Доколе будет дешеветь недвижимость или "Богатые тоже плачут"

[Скрытик]

Если б еще наши строители развивались, как Вы выразились, а не хапали по-быстрому, построив ногами, не сделав толком геодезию и т.д. пока сверхприбыль есть. Я, заметьте не говорю, что у них сверхприбыли были в последний год...

Не видеть того что строительная область развивается может только тот кто не хочет этого видеть. Кто помнит в городе какие подъемные краны были после развала союза? Откуда взялись эти монстры? Откуда появились новые бетономешалки и десятки новеньких машин с тентами что бы не рассыпать строительный мусор по улицам? Я сам был сильно удивлен, увидев такие. Буронабивные машины, просто набивные машины для свай. Это все куплено на прибыль от строительства.
Обвинять одних только строителей в ценовом сговоре и надувании мыльного пузыря необоснованно ИМХО.

[Профессионал]

Вы хотите сказать, что на Французском бульваре такие цены от строителей, потому что там доля города большая?

В том числе и доля города формирует цену. В таких домах (не социального класса), как правило, долю города отдают не метрами, а деньгами. И исчисляются они по оценочной стоимости (которая безусловно выше, чем цена метра в "спальном" районе).

[Скрытик]

Вы хотите сказать, что на Французском бульваре такие цены от строителей, потому что там доля города большая?

Там и доля города 14% и доля Университета 20%. Об этом Вы не знали? Это я про Стиконовские высотки. За разрешение на строительство ОНУ получает квартиры, правда все же не в этих домах, а в других стиконовских. Бесплатные - для очередников универа. Это не относится к себестоимости?

[finist]

Не видеть того что строительная область развивается может только тот кто не хочет этого видеть. Кто помнит в городе какие подъемные краны были после развала союза? Откуда взялись эти монстры? Откуда появились новые бетономешалки и десятки новеньких машин с тентами что бы не рассыпать строительный мусор по улицам? Я сам был сильно удивлен, увидев такие. Буронабивные машины, просто набивные машины для свай. Это все куплено на прибыль от строительства.
Обвинять одних только строителей в ценовом сговоре и надувании мыльного пузыря необоснованно ИМХО.

Это куплено во многом в кредит. Я не спорю, что отрасль развилась за последние годы, но я же не о том писала. Отрасль развилась это да, но так, что вон есть дома, как на Ковалевском спуске под землю уходящие. И перекрытия такие толстые, что через несколько этажей слышимость... Еще, примеры? Зайдите в ветку про то кто как строит. А наше "элитное" жилье по западным меркам едва на "бюджет" тянет... Вот я о чем

[forfejting]

Там и доля города 14% и доля Университета 20%. Об этом Вы не знали? Это я про Стиконовские высотки. За разрешение на строительство ОНУ получает квартиры, правда все же не в этих домах, а в других стиконовских. Бесплатные - для очередников универа. Это не относится к себестоимости?

НЕТ. Неужели не понятно почему?

[forfejting]

Не видеть того что строительная область развивается может только тот кто не хочет этого видеть. Кто помнит в городе какие подъемные краны были после развала союза? Откуда взялись эти монстры? Откуда появились новые бетономешалки и десятки новеньких машин с тентами что бы не рассыпать строительный мусор по улицам? Я сам был сильно удивлен, увидев такие. Буронабивные машины, просто набивные машины для свай. Это все куплено на прибыль от строительства.
Обвинять одних только строителей в ценовом сговоре и надувании мыльного пузыря необоснованно ИМХО.

Поищи в гугле стоимость кранов и бетономешалок. Они не столь дороги. К тому же, поверьте мне на слово, доля новых бетономешалок и прочей техники просто мизерна.

[finist]

В том числе и доля города формирует цену. В таких домах (не социального класса), как правило, долю города отдают не метрами, а деньгами. И исчисляются они по оценочной стоимости (которая безусловно выше, чем цена метра в "спальном" районе).

Ну, мне понятно почему Вы так защищаете строителей и цены. Ну раскиньте Вы эти деньги на метр площади даже не всего дома, а квартир в нем. По какой оценочной стоимости? Кто оценивает, на какую дату?

[5had0w]

Я не понимаю, о чем вы спорите. Строители у нас бедные, себестоимость квадратного метра начинается от 1000 уе и стремится к бесконечности. И не надо мне говорить, что никто бы не ломился в строительство, если бы это было невыгодно. Строители у нас альтруисты и готовы работать не только за смешные 5-10%, но и вообще в убыток себе.

[finist]

Я не понимаю, о чем вы спорите. Строители у нас бедные, себестоимость квадратного метра начинается от 1000 уе и стремится к бесконечности. И не надо мне говорить, что никто бы не ломился в строительство, если бы это было невыгодно. Строители у нас альтруисты и готовы работать не только за смешные 5-10%, но и вообще в убыток себе.

