Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[-V-]

3. АН может забрать доки у продавца.

Совет продавцам-хорошо подумайте прежде чем отдавать оригиналы.
У меня знакомые 2 года назад отдали документы в Альянс ,заключив договор на эксклюзивную продажу.Продать в срок 1 месяц они не смогли.Покупатели нашлись сами по соседству.Возвращать документы безвозмездно фирма не хотела(как бы сильно на рекламу потратилась),требовали привести покупателей в офис и оплатить за услуги 5%(от 250 тыс).Вопрос решили по другому-сделали дубликат на документы( как на утерянные) и сами все оформили у нотариуса.Документы все же забрали новые владельцы,но уже при помощи сотрудников в законе))

[Штуша-Кутуша]

Reva, спасибо за комментарий.
Крутил, тема слишком большая не могу эту информацию найти.

Т.е. получается, я говорю «ОК, мне этот объект подходит и я хочу его купить».
А АН на это отвечает «тогда заключи со мной договор на предоставление информ. услуг».

Что заставляет меня заключать этот договор с АН?
Мне на тот момент его информ. услуга уже не нужна. Вот объект, вот продавец, вот я с деньгами.

Ну максимум, я могу сказать риелтору «Ты хороший парень, показал мне 5 разных объектов, вот тебе 100-200 у.е., свободен».

Я не могу понять в какой момент у меня, как у покупателя, начинаются какие-либо юридические (или моральные) обязательства перед АН?

Что вы имеете ввиду под выражением "моральные обязательства"???
Для возникновения обязательств вполне достаточно подписать с ними договор о предоставлении услуг, для того чтобы эти обязательства у вас появились. Но для суда, (это в случае если АН обратится по поводу взыскания платы за выполненную работу), этого будет недостаточно. Юристы АН оооочень медленно подходят к правильному решению, учитывая, что длится это уже годами, то лет через 10 АН вполне смогут со своих клиентов взыскивать в судебном порядке плату за оказанные услуги, а пока... пусть думают...

По принципам справедливости, ну если вам сразу сказали сколько будут стоить услуги подобрать для вас желанный объект недвижимости, избавить вас и продавца от хлопот по подготовке необходимого пакета документов, в конце концов быть вашей путеводной звездой, после чего вас это устроило, работа была сделана четко и грамотно – не пойму о каких 100-200 дол. с барского плеча тогда идет речь???

Хотите и рыбку съесть и получить все остальные удовольствия, при этом сэкономив определенную сумму – НЕ ОБАРАЩАЙТЕСЬ в агентства и вы никогда е услышите фразу: «тогда заключи со мной договор на предоставление информ. услуг».
Читайте прессу, посещайте соответствующие сайты, ищите продавца самостоятельно! Это реально, потому действуйте!

Одно дело - вовремя распознать, когда тебя тупо крутят на деньги, другое - обратиться за помощью, согласиться на условия, получить ее и... через что-то кинуть, при этом прибывая в поисках юридических (или моральных) обязательств...
Ваша позиция не очень понятна и не очень приятна!

[Joric]

а такая ситуация. покупатель сам "лопатит" интернет, газеты и т.д., находит понравившуюся квартиру (по опианию и цене), звонит по объявлению и попадает... правильно на АН (риэлтора), договаривается о просмотре, приходит на просмотр квартиры с риэлтором (а иногда и без), квартира соответствует описанию (о, чудо!) и понравилась покупателю. и тут голос риэлтора : "оплатите 5% комиссионных"
вопрос: имеет ли моральное (или какое-то другое) право покупатель "обойти" АН и попытаться договориться с продавцом напрямую? ведь по сути, работа была проделана им (покупателем) и платить 5% от суммы за показ дороговато
очень интересно услышать мнения
upd с риэлтором, который показал квартиру, само-собой, рассчитаться за удачный показ

[Samtredia]

Вы можете "озвучить" ту цифру, которая бы Вас устраивала " с оформлением". И сойтись, в итоге на среднеарифметической.
500у.е. и это еще много!! А шо такое оформление? Вытяг за 200грн.

