Недвижимость и цены - вперед или назад?

[donich]

в течении 10-15 лет гривневая цена 1м2 будет в разы выше текущей гривневой цены. В краткосрочной перспективе, в гривнах цена существенно не изменится (+/- 10%). Долларовая зависит от курса ))

Пророк!

Еще бы уточнил временнЫе рамки краткосрочной перспективы. Неделя, месяц, год, два? А то ведь в 90-х годах даже "в краткосрочной перспективе" в течение года гривневые (точнее карбованцевые) цены увеличивались в разы и даже на порядок.

[ВиталийА]

у меня спросили - я ответил. Мне этого достаточно для формирования инвестиционного портфеля. А если чтото ещё чуть чуть подешевеет, так ради Бога )) в короткую я не собираюсь играть. Краткосрочная- до 1 года.

[serj72]

Пока не путайте желания с действительностью.

Мы рождены чтоб сказку сделать былью!

На сегодня мы имеем противостояние строительных контор, тех, кто пока еще не обанкротился, держащих цены на уровне начала прошлого (2008года)
и покупателей, которые хотели бы купить, но не за такие деньги.
(в прошлом году 15 января на ИиП х Левитана 33кв.м стоили 33тыс.*5грн=165 000грн. сейчас 33кв.м. стоят по 750долл=33 * 750 * 7.65 = 164587,5)

Ситуация скорее всего будет развиваться так:
на рынке будут делаться волны небольшие. В результате волн покупатели будут нервничать.
Потом покупатели, у которых есть на руках по 20-25 тыс. сдадутся, напрягуться и скупятся по тысяч 25-30, дальше останутся те, у кого
есть тысяч 15-20. Цены упадут до 20-25 тысяч. и эти клиенты напрягутся и скупятся. Потом останутся люди со сбережениями 10-15тысяч. И так до конца кризиса.

Подобная ситуация была в 90-х с телефонами. сначала установка по Таирова стоила 1000 долларов, потом подождали пока скупятся все , кто мог и опустили цену установки до 800. И т.д. Аналогия примерная, т.к. технологический сектор имеет свои тонкости и отличия от недвижимости. основное различие - умные люди в среде компаний продавцов.
В недвижимости в таких компаниях а основном сидят , как я понимаю, достаточно глупые и жадные , часто тупые и неквалифицированные люди. Уровня таксистов на вокзале. Вместо того, чтобы оказывать услуги за нормальные деньги и нормально жить, он будет весь день стоять, сделает одну ходку по дикой цене, и остальное время будет пить пиво. И вместо оборота его интересует максимальная цена. Они не умеют умножать прибыль на оборот.

Они противостоят покупателям. Чем меньше возможностей будет у покупателей, тем дешевле будут цены.
Но и чем упрямее и сплоченнее будут покупатели - тем ниже будут цены.
Так что мишабартон прав - все зависит от нас. В этом смысле арабы умнее украинцев. Они сплоченно перестали покупать скандинавские товары и скандинавы ушли с арабских рынков (когда был скандал с карикатурой). Но украинцы, они "не быдло", но лохи. Посему каждый народ получает то, что заслуживает.

[ВиталийА]

Прибыль умножают на оборот у кого много объектов на продажу (например риелторы). А у кого их ограниченное кол-во, ОТ ОБОРОТА УВЕЛИЧЕНИЯ ПРИБЫЛИ НЕ УВИДЯТ.

[Миша КемпFF]

Всё гениальное-просто

[serj72]

Прибыль умножают на оборот у кого много объектов на продажу (например риелторы). А у кого их ограниченное кол-во, ОТ ОБОРОТА УВЕЛИЧЕНИЯ ПРИБЫЛИ НЕ УВИДЯТ.

Что вы подразумеваете под ограниченным количеством? Я примерно понял, но хотел бы уточнить.

[ВиталийА]

например у меня на продажу 2 квартиры. Сейчас есть клиенты по 30к а я хочу 40к. От того что я их продам по 30к и создам "оборот" денег больше не станет, чем я дождусь покупателей по 40к...

Потом покупатели, у которых есть на руках по 20-25 тыс. сдадутся, напрягуться и скупятся по тысяч 25-30, дальше останутся те, у кого
есть тысяч 15-20. Цены упадут до 20-25 тысяч. и эти клиенты напрягутся и скупятся. Потом останутся люди со сбережениями 10-15тысяч. И так до конца кризиса.

