Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[rujuk]

Если человек выставил квартиру на продажу - то он как бы уже "готов". Вряд ли ему надо два дня на "подумать". Я когда продавал и мне предложили деньги, я думал примерно 5 секунд. Что там думать ?) Продавать надо )))

Та не всегда... есть прибабахнутые, у которых при появлении реального клиента, начинается "ПМС"

Таки да, у нас так было, она хотела н-ную сумму, мы предложили, но она передумала и ей показалось мало)
Сейчас квартира стоит снова в продаже на 3 тыс уе дороже!
Вот так тоже бывает

[Игорь Николаевич]

Кому интересно - ознакомьтесь какие последствия бывают при купле унаследованной квартиры у наследников по завещанию, в котором имущество умерший оставил не своим родственникам а соседям - людям которые досматривали и похоронили...
коротко обстоятельства:
двое соседей досмотрели (5 лет) "женщину", которая после смерти завещала им свою квартиру по 1/2
1 сосед дарит свою 1/2 сыну, 2 сосед - ДАРИТ (на самом деле продает) свою 1/2 чужому человеку
"сын" и "чужой человек" живут вместе в этой квартире (коммуналка)
через 6 лет, в 2014 году появляется "недееспособный внук" умершей и представляющая его интересы опекун подает иск в суд иск об истребовании у "сына" и "чужого человека" большую часть квартиры (обязательные части в наследстве умершего раньше "женщины"-его бабки отца и самой "женщины")

я представлял интересы "чужого человека", интересы "сына" представлял другой адвокат, то есть мы против опекуна "недееспособного внука" защищаем их квартиру от притязаний "недееспособного внука", но наняла меня - соседка, которая досматривала умершую и которая подарила 1/2 "чужому человеку"

для начала я разъяснил и "чужому человеку" и "сыну", что суд мы можем проиграть, и что выгоднее откупиться и заплатить опекуну "недееспособного внука", тем более что заплатить согласились соседки...

мы предложили опекуну денег, стоимость на то время почти половины этой квартиры, но опекун запросила в 2 раза больше... мои отказались... и приняли решение судиться и тянуть время... пока возможно опекун не согласится взять сумму, что мы предлагали

с 2014 года по 2018 шел суд
вот решение суда первой инстанции, ее мы проиграли:

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/46340457

вот апелляция представителя "сына", и ее мы проиграли:

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/54826784

вот моя апелляция, которую мы выиграли :

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/61640083

вот их кассация, которую Верховный суд не удовлетворил и оставил нашу выигранную апелляцию в силе:

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/74342305

ИТОГА пока нет, в суде мы уже 6 лет:
мы запустили опекуна по второму кругу в суд... и он опять не взял у нас откупные и опять пошел в суд...
только сейчас в 2020 году суд первой инстанции вынес решение которым ВООБЩЕ ОТКАЗАЛ опекуну в удовлетворении иска!!!
Вот решение:

http://reyestr.court.gov.ua/Review/86312060

денег опекуну мы уже не предлагаем, опекун подал апелляционную жалобу
продолжение следует...

[Серж]

Вывод: зачем сейчас покупать вторичку, где может быть куча разных схем (зачастую "серых" ) предыдущих отчуждений ?
Берите новострой

[Штирлиц]

...через 6 лет, в 2014 году появляется "недееспособный внук" умершей и представляющая его интересы опекун подает иск в суд иск об истребовании...

Как внук обосновал свое 6-летние отсутствие?

[Игорь Николаевич]

Как внук обосновал свое 6-летние отсутствие?

а зачем? он недееспособный - фактически вступил в наследство, и не зависимо от завещания имеет обязательную долю
но теперь недееспособному необходимо, вернее его опекунше, отобрать наследство у тех кто им владеет... дело это еще интересно тем, что опекунша и ее муж - оба адвокаты, и решили, что все будет просто, но в наследственных делах надо "поплавать" хотя бы лет 5 чтобы что-то понимать
эти хоть адвокаты... но когда люди самостоятельно идут в суд по наследственным делам, по разделу имущества, по выделу частей в натуре, по земельным делам - я не понимаю на что они рассчитывают, они не понимают, что идут проигрывать...