[tabira]

Если Вы изначально поставили себе цель найти квартиру напрямую, от хозяина, то попадая на АН при прозвоне интересующих объектов, Вы просто благодарите и кладете трубку.
Если Вы договариваетесь на показ и идете с риэлтором на квартиру и происходит та ситуация, которую Вы описываете в своем посте, то я не считаю, что 5%- 4% и т.д. за 1 показ это много.
Вы же не знаете, какое количество времени риэлтор, ведущий эту квартиру, объект, ею занимается.
Бывает такое, что объект продается и год, и даже два. И первоначальная хозяйская цена объекта, как правило - "космос". То есть нужно приложить определенные усилия, чтобы убедить
собственников "опуститься" до реального уровня. А уже после этого - вопрос продажи объекта - в течении месяца.
То есть Вы должны для себя четко определиться в приоритетах.
Если акцент Вы ставите - найти квартиру напрямую без АН - это реально и возможно.
Просто нужно будет приложить больше усилий и времени для прозвона, расклейки объявлениями интересующего Вас района, работы в инете.
Если Вы не хотите особо утруждаться, а просто сэкономить на конечном этапе - я не думаю , что у Вас получится.
Всегда можно найти компромис между 3 сторонами сделки. Вы можете "озвучить" ту цифру, которая бы Вас устраивала " с оформлением". И сойтись, в итоге на среднеарифметической.
Удачи!

Бред.Релик получает от агенства 150-500 $. На эту сумму он и может рассчитывать. А оплачивать кредитный Лехус дир. агенства- это фигушки. Можете всем филиалом скинуться и на его день рождения пару процентов за него отстегнуть.Шобнеругал

[Натин]

Reva, спасибо за комментарий.
Крутил, тема слишком большая не могу эту информацию найти.

Т.е. получается, я говорю «ОК, мне этот объект подходит и я хочу его купить».
А АН на это отвечает «тогда заключи со мной договор на предоставление информ. услуг».

Что заставляет меня заключать этот договор с АН?
Мне на тот момент его информ. услуга уже не нужна. Вот объект, вот продавец, вот я с деньгами.

Ну максимум, я могу сказать риелтору «Ты хороший парень, показал мне 5 разных объектов, вот тебе 100-200 у.е., свободен».

Я не могу понять в какой момент у меня, как у покупателя, начинаются какие-либо юридические (или моральные) обязательства перед АН?

В тот момент когда Вы согласились на просмотр квартиры с сотрудником АН- Вы уже пользуетесь услугами АН.

[Натин]

Бред.Релик получает от агенства 150-500 $. На эту сумму он и может рассчитывать. А оплачивать кредитный Лехус дир. агенства- это фигушки. Можете всем филиалом скинуться и на его день рождения пару процентов за него отстегнуть.Шобнеругал

Обращайтесь к частным маклерам- Шобдешевле.

[tabira]

Обращайтесь к частным маклерам- Шобдешевле.

Они тоже хотят 5 %. И тоже "обойдутся"

[Livesms]

Имею совсем свежий опыт покупки 1 ком. квартиры. Через агентство.
Квартиру неспешно выбирали начиная где-то с августа. Звонили по объявлениям "со столбов" и "тумб". В 95% это агентства. Сам пару раз был свидетелем, как милая девушка подойдя к столбу (в руках пачка разноцветных бумажек и тюбик ПВА), начала "хвацько віддирати", все шо было наклеено до нее, особенно те, что написаны от руки и на цветных паперах.
Потом потихоньку начал расставаться с мечтой купить квартиру без оплаты агентства. Начал при вопросе "а какие варианты Вас интересуют" не извинятся и вешать трубку, а рассказывать конкретно район, этажность, цену (на грани возможных на рынке, но в пределах разумного).
В итого два агентства (который реально не тулили мне "мивину" вместо "доместоса") показали мне в общей сумме 5 квартир. По одной квартире наши желания, возможности, хозяева (отношение, манеры и т.д.) согласовались и мы ее заавансировали.
Но сразу предупредили, что есть знакомый (коллега) юрист и он будет присутствовать. Сразу на авансировании агент запросил 5% от стоимости и все "под ключ". Юрист сразу попросил рассказать что входит в 5%, какие есть варианты, сколько чисто агентские и сколько отдельно нотариус, пошлины и т.д.
В итоге агентские снизились до 3,5% но мы отдельно оплачиваем нотариуса, 1% пенсионный и 1% госпошлину, и подаем договор в БТИ.
При стоимости квартиры 45000$ получилось
- предложили в АН - 5% (2250$)
- реально получилось - 3,5% (1575$ агентские) + 1000 грн. (нотариус) + 700 грн. (пенсионный) + 700 грн. (госпошлина) + 291 грн. (БТИ в срочном порядка за 3 дня, можно было 149 грн. но 2 недели ждать не хотелось). Итого 1575$ + 2691 грн. (335$) ~ 1910$
Разница 340$ - просто за "под ключ". Хотя реально оплата нотариуса и пенсионного ничего сложного, подача в БТИ - два похода (в сумме 2 часа потраченного времени и 5 пройденных уровней в головоломке на мобильнике пока стоял в очереди забрать договор, подал вообще без проблем.)
Вот такие вот пироги.

