Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[AmbA]

А как вообще сейчас ситуация на рынке? Есть сделки? Цены явно не упали, а доллар вырос.
Просто сами планировали приобрести квартиру, но деньги в гривне, и теперь вообще не понимаем, что делать, подождать? Есть какие прогнозы???

Деньги до сих пор в гривне???? Откройте счет в банке в евро/долларах и положите деньги половину в одной, а половину в другой валюте.

[Duke_Vito]

2Duke_Vito: мне кажется, что в той ситуации, которая была описана логичнее сразу сделать отказ от наследства со стороны двух наследников, находящихся за границей. Это сильно упростит жизнь всем, но конечно отнимет заработок у юристов.

Это мой объект (2/3 объекта), у меня еще не настолько деформирована личность на профессиональной почве, чтобы пытаться на себе заработать.
К той же ситуации, наследникам за границей все лишние движения не нужны, они не кровные родственники с наследниками в Украине, и в силу отношений с умершим от них скорее можно получить гадость нежели помощь, поэтому невмешательство тоже сойдет.

[КЭПка]

Подскажите пожалуйста, какие подводные камни могут быть, при покупке квартиры в малоквартирном доме?
Что с документами может "всплыть"?
Право собственности - хорошо или плохо?( или насколько плохо).
Как потом быть с куплей/продажей
Заранее спасибо)

[Игорь Николаевич]

Подскажите пожалуйста, какие подводные камни могут быть, при покупке квартиры в малоквартирном доме?
Что с документами может "всплыть"?
Право собственности - хорошо или плохо?( или насколько плохо).
Как потом быть с куплей/продажей
Заранее спасибо)

часто в малоквартирках продают доли, а не отдельную квартиру, да и не мешает проверить для каких целей выделена земля

[КЭПка]

часто в малоквартирках продают доли, а не отдельную квартиру, да и не мешает проверить для каких целей выделена земля

Я имею ввиду дома на малиновского, щорса. Там тоже доли? т.е. я на руки получу какие документы?

[Duke_Vito]

Я имею ввиду дома на малиновского, щорса. Там тоже доли? т.е. я на руки получу какие документы?

в 95 % случаев это действительно доли, в 99 % случаев разрешительные документы не соответствуют том у что реально строят, оч. часто проблемы с нормальным индивидуальным подключением света.
Документы, зависит от того сдан дом или нет, если нет, то получите предварительный договор купли-продажи (никаких гарантий ничего, кроме фиксации факта передачи суммы, даже если что-то и написано в тексте договора, при возникновении проблем - это ничего не значит), если дом сдан - договор купли-продажи доли в домовладении или квартиры.
Вариантов много, лучше отвечать на вопросы увидев предварительно документы.
Если доли, то технических проблем с последующей продажей будет много.
Чем рисковать вслепую, лучше взять с собой юриста, а уже после того как он выскажет свое мнение относительно документов, принимать окончательное решение.

[nemakler123]

Чем рисковать вслепую, лучше
взять с собой юриста, а уже
после того как он выскажет
свое мнение относительно
документов, принимать
окончательное решение.

100%.юриста лучше приглашать до сделки, чем после.дешевле будет.Моя приятельница сейчас продает долю на Ленпоселке, там так все закрученно и заверченно, что даже опытный юрист еле понимает шо куда.И денег она уже отдала под штуку.

[Игорь Николаевич]

Я имею ввиду дома на малиновского, щорса. Там тоже доли? т.е. я на руки получу какие документы?

получите договор о праве на долю в доме, подробнее о том чем будете владеть в ГК.

[Krilova]

Здравствуйте!
Хочу приобрести новострой - еще год до сдачи дома. Форма договора ч/з участие в фонде финансирования строительства.
Беспокоит вопрос - вдруг СК продаст мою квартиру еще одному участнику ФФС? (чтобы потом не вернули гривны - извините, случилась ошибка) Есть ли возможность застраховать себя от этого? Есть ли какой-либо госреестр, в кот. регистрируют за мной квартиру с адресом и номером квартиры? Или какой-либо составить док-т, имеющий юридическую силу?

[Игорь Николаевич]

Здравствуйте!
Хочу приобрести новострой - еще год до сдачи дома. Форма договора ч/з участие в фонде финансирования строительства.
Беспокоит вопрос - вдруг СК продаст мою квартиру еще одному участнику ФФС? (чтобы потом не вернули гривны - ну извините, случилась ошибка) Есть ли возможность застраховать себя от этого? Есть ли какой-либо госреестр, в кот. регистрируют за мной квартиру с адресом и номером квартиры? Или какой-либо составить док-т, имеющий юридическую силу?

