Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[dejamar]

Сейчас на рынке предложение превышает спрос.Покупатель может и должен диктовать свои условия.Зачем давать аванс/задаток, если потом возникают сложности?Если стороны все устраивает, можно договорится на определенный день о сделке.Оценка делается за 1-2 дня-и сравнительно с объектом не дорога.Не забываем, бывают и нечестные продавцы, берущие аванс и потом надо годами его выбивать.При этом оплачивая суд.издержки.Тема исполн.службы-это вообще отдельная история.Даже получив решение суда, далеко не всегда эти решения исполняются.В каждой сделке есть нюансы.Маклера, юристы и прочие-это посредники, которые в принципе, ни за что не отвечают и от них, ничего не зависит.Сделки проводят нотариусы,решения принимают судьи, дела возбуждает полиция.
пс.это касается покупки вторичного жилья.При покупке первичного жилья, я не знаю ни одного новостроя сегодня, где при правильном подходе юриста, при изучении всех документов и условий может быть дана рекомендация к покупке.

[KarmenIo]

Сейчас на рынке предложение превышает спрос.Покупатель может и должен диктовать свои условия.Зачем давать аванс/задаток, если потом возникают сложности?Если стороны все устраивает, можно договорится на определенный день о сделке.Оценка делается за 1-2 дня-и сравнительно с объектом не дорога.Не забываем, бывают и нечестные продавцы, берущие аванс и потом надо годами его выбивать.При этом оплачивая суд.издержки.Тема исполн.службы-это вообще отдельная история.Даже получив решение суда, далеко не всегда эти решения исполняются.В каждой сделке есть нюансы.Маклера, юристы и прочие-это посредники, которые в принципе, ни за что не отвечают и от них, ничего не зависит.Сделки проводят нотариусы,решения принимают судьи, дела возбуждает полиция.

Абсолютная правда.Все привлекаемые специалисты в процессе сделки-при проблемах-уйдут в сторону и покупатель останется один на один со своей проблемой.Только теперь ему придется уже искать других специалистов и деньги на них...Уже не раз это тут обсуждалось...Конечно,если есть возможность финансовая,то можно привлечь грамотного юриста по недвижимости,но ни он и (НИКТО!) не даст 100% гарантии ,что купленная недвижимость не принесет проблем....Поэтому все советы надо выслушать,но помнить-отвечать самому..Если что-то смущает-рынок предложений огромный-ищем другой вариант!

[dejamar]

Что такое гарантия? Это не устная-письменная договоренность "что все будет хорошо" со специалистами.Это твердая сумма или процент от сделки, которую должны заплатить специалисты, в случае непредвиденных обстоятельств.Таких условий я не видел ни в одном договоре.Все остальное- басни.

[Игорь Николаевич]

Конечно,если есть возможность финансовая,то можно привлечь грамотного юриста по недвижимости,но ни он и (НИКТО!) не даст 100% гарантии ,что купленная недвижимость не принесет проблем....Поэтому все советы надо выслушать,но помнить-отвечать самому..Если что-то смущает-рынок предложений огромный-ищем другой вариант!

все верно, как говорил товарищ Остап-Сулейман-Берта-Мария-Бендер-бей, "100% гарантию даёт только страховой полис", и то не в нашей стране оформленный...

юрист выявляет в истории объекта незаконные оформления/переоформления, доступно объясняет выявленную проблемность объекта и предупреждает о рисках, оценивает их степень, ведет переговоры, вычитывает и вносит изменения в необходимые предварительные договора, в собственно договор купли-продажи, а решение покупать/не покупать принимает конечно сам покупатель

в практике моих проведенных сопровождений бывали случаи, когда я возражаю против приобретения объекта, а ослепленный ценой и понравившимся проблемным объектом покупатель просто меня не слышит и продолжает покупать..., тогда на моем экземпляре договора я прошу написать и подписать, что он предупрежден о выявленных проблемах и покупает объект вопреки моим возражениям...