непонятно почему все у кого есть сейчас 25-30к должны их потратить на недвижку? Это такой сценарий штоли? Ктото сегодня купит, кто-то через месяц, кто-то через полгода. Думаете почему нет сделок? Не только потому что нет желающих. Просто желающие ждут либо когда ещё припадёт цена, либо свой вариант подбирают (что тоже непросто).

[serj72]

например у меня на продажу 2 квартиры. Сейчас есть клиенты по 30к а я хочу 40к. От того что я их продам по 30к и создам "оборот" денег больше не станет, чем я дождусь покупателей по 40к...

Понятно. но я считаю основной силой , сдерживающей цены от падения - сговор компаний, строящих новострой. Разрозненные продавцы - стихийный рынок, не способствующий странному стоянию цен.
А вот у строительных компаний и сговор и оборот возможен.

непонятно почему все у кого есть сейчас 25-30к должны их потратить на недвижку? Это такой сценарий штоли? Ктото сегодня купит, кто-то через месяц, кто-то через полгода. Думаете почему нет сделок? Не только потому что нет желающих. Просто желающие ждут либо когда ещё припадёт цена, либо свой вариант подбирают (что тоже непросто).

Да, есть время созревания. У нас оно составляет в среднем пол года. В связи с тенденцией стояния-падения я его бы увеличил примерно до года.
Т.е. в середине осени как раз будет разрешение ситуации в стихийном рынке. И строительные компании если не успеют за рынком - останутся опять с не распроданными квартирами.

[Dave]

Они противостоят покупателям. Чем меньше возможностей будет у покупателей, тем дешевле будут цены.
Но и чем упрямее и сплоченнее будут покупатели - тем ниже будут цены.
Так что мишабартон прав - все зависит от нас. В этом смысле арабы умнее украинцев. Они сплоченно перестали покупать скандинавские товары и скандинавы ушли с арабских рынков (когда был скандал с карикатурой). Но украинцы, они "не быдло", но лохи. Посему каждый народ получает то, что заслуживает.

Согласен,
цена на недвижку рано или поздно выйдет на уровень соответствия состоянию не кубышек, а состоянию кошельков пересичных украинцев и их реальным заработкам, ибо кубышка это не только на бетономэтры, есть еще черный день, пенсионный возраст, образование детей и тд. Так шо запасаемся терпением и пивом и наблюдаем куда выведет кривая кризиса
У арабов есть джихад, и им абсолютно все равно что бойкотировать датские продукты что из калаша стрелять, нет джихад строителям и риэлторам объявлять еще рано

[serj72]

нет джихад строителям и риэлторам объявлять еще рано

Но стрелять уже можно, некоторых особо кидающих персон.

[ВиталийА]

Да, есть время созревания. У нас оно составляет в среднем пол года. В связи с тенденцией стояния-падения я его бы увеличил примерно до года.
Т.е. в середине осени как раз будет разрешение ситуации в стихийном рынке. И строительные компании если не успеют за рынком - останутся опять с не распроданными квартирами.

а чо время созревание полгода? когда цена росла - поднимали каждую неделю, не стеснялись. Да и сдули цену вместе с девальвацией гривны очень оперативненько... Кстати вы знакомы с тем сколько в Одессе семей нуждается в жилье? выясните, так... для себя.

и ещё:

По официальным данным, эквивалент около 94 (!) млрд. грн. изъят из отечественной финансовой системы гражданами и только около 1 млрд. из этой суммы возвратился в систему в апреле после временной стабилизации курса гривни.

http://www.zn.ua/2000/2675/66571/

[spiderwick]

например у меня на продажу 2 квартиры. Сейчас есть клиенты по 30к а я хочу 40к. От того что я их продам по 30к и создам "оборот" денег больше не станет, чем я дождусь покупателей по 40к...

Нельзя ждать вечно, согласитесь глупо продавать допустим квартиру за 60 если все вокруг продаются 40. А сделки будут кого-то придавит кредит, у кого-то обмен и.т.п.

Выглядеть это будет примерно так:
Держат все по 40 - клиентов нифига нет.
Некто хочет продать - у него горит обмен ставит 35 - продает, те что по 40 продают уже около года, смотрят что за 35 продается ставят то же 35.
Держат все по 35 - клиентов нифига нет.
И так будет продолжатся до тех пор пока не появится действительно платежеспособный спрос.