Укласти договір бронювання квартири

[ВВК_]

Укласти договір бронювання квартири

а он что где то регистрируется? что мешает СК заключит 3 договора бронирования на 1 квартиру?

[Игорь Николаевич]

а он что где то регистрируется? что мешает СК заключит 3 договора бронирования на 1 квартиру?

нигде не регистрируется, ничего не мешает
а что ты посоветуешь, кроме иметь дело с крупными компаниями зарекомендовавшими себя на рынке первички?

[Duke_Vito]

Здравствуйте!
Хочу приобрести новострой - еще год до сдачи дома. Форма договора ч/з участие в фонде финансирования строительства.
Беспокоит вопрос - вдруг СК продаст мою квартиру еще одному участнику ФФС? (чтобы потом не вернули гривны - извините, случилась ошибка) Есть ли возможность застраховать себя от этого? Есть ли какой-либо госреестр, в кот. регистрируют за мной квартиру с адресом и номером квартиры? Или какой-либо составить док-т, имеющий юридическую силу?

Укласти договір бронювання квартири

а он что где то регистрируется? что мешает СК заключит 3 договора бронирования на 1 квартиру?

классическая (по закону) схема покупки квартиры через ФФС не предполагает заключения договора бронирования, заключается договор участия в фонде финансирования строительства. После первой оплаты за частником фонда закрепляется квартира, и по факту каждой оплаты определенное количество метров в квартире.
Квартиры не продает строительная компания, а финансовая компания привлекает средства, поэтому двойная продажа хоть и возможно, но маловероятна. Лицензия для финансовой компании стоит денег, плюс достаточно значительный уставный капитал компании (одно из условий получения лицензии).
Реестра нет, как по мне нет ничего сложного сделать такой механизм, но этот вопрос мало кого интересует.
Теоретически ответственность застройщика страхуется, но зная как работает система, это скорее способ вывода денег для строителя, нежели гарантия для конечного инвестора.
В принципе, 90 % страховых застрахуют Ваши риски от 3-ной продажи, но никто не застрахует (с возможностью реальной выплаты) ответственность участников схемы перед инвестором.

[kirill451]

Ещё раз хочу поднять вопрос по новому указу:
"При удостоверении договора наследования и дарения нотариусы не будут требовать отчет об оценке имущества". НАКАЗ от 25.03.2014 № 563/5 Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 25 березня 2014 р. за № 367/25144.[/QUOTE]
Мне нужно подарить тёте 1/4 часть дома. (1/2 раньше принадлежала ей, она подарила всю свою часть (1/2 в 1996г.) своему племяннику - моему двоюродному брату. После начавшихся "наездов" на неё (1997г.), я у него выкупила по документам 1/4). Сейчас тётя осталась без ничего, правда прописана в этом доме и живет там же. Я хочу ей подарить свою часть обратно. Чтобы она была хозяйкой хотя бы в своей (в наст. время - моей) части. Я согласна оплатить нотариальные услуги, но вот на налог 5% как-то совсем не хочется чтобы она нарывалась. Мне тоже не хочется его платить - я и так, кроме "гембеля" от владения этой недвижимостью в течение 17 лет ничего не имела и не собиралась иметь. Там не жила и не была прописана.
Так вот, в свете последних решений (вышеназванный указ) нужна ли оценка объекта и нужно ли будет платить этот налог (учитывая степень родства).
Заранее спасибо за ответ, если таковой будет (или этот вопрос лучше задать в разделе "Юридические консультации..."?) .

[Duke_Vito]

Ещё раз хочу поднять вопрос по новому указу:
"При удостоверении договора наследования и дарения нотариусы не будут требовать отчет об оценке имущества". НАКАЗ от 25.03.2014 № 563/5 Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 25 березня 2014 р. за № 367/25144.
Мне нужно подарить тёте 1/4 часть дома. (1/2 раньше принадлежала ей, она подарила всю свою часть (1/2 в 1996г.) своему племяннику - моему двоюродному брату. После начавшихся "наездов" на неё (1997г.), я у него выкупила по документам 1/4). Сейчас тётя осталась без ничего, правда прописана в этом доме и живет там же. Я хочу ей подарить свою часть обратно. Чтобы она была хозяйкой хотя бы в своей (в наст. время - моей) части. Я согласна оплатить нотариальные услуги, но вот на налог 5% как-то совсем не хочется чтобы она нарывалась. Мне тоже не хочется его платить - я и так, кроме "гембеля" от владения этой недвижимостью в течение 17 лет ничего не имела и не собиралась иметь. Там не жила и не была прописана.
Так вот, в свете последних решений (вышеназванный указ) нужна ли оценка объекта и нужно ли будет платить этот налог (учитывая степень родства).
Заранее спасибо за ответ, если таковой будет (или этот вопрос лучше задать в разделе "Юридические консультации..."?) .