PS: Конечно даже 1500$ по большому счету вызывают сомнения в обоснованности. Тем не менее даже "свой юрист" предупредил, что кидок агентства (после выбора ими квартиры) может быть чреват проблемами, решение которых может обойтись и дороже 1500уе и кучи нервов и времени.
Он (АН) создали себе нишу на рынке, уверили продавцов недвижимости, что мимо агентства продавать опасно, сделали правилом, что услуги агентства оплачивает покупатель (а значит и продавцу все равно как продавать, но агентство хоть поможет за счет покупателя собрать нужные справки или найти нужные конца куда и как подойти и т.д.).

[Штуша-Кутуша]

... "свой юрист" предупредил, что кидок агентства (после выбора ими квартиры) может быть чреват проблемами начиная от возможного внесения покупателя с список мошенников и уведомления нотариуса, письма в ЖЕК, создания негативного имиджа у соседей и т.д.), решение которых может обойтись и дороже 1500уе и кучи нервов и времени.

))))))))))))))Ну нельзя же так, тем более в час ночи )))))))))
Вас обманули! Это был не юрист. 100 % не юрист )))))))))))

Спасибо за настроение. Повеселил!

[Livesms]

))))))))))))))Ну нельзя же так, тем более в час ночи )))))))))
Вас обманули! Это был не юрист. 100 % не юрист )))))))))))

Спасибо за настроение. Повеселил!

Не буду спорить. Я не утверждаю, что он говорил именно такими терминами и фразами.
Просто в общем предупредил, что кидать агентство после подобранной квартиры может быть чревато, пусть и мелкими, но неприятностями.

[Reva]

Не буду спорить. Я не утверждаю, что он говорил именно такими терминами и фразами.
Просто в общем предупредил, что кидать агентство после подобранной квартиры может быть чревато, пусть и мелкими, но неприятностями.

письма в ЖЕК, создания негативного имиджа у соседей и т.д.), решение которых может обойтись и дороже 1500уе и кучи нервов и времени.

Позор пьянице и дебоширу Горбункову С.С.
Сказки все это. А за угрозы еще и проблемы поиметь.
Это не значит что нужно кого-то кидать, но слушать АН нужно в последнюю очередь.

[Штуша-Кутуша]

Позор пьянице и дебоширу Горбункову С.С.

)))))))))))))))))))))

Сказки все это. А за угрозы еще и проблемы поиметь.
Это не значит что нужно кого-то кидать, но слушать АН нужно в последнюю очередь.

Я бы даже сказала в самую последнюю! ))

[Livesms]

Позор пьянице и дебоширу Горбункову С.С.
Сказки все это. А за угрозы еще и проблемы поиметь.
Это не значит что нужно кого-то кидать, но слушать АН нужно в последнюю очередь.

Так в принципе и сделали. От агентства нужно было только всех собрать у нотариуса в нужное время. и принести все документы, которые будут нужны для подписания договора.

[Грач]

В семье агентств, не без урода.
Свободный рынок недвижимости расставит всех на свои места

[айка]

В семье агентств, не без урода.
Свободный рынок недвижимости расставит всех на свои места

Без хорошей законодательной базы?

[Грач]

Без хорошей законодательной базы?

Да......можно и с плохой з.б., работать на клиента....а не пользоваться его не компетенцией ему же во вред.

[Лева25]

[Лева25]

Добрый день всем.
Подскажите, пожалуйста, что делать?
Предложили приобрести квартиру в новом, построенном доме, со слов строительной компании дом сдан. Однако в доме никто не живет, ремонтные работы никто не производят и вообще реальных владельцев квартир в дом, делать, ремонт не пускают.
Реелтор и директор стройки в один голос кричат, все будет ОК и через два месяца в доме уже можно будет жить .
Подскажите пожалуйста как себя правильно вести в данной ситуации .

[мыслитель]

Добрый день всем.
Подскажите, пожалуйста, что делать?
Предложили приобрести квартиру в новом, построенном доме, со слов строительной компании дом сдан. Однако в доме никто не живет, ремонтные работы никто не производят и вообще реальных владельцев квартир в дом, делать, ремонт не пускают.
Реелтор и директор стройки в один голос кричат, все будет ОК и через два месяца в доме уже можно будет жить .
Подскажите пожалуйста как себя правильно вести в данной ситуации .

для начала - попросить показать акт ввода дома в эксплуатацию. если не показывают - не покупать, потому что по разным причинам это (сдача дома) может затянуться от очень долго, до никогда