Вывод: зачем сейчас покупать вторичку, где может быть куча разных схем (зачастую "серых" ) предыдущих отчуждений ?
Берите новострой

Если продавец продает квартиру, которая перешла ему в наследство по закону, можно ли как-то узнать, могли ли быть еще наследники, братья, сестра?

Вот в этом то и суть ГАРАНТИРОВАННОГО сопровождения сделок с недвижимым имуществом... Покупатель получает гарантию на 10 лет после сделки на случай возможного возникновения всякого рода проблем и судов... Сопровождающий юрист в этих случаях БЕСПЛАТНО отстаивает интересы покупателя в судах. И вышеописанное дело - один из случаев, когда и юрист не всегда может предвидеть возможные притязания третьих лиц в будущем, но ГАРАНТИЯ ДЕЙСТВУЕТ 10 ЛЕТ! И покупатель - спокоен!

Спросите - зачем это надо юристу? - а интересное дело всегда интересно, если конечно работу свою любишь... это новый опыт... это практика, которая отличается от повседневной, и которая нам практикующим юристам в кайф!

[Штирлиц]

а зачем? он недееспособный - фактически вступил в наследство, и не зависимо от завещания имеет обязательную долю...

Он был зарегистрирован с бабушкой по одному адресу? Тогда, как досматривающие прощелкали этот немаловажный момент?

[Игорь Николаевич]

Он был зарегистрирован с бабушкой по одному адресу? Тогда, как досматривающие прощелкали этот немаловажный момент?

Вы юрист? тогда почему не понимаете, что часть 3 ст. 1268 не распространяется на тех кто указан в части 4, фактическое принятие наследства по ч. 3 ст. 1268 касается совершеннолетних, дееспособных граждан:

Стаття 1268. Прийняття спадщини
3. Спадкоємець, який постійно проживав разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом строку, встановленого статтею 1270 цього Кодексу, він не заявив про відмову від неї.
4. Малолітня, неповнолітня, недієздатна особа, а також особа, цивільна дієздатність якої обмежена, вважаються такими, що прийняли спадщину, крім випадків, встановлених частинами другою - четвертою статті 1273 цього Кодексу.

[RoLeX]

а зачем? он недееспособный - фактически вступил в наследство, и не зависимо от завещания имеет обязательную долю
но теперь недееспособному необходимо, вернее его опекунше, отобрать наследство у тех кто им владеет... дело это еще интересно тем, что опекунша и ее муж - оба адвокаты, и решили, что все будет просто, но в наследственных делах надо "поплавать" хотя бы лет 5 чтобы что-то понимать
эти хоть адвокаты... но когда люди самостоятельно идут в суд по наследственным делам, по разделу имущества, по выделу частей в натуре, по земельным делам - я не понимаю на что они рассчитывают, они не понимают, что идут проигрывать...





Вот в этом то и суть ГАРАНТИРОВАННОГО сопровождения сделок с недвижимым имуществом... Покупатель получает гарантию на 10 лет после сделки на случай возможного возникновения всякого рода проблем и судов... Сопровождающий юрист в этих случаях БЕСПЛАТНО отстаивает интересы покупателя в судах. И вышеописанное дело - один из случаев, когда и юрист не всегда может предвидеть возможные притязания третьих лиц в будущем, но ГАРАНТИЯ ДЕЙСТВУЕТ 10 ЛЕТ! И покупатель - спокоен!

Спросите - зачем это надо юристу? - а интересное дело всегда интересно, если конечно работу свою любишь... это новый опыт... это практика, которая отличается от повседневной, и которая нам практикующим юристам в кайф!

Святая простота?
"Юрист бесплатно отстаивает интересы". Какое нафиг "бесплатно"? Откуда клиенту знать, сколько из того, что передается для судьи, заберёт себе юрист?

[Серж]

Святая простота?
"Юрист бесплатно отстаивает интересы". Какое нафиг "бесплатно"? Откуда клиенту знать, сколько из того, что передается для судьи, заберёт себе юрист?

