Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[nve_asu]

У них вряд ли все получится, если они боятся связываться с опекой.

какое агенство??

Я так понял не то что боятся, время их поджимает... Они где то уже след.жилье нашли и дали задаток.. теперь надо продать тут чтоб купить там.. ну во всяком случае по их словам..

агентство - "аркадия".. где то на щепкина находится..

[Штуша-Кутуша]

... лучше через нотариуса письменно уведомить совладельцев (по данным БТИ) о намерении продать, и через месяц спокойно оформлять договор купли - продажи. только что в уведомлении, что в договоре должна быть одинаковая цена (реальная)

Указанная цена в заявлении о намерении продать квартиру должна быть НЕ выше той, по которой будет проходить сделка и ей вовсе не обязательно быть одинаковой с реальной ценой продажи.
Если отказались покупать за меньшую, то за большую и так все ясно...
А вот если сделка сорвалась и следующему покупателю продавец опускает цену ну хоть на 1 грн., то вперед снова оповещать совладельцев!

Заявление черз нотариуса - это как? по почте рассылается?

А если до сделки ребенка пропишут к брату хозяйки в той же коммуне? Или по идее без согласия органа опеки и попечительства ребенка вообще не имеют права куда либо выписывать-прописывать?

Конечно не имеют права!!!
Короче, буду кратка:
если отказываются оформлять договором купли-продажи, хотят обойти опекунский – БЕГИТЕ! ( и не оглядывайтесь!)

[мыслитель]

Указанная цена в заявлении о намерении продать квартиру должна быть НЕ выше той, по которой будет проходить сделка и ей вовсе не обязательно быть одинаковой с реальной ценой продажи.
Если отказались покупать за меньшую, то за большую и так все ясно...
А вот если сделка сорвалась и следующему покупателю продавец опускает цену ну хоть на 1 грн., то вперед снова оповещать совладельцев!

Конечно не имеют права!!!
Короче, буду кратка:
если отказываются оформлять договором купли-продажи, хотят обойти опекунский – БЕГИТЕ! ( и не оглядывайтесь!)

согласен!

[Штуша-Кутуша]

а какие комиссионные могут быть если купля-продажа происходит без АН???
причем тут они?
или сейчас нет продавцов которые самостоятельно без агенств продают?

Кому комиссионніе?)))))))
Ели АН нет, то и комиссионных НЕТ!

[Штуша-Кутуша]

согласен!

А то!

[мыслитель]

А то!

слушай, тут еще хочу посоветоваться. нотариус выдал свидетельство о праве собственности на наследство одному наследнику, не зная о других двоих. те подали в суд (я писал иск), прошу признать право собственности за ними по 1/3. вопрос, что делать с уже выданым свидетельством. все (в том числе и судья, которой сдал иск) считают, что его надо признавать недействительным. вроде да. читаю ГК, а там разделено, что если наследник вообще не имел право на наследство, то да, признается свидетельство недействительным, а если имел право на часть, но выдали на большую, то надо вностить в него изменения. поэтому я написал требование - обязать нотариуса внести изменения, изменив долю в наследстве на 1/3. судья говорит, что тогда будут проблемы с исполнением решения. я думаю, что это проблемы нотариуса и того наследника, который его получил, но не тех, кому суд установит право собственности на их доли.
какое твое опинион (мнение - англ)?

[nve_asu]

Спасибо всем за ответы и советы.. Все передам ребятам...

[Duke_Vito]

Указанная цена в заявлении о намерении продать квартиру должна быть НЕ выше той, по которой будет проходить сделка и ей вовсе не обязательно быть одинаковой с реальной ценой продажи.
Если отказались покупать за меньшую, то за большую и так все ясно...
А вот если сделка сорвалась и следующему покупателю продавец опускает цену ну хоть на 1 грн., то вперед снова оповещать совладельцев!

Конечно не имеют права!!!
Короче, буду кратка:
если отказываются оформлять договором купли-продажи, хотят обойти опекунский – БЕГИТЕ! ( и не оглядывайтесь!)