а были и случаи, когда на первых же переговорах я прямо говорил что тут надо не покупать а уходить... но меня не слышали, и тогда просто отдавал покупателю уплаченные мне 50% стоимости за сопровождение и уходил от "глухого" покупателя, слепо идущего в красиво расставленные мошеннические сети

[Elensk]

Абсолютная правда.Все привлекаемые специалисты в процессе сделки-при проблемах-уйдут в сторону и покупатель останется один на один со своей проблемой.Только теперь ему придется уже искать других специалистов и деньги на них...Уже не раз это тут обсуждалось...Конечно,если есть возможность финансовая,то можно привлечь грамотного юриста по недвижимости,но ни он и (НИКТО!) не даст 100% гарантии ,что купленная недвижимость не принесет проблем....Поэтому все советы надо выслушать,но помнить-отвечать самому..Если что-то смущает-рынок предложений огромный-ищем другой вариант!

100% гарантия есть только одна - мы все умрем, рано или поздно. А хороший юрист сильно минимизирует риски. Игорь Николаевич только своим присутствием как-то сохранил мне кучу денег. Накануне, без него, застройщик мне спел много красивых песен. В присутствии Игоря Николаевича и правильно заданных вопросах, песни изменили тональность. От покупки я отказалась. Тот объект так и остался в песнях, деньги людям не вернули. Другой объект я покупала с полным сопровождением сделки. Это было очень комфортно, когда за тебя (помимо предварительной проверки объекта и продавца) подготовят все бумажки, все объяснят, вычитают, а ты только подписи ставишь .

[dejamar]

Еленск, похожую историю я уже читал лет 5 назад, но с другого ника..Если не ошибаюсь дело было в черноморке-даче ковалевского..что то с соснами связанное.Как я понял в до суда дело не дошло..Мне другое не понятно.Заключив договор, передав деньги юристу клиент расчитывает на помощь.Договор, оказывается можно расторгнуть на ходу, отдать деньги и кинув клиента, по факту.Очень интересно, не знал.Это еще раз показывает---посредники----народ не надежный и ни за что не отвечающий.

[dejamar]

все верно, как говорил товарищ Остап-Сулейман-Берта-Мария-Бендер-бей,

а были и случаи, когда на первых же переговорах я прямо говорил что тут надо не покупать а уходить... но меня не слышали, и тогда просто отдавал покупателю уплаченные мне 50% стоимости за сопровождение и уходил от "глухого" покупателя, слепо идущего в красиво расставленные мошеннические сети

очень интересно.В моих постах нет подвоха, троллинга или личной неприязни-заинтересованности.

[Игорь Николаевич]

очень интересно.В моих постах нет подвоха, троллинга или личной неприязни-заинтересованности.

а мне было совсем не интересно!
это было инвестирование, пригласили и задействовали мои услуги муж с женой за 3 часа до не авансирования а уже собственно подписания договора и 100% оплаты на месте...
проверив объект по реестрам, и выявив много проблем, в том числе и текущие дела в судах, что воочию показал покупателям в ноутбуке я 3 раза выводил женщину с мужем за руку из переговорной и доступно объяснял, что они потеряют все свои деньги, указывая на явные признаки мошенничества и настаивая на не подписании договора, и уходе
люди меня не слышали, а возвращались в переговорную и "продолжали покупать воздух"

учитывая все вышеизложенное и особенно вышеподчеркнутое (поведение покупателей было никак не объяснимым, даже подозрительным, плюс спешка, напряженная обстановка... покупатели не соглашалиь и на предложение отложить подписание на завтра, уйти и "переспать с мыслью"), а так же все возможные варианты дальнейшего развития событий, ведь в случае доказательства моего участия в мошенничестве, а подстроить это было не сложно... мне бы пришлось отвечать перед клиентом своим имуществом, - да, я принял решение немедленно расторгнуть договор (объяснив покупателям, что договором это предусмотрено, и мои действия они могут обжаловать в суде), вернул деньги, и самоустранился из этого "красиво разыгранного спектакля"...

