Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Ibra]

Если б вся тысяча шла лично риелтору, то конечно можно взять. Это даже очень не плохая мотивация. Но тут же не всё так просто ))) Есть АН, реклама и бла бла бла )

P.S. Блин... С этими аватарками как будто сам с собой говорю )))

я понимаю, что аренда офиса, реклама и прочее. Но если человек покупает квартиру за 35 тысяч и отвалить 1500 многовато. Другое дело больше 50 тысяч.
Но тут каждый решает. Я обычно когда брал вторичку-то говорил, что стоит квартира 40 тысяч. Даю ровно столько же. А все, что у хозяина сторгуют -их комиссия. 2 раза так и было. Видимо смогли хорошо хозяина подвинуть .
Сейчас народ богаче не стал , увы. И каждый считает свою копейку-поэтому многие и в новострой вкладывают.

[Серджио R.J.]

я понимаю, что аренда офиса, реклама и прочее. Но если человек покупает квартиру за 35 тысяч и отвалить 1500 многовато. Другое дело больше 50 тысяч.
Но тут каждый решает. Я обычно когда брал вторичку-то говорил, что стоит квартира 40 тысяч. Даю ровно столько же. А все, что у хозяина сторгуют -их комиссия. 2 раза так и было. Видимо смогли хорошо хозяина подвинуть .
Сейчас народ богаче не стал , увы. И каждый считает свою копейку-поэтому многие и в новострой вкладывают.

Ну вот ты во второй строке сам расписал что должен делать риелтор ) Ты ему платишь, соответственно он отстаивает твои интересы ) Соответственно он может либо постараться сделать такую скидку, которая покроет его комиссию, либо найдёт на столько ликвидную квартиру, что тебе не жалко будет и 1500 ему дать, и 2000 и т.д. Это и будет "хороший риелтор".
P.S. Что-то я очень сомневаюсь что новострой начали покупать из-за комиссии риелтора ) Просто новострой лучше вторички. Всё просто.

[РРР]

Очень сомневаюсь, что риелтор действует в интересах покупателя. Это кстати нонсенс- платить комиссию риелтору должен продавец, тот кто получает прибыль,тогда все станет на свои места. Риелтор всегда хочет закрыть сделку и получить свой бонус, поэтому ему важно продать любым путем. Где здесь интерес покупателя? Если вон выше про тараканов хрень парят, а потом за это 1500 хотят.
Про 1500 и т д- сколько себя помню- всегда комиссия агентства была 5%. Ну договорится кто-то на 4, это считай- уже экономия. Так что 1500 в рамках агентства- это в пределах нормы. Выбор покупателя- идти в агентство или искать самому. Самому найти тяжело- согласна полностью. Но надо напрячься. Новострой- легко.
Стоит ли работа риелтора 1500? Имхо нет. Я свою квартиру перед покупкой видела 2 раза, с риелтором просмотрела ровно еще 1 квартиру.времени на меня потрачено было не больше 2 часов за всю совместную работу. Поэтому за 3 встречи- считаю, что дорого (у меня было 4%). Но. Выбор есть всегда.
Мне просто не понятно- ну все знают, сколько стоит работа агентства, я с детства это знаю , например. Зачем туда идти тогда?
П.С. Дополню про интересы покупателя. Не видела ни одного риелтора, который бы говорил продавцам продать квартиру по реальной стоимости и заплатить выше налог. Наоборот- всегда уговаривают покупателя занизить оценку. Так чьи это интересы?

[Karina32]

Я вот тоже считаю, что размер % должен исходить от суммы. На хозяина я выйти не могу. И сейчас выгодно продавать через АН. А вот покупать - от хозяина. И снова вопрос, какие расходы по сделке? Мне ощвучили около 500 уе, помимо 1500 на %

[Серджио R.J.]

платить комиссию риелтору должен продавец, тот кто получает прибыль,тогда все станет на свои места.

Платить должен тот, кто заказывает услугу. Это может быть как продавец, так и покупатель.

