозит дефицит денег....

[ellinas]

... Демонизировать политику иностранных банков в отношении Украины не надо. Мой банк (Аваль), в отличие от большинства банков с украинским капиталом, продолжает кредитовать украинскую экономику и я не знаю, о каком выводе с прибылью средств вы говорите, но Аваль за прошлый год терпел одни убытки (из-за резервов) и только успевал заводить новые займы от акционеров (в отличие от большинства украинских банков, многие из которых, как раз выводом всего, чего можно было из Украины и занимались).

Я не демонизирую, просто не у всех за спиной акционеры, желающие (упрощенно говоря) заводить средства в $ или евро, менять на грн и кредитовать падающую экономику с перспективой получить эти средства назад через 3-5 лет по упавшему в 3 раза курсу. Возможно такое кредитование с целью обанкротить и скупить стратегические предприятия, но широкое розничное кредитование недвиги, даже кредитование строительных фирм - исключено. В общем случае средства будут выводиться.

Таким заемщикам в любой стране мира получить кредиты проблематично. Об их кредитовании речь не идет (т.к. это уже не кредитование будет, а благотворительность). Но в Украине достаточно нормальных предприятий, которые продолжают работать и платить нормальные зарплаты своим сотрудникам.

Имею в виду стада манагеров, юристов и экономистов - недавних выпускников, "молодых специалистов", которым надо жилье и которых будут сокращать в первую очередь, или снижать им зарплаты. То есть людей не связанных с производством конкретного физического продукта. А их давление на рынок труда потянет за собой и сокращение зарплат у производителей реального продукта. То есть общее усредненное направление зарплат - вниз.

...
Это бы массово произошло уже в 2009-2010 гг. если бы не кризис. Опять же не надо демонизировать западные строительные компании. Я, например, жил в бюджетном доме, построенном голландским застройщиком. По сравнению с нашими родными новостроями - небо и земля. И поверьте, что общедомовая система вентиляции и кондиционирования - это большой шаг вперед (если она сделана грамотно), но это нам не светит, потому что затраты на устройство такой системы в жилом доме будут окупаться очень долго.

Насчет шага вперед за счет удешевления строительства - не верю. По крайней мере как мне рассказывают друзья из США про бюджетные дома (проходные комнаты в виде поезда, часто без окон или с окнами выходящими на глухую стену другого здания, перегородки в которые гвоздь забить нельзя, запрет курения из-за вентиляции, запрет стирать автоматом из-за вибрации по всему дому и т.п.)

...
Ну, тут вообще парадокс - какие сливки на, как вы говорите, падающем рынке?

Имею в виду что на наш РН не пускают западные строительные компании. Дело в том что они деньги и прибыль считать умеют, наши им не конкуренты, а строительный бизнес у нас завязан на многих депутатов. Наш РН держат в состоянии постоянного дефицита, при любой цене. Проще говоря, и при цене метра 500 долл в 2004, и при цене 1500 долл в 2008 прибыль наших строительных фирм - 3-4-кратная; При входе западных фирм, думаю, строительство будет идти массово, целыми районами, и при такой организации и удешевлении строительства они смогут дать жилье экономкласса дешевле раза в 2 чем "Консоли" с "стройтехснабами", насытят рынок. А наши сливки на дефиците отдавать не хотят.

...
Не буду с вами спорить, но могу вам сказать, что у меня нет ни одного знакомого моего возраста (+-5 лет), который получает зарплату меньше 500 долл. США в месяц. Большинство же зарабатывают 1000 и больше.

Сегодня 1000 долл, завтра 200. Я и сам 1000 получал в 2008. З/п падает вместе со всей экономикой, зарплаты в 1000 сейчас в основном у предпринимателей или у людей напрямую сидящих на экспорте, а также у уникальных специалистов, доля их на рынке труда - до 5 %. Что делать остальным 95 % ?