[spiderwick]

а чо время созревание полгода? когда цена росла - поднимали каждую неделю, не стеснялись. Да и сдули цену вместе с девальвацией гривны очень оперативненько... Кстати вы знакомы с тем сколько в Одессе семей нуждается в жилье? выясните, так... для себя.

Виталий вы опять путаете.
Я например человек сильно нуждающийся в золоте и алмазах, ну и что?
Пока у меня не появятся деньги это не имеет никакого значения.

А то, что кому-то плохо живется в однокомнатной квартире с тещей никого не колышит при пустом кошельке.

[spiderwick]

П.С. А вам не приходило в голову, что они нуждаются не потому, что недвижки мало, а потому, что цены на нее неадекватные.
Так для себя проедтесь мимо недавно сданных новостроев - горит 2-3 окна на 16-и этажный дом.

[RJK]

Очередные корректировки светлого будущего хрущей по пять:

Если не ошибаюсь, внешний долг незалэжной был около 100млд $, плюс десяток млрд госдолга. В конце 2008 года наши мальчиши-плохиши наконец-то договорились с добрыми буржуинами из МВФ о кредите на 16 с половиной млрд $, со ставкой 3,7% годовых и сроком выплаты каждого транша - пять лет.

Т.е. в 2013 году Украина испытает суровый валютный дефицит.
Сумма оплат внешнего долга в текущем году называется порядка 30 млрд $, из которых доля средств МВФ составит совсем небольшую часть.
Денег решительно не хватает и надо занимать еще.

Крайне удивительно, насколько точно мы повторяем аргентинский сценарий.


P.S. Жаль, допишу уже завтра, по ошибке рано добавил сообщение, редактировать вечно не получается - домашние дела

[spiderwick]

По официальным данным, эквивалент около 94 (!) млрд. грн. изъят из отечественной финансовой системы гражданами и только около 1 млрд. из этой суммы возвратился в систему в апреле после временной стабилизации курса гривни.

Считаем: 91 000 000 000 / 46 314 736 = 1964 грн на гражданину

Жалкие копейки

Или грубо по 250 баксов на рыло, во хрущей накупят

[ВиталийА]

Нельзя ждать вечно, согласитесь глупо продавать допустим квартиру за 60 если все вокруг продаются 40. А сделки будут кого-то придавит кредит, у кого-то обмен и.т.п.

Выглядеть это будет примерно так:
Держат все по 40 - клиентов нифига нет.
Некто хочет продать - у него горит обмен ставит 35 - продает, те что по 40 продают уже около года, смотрят что за 35 продается ставят то же 35.
Держат все по 35 - клиентов нифига нет.
И так будет продолжатся до тех пор пока не появится действительно платежеспособный спрос.

спс за конструктивные замечания. Не буду лить воду, а просто пару вопросов. почему это не может быть так:
Держу 40. никто не покупает. Запускаю арендаторов.
Держу 40, никто не покупает, пробую рынок методом аукциона (кто больше предложит) например за 3 месяца.

Таким образом рынок дифференцируется. За 40к можно найти классную студио с видом на море и убитый хрущ с вонючим подъездом. Тоже самое купить комнату в коммуне или гостинку (хоть маломерка но своя!) , гостинку на таирова или однушку на поскоте... Рынок будет постепенно (достаточно долго) дифференцироваться по качеству предложений, и обладатель 40к кубышки не бежит, ломая ноги, покупать 1й попавшийся хрущ, потому что видит тенденцию появления качественных предложений.

[ВиталийА]

Считаем: 91 000 000 000 / 46 314 736 = 1964 грн на гражданину

Жалкие копейки

Или грубо по 250 баксов на рыло, во хрущей накупят

давайте так посчитаем. 91 000 000 000 это 11 800 000 000 долл.
при цене 1к за 1м2 это 11 800 000 м2

и средней площади квартиры 50м2 это 236 000 квартир.

фигня?

[eleYos]

фигня
полная
или ты предлагаешь жить в 50м квартире 200 украинцам? хD
даже если взять, что 80% денег у 20% граждан, это жалкие 7859 грн на рыло этих 20%
кубышки, кубышки 40к, где вы, ау?

[ВиталийА]

Виталий вы опять путаете.
Я например человек сильно нуждающийся в золоте и алмазах, ну и что?
Пока у меня не появятся деньги это не имеет никакого значения.

А то, что кому-то плохо живется в однокомнатной квартире с тещей никого не колышит при пустом кошельке.

значит кто-то согласится продать её вам без денег? я правильно понял?