Недвижимость и цены - вперед или назад?

[iskom]

А разве плохо? Улица похожа на улицу, дома видны красивые, цветы в окнах, но мы же так не можем - нам надо как в Саудии или Омане- шоб дом имел 2х метровый забор, мой дом моя крепость и ходить в трусах за ним
ну шо за арабский менталитет?

Видимо в Германии нет таких проблем с уличным криминалом.
Сомневаюсь, что Вас бы устроил полуметровый заборчик, если вдруг возле вашего дома начнут ошиваться разноколиберные "чёткие пацанчики".

[vic020]

Для полноты картины - укажите два параметра: сумму ежегодного муниципального налога на недвижимость и сумму ежемесячного взноса компании по управлению недвижимостью. Пример из американской жизни: при стоимости 102х метрового 2 bedroom кондоминиума в 65 тысяч - condo fee составляет 768 долларов в месяц, ибо дом старый - высоки эксплуатационные расходы. Здание и придомовая территория при этом в очень хорошем состоянии, расположено на набережной Джексонвилла, Флорида с видом не на океан, но на местную довольно красивую речку, в городе довольно просто найти работу, ибо город немаленький под полтора миллиона человек с пригородами. Но в инвестиционном отношении - из-за высокого condo fee - квартира интереса не представляет, поэтому - такая цена.

знакомый живет в Германии, я спрашивал. Налог на недвижимость - Grundsteuer- платят ежеквартально, порядка 30 евро в квартал, при этой площади будет меньше. Плата в Verwaltung - типа наших жеков - 18 евро в месяц. Еще есть коммунальные расходы + электричество, но это платит тот кто снимает квартиру

[vic020]

Объяснить можно в основном тем, что ни налогов на недвижимость, ни затрат по экплуатации - в ваших многоэтажных домах нет или они минимальны. То есть квартиру можно закрыть и ждать лучших времен. Дохода она может и не принесет, но убытки от нее - тоже минимальные.
Ведь condo fee за границей, которые так восхитили Мишабартон - НЕ включают коммунальные услуги. Там реально надо продавать квартиру, как только она перестала приносить доход или владелец потерял возможность жить там лично.

В общем, расходы на двушку в Германии колеблются от 120 до 200 евро в месяц. Так что с их зарплатами или их пособием вполне можно закрыть квартиру и ждать лучших времен. Наши ком. расходы пока меньше, но вполне соизмеримы, так что это не аргумент

[DenisK]

Кстати там когда продают квартиру, как правило указывают будущие расходы владельца.
И расходы не такие огромные как тут говорят. Аренда кстати позволяет и эти расходы отбивать и прибыль неплохую иметь (больше чем ихний % по депозиту)

[Миша КемпFF]

Кстати там когда продают квартиру, как правило указывают будущие расходы владельца.
И расходы не такие огромные как тут говорят. Аренда кстати позволяет и эти расходы отбивать и прибыль неплохую иметь (больше чем ихний % по депозиту)

Естественно!
Но нашим же людям нужно это ещё объяснять.
Потому что продавцы однокомнатных хрущёвок по 35 000 долларов,считают что их жильё,самая клёвая инвестиция в истории человечества.

[vic020]

Кстати там когда продают квартиру, как правило указывают будущие расходы владельца.
И расходы не такие огромные как тут говорят. Аренда кстати позволяет и эти расходы отбивать и прибыль неплохую иметь (больше чем ихний % по депозиту)

Читал статистику, сдача в наём недвижимости в Германии приносит в среднем 10-12% годовых

[ВиталийА]

А что для людей с капиталом 20к - 35к есть лучше варианты инвестиций? поделитесь с ними! Несмотря ни на что полгода кризиса доказало что одесская недвижимость более ликвидна чем например мелитопольская или уманская.

российские аналитики особо не разделяют мнение что недвижка будет падать и дальше. в качестве примера статейка...

"Вторая волна кризиса может привести к росту цен на недвижимость
19 июня 2009

Многие из экономистов и участников рынка недвижимости прогнозируют вторую волну кризиса. Однако, если многие считают, что вторая волна приведет к резкому падению цен на объекты недвижимости, то специалисты аналитической службы компании Paul's Yard предсказывают повышение цен, правда, только на ликвидные активы.



Ликвидные объекты будут популярны в любой ситуации

Как нам пояснили аналитики Paul's Yard, первая волна кризиса ударила по рынку недвижимости и акциям в 2008 году, когда их стоимость была на пике, а с августа по декабрь стремительно падала вниз. Вторая волна кризиса, которая, по некоторым прогнозам, ожидается в начале осени, может коснуться денег.

