Доколе будет дешеветь недвижимость или "Богатые тоже плачут"

[Рунге]

Блин, народ, я уже писал тут, есть общепринятая система оценки стоимости недвижки на основе аренды. Берете аренду например двушки, умножаете на 12 месяцев, затем умножаете на 0,92 (это в среднем 1 месяц простоя в год), затем делите либо на выведенный по городу коэффициент капитализации для квартир, либо расчитываете по схеме - безрисковая ставка (депозиты банков в гривнях на 12 месяцев для физиков - http://bin.com.ua/quotations/rates/index.shtml?action=/quotations/rates/index.shtml ) + риски. Возьмем 20,07+6 (риски на инфляцию и невозврат депо)

По этому, если здают 3-ку в Вузовском за 2000 гривен тогда ее цена будет равна приблизительно (2000*12*0,92)\0,2607 = 84 695 гривен

И не смейтесь, значит либо аренда занижена, либо это действительно реальная цена на сегодня.

Если же цена 3000 (что более реально) то получаем 127 042 грн или 15 124 доллара (курс 8,4)

Насмешил 3 комнатная квартира за 84 тыс. гривен..............................
Да в ней сантехника и поклейка обоев столько стоит

[ВиталийА]

Пилигрим не в том дело. "Прелесть" недвижки не только в том что в ней можно укрыться от сил природы и диких зверей, но и в том что её можно сдать в аренду. Если рассматривать её как бизнес (что собственно и создалло пузырь: кто-то покупал с целью перепродать, кто-то с целью сдать) то у любого бизнеса есть порог рентабельности и срок окупаемости. В разных источниках я читал по разному от 100 месяцев до 10 лет считается периодом полной окупаемости сдаваемой в аренду недвижки (не считая конечно ремонтов).

Рунге По этому индикатору определяется перегрет ли рынок или цена себя оправдывает с экономической точки зрения. Именно этот "индикатор" удержал меня в 2008 от ипотеки (хотел хапнуть Золотой берег на 16ст Б. Фонтана за 80к, 50% сразу 50% ипотека - каюсь, там кажись все недострои заморожены)

[Забаненный]

А это никого не волнует. Если аренда стоит всего 2000 грн в месяц значит на данный момент она столько и стоит. Понятно, что в условиях кризиса расчет путем прямой капитализации не корректен, так как предпологается, что денежные потоки будут на столь низком уровне лишь 1-2 года, а потом будут расти. Поэтому нужно считать путем дисконтирования переменных потоков, но в нынешней ситуации их спрогнозировать на пару лет вперед очень трудно.

[Рунге]

Пилигрим не в том дело. "Прелесть" недвижки не только в том что в ней можно укрыться от сил природы и диких зверей, но и в том что её можно сдать в аренду. Если рассматривать её как бизнес (что собственно и создалло пузырь: кто-то покупал с целью перепродать, кто-то с целью сдать) то у любого бизнеса есть порог рентабельности и срок окупаемости. В разных источниках я читал по разному от 100 месяцев до 10 лет считается периодом полной окупаемости сдаваемой в аренду недвижки (не считая конечно ремонтов).

Рунге По этому индикатору определяется перегрет ли рынок или цена себя оправдывает с экономической точки зрения. Именно этот "индикатор" удержал меня в 2008 от ипотеки (хотел хапнуть Золотой берег на 16ст Б. Фонтана за 80к, 50% сразу 50% ипотека - каюсь, он по-моему заморожен)

Ну эта формула не работает, это мы увидели выше 3 комнаты за 84 тыс гривен
2-50 тыс гривен
1- 20 тыс гривен.............................Т.е 2 плазменных телека

[ВиталийА]

я привёл другую формулу, отличающуюся от формулы Забаненного. По моей формуле аренда 2000*120=240000 или 28915 долл (скажем убитая однушка)
аренда 3000*120=360000 или 43 373 долл (нормальная однушка-двушка)

всё что выше - пузырь (не мочевой).

[Рунге]

я привёл другую формулу, отличающуюся от формулы Забаненного. По моей формуле аренда 2000*120=240000 или 28915 долл (скажем убитая однушка)
аренда 3000*120=360000 или 43 373 долл (нормальная однушка-двушка)

всё что выше - пузырь (не мочевой).

Ну это похоже на правду..................для убитой вторички! Так она столько и стоит сейчас

[DenisK]

та приедь уже, а то ты как в том анекдоте про лоторейный билет
Я к стати хочу к Денису на пару капель кокосового молока из Израиля напросица

На всех хватит, если пилигрим как обещал, привезет два ящика. Вот будет праздник.

[old_Piligrim]

Просто у вас вышел небольшой перекос с курсом гривня/доллар. Отсюда, путаница.

[Забаненный]

Рунге, работает-не работает покажет время, а простая логика подсказывает, что если у людей не будет 20 000 гривен, то им как то начхать что за эти деньги можно купить 2 плазмы или однушку, у них тупо нет денег.

Если не спицца и есть желание поиграться с цифрами используйте такую формулу

PV = CF1/1+r + CF2/(1+r)^2 + CF3/(1+r)^3 + CFn/(1+r)^n

где CF1 - аренда за первый год, CF2 - за второй, CFn - за н-ый год , r - годовая ставка по депо+риски, ^ - возведение в степень. Срок берите примерно 8-10 лет. + стоимость реверсии

[ВиталийА]

old_Piligrim

проблема не в курсе. проблема в том что ни продавцы ни арендодатели об этой формуле никогда в жизни не слышали. как и об экономических законах, что их как известно не отменяет... хотя и искажает порой до неузнаваемости.