Клиента должна устроить сумма гонорара.
На что он идёт — его не должно касаться.

[Игорь Николаевич]

Святая простота?
"Юрист бесплатно отстаивает интересы". Какое нафиг "бесплатно"? Откуда клиенту знать, сколько из того, что передается для судьи, заберёт себе юрист?

понимаю, судят всегда по себе...
но Вы бы хоть почитали решения ссылки на которые я скинул, и ткнули бы где именно и кто из судей принимавших решения в этом деле хоть на грамм отошел от закона и справедливости удовлетворив требования именно нашей стороны...

"передается для судьи"... "заберет себе юрист"... "какое нафиг "бесплатно"... видать Вас хорошо обчистил не совсем чистоплотный адвокат, иначе откуда такое суждение... А Я НЕ РЕШАЛА... если Вы об этом

гарантия бесплатной защиты в судах после сделки - прописана в договоре, и я выполняю все условия договора, а Вы, хотите сказать, имея такой договор, не потребуете от юриста предусмотренной договором бесплатной защиты, в случае чего???

и никакой "святой простоты" Сопровождение купли-продажи недвижимости имеет свою стоимость, и в эту стоимость входят гарантии от сопровождающего юриста... Вас же не удивляет гарантия от производителя стиральной машины, что она будет работать 5 лет.

Береженого - Бог бережет! Покупателю проще, спокойнее и выгоднее заплатить юристу небольшую сумму за сопровождение при купле чем большую потом, в случае возникновения каких-либо проблем...

[RoLeX]

понимаю Вас, судят всегда по себе...
но Вы бы хоть почитали решения ссылки на которые я скинул, и ткнули бы где именно и кто из судей принимавших решения в этом деле хоть на грамм отошел от закона и справедливости удовлетворив требования именно нашей стороны...

"передается для судьи"... "заберет себе юрист"... "какое нафиг "бесплатно"... Я НЕ РЕШАЛА... если Вы об этом

гарантия бесплатной защиты в судах после сделки - прописана в договоре, и я выполняю все условия договора, а Вы, хотите сказать, имея такой договор, не потребуете от юриста предусмотренной договором бесплатной защиты, в случае чего???

Я хочу сказать, что моему ощущению и ощущению знакомых, в денежных делах (хозяйственные споры, брако-разводный процесс, наследство и т.д.) основной заработок адвоката в том, сколько он себе "отщипнет" от денег, которые клиент передаёт судье. И вовсе необязательно, что за незаконное решение. Вполне вероятно, что за законное.
Если условно говоря, подача иска + заседания первой инстанции и апелляции стоят у адвоката 200+400+600, то решение в первой инстанции дело может стоить в десять раз дороже, чем услуги адвоката. В аппеляции еще дороже, разумеется.
Если в сумме за 2 суда вместо 15 тыс, адвокат передаст 12, а 3 заберет себе, то можно и "бесплатно" защищать.
Я не говорю, что обязательно вы так делаете. Я говорю о том, что чаще всего бесплатный сыр - в мышеловке.

[Игорь Николаевич]

Я хочу сказать, что моему ощущению и ощущению знакомых, в денежных делах (хозяйственные споры, брако-разводный процесс, наследство и т.д.) основной заработок адвоката в том, сколько он себе "отщипнет" от денег, которые клиент передаёт судье. И вовсе необязательно за незаконное решение. Вполне вероятно, что за законное.
Если условно говоря, подача иска + заседения первой инстанции и апелляции стоят у адвоката 200+400+600, то решение в первой инстанции дело может стоить в десять раз дороже, чем услуги адвоката. В аппеляции еще дороже, разумеется.
Если в сумме за 2 суда вместо 15 тыс, адвокат передаст 12, а 3 заберет себе, то можно и "бесплатно" защищать.
Я не говорю, что обязательно вы так делаете. Я говорю о том, что чаще всего бесплатный сыр - в мышеловке.

фраза Ваша была адресована именно мне...
не судите и не судим будете... особенно "по своим ощущениям и ощущениям знакомых", давайте к нам в адвокатуру, и будете все знать, "передавать судьям, забирать себе" из личного опыта а не по ощущениям

готов продолжить этот разговор, когда будете обосновывать свое мнение уже не по ощущениям...