я - открыт, называюсь своим настоящим именем, увидеть меня можно на фейсбуке, перейдя по ссылкам ниже в подписи, очень люблю свою работу, дорожу репутацией, всегда ревностно отстаиваю интересы моего клиента, и считаю что отработал в полном соответствии с условиями моего с покупателем договора - честно, открыто и правильно, и делаю так всегда
о надежности моей судить не Вам - а моим клиентам и по сопровождению сделок и по представлению интересов в судах, которые воспользовались моими услугами, привлекают меня повторно, рекомендуют своим близким, и не имеют проблем в сферах, где я могу оказать помощь

что касается "подвоха, троллинга или личной неприязни", - заверяю Вас в полной взаимности в этом, и заметьте в своих постах я Вас в этом не упрекал, и "за язык не тянул"
и, пользуясь случаем, хочу Вас поблагодарить за Ваши вопросы, отвечая на которые я имею возможность еще раз напомнить о моих услугах думающим, умным людям...

обсуждение считаю законченным, Вы - при своем мнении, переубеждать Вас в Ваших убеждениях считаю абсолютно не нужным, УДАЧИ Вам!

[Штирлиц]

....Заключив договор, передав деньги юристу клиент расчитывает на помощь.Договор, оказывается можно расторгнуть на ходу, отдать деньги и кинув клиента, по факту...

Ну так ответили же, в каких случаях юрист разрывает договор и на каких условиях. Ведь договор - регламент двусторонней деятельности, а если одна из сторон резко "уходит влево" - зачем второй стороне слепо следовать за ней?
Предположим, я/Вы/Юрий Николаевич работаю(ете) строителем, и должны сделать стены в комнате. Мастер подписывает договор с заказчиком, берет аванс, и четко расписывает, какие материалы (грунтовка, штукатурка, клей, обои и пр.) должны быть предоставлены. Придя на объект, мастер обнаруживает, что часть материалов не куплена, или куплены в недостаточном количестве, или совершенно не те, что были прописаны. Вы возьметесь за работу? Я - нет.

[Фанфан]

100% гарантия есть только одна - мы все умрем, рано или поздно. А хороший юрист сильно минимизирует риски. Игорь Николаевич только своим присутствием как-то сохранил мне кучу денег. Накануне, без него, застройщик мне спел много красивых песен. В присутствии Игоря Николаевича и правильно заданных вопросах, песни изменили тональность. От покупки я отказалась. Тот объект так и остался в песнях, деньги людям не вернули. Другой объект я покупала с полным сопровождением сделки. Это было очень комфортно, когда за тебя (помимо предварительной проверки объекта и продавца) подготовят все бумажки, все объяснят, вычитают, а ты только подписи ставишь .

Мне аж захотелось шо-то купить.

[РРР]

Хоть и тема не рекламная, но я тоже клиент Игоря Николаевича. Не по купле/ продаже.
Аналогично- его услуги помогли сэкономить некоторую сумму денег.
Прошу прощения за оффтоп.
При следующей покупке квартиры я бы действовала только с юристом. Я со временем как отмотала назад, как посмотрела, как это все может быть... Лучше перестраховаться, особенно если это вторична.

[KarmenIo]

100% гарантия есть только одна - мы все умрем, рано или поздно. А хороший юрист сильно минимизирует риски. Игорь Николаевич только своим присутствием как-то сохранил мне кучу денег. Накануне, без него, застройщик мне спел много красивых песен. В присутствии Игоря Николаевича и правильно заданных вопросах, песни изменили тональность. От покупки я отказалась. Тот объект так и остался в песнях, деньги людям не вернули. Другой объект я покупала с полным сопровождением сделки. Это было очень комфортно, когда за тебя (помимо предварительной проверки объекта и продавца) подготовят все бумажки, все объяснят, вычитают, а ты только подписи ставишь .

Я Вам так скажу-каждый сам решает на что тратить деньги,а на что нет...А в наше время -все четко считают деньги...И хорошо,когда есть лишние деньги-можно себе позволить 200-300-700 долларов заплатить юристу,а если их нет...Их впритык хватает на недвижимость и все...То вынужден в рамках своих возможностей среднестатистического гражданина проверять все сам (да-не проверишь как юрист-с этим не спорю)...Но в моем случае -хватило и моей проверки в купе с интуицией,чтоб отказаться от сделки...Потом уже узнала подробности "кидка"и схемы...Даже почитать эту ветку-тут много интересного и полезного.

