Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Chemik]

Расскажите плз кто в теме. Какие сейчас реальные процентные ставки по ипотечным кредитам + обязательные страховки + комиссии?

[Игорь Николаевич]

приветствую
подскажите пожалуйста покупка через дериватив - существует такое у современных застройщиков и чем этот способ надежнее?

Форвардный контракт (одна из форм деривативов) - договор, по которому одна сторона - застройщик обязуется в определенный договором срок передать недвижимость (квартиру, т.е. базовый актив) другой стороне – покупателю новостройки, а покупатель обязуется принять и оплатить эту недвижимость. Цена квартиры в новостройке как правило, фиксируется в момент заключения сделки.

ну для инвестора (правильнее назвать - "покупателя") надежнее типа тем, что при подписании дериватива он оплачивает не всю стоимость будущего материального актива (недвижимого имущества/квартиры... ) а 50% (или более по условиям договора) а остальную часть стоимости покупатель обязуется оплатить при оформлении материального актива в собственность покупателя (после окончания строительства и введения в эксплуатацию)...

схема не нова и воплощена в жизнь с целью уменьшения налоговой нагрузки на застройщика

одним словом: те же фаберже, только в профиль, то есть - застройщика все равно необходимо идентифицировать на добропорядочность

[vvvikis]

Подскажите как сейчас рынок недвижимости? Цены падают или растут в одессе?

[lovelace]

Подскажите как сейчас рынок недвижимости? Цены падают или растут в одессе?

Рынок в полной жопе!
Зажранные продавцы до сих пор не могут осознать, что пора снижать цены, потому что покупатели по их ценам покупать ничего не хотят.
Как следствие нормальный предложений для покупки то и нет, выбирать не из чего...

[Серджио R.J.]

Подскажите как сейчас рынок недвижимости? Цены падают или растут в одессе?

Вторичка на Черёмушках немного "припала" по цене, но не существенно. В других районах думаю так же само. Ну а что там твориться с более дорогим сегментом написал Ловелас чуть выше )
А вообще при таком обилии новостроев вторичка как бы должная существенней в цене падать, но продавцы всё ещё надеяться продать подороже )

[Игорь Николаевич]

Подскажите как сейчас рынок недвижимости? Цены падают или растут в одессе?

цены не растут
1-2 комнатные квартиры немного подешевели
существенно подешевели квартиры с большим метражем как на вторичке так и в новостроях

[Stepan Che]

Не удивительно, что большие метражи в новострое припали в цене.
Так как квартира общей площадью 100 м2 коммуналка в месяц обходится 3200 - 3500 гривен(отопление/свет/вода/вывоз мусора).
Но вторичка это всегда геморой с общими системами( трубопроводы отопления/водопрода ) и помещениями(воняющие подвалом подъезды/убитые лифты). Чем дом старше, тем гемороя больше.
Так что новострой будет предпочтительней, да и рассрочка платежей в помощь.

[СЛОВО :)]

О, а расскажите мне про дарение комнат в коммуне. Знаю, что так водится - дарят комнаты в коммуне, чтоб не уведомлять всех остальных жильцов, имеющих приоритет в вопросах покупки. А если я захочу не подарить ее, а продать?

А насколько сложная эта процедура? Нужно письменно уведомить всех прописанных в коммуне? Есть какой-то регламентируемый срок, в который они должны ответить? А если, скажем, комната арестована приставами за долги, как тогда быть?))

[Игорь Николаевич]

О, а расскажите мне про дарение комнат в коммуне. Знаю, что так водится - дарят комнаты в коммуне, чтоб не уведомлять всех остальных жильцов, имеющих приоритет в вопросах покупки. А если я захочу не подарить ее, а продать?

А насколько сложная эта процедура? Нужно письменно уведомить всех прописанных в коммуне? Есть какой-то регламентируемый срок, в который они должны ответить? А если, скажем, комната арестована приставами за долги, как тогда быть?))

да все верно, уведомить о продаже и цене, через месяц можно продавать
а если, скажем, арестована - можно и не уведомлять, т. к. ни подарить ни продать не получится

[СЛОВО :)]

да все верно, уведомить о продаже и цене, через месяц можно продавать
а если, скажем, арестована - можно и не уведомлять, т. к. ни подарить ни продать не получится

Спасибо за оперативный ответ. не, я имела в виду, что соседская комната арестована, не моя))) Т.е. мое дело - только уведомить соседей? так просто? непонятно тогда, почему многие ленятся это делать.

[Игорь Николаевич]

Спасибо за оперативный ответ. не, я имела в виду, что соседская комната арестована, не моя))) Т.е. мое дело - только уведомить соседей? так просто? непонятно тогда, почему многие ленятся это делать.

для уведомления обратитесь к нотариусу...
потому что, как говорят опытные агенты АН, - все так делают

[СЛОВО :)]

для уведомления обратитесь к нотариусу...
потому что, как говорят опытные агенты, - все так делают

О, поняла. Приятно удивили. Думала, нужно искать какого-то мудреного юриста, а то и вовсе непонятно кого.

ну да, так принято, еще как вариант. Спасибо! Приятного вечера!

[Игорь Николаевич]

О, поняла. Приятно удивили. Думала, нужно искать какого-то мудреного юриста, а то и вовсе непонятно кого.
ну да, так принято, еще как вариант. Спасибо! Приятного вечера!