Риелтор всегда хочет закрыть сделку и получить свой бонус, поэтому ему важно продать любым путем. Где здесь интерес покупателя?

А это прям как по методичке "басни о риелторе" ... Нет, не всегда риелтор хочет закрыть "любой ценой". Я например периодически отправляю клиентов в отдел продаж или в другое АН, когда знаю что там будет лучший вариант. И таких как я не мало.

Стоит ли работа риелтора 1500? Имхо нет. Я свою квартиру перед покупкой видела 2 раза, с риелтором просмотрела ровно еще 1 квартиру.времени на меня потрачено было не больше 2 часов за всю совместную работу. Поэтому за 3 встречи- считаю, что дорого (у меня было 4%).

Хм... Риелтор вам сэкономил кучу времени, подобрав с двух показов хороший вариант, а вам не понравилось что на вас потратили мало времени за 1500 ?))) ХМ ... А если б риелтор два месяца водил бы вас по разным квартирам, и только в итоге привёл бы в лучшую - тогда вы б сказали что 1500 это заслужено ?)))

П.С. Дополню про интересы покупателя. Не видела ни одного риелтора, который бы говорил продавцам продать квартиру по реальной стоимости и заплатить выше налог.

Хм... Почитайте мои сообщения в этой теме. Я тот самый риелтор, которого вы никогда не видели, который говорит "не занижайте стоимость квартиры". И, повторюсь, таких как я много.
P.S. Я вот за все время встречал всего лишь двух адекватных полицейских, но это ж не значит что их не существует.

И снова вопрос, какие расходы по сделке? Мне ощвучили около 500 уе, помимо 1500 на %

Если очень грубо, то один процент от оценочной стоимости и услуги нотариуса. Остальное - мелочи уже.

[Старый Drug]

P.S. Блин... С этими аватарками как будто сам с собой говорю )))

у меня в глазах рябит от одинаковой аватарки. Ещё и планочки у обоих.

[Серж]

Я смотрел квартиру за 25 и мне озвучили комиссию 2000$. Нашел я их через OLX (никакой подборки они не делали). Когда пришел, площадь оказалась на 10 метров меньше (при том, что общая 38). Я бы вообще не ехал смотреть такую площадь за такую цену. Квартира без ванной и без балкона.

Шли АНов далеко и надолго

[Малыш Бу]

Это нормально, их так учат предлагать шлак и, тем самым, подводить клиента под уже определенную квартиру.

[Серджио R.J.]

Я слышал об этом, но ни с кем я не смотрел ничего другого, у них просто нет лучших вариантов за аналогичную цену. Если добавить 5-10 тысяч за худший район - варианты есть. Но если я иду смотреть одну квартиру, зачем мне другая хуже и дороже? Она должна быть лучше и за аналогичную цену. Я не понимаю, почему хозяева не выкладывают сами (от хозяина я смотрел 1 вариант), зачем им маклеры? Они все равно приходят каждый раз на показ квартиры.

Я же вам объяснял что хозяева добавляют объявления сами, но в первый месяц. Далее они не поднимают объявление и оно удаляется. Не поднимают потому что им нет смысла, так как за них всю работу делает АН.

Зачем им маклеры? - затем что у нас "принято" что комиссию платит покупатель. Соответственно продавец получает услугу задаром. Он не ведёт переговоров, не размещает объявления а просто показывает квартиру. Странно было б отказываться от этой "бесплатной" услуги.
______________________________

Давайте даже проще объясню )
Я вот пол года назад продавал свою квартиру в Риалпарке. Я разместил объявление на ОЛХ, обозначит сколько хочу денег. Мне в первый же день позвонило 5-7 агентств с предложением поставить в базу.Я естественно согласился, и моя квартрира попала в оборот более тысячи риелторов. они САМИ водили на показ (так как это новострой), сами вели торги, переговоры и т.д. Потом просто пригласили на задаток и на сделку.
Вопрос: чего ж мне, как продавцу, не пользоваться их услугами?)