Во время первой волны в выигрыше оказался тот, кто обладал наличными средствами и успел купить, пусть даже с небольшим дисконтом, ликвидный актив, который имеет цену. Например, квартиру в готовом доме, либо торговый центр или офис, или "свечной завод", который генерит "живые" деньги.

Что бы не говорили о падении цен на недвижимость, на самом рынке недвижимости ничего хорошего "за очень дешево" не появилось. А то что сильно подешевело, как правило, не востребовано" - пояснил Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul's Yard. "Нынешние покупатели это люди, из той категории, которые во времена всеобщего роста цен всегда ожидали их падения и держали наготове наличные. Потому что снижение цен прогнозировали периодически в течение последних пяти лет, и аналитики не раз поднимали эту тему. Когда цены стали идти вниз, то покупатели недвижимости, так называемые клиенты с отложенным спросом приняли решение смотреть все объекты, которые только были экспонированы на тот момент, добиваясь приличных скидок — от 30 до 50%" - комментирует Павел Здрадовский.

К тому моменту, когда произойдет вторая волна кризиса, на коне окажется тот, кто владеет ликвидным активом.

Каким образом будет развиваться дальнейшая ситуация на рынке недвижимости точно предсказать не может никто. Мировая экономика нуждается в реальных деньгах, но пока не придумано ничего другого для устранения дефицита денег, как невозврат долгов и печатание новых купюр. Поэтому, не исключено, что с сентября и к новому году деньги начнут терять в весе, а цены на недвижимость и другие товары начнут расти. "Боле того мы считаем, что цены на второй волне могут вернуться к своему докризисному уровню, и, возможно, даже превысят его, так как деньги потеряют цену. Так же в будущем возможен большой дефицит качественных предложений, обусловленный тем, что большинство строек заморожено, а новые проекты не развиваются из-за нехватки финансирования" - добавляют эксперты Paul's Yard."

http://www.pro-n.ru/analytics/482.html

про опрос все уже забыли а у меня новая идея возникла. Из чего состоит цена на недвижимость (что её формирует)?

ну тут надо ранжировать все перечисленные факторы.

я например, считаю что
*50% цены (на недвижку) формируется курсом гривны/доллара
*30% психологией продавца и покупателя ("недвижка самое надёжное вложение", "недвижка всегда стоила дорого", "недвижка это не только способ сохранить сбережения но и источник постоянного дохода - аренда")
*20% экономическая ситуация (ипотечники, снижение зарплат, рост безработицы)
а то многие думают что эту цену определяют суто экономические факторы, при этом мнение продавцов игнорируют как не существенное: мол "будете продавать за ту цену которые вам продиктует рынок" при этом забывая, что продавцы и есть тот самый рынок как (и покупатели) и тоже если не диктуют то во всяком случае "чо-то себе под нос недовольно бормочут".

и 3 строчки оффтопа. По долгу службы очень часто бываю в Крыму, меня удивляют "курортные расценки" образца "сезон 2009". В долларах с прошлого года они практически не изменились (там все повёрнуты на долларах). Когда людям объясняешь что долларовые цены прошлого года в этом году слегка необоснованы (в стране кризис а они повышают гривневый эквивалент цены) то в ответ узнаю всё богатство спектра непонимания человеком человека (от вежливого до грубого). В этом случае 50% цены определяется психологией и 50% наличием потребителя, и никакой мляха бука курсовой зависимости.

[andrew]

"Поэтому, не исключено, что с сентября и к новому году деньги начнут терять в весе, а цены на недвижимость и другие товары начнут расти."

Икспердасты больше ничего придумать не могут. Бакс должен упасть и списать все долги и проблемы. А в конце конечно -

[ВиталийА]

а разве это исключено?

[andrew]

а разве это исключено?

Лично для меня такая вероятность ну очень мала. Не время еще. Пару лет никаких послаблений баксовой удавки не предвидится.
Да и потом не факт что мы почувствуем это реально.

[ВиталийА]

механизмы как мы сможем это почувствовать без изменения курса. 1е подорожает (в долларах) весь импорт (в первую очередь нефть и газ)
2е держатели больших сумм в долларах (когда курс обмена его к стабильным валютам станет невыгодным) бросятся скупать активы (в т.ч. в других странах) где за чемодан зелёной макулатуры вам с удовольствием продадут что-то стоящее. Хотя 2е скорей всего будет скоректированно либо резким повышением цен на все ликвидные активы либо резким повышением курса гривны. я не оцениваю вероятность что такое будет, но и не исключаю тоже . ИМХО.

[Ники]

...либо резким повышением курса гривны.