Я 3 года не мог понять как среднегодовая инфляция гривны ~20% а курс гривна/доллар не меняется... А в один момент вообще доллар пошёл вниз. Все начали сбрасывать доллары, при этом не обращая внимание на то что в тот же момент банки начали давать 20% годовых в гривне (в 2007 давали 13%-15%). Для здоровой экономике неадекватный %. У меня два варианта было. Либо коммунизм наступил либо писец. Коммунизм мы уже проходили...

[old_Piligrim]

На всех хватит, если пилигрим как обещал, привезет два ящика. Вот будет праздник.

Да привезти нетрудно, главное, чтобы на вашей таможне пропустили. А то "обломают" весь праздник, а меня обратно в самолёт засунут с пустыми ящиками...

[old_Piligrim]

проблема не в курсе. проблема в том что ни продавцы ни арендодатели об этой формуле никогда в жизни не слышали. как и об экономических законах.

Да как же - не в курсе, когда тут высказывались мнения, будто в гривне особо ничего не упало... Или вам гривен стали платить в полтора-два раза больше? Ну, в смысле, проиндексировали...

[DenisK]

я привёл другую формулу, отличающуюся от формулы Забаненного. По моей формуле аренда 2000*120=240000 или 28915 долл (скажем убитая однушка)
аренда 3000*120=360000 или 43 373 долл (нормальная однушка-двушка)
всё что выше - пузырь (не мочевой).

Все эти расчеты, извините, до одного места. Потому что подразумевают стабильность.

Экономика сейчас сами знаете в каком положении. Долгосрочных планов никто не строит, все гадают за среднесрочную перспективу.

Цену на жилье определяет рынок. Мы наблюдали, как его пытались оживить любыми способами: и статьями, и риэлторскими заговорами про вечный рост, и криками - доллару конец. Но не ожил. Наоборот - падает.
Сейчас кредитования нету, в ход пошли кубышки - благодаря ним и идут сделки. Что будет - когда кубышки закончатся?

А вы тут про какие-то формулы ценообразования говорите.
Выведите мне пожалуйста формулу, по которой у потенциального потребителя в кармане появятся деньги на квартиру. Нет такой формулы, увы. Недавно еще была (под 15% годовых), но деньги на нее прекратили давать.

[Рунге]

Рунге, работает-не работает покажет время, а простая логика подсказывает, что если у людей не будет 20 000 гривен, то им как то начхать что за эти деньги можно купить 2 плазмы или однушку, у них тупо нет денег.

Если не спицца и есть желание поиграться с цифрами используйте такую формулу

PV = CF1/1+r + CF2/(1+r)^2 + CF3/(1+r)^3 + CFn/(1+r)^n

где CF1 - аренда за первый год, CF2 - за второй, CFn - за н-ый год , r - годовая ставка по депо+риски, ^ - возведение в степень. Срок берите примерно 8-10 лет. + стоимость реверсии

Зачем??? Есть более простая умножаешь на 120 и прибавляешь стоимость износа (т.е. косметического ремонта) Это очень индивидуально и получаешь примерно
2000*120=240000 или 28915 + ................обычно тыс 5-7 для однокомнатной ....................Это и есть экономически обоснованое дно для вторички (максимум 35т ) 1000-1300 м2

[ВиталийА]

Пилигрим в курсах запутались вы ) В гривнах ПРОСЕЛА АРЕНДА а стоимость недвижки в гривнах особо не упала. В долларах упало и то и другое, но считать в долларах - порочная практика. Если вас волнует аренда - есть интересная ветка про то как арендаторы сбивают цену: http://forum.finance.ua/viewtopic.php?t=20025&start=0

события развиваются в Киеве но очень захватывающие баталии, прямо фронтовые сводки.

[kokon]

я привёл другую формулу, отличающуюся от формулы Забаненного. По моей формуле аренда 2000*120=240000 или 28915 долл (скажем убитая однушка)
аренда 3000*120=360000 или 43 373 долл (нормальная однушка-двушка)

всё что выше - пузырь (не мочевой).

почти правильная ваша формула. Те данные, что я видел , говорят что Аренда(в месяц)=0.5-0.6% стоимости квартиры . Или 166-200 месяцев аренды

[DenisK]

Да привезти нетрудно, главное, чтобы на вашей таможне пропустили. А то "обломают" весь праздник, а меня обратно в самолёт засунут с пустыми ящиками...

Я верю, что вы как человек слова, любыми путями доставите.
И обязательно заснимете на видео, как лично собирали кокосы.
Это намного ценнее, чем просто в магазине купить по полдоллара штука.

[ВиталийА]

Все эти расчеты, извините, до одного места. Потому что подразумевают стабильность.

нет ну это же мера измерения а не догма. Таких формул можно придумать сотню, с учётом средней зарплаты по региону, индексу безработицы, развитости инфраструктуры и т.д. Но всё равно ни одна формула точно не сформулирует текущую цену, потому что рынок НЕКОНТРОЛЛИРУЕМЫЙ - дикий. Есть продавцы, считающие свой товар эксклюзивным и есть алени покупатели, готовые выложить любые бабки за 20м2 гостинничного эксклюзива (вы правильные фотки тут приводили). Ну разве вы им докажете что ацтой-неликвид столько не стоит? Они вам приведут среднюю цену м2 на Б. Фонтане...

[old_Piligrim]

Те данные, что я видел , говорят что Аренда(в месяц)=0.5-0.6% стоимости квартиры . Или 166-200 месяцев аренды

Вот именно эти расчеты и приближены к реальности. Наверное, и поэтому тоже не случайно ипотеку в среднем дают на 20-25 лет.

[DenisK]

есть алени покупатели, готовые выложить любые бабки за 20м2 гостинничного эксклюзива (вы правильные фотки тут приводили).

Эра аленей ушла.
Сейчас период кубышек.
Интересно, что дальше.
Может быть стрижка овец?