[RoLeX]

фраза Ваша была адресована именно мне...
не судите и не судим будете... особенно "по своим ощущениям и ощущениям знакомых", давайте к нам в адвокатуру, и будете все знать из личного опыта а не по ощущениям

Ощущения мои и знакомых - из личного опыта и общения с адвокатами.

[Штирлиц]

Ну, как обычно - кто-то попытается признать договор дарения недийсным, папа (вероятно немолод?) не понимал, что творит, был под дозой/силовым давлением, лечился у психиатра, и т.д.
Уже настораживает, что сын получил хату в подарок, и быстро продает - смысл? Папа сам мог бы продать, и дать деньгами, и не треба оформлять договор дарения, там нет налога, но нотариус-то свои взял. Потенциальному покупателю нужно выпытать подноготную, поговорить с отцом. Если показания совпадают, все выглядит логичным (например, сын резко женился/развелся), тогда обстановка разряжается.

[rakywok]

Ну, как обычно - кто-то попытается признать договор дарения недийсным, папа (вероятно немолод?) не понимал, что творит, был под дозой/силовым давлением, лечился у психиатра, и т.д.
Уже настораживает, что сын получил хату в подарок, и быстро продает - смысл? Папа сам мог бы продать, и дать деньгами, и не треба оформлять договор дарения, там нет налога, но нотариус-то свои взял. Потенциальному покупателю нужно выпытать подноготную, поговорить с отцом. Если показания совпадают, все выглядит логичным (например, сын резко женился/развелся), тогда обстановка разряжается.

Кто-то, это кто, кроме самого отца?

[Штирлиц]

У отца могут быть другие родственники.

[rakywok]

У отца могут быть другие родственники.

А кто кроме первой линии родства, может претендовать на имущество? Если родителей и жены уже нет, разве что брат/сестра. Наверное, это не такая большая проблема выяснить?

[РРР]

Как по мне- иногда банан- это просто банан. А в чем проблема подарить квартиру сыну? Налогов никаких нет. Мне тоже мама сделала дарственную в прошлом году, и мысли о ее продаже сейчас у меня есть. Дарственные из-за браков часто делаются. Продает- если это вторичка-может новострой хочет.

[Серж]

Как по мне- иногда банан- это просто банан. А в чем проблема подарить квартиру сыну? Налогов никаких нет. Мне тоже мама сделала дарственную в прошлом году, и мысли о ее продаже сейчас у меня есть. Дарственные из-за браков часто делаются. Продает- если это вторичка-может новострой хочет.

Чем меньше срок между получением СПС и продажей, тем больше подозрений.

Бывает, что по-быстрому продают, т.к. имеет место быть "перекидка" ( особенно, если предыдущие владельцы – родственники).

[Игорь Николаевич]

подскажите,пожалуйста,квартира подарена сыну отцом,менее одного года назад,сын сейчас ее продает,какие риски у покупателя при покупке такой квартиры?

Как по мне- иногда банан- это просто банан. А в чем проблема подарить квартиру сыну? Налогов никаких нет. Мне тоже мама сделала дарственную в прошлом году, и мысли о ее продаже сейчас у меня есть. Дарственные из-за браков часто делаются. Продает- если это вторичка-может новострой хочет.

подарить сыну - не проблема, при дарении налогов не было, но сын то теперь продавая попадает на налоги - НДФЛ =5% + воен. сбор. =1,5%
то есть не понятно зачем было дарить, если цель была продать...
логично предположить, что отец одаривая не знал о дальнейших намерениях сына касающихся квартиры...
да и в вопросе нет информации жив ли еще отец... и если жив где проживает... есть ли еще недвижимое имущество в собственности отца... имеются ли кроме сына другие наследники первой очереди... законно ли квартира была получена в собственность отца... и т. д.

что гадать - все это надо узнавать, проверять, сопоставлять
только обладая полной информацией есть возможность оценить риски покупателя, и решить как их максимально исключить, а если это не возможно - отказаться от покупки