Угу,то-то я смотрю ,что 500 тки (купюра) уже в полном обороте.Те не редкость


А по поводу крымских цен,ну тк сезон у них.Ловят момент.Кризис- не кризис
Если приехали отдыхающие,то куда ж им деваться.Снимут по заявленным ценам арендодателей.не уезжать же им.

[ВиталийА]

Если приехали отдыхающие,то куда ж им деваться.Снимут по заявленным ценам арендодателей.не уезжать же им.

просто я привёл пример когда курсовая разница не участвует в формировании цены только психология. Чел приехал - будет платить. это и есть психология.

[andrew]

Наши близкие знакомые не могут сдать квартиру в партените на ЮБК . Первый год такой неудачный. Деньги в ремонт вложили а гешефта нету...

[Ники]

На днях,приятельница попросила зайти с ней в АН,поприсутствовать при её разговоре с директором филилала( не ,не скандал.просто прояснить ситуацию)
Минут 40 занял весь разговор.
Я поинтересовалась, как идут продажи недвижимости
Директор ответила,что рынок оживился,работы много

НО ,телефоны в агенстве молчали

ПСы Альянс,на пр Шевченко

[DenisK]

Не исключено что хрущи будут стоить сотни тысяч долларов, некоторые риэлторы будут брать до 30% за оформление недвижимости, зарплаты увеличатся в сотни раз, а также не исключено что возможно земля налетит на небесную ось.

Не исключено ведь?

Кстати новая фишка для риэлторов - дорожание услуг оформления.
Каждый месяц поднимать процент: спешите - идет рост - в этом месяце еще успеете оформить за 12%, в следующем месяце стоимость оформления уже 18%. Реальная экономия.

[Миша КемпFF]

Смотрю ТВ-Дом и меня вот что удивляет!Риэлторы говорят о серьёзном спросе,а программы повторяют двухнедельной давности.И это же блин по обычным квартирам,не по особнякам,которые они вообще показывают каждый, не меньше чем полгода-год.
Не могу понять,зачем они врут!?
Если бы были продажи,небыло бы тогда одних и тех же показов по ТВ-в течение года.
Риэлторам ИМХО,что бы сейчас заработать,нужно предлагать продавцам квартир и особняков быструю продажу:"Продавай быстрее,завтра будет ещё дешевле".Живые деньги сейчас в почёте.
Говоря правду-тоже можно заработать

[DenisK]

Миша тут риэлторы попали в ловушку.
Имея первичный доступ к рынку и уверовав в вечный рост, очень много риэлторов и хозяев агентств вложились в недвижимость с помощью кредитов. И теперь вроде бы если спустить цены до реальных - у них пойдут сделки но обесценится их кредитное имущество. А если они пытаются всеми правдами и неправдами удержать цены на рынке - то сделок нет, но вроде их виртуальное имущество не сильно теряет в цене.

Но мое мнение тут однозначно - рынок никакими мантрами не удержишь, его можно удержать только денежными вливаниями причем эти вливания должны исчисляться в миллиадрах долларах.

[Lawyer]

DenisK, как риэлтор может удержать высокие цены мне не понятно. Скажем я хочу продать квартиру смотрю Авизо там цена 100 000 у.е. прихожу в агенство там риэлтор говорит что 100 000 у.е. рыночная цена, работаем. Если месяц не будет показов по такой цене как он будет меня убеждать не снижать на пару тысяч? Продать мне нужно прежде всего и я опущу на 10 000 у.е. и будут показы а еще на 10 000 у.е. и заберут ее....смысл продавать годами? Конечно есть такой слой населения котрый ждет "Лохов-покупателей" но он ИМХО очень маленький, остальные реально хотят либо просто продать за пару месяцев либо продать добавить и купить тоже быстро.

[Миша КемпFF]

Миша тут риэлторы попали в ловушку.
Имея первичный доступ к рынку и уверовав в вечный рост, очень много риэлторов и хозяев агентств вложились в недвижимость с помощью кредитов. И теперь вроде бы если спустить цены до реальных - у них пойдут сделки но обесценится их кредитное имущество. А если они пытаются всеми правдами и неправдами удержать цены на рынке - то сделок нет, но вроде их виртуальное имущество не сильно теряет в цене.

А,всё!Теперь понятно для чего они говорят о росте.
Ну да,пытаясь сделать себе неплохой гешефт,влезли в кредит и из приличных шахермахеров получились настоящие шлимазлы
Хотя трудно было представить,более серьёзный гембель на свой тухес,чем нелеквид.
Конечно директора АН будут причмокивая орать на каждом углу о вечном росте.Иначе им нельзя,иначе вообще капец и несправедливость