[Стерво4ка]

Я Вам так скажу-каждый сам решает на что тратить деньги,а на что нет...А в наше время -все четко считают деньги...И хорошо,когда есть лишние деньги-можно себе позволить 200-300-700 долларов заплатить юристу,а если их нет...Их впритык хватает на недвижимость и все...То вынужден в рамках своих возможностей среднестатистического гражданина проверять все сам (да-не проверишь как юрист-с этим не спорю)...Но в моем случае -хватило и моей проверки в купе с интуицией,чтоб отказаться от сделки...Потом уже узнала подробности "кидка"и схемы...Даже почитать эту ветку-тут много интересного и полезного.

У нас была как-то сделка (мы продавали свою квартиру) и люди брали юриста, в итоге денег рассчитаться за услуги АН им не хватило и АН забрало после сделки у них оригиналы документов до окончательного расчета. Какая тут логика мне не понятно, я бы отказалась от юриста, но получила бы сразу документы.

[nadir]

А на каком основании АН забрало у них документы?

[T1m]

и что мешает людям получить дубликат?)

[Elensk]

Я Вам так скажу-каждый сам решает на что тратить деньги,а на что нет...А в наше время -все четко считают деньги...И хорошо,когда есть лишние деньги-можно себе позволить 200-300-700 долларов заплатить юристу,а если их нет...Их впритык хватает на недвижимость и все...То вынужден в рамках своих возможностей среднестатистического гражданина проверять все сам (да-не проверишь как юрист-с этим не спорю)...Но в моем случае -хватило и моей проверки в купе с интуицией,чтоб отказаться от сделки...Потом уже узнала подробности "кидка"и схемы...Даже почитать эту ветку-тут много интересного и полезного.

Конечно, каждый сам решает. Но экономить 200 долларов рискуя десятками тысяч... лично для меня странно.

[Стерво4ка]

А на каком основании АН забрало у них документы?

На том что они не смогли им сразу отдать 1 или 2 тыс. за услуги. Это было лет 10 назад, мы свои деньги получили и все отдали, покупатели вроде в течении месяца должны были закрыть вопрос с агентством.

[Дмитрий В]

Ну почему не вариант? Приносите деньги после продажи (или вообще договаривайтесь произвести расчет в банке!), открываете депозит до востребования; в день покупки проводите там расчет. Соотв., у Вашего продавца есть два варианта: а) открыть такой же депозит и снимать частями/целиком в свой день; б) забрать сразу налом. Ессно, нужно заранее обсудить с сотрудником банка (желательно начальником отделения) ньюансы, заказать сумму, изучить график работы и пр.

P.S. Все вопросы по депозитам в соотв. тему!

Бла, а кто документы подпишит после продажи? Без расчета.
Сейчас большинство сделок наличные и без банка посредника. Вариаций у вас не мало, однако.

[Штирлиц]

Документы подписывают до расчета, а вот нотариус не вносит их в реестр и не отдает СПС, пока ему не скажут "Расчет состоялся".

[Игорь Николаевич]

Документы подписывают до расчета, а вот нотариус не вносит их в реестр и не отдает СПС, пока ему не скажут "Расчет состоялся".

не всегда...
вернее даже очень редко, и то, если договориться заранее об этом с нотариусом, но далеко не каждый нотариус согласится защищать продавца, уничтожая (порвал и в мусор ) уже подписанный сторонами на нотариальном бланке договор купли-продажи, в случае не состоявшегося расчета...
обычно все происходит в следующем порядке:
1. стороны озвучили нотариусу волеизъявление
2. стороны рассчитались
3. стороны подписали договор

конечно в коллизию с таким порядком вступает и требуемый законодательством безналичный расчет, поэтому и безналичный расчет должен происходить и занимать в вышеописанном мной порядке "правильную", защищающую обе стороны очередь

в идеале, перед оформлении сделки, очередность и порядок действий сторон, нотариуса и банка прорабатывается юристом и согласуется со сторонами и нотариусом заранее, исходя из данных, конкретных обстоятельств сделки, пожеланий сторон, чтобы во время проведения сделки обе стороны чувствовали свою полную защищенность