...
В одном Вы правы - система после кризиса "перезагрузится". Такого оголтелого кредитования, как в 2006-2007гг. уже не будет. Все отношения на рынке (между сторительными компаниями и инвесторами, между строительными компаниями и банками и между банками и заемщиками/покупателями) станут гораздо более цивилизованными. Как будет кредитоваться вторичка (в старом жилом фонде) и будет ли кредитоваться вообще - это, конечно, вопрос. Но ипотека вернется в самое ближайшее время - в пределах 1-1,5 лет. В этом я уверен.

Жили без ипотеки с 1992 по 2002, и еще поживем. Ипотека - хорошо, но надо чтобы люди могли зарабатывать на жилье, а не покупать его исключительно в долг под %. Ну, будем посмотреть.

[yurij33]

Ключевое слово - придут.... Т.е. дефицит недвижимости, о которой так долго твердят нам, походу, не грозит.... Грозит дефицит денег....

Згоден

[AirMax]

Да ну брось свято место пусто не бывает, не захотят эти прийдут другие, тем более когда в залогах проблемных туча площадок под это самое строительство отведенно.

Так ведь не так просто прийти. И еще сложнее забрать площадки. Не мне Вам рассказывать, как "просто" забрать у заемщика залоговое имущество. Тем более площадку, тем более, если на ней уже что-то начали строить.

[DenisK]

у меня нет ни одного знакомого моего возраста (+-5 лет), который получает зарплату меньше 500 долл. США в месяц. Большинство же зарабатывают 1000 и больше.

Сегодня 1000 долл, завтра 200. Я и сам 1000 получал в 2008. З/п падает вместе со всей экономикой, зарплаты в 1000 сейчас в основном у предпринимателей или у людей напрямую сидящих на экспорте, а также у уникальных специалистов, доля их на рынке труда - до 5 %. Что делать остальным 95 % ?

Насчет зарплат - все так и есть.
Уже больше года наблюдаю реальное падение доходов своих знакомых.
А кое-кто попал под сокращение и перебивается случайными заработками.

Пару примеров:
- рабочий высокой квалификации на одном из од. предприятий - получал на руки 5 тыс гривен. летом08 это >1k. Попал под сокращение. Устроился на 200 долл тянуть кабельное.
- диджей на радио - гривневая зп урезана + девальвация -имеем существенное падение зп в валюте.
- специалист по электротехнич. оборудованию, фирма монтировала силовые шкафы зп. 500 - Попал под сокращение. Уже год как перебивается случ. заработками.
- Бюджетники - зп упала на уровень девальвации.
К примеру опытный педагог - 2000 грн - лето08 это 500 баксов.
сейчас <300. И ситуация с госбюджетом сами знаете какая. Зп уже выплачивается с перебоями.
- Продавец с 7го. Падение гривневых (!) доходов в два раза.
До кризиса легко зарабатывал 1к не сильно напрягаясь.

У предпринимателей тоже не так все гладко. Хотя есть определенные виды деятельности, которые практически не пострадали. Но их процент минимален.

---------
Для меня совершенно ясно, что кризис будет усугубляться и очень большая вероятность дальнейшей девальвации. Соответственно долларовая ЗП опять упадет, а гривневая может не поменяться.

p..s Airmax ради интереса, можете привести неск. специальностьей из вашего круга, кто сейчас получает >1k

[Лева25]

С потолка - откуда же еще. Типа: я готов за метр платить 300-450 баксов, значит у строителей себестоимость должна быть 250-400. Хотя, на самом деле, думаю человеку в принципе до одного места какая себестоимость у строителей - он просто не готов платить больше.

По гос. программе ,застройщикам, было предложено продать государству непроданные квартиры, по цене 3500 гривен за кв.метр.
Хоть одна стройка отказалась от этой программы?

[Лева25]

А тем немногим кому удалось попасть под данную прогамму , и продать непроданные квадраты по цене 3500 гривен , до сих пор радуються , и во всю об этом пиарят .
Так например объект на Львовской Прогресстроя.