Так и я о том же, а товарищи не верят

[Профессионал]

Ну, мне понятно почему Вы так защищаете строителей и цены. Ну раскиньте Вы эти деньги на метр площади даже не всего дома, а квартир в нем. По какой оценочной стоимости? Кто оценивает, на какую дату?

Я защищаю строителей?! Это ты когда придумал? Я пишу объективные вещи и объясняю как формируется себестоимость стройки (а их, как я указывал, несколько).
На самом деле, ренатебельность строительства высока исключительно по той причине, что на 90% она ведется средствами самих инвесторов (при относительно невысоких стартовых вложениях застройщика). Если бы застройщик от начала и до конца строил за свой счет, и только потом продавал (посчитав ВСЕ затраты), то во первых: рентабельность вряд ли бы превысила среднюю по бизнесу (35-40%), а, во вторых: цены были бы еще выше.
Застройщик обязательно включит в управленческую себестоимость все затраты: чиновникам, землеотвод, долю города (которую отдаст или деньгами, или метрами), содержание офисов продаж или комиссионные риэлторам и.т.д. И цена продажи всегда будет выше этой управленческой себестоимости. При этом, для "оптимизации" налоговых вопросов, себестоимость бухгалтерская, путем различной схемотехники, "подтягивается" к управленческой (насколько возможно). Так работает стройка в наших условиях, увы, других пока не создали.
К слову, ты представляешь, какова управленческая себестоимость (читай, сколько денег потратил застройщик "от" и "до") обычной 16-ти этажки на ПосКоте, и почем она распродалась? Вот разница между этими цифрами (с учетом сроков стройки) даст рентабельность не выше 50%.
Однако, если учесть, что "своих кровных", застройщик вложил 10%, остальное средства инвесторов, цифры становятся куда вкуснее.
Это давняя бизнес-формула: another people's money, "чужие деньги" - именно ими зарабатываются такие "рентабельности".

[yurij33]

Нет. Я говорил с застройщиком, конкретно дома возле Ё. И знаю что они еще "попали" с фундаментом. "Нулевой цикл" затянулся на год с лишним, из за грунтовых вод - сваи просто уходили под землю. Но им проще - они строили для себя и нежилой фонд. Это офисный центр будет.
Просто очень просто счиатть деньги в чужом кармане, не зная как они достаются. Может вы еще хотите что бы строители работали с 5% наценкой? Им развиваться не нужно?

Юра ты конечно можешь общаться с кем то и слушать чтото.
Но блин ну кто то залетел потому что решил технологию вдавливания свай применить там где этого не делают, а потом еще и плакался что больше денег ушло. Да я еще в ОГАСА подрабатывал на таких кадрах.
Они потом бегут в лабораторию ОГАСА и просят произвести расчеты, а когда им говорят что необходимо произвести изучение грунтов то сразу на попу садятся от времени и денег которые потратить надо, а потом еще и заключение дадут что применять надо будет технологию цельнолитых свай,(трубы большого диаметра на глубину заводятся и потом в них льется бетон).
Я привел ссылку на форум где люди отписываются сколько обходится строительство дома, есть те кто и 1000 за метр не может уложитс, а есть те кто четко 500 долл уустановил и ни в право ни влево.
Вполне возможно что ты построил дом и отремонтировал квартиру, но от этого ты не стал строителем или отделочником.

[5had0w]

Если бы застройщик от начала и до конца строил за свой счет, и только потом продавал (посчитав ВСЕ затраты), то во первых: рентабельность вряд ли бы превысила среднюю по бизнесу (35-40%), а, во вторых: цены были бы еще выше.

Во-первых: при строительстве за свой счет, себестоимость была бы существенно ниже, поскольку застройщик боролся бы за ее снижение всеми доступными способами. И рентабельность в 2006-2007 году все равно была бы гораздо больше 40%.
Во-вторых: цены не были бы выше, поскольку верхний предел цены определяется не хотелкой застройщика, а возможностями покупателей.

[yurij33]

Не видеть того что строительная область развивается может только тот кто не хочет этого видеть. Кто помнит в городе какие подъемные краны были после развала союза? Откуда взялись эти монстры? Откуда появились новые бетономешалки и десятки новеньких машин с тентами что бы не рассыпать строительный мусор по улицам? Я сам был сильно удивлен, увидев такие. Буронабивные машины, просто набивные машины для свай. Это все куплено на прибыль от строительства.
Обвинять одних только строителей в ценовом сговоре и надувании мыльного пузыря необоснованно ИМХО.

ПО существу этого поста.
Техника в основном берущаяся в лизинг и затраты на нее в каждом квадратном метре построенной площади.
Так в каждой штуке с квадрата примерно по 250 долл чисто на технику.

[yurij33]

Там и доля города 14% и доля Университета 20%. Об этом Вы не знали? Это я про Стиконовские высотки. За разрешение на строительство ОНУ получает квартиры, правда все же не в этих домах, а в других стиконовских. Бесплатные - для очередников универа. Это не относится к себестоимости?