[RoLeX]

Я же вам объяснял что хозяева добавляют объявления сами, но в первый месяц. Далее они не поднимают объявление и оно удаляется. Не поднимают потому что им нет смысла, так как за них всю работу делает АН.

Зачем им маклеры? - затем что у нас "принято" что комиссию платит покупатель. Соответственно продавец получает услугу задаром. Он не ведёт переговоров, не размещает объявления а просто показывает квартиру. Странно было б отказываться от этой "бесплатной" услуги.
______________________________

Давайте даже проще объясню )
Я вот пол года назад продавал свою квартиру в Риалпарке. Я разместил объявление на ОЛХ, обозначит сколько хочу денег. Мне в первый же день позвонило 5-7 агентств с предложением поставить в базу.Я естественно согласился, и моя квартрира попала в оборот более тысячи риелторов. они САМИ водили на показ (так как это новострой), сами вели торги, переговоры и т.д. Потом просто пригласили на задаток и на сделку.
Вопрос: чего ж мне, как продавцу, не пользоваться их услугами?)

Какая разница кто платит комиссию? От перемены мест слагаемых сумма не меняется. Если бы при покупке я не вышел на хозяев напрямую, то не факт что купил бы объект, с учётом комиссии агентства.
Вполне вероятно, что просто не купил бы.

[Серджио R.J.]

Какая разница кто платит комиссию? От перемены мест слагаемых сумма не меняется. Если бы при покупке я не вышел на хозяев напрямую, то не факт что купил бы объект, с учётом комиссии агентства.
Вполне вероятно, что просто не купил бы.

Большая разница кто платит. Если б комиссию брали б с продавцов, то большая их часть старалась бы продавать самостоятельно. Соответственно и объявлений на ОЛХ было б больше и т.д.
От перемены мест слагаемых сумма не меняется - а вот не согласен. На моём примере - если б я пытался продавать самостоятельно, то я б отсёк потенциальных клиентов, которые работают со своими риелторами. Зачем это мне, как продавцу? Ведь в АН покупателей явно больше, чем без АН.

Вполне вероятно, что просто не купил бы - обычно квартиры покупают не по принципу "может куплю а может нет". Обычно покупают так как НАДО.

[RoLeX]

Большая разница кто платит. Если б комиссию брали б с покупателей, то большая их часть старалась бы продавать самостоятельно. Соответственно и объявлений на ОЛХ было б больше и т.д.
От перемены мест слагаемых сумма не меняется - а вот не согласен. На моём примере - если б я пытался продавать самостоятельно, то я б отсёк потенциальных клиентов, которые работают со своими риелторами. Зачем это мне, как продавцу? Ведь в АН покупателей явно больше, чем без АН.

Вполне вероятно, что просто не купил бы - обычно квартиры покупают не по принципу "может куплю а может нет". Обычно покупают так как НАДО.

Не очень понял Вашу логику.
Я смотрел несколько объектов. В конечном итоге купил тот, где подходила цена и сам объект, понятное дело.
Если бы к цене добавилась комиссия, вполне вероятно я бы в результате купил другой объект, так как конечная цена была бы менее привлекательной.

[SUMMERTIME***]

Большая разница кто платит. Если б комиссию брали б с покупателей, то большая их часть старалась бы продавать самостоятельно. .

С продавцов?

[Серджио R.J.]

Не очень понял Вашу логику.
Я смотрел несколько объектов. В конечном итоге купил тот, где подходила цена и сам объект, понятное дело.
Если бы к цене добавилась комиссия, вполне вероятно я бы в результате купил другой объект, так как конечная цена была бы менее привлекательной.

Логика простая. Она заключается в том что по моей информации бОльшая часть покупок происходит через агентства. Соответственно продавать выгодней так же через АН, так как у нас заведено что платит покупатель (с чем я кстати не согласен).
Я когда продавал, сказал что мне надо 23 тысячи в руки. И меня не интересуют ни показы, ни комиссии, ни финансовые проблемы покупателя. Мне просто "принесли" 23 тысячи, а я ничего и не делал и не платил за это.