ну зачем бежать, я предлагал вполне культурно проследовать в направлении двери, тем более полы в комуналках, как правило, опасны для бега.

[Штуша-Кутуша]

слушай, тут еще хочу посоветоваться. нотариус выдал свидетельство о праве собственности на наследство одному наследнику, не зная о других двоих. те подали в суд (я писал иск), прошу признать право собственности за ними по 1/3. вопрос, что делать с уже выданым свидетельством. все (в том числе и судья, которой сдал иск) считают, что его надо признавать недействительным. вроде да. читаю ГК, а там разделено, что если наследник вообще не имел право на наследство, то да, признается свидетельство недействительным, а если имел право на часть, но выдали на большую, то надо вностить в него изменения. поэтому я написал требование - обязать нотариуса внести изменения, изменив долю в наследстве на 1/3. судья говорит, что тогда будут проблемы с исполнением решения. я думаю, что это проблемы нотариуса и того наследника, который его получил, но не тех, кому суд установит право собственности на их доли.
какое твое опинион (мнение - англ)?

Смотрим, читаем:
ст. 1300 ЦКУ Внесення змін до свідоцтва про право на спадщину
1. За згодою всіх спадкоємців, які прийняли спадщину, нотаріус за місцем відкриття спадщини може внести зміни до свідоцтва про право на спадщину.
2. На вимогу одного із спадкоємців за рішенням суду можуть бути внесені зміни до свідоцтва про право на спадщину.
3. У випадках, встановлених частинами першою і другою цієї статті, нотаріус видає спадкоємцям нові свідоцтва про право на спадщину.

ст. 1301. Визнання недійсним свідоцтва про право на спадщину
1. Свідоцтво про право на спадщину визнається недійсним за рішенням суду, якщо буде встановлено, що особа, якій воно видане, не мала права на спадкування, а також в інших випадках, встановлених законом.

Ну не знаю что тут добавить...

Это все НЕ проблемы для нотариуса, а проблемы, в первую очередь, для всех наследников и их адвокатов)))))
Вообще в ОБЯЗАННОСТЬ наследников входит извещение нотариуса о других наследниках и в этом нет вины нотариуса, т.к. ни одним законодательным актом не предусмотрено, что нотариус должен ИСКАТЬ еще кого-то! Сообщить тем, про кого известно об открывшемся наследственном деле – это другое дело.
Если не имел права на наследство по каким-то причинам, ну допустим следующая очередь, то признается Свидетельство недействительным и выдаются новые. Но для этого не мешало бы сперва еще продлить срок для принятия наследства для где-то потерявшихся горе-наследников.

Если НЕ имел права - признаем св-во недействительным и выписываем НОВОЕ, а если перераспределение долей, то согласно ст. 1300 ГКУ - вносим изменения в уже выданное, согласно п.3 ст. 1300!
ВЫДАЕМ НОВЫЕ!

[nve_asu]

Ув. Duke_Vito, Штуша-Кутуша, мыслитель и др. есть у меня еще вопросики по той же ситуации...
1) Договор дарения комнаты в кооммуне можно признать недействительным в случае, если несовершеннолетних детей каким то образом без участия органов опеки все-таки выпишут из этой комнаты и пропишут в соседнюю?

2) Договор купли-продажи тоже можно оспорить в этом случае?

3) Уведомить соседей можно письменно с уведомлением о вручении? Или как то через нотариуса можно тоже уведомить? Нет необходимости каждого за ручку приводить к нотариусу и письменно оформлять отказ от первоочередного права приобретения комнаты?

4) И вообще дарственная на комнату в коммуне в какие сроки и по каким причинам может быть признана недействительной?

Просто с кем ни общался, все говорят что коммуны в 99% случев продают по дарственным.. Договора купли-продажи крайне редки... ДА и типа куплю-продажу гораздо легче оспорить чем дарственную.

[pupsa]

Через нотариуса пускай передают совладельцам заявление о намерении продать квартиру (часть квартирі), если те не дадут ответ через месяц, делайте на здоровье куплю-продажу! Дарением не советую. По этому поводу масса постов и в этой и в других темах форума!
Сделка возможна только с наличием разрешения органа опеки и попечительства.