вот вам еще 20% в цене которую оплачивает покупатель за дядю.

[finist]

Профессионал, это все хорошо, но Вы не ответили на мой вопрос. И по Вашему рентабельность 50% это мало? А эта фраза мне не понятна:
Если бы застройщик от начала и до конца строил за свой счет, и только потом продавал (посчитав ВСЕ затраты), то во первых: рентабельность вряд ли бы превысила среднюю по бизнесу (35-40%)
Вы о конкретном инвесторе речь ведете во всем остальном тексте, если у Вас средняя рентабельность по бизнесу 35-40%? С учетом того, что застройщик за свои деньги строил, а у нас, между прочим за свои никто не строил...

[yurij33]

Я защищаю строителей?! Это ты когда придумал? Я пишу объективные вещи и объясняю как формируется себестоимость стройки (а их, как я указывал, несколько).
На самом деле, ренатебельность строительства высока исключительно по той причине, что на 90% она ведется средствами самих инвесторов (при относительно невысоких стартовых вложениях застройщика). Если бы застройщик от начала и до конца строил за свой счет, и только потом продавал (посчитав ВСЕ затраты), то во первых: рентабельность вряд ли бы превысила среднюю по бизнесу (35-40%), а, во вторых: цены были бы еще выше.
Застройщик обязательно включит в управленческую себестоимость все затраты: чиновникам, землеотвод, долю города (которую отдаст или деньгами, или метрами), содержание офисов продаж или комиссионные риэлторам и.т.д. И цена продажи всегда будет выше этой управленческой себестоимости. При этом, для "оптимизации" налоговых вопросов, себестоимость бухгалтерская, путем различной схемотехники, "подтягивается" к управленческой (насколько возможно). Так работает стройка в наших условиях, увы, других пока не создали.
К слову, ты представляешь, какова управленческая себестоимость (читай, сколько денег потратил застройщик "от" и "до") обычной 16-ти этажки на ПосКоте, и почем она распродалась? Вот разница между этими цифрами (с учетом сроков стройки) даст рентабельность не выше 50%.
Однако, если учесть, что "своих кровных", застройщик вложил 10%, остальное средства инвесторов, цифры становятся куда вкуснее.
Это давняя бизнес-формула: another people's money, "чужие деньги" - именно ими зарабатываются такие "рентабельности".

Это в каких СНиПАх откопал, есть затраты на управление и на ИТР, но шоб такое..........

[finist]

Это в каких СНиПАх откопал, есть затраты на управление и на ИТР, но шоб такое..........

Бесполезно объяснять товарищу, ЧТО он пишет. Доказательством тому спор о понятии "спрос"

[5had0w]

Но блин ну кто то залетел потому что решил технологию вдавливания свай применить там где этого не делают, а потом еще и плакался что больше денег ушло.

Так отож. Себестоимость у строителей получается дурацкая потому, что делается все ногами. Толком проектные работы никто не делает, закупки производятся за откаты, а не там, где дешевле, деньги разбрасываются направо и налево. И никто не заинтересован в уменьшении себестоимости. Зачем строить дешевле, если все равно строится за чужие деньги, и прибыль на свои деньги, вложенные в это дело, получится в пару сотен процентов.

[Профессионал]

Во-первых: при строительстве за свой счет, себестоимость была бы существенно ниже, поскольку застройщик боролся бы за ее снижение всеми доступными способами.

А при стройке за счет инвесторов он не борется за снижение всеми доступными способами?! Разница - это его бабки! Дешевле построил - больше отгреб! И взять вынуть из кармана средства на стройку "от" и "до" - по любому деньги стоят денег, все было бы учтено.
Например, если я инвестирую деньги в какой то проект, то я обязательно учитываю в расходах цену денег на текущий момент (в % годовых).
Так что уверен, цены были бы выше. Хотя положительный момент: все покупали бы не кота в мешке, а готовый объект.

Во-вторых: цены не были бы выше, поскольку верхний предел цены определяется не хотелкой застройщика, а возможностями покупателей.

Если бы это была картина повсеместная, то по-любому, верхняя планка бы еще двигалась (ну предел наверное где то есть). Я согласен, что пирамида есть пирамида. Что не стоит метра кривостроя 1500 долларов, как это было недавно. Однако, государство создало такие условия, при которых нами, потенциальными инвесторами, пользовались строители (хорошо, если выполняли обязательства в срок).

[finist]

Так отож. Себестоимость у строителей получается дурацкая потому, что делается все ногами. Толком проектные работы никто не делает, закупки производятся за откаты, а не там, где дешевле, деньги разбрасываются направо и налево. И никто не заинтересован в уменьшении себестоимости. Зачем строить дешевле, если все равно строится за чужие деньги, и прибыль на свои деньги, вложенные в это дело, получится в пару сотен процентов.

Вот такое вот развитие отрасли
За все платит конечный потребитель. А на стройках еще и разворовывают часть материалов и за это тоже платит конечный потребитель