правильно думали!) все нотариусы - юристы, и все мудреные

[zaharira]

Форвардный контракт (одна из форм деривативов) - договор, по которому одна сторона - застройщик обязуется в определенный договором срок передать недвижимость (квартиру, т.е. базовый актив) другой стороне – покупателю новостройки, а покупатель обязуется принять и оплатить эту недвижимость. Цена квартиры в новостройке как правило, фиксируется в момент заключения сделки.

ну для инвестора (правильнее назвать - "покупателя") надежнее типа тем, что при подписании дериватива он оплачивает не всю стоимость будущего материального актива (недвижимого имущества/квартиры... ) а 50% (или более по условиям договора) а остальную часть стоимости покупатель обязуется оплатить при оформлении материального актива в собственность покупателя (после окончания строительства и введения в эксплуатацию)...

схема не нова и воплощена в жизнь с целью уменьшения налоговой нагрузки на застройщика

одним словом: те же фаберже, только в профиль, то есть - застройщика все равно необходимо идентифицировать на добропорядочность

А подскажите плиз, застройщики вообще на это нормально соглашаются?)
Ну то есть насколько реально такой контракт заключить?

[Игорь Николаевич]

А подскажите плиз, застройщики вообще на это нормально соглашаются?)
Ну то есть насколько реально такой контракт заключить?

у них и спросите, у застройщиков

[vovan007]

Агентство предложило недорогую квартиру в центре города. Навел справки про объект - оказывается, что она была 2 раза под залогом для ипотечного кредита в 40000 у.е. в общей сумме. В начале 2014 года (3 года и 1 месяц назад) была продана скорее всего банком с молотка, т.к. нотариусы договора купли-продажи и налагавший запрет на кредитное имущество одинаковы. Мне такое счастье не нужно, но интересно - какие сюрпризы достанутся вместе с квартиркой новым хозяевам?

[Игорь Николаевич]

Агентство предложило недорогую квартиру в центре города. Навел справки про объект - оказывается, что она была 2 раза под залогом для ипотечного кредита в 40000 у.е. в общей сумме. В начале 2014 года (3 года и 1 месяц назад) была продана скорее всего банком с молотка, т.к. нотариусы договора купли-продажи и налагавший запрет на кредитное имущество одинаковы. Мне такое счастье не нужно, но интересно - какие сюрпризы достанутся вместе с квартиркой новым хозяевам?

бывает и добровольная продажа с одновременным погашением кредита, не обязательно с торгов, и кредит бывает заемщиком погашен своевременно, запрет снят, то есть объект нормальный
нет смысла гадать и предполагать, проследить историю квартиры и сделать выводы...

[Yulia08]

Спасибо Игорю Николаевичу за помощь в покупке квартиры. Мы очень довольны его профессионализмом. Отговорил от необдуманной покупки, сопровождал на всех этапах. Это очень важно, чтобы кто-то понимающий был рядом в таком важном деле, потому как мы мало того, что ничего не понимаем в сделках с недвижимостью, так еще и были в неадеквате от нервов )))

[Джонни Кейдж]

Форвардный контракт (одна из форм деривативов) - договор, по которому одна сторона - застройщик обязуется в определенный договором срок передать недвижимость (квартиру, т.е. базовый актив) другой стороне – покупателю новостройки, а покупатель обязуется принять и оплатить эту недвижимость. Цена квартиры в новостройке как правило, фиксируется в момент заключения сделки.

ну для инвестора (правильнее назвать - "покупателя") надежнее типа тем, что при подписании дериватива он оплачивает не всю стоимость будущего материального актива (недвижимого имущества/квартиры... ) а 50% (или более по условиям договора) а остальную часть стоимости покупатель обязуется оплатить при оформлении материального актива в собственность покупателя (после окончания строительства и введения в эксплуатацию)...

схема не нова и воплощена в жизнь с целью уменьшения налоговой нагрузки на застройщика

одним словом: те же фаберже, только в профиль, то есть - застройщика все равно необходимо идентифицировать на добропорядочность

спасибо
проверим всех это даже не обсуждается.
я просто слышал что это как покупка ценных бумаг а вы немного другую схему описали придется почитать что там или лучше может к юристу сходить?

[Игорь Николаевич]

спасибо
проверим всех это даже не обсуждается.
я просто слышал что это как покупка ценных бумаг а вы немного другую схему описали придется почитать что там или лучше может к юристу сходить?

Я описал форвардный контракт (дериватив).
проверяйте, читайте сходите... вот еще Вам в помощь:

Стаття 655. ЦК України. Договір купівлі-продажу
1. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Стаття 656. Предмет договору купівлі-продажу
1. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.
2. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

196.1. Податкового кодексу. Не є об'єктом оподаткування операції з:
196.1.1. випуску (емісії), розміщення у будь-які форми управління та продажу (погашення, викупу) за кошти цінних паперів, що випущені в обіг (емітовані) суб'єктами підприємницької діяльності, Національним банком України, центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику, органами місцевого самоврядування відповідно до закону, включаючи інвестиційні та іпотечні сертифікати, сертифікати фонду операцій з нерухомістю, деривативи, а також корпоративні права, виражені в інших, ніж цінні папери, формах; обміну зазначених цінних паперів та корпоративних прав, виражених в інших, ніж цінні папери, формах, на інші цінні папери, корпоративні права, виражені в інших, ніж цінні папери, формах; розрахунково-клірингової, реєстраторської та депозитарної діяльності на ринку цінних паперів, а також діяльності з управління активами (у тому числі пенсійними активами, фондами банківського управління), відповідно до закону та інших видів професійної діяльності на фондовому ринку, які підлягають ліцензуванню відповідно до закону.