Естественно какой-то процент покупателей будет искать напрямую, а другим будет пофигу. Уверен что те варианты, которые вы смотрели но не купили, купил кто-то другой.
То есть продавец получил в итоге свои деньги, прикладывая минимум усилий

С продавцов?

Да. Спасибо ) Опечатался )

[RoLeX]

Логика простая. Она заключается в том что по моей информации бОльшая часть покупок происходит через агентства. Соответственно продавать выгодней так же через АН, так как у нас заведено что платит покупатель (с чем я кстати не согласен).
Естественно какой-то процент покупателей будет искать напрямую, а другим будет пофигу. Уверен что те варианты, которые вы смотрели но не купили, купил кто-то другой.
То есть продавец получил в итоге свои деньги, прикладывая минимум усилий

В моем случае показывал объект мне тот, кто собственно его строил.
Девочка из агентства просто стояла рядом.

Потом я даже поблагодарил девочку отдельно, $500.

Но вовсе не 3-5%, как хотело агентство просто за то, что разместило объявление на OLX(которое разместили кроме них еще 6 агенств).

[Серж]

Учитывая, что АНу платит (у нас) именно покупатель, то, конечно же, ему выгодно напрямую найти продавца...в отличие от продавца, к-ый не платит, а всего лишь обеспечивает показы ( правда, бывает так, что АНы пытаются оказать на него псих.давление путем убеждения в невысокой ликвидности его объекта, с целью уменьшить цену)

[RoLeX]

Учитывая, что АНу платит (у нас) именно покупатель, то, конечно же, ему выгодно напрямую найти продавца...в отличие от продавца, к-ый не платит, а всего лишь обеспечивает показы ( правда, бывает так, что АНы пытаются оказать на него псих.давление путем убеждения в невысокой ликвидности его объекта, с целью уменьшить цену)

Продавцу точно так же выгодно найти покупателя напрямую.
Если за 100 рублей с учётом комиссии агентства покупатель не хочет покупать, вполне возможно он согласится за 95, без всякого агентства.

[Малыш Бу]

Вот-вот, я тоже смотрю каждую квартиру и считаю сумму комиссии.
Если квартира, как считаю, стоит 25000$, то если еще 2000$ комиссия, то хозяин должен уступить 2000$. Если он не уступает - я иду смотреть следующие объекты. А если бы он выкладывал объявление сам, то уже бы продал мне.
На недорогие квартиры цены примерно одинаковые, сейчас можно довольно точно вывести рыночную цену (с точностью долларов до 500).

А кто это такие наглецы, гребущие под 8% комиссии? Что за агентство обезбашенное?

[Серджио R.J.]

Вот-вот, я тоже смотрю каждую квартиру и считаю сумму комиссии.
Если квартира, как считаю, стоит 25000$, то если еще 2000$ комиссия, то хозяин должен уступить 2000$. Если он не уступает - я иду смотреть следующие объекты. А если бы он выкладывал объявление сам, то уже бы продал мне.
На недорогие квартиры цены примерно одинаковые, сейчас можно довольно точно вывести рыночную цену (с точностью долларов до 500).

Разница в том что хозяин на ОЛХ выставил эту квартиру явно не за 25, а тысяч за 28. Это уже со временем риелтора объяснили продавцу что его ценник завышен и спустили на 25.

В общем своими мыслями я поделился. Было приятно с вами пообщаться.

[Серж]

Продавцу точно так же выгодно найти покупателя напрямую.
Если за 100 рублей с учётом комиссии агентства покупатель не хочет покупать, вполне возможно он согласится за 95, без всякого агентства.

Я н-ко раз был продавцом: разместил на OLX, звонят АНы, приводят клиентом.
Мне — все равно было как продавать: напрямую или нет.