Ну не знаю....
Я покупала коммуны и не одну и через дарение...
Правда там дети не были прописаны...

Я бы тоже поостереглась, если бы дети...

[nve_asu]

Ну не знаю....
Я покупала коммуны и не одну и через дарение...
Правда там дети не были прописаны...

Я бы тоже поостереглась, если бы дети...

То есть в дарении ничего страшного нет? главное чтоб не ущемили права детей и выписали их как положено, с разрешения соотв.органов а не за шоколадку знакомой паспортистке?

[andrew]

То есть в дарении ничего страшного нет? главное чтоб не ущемили права детей и выписали их как положено, с разрешения соотв.органов а не за шоколадку знакомой паспортистке?

Это как покупать авто по довренности. Многие это делали - но часто бывали и случаи. У меня знакомый с семьей остался на улице.

Лучше все-таки к этому отнестись серьезно.

[nve_asu]

Авто по доверенности и комната в коммуне уже немного разные весовые категории... Вернее ценовые..

ну а насчет серьезности... потому и пытаюсь разузнать максимум, чтоб помочь ребятам, до того как все свершиться...

[pupsa]

То есть в дарении ничего страшного нет? главное чтоб не ущемили права детей и выписали их как положено, с разрешения соотв.органов а не за шоколадку знакомой паспортистке?

Ну я 2 коммуны так купила- всё нормально...

И так же продам, когда прийдёт время
А если меня начнут пускать по кругу и требовать всех соседей предупреждать и к нотариусу таскать- я просто не буду продавать этому человеку.
Найду других покупателей.

[andrew]

Авто по доверенности и комната в коммуне уже немного разные весовые категории... ( Вернее ценовые..

А суть одна. Имхо - если с хорошим знакомым - тогда без проблем.

[pupsa]

А суть одна. Имхо - если с хорошим знакомым - тогда без проблем.

Да почти все коммуны так продаются...
А случиться неприятность может не только из-за дарственной.

[andrew]

Да почти все коммуны так продаются...
А случиться неприятность может не только из-за дарственной.

Как сказал мне мой инструктор по вождению : "я учу тебя как ездить правильно, как ездить неправильно - сам научишся "

[мыслитель]

Смотрим, читаем:
ст. 1300 ЦКУ Внесення змін до свідоцтва про право на спадщину
1. За згодою всіх спадкоємців, які прийняли спадщину, нотаріус за місцем відкриття спадщини може внести зміни до свідоцтва про право на спадщину.
2. На вимогу одного із спадкоємців за рішенням суду можуть бути внесені зміни до свідоцтва про право на спадщину.
3. У випадках, встановлених частинами першою і другою цієї статті, нотаріус видає спадкоємцям нові свідоцтва про право на спадщину.

ст. 1301. Визнання недійсним свідоцтва про право на спадщину
1. Свідоцтво про право на спадщину визнається недійсним за рішенням суду, якщо буде встановлено, що особа, якій воно видане, не мала права на спадкування, а також в інших випадках, встановлених законом.

Ну не знаю что тут добавить...

Это все НЕ проблемы для нотариуса, а проблемы, в первую очередь, для всех наследников и их адвокатов)))))
Вообще в ОБЯЗАННОСТЬ наследников входит извещение нотариуса о других наследниках и в этом нет вины нотариуса, т.к. ни одним законодательным актом не предусмотрено, что нотариус должен ИСКАТЬ еще кого-то! Сообщить тем, про кого известно об открывшемся наследственном деле – это другое дело.
Если не имел права на наследство по каким-то причинам, ну допустим следующая очередь, то признается Свидетельство недействительным и выдаются новые. Но для этого не мешало бы сперва еще продлить срок для принятия наследства для где-то потерявшихся горе-наследников.

Если НЕ имел права - признаем св-во недействительным и выписываем НОВОЕ, а если перераспределение долей, то согласно ст. 1300 ГКУ - вносим изменения в уже выданное, согласно п.3 ст. 1300!
ВЫДАЕМ НОВЫЕ!

да вот потому что я прочитал эти статьи ГК и написал требования - изменить свидетельство, а не признать недействительным. просто предвижу ситуацию, когда ответчик (который уже со свидетельством) не захочет идти к нотариусу за новым, нотариусу в принципе по барабану, сам искать не будет, ответчик пойдет сделку делать на всю квартиру на основании неизмененного свидетельства.

[Duke_Vito]

Ув. Duke_Vito, Штуша-Кутуша, мыслитель и др. есть у меня еще вопросики по той же ситуации...
1) Договор дарения комнаты в кооммуне можно признать недействительным в случае, если несовершеннолетних детей каким то образом без участия органов опеки все-таки выпишут из этой комнаты и пропишут в соседнюю?

2) Договор купли-продажи тоже можно оспорить в этом случае?

3) Уведомить соседей можно письменно с уведомлением о вручении? Или как то через нотариуса можно тоже уведомить? Нет необходимости каждого за ручку приводить к нотариусу и письменно оформлять отказ от первоочередного права приобретения комнаты?

4) И вообще дарственная на комнату в коммуне в какие сроки и по каким причинам может быть признана недействительной?

Просто с кем ни общался, все говорят что коммуны в 99% случев продают по дарственным.. Договора купли-продажи крайне редки... ДА и типа куплю-продажу гораздо легче оспорить чем дарственную.

По первому и второму вопросу: оспорить при желании можно все что угодно, просто в зависимости от ситуации у противной стороны шансы на успех разные и соотвтетственно последствия для покупателя различной степени финансовой тяжести, если дело запустить.
У меня есть сомнения в том что их можно вообще выписать, мне просто интересно, что в паспортах будет, у комнат в комунах нет отдельных адресов, людям принадлежат просто доли, а потом в суде доказывать что белое не черное............
Соответственно с уведомлением и описью вложения, да нотариус, при его желании, может оказать такую услугу. Можно и приводить за руку и подписывать отказ нотариально, все зависит от цены вопроса (стоимости покупаемого жилья).

Стаття 18. Право дитини на житло
Держава забезпечує право дитини на проживання в таких санітарно-гігієнічних та побутових умовах, що не завдають шкоди її фізичному та розумовому розвитку.
Діти - члени сім'ї наймача або власника жилого приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем.
Органи опіки та піклування зобов'язані здійснювати контроль за додержанням батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей при відчуженні жилих приміщень та купівлі нового житла.

Закон Украины "Об охране детства" № 2402-III от 26.04.2001

Згода на відчуження житла, право власності на яке або право користування яким має дитина, надається одночасно з нотаріальним оформленням його продажу та купівлі для дитини рівноцінного житла (пункт 2.5 постанови КМУ від 17 жовтня 2007 року N 1228 "Питання організації виконання законодавства щодо опіки, піклування над дітьми-сиротами та дітьми, позбавленими батьківського піклування").

Стаття 224. Правові наслідки вчинення правочину без дозволу органу опіки та піклування
1. Правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування (стаття 71 цього Кодексу), є нікчемним.
2. На вимогу заінтересованої особи такий правочин може бути визнаний судом дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідає інтересам фізичної особи, над якою встановлено опіку або піклування.

Стаття 224. Правові наслідки вчинення правочину без дозволу органу опіки та піклування
1. Правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування (стаття 71 цього Кодексу), є нікчемним.
2. На вимогу заінтересованої особи такий правочин може бути визнаний судом дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідає інтересам фізичної особи, над якою встановлено опіку або піклування.

Стаття 728. Позовна давність, що застосовується до вимог про розірвання договору дарування
1. До вимог про розірвання договору дарування застосовується позовна давність в один рік.
..................
3. Позовна давність у п'ять років застосовується до вимог про визнання недійсним правочину, вчиненого під впливом насильства або обману.
4. Позовна давність у десять років застосовується до вимог про застосування наслідків нікчемного правочину.