Доколе будет дешеветь недвижимость или "Богатые тоже плачут"

[DenisK]

только что-то те кто размещают объявления в Авизо ваши посты DenisK не читают. Откуда им знать должна недвижка расти или падать? Вот поэтому и растёт.

Виталий, так