налог платить надо будет точно, оценка нотариусу не нужна, а вот что будет с налоговой (устроят ли их просто цифры в договоре, без оценки) пока не понятно. Может есть смысл подумать над иным вариантом обеспечения прав тети на жилье. Например купля-продажа, если объект в собственности более 3 лет (судя по тексту дело обстоит именно так), или какой-нибудь другой договор, принимая во внимание что тетя вряд ли молодой человек и все связанное с этим перспективно негативное.

[kirill451]

налог платить надо будет точно, оценка нотариусу не нужна, а вот что будет с налоговой (устроят ли их просто цифры в договоре, без оценки) пока не понятно. Может есть смысл подумать над иным вариантом обеспечения прав тети на жилье. Например купля-продажа, если объект в собственности более 3 лет (судя по тексту дело обстоит именно так), или какой-нибудь другой договор, принимая во внимание что тетя вряд ли молодой человек и все связанное с этим перспективно негативное.

Да там... кроме моего брата живут ещё его родители (моя вторая тётя (они родные сёстры) с мужем) и их внук и ещё и ещё... (переехали из другого города, т.к. там потеряли квартиру в 90-х ... В общем как в той сказке с лубяной и ледяной избушкой) Они то и "варят воду". А я когда-то давно согласилась взять этот кусок дома чтобы как раз и быть препятствием, чтобы они не довели её ... в общем "долгая тёплая родственная история". Хочется отдать всё, и забыть как страшный сон. Но для купли-продажи там не оформлена земля.. Да и для дарения я знаю что гос. нотариусы без кадастрового № не оформят, но у частного нотариуса ещё можно. А какие ещё сделки (или договора) можно ещё оформить, чтобы точно знать что оно больше НЕ МОЁ. Просто достало. НИЧЕГО не хочу. А насчет возраста - тётям уже за 70 обеим и всё таки преподносить им "каку" в виде %%, которые они потом заплатят тоже не хочется. Но и у моего, ныне покойного отца - их брата, фамилия была не Рокфеллер. И как решить этот вопрос "малой кровью" не знаю.

[Duke_Vito]

Да там... кроме моего брата живут ещё его родители (моя вторая тётя (они родные сёстры) с мужем) и их внук и ещё и ещё... (переехали из другого города, т.к. там потеряли квартиру в 90-х ... В общем как в той сказке с лубяной и ледяной избушкой) Они то и "варят воду". А я когда-то давно согласилась взять этот кусок дома чтобы как раз и быть препятствием, чтобы они не довели её ... в общем "долгая тёплая родственная история". Хочется отдать всё, и забыть как страшный сон. Но для купли-продажи там не оформлена земля.. Да и для дарения я знаю что гос. нотариусы без кадастрового № не оформят, но у частного нотариуса ещё можно. А какие ещё сделки (или договора) можно ещё оформить, чтобы точно знать что оно больше НЕ МОЁ. Просто достало. НИЧЕГО не хочу. А насчет возраста - тётям уже за 70 обеим и всё таки преподносить им "каку" в виде %%, которые они потом заплатят тоже не хочется. Но и у моего, ныне покойного отца - их брата, фамилия была не Рокфеллер. И как решить этот вопрос "малой кровью" не знаю.

здесь доля домостроения, с куплей-продажей смогу помочь, но уведомление иных собственников, надо думать. Позвоните в понедельник, ближе к вечеру.

[T1m]

а є вже нотаріуси які не вимагають оцінку при даруванні?)

[Duke_Vito]

а є вже нотаріуси які не вимагають оцінку при даруванні?)

Инструкция с 28 марта уже не требует ее наличия, на практике большинство, думаю, будут требовать (до проведения очередного собрания нотариусов), но в документах по сделке в архиве нотариуса оценки уже не будет.

[T1m]

Инструкция с 28 марта уже не требует ее наличия, на практике большинство, думаю, будут требовать (до проведения очередного собрания нотариусов), но в документах по сделке в архиве нотариуса оценки уже не будет.

а з чого рахують 1% держ. мита/плати яка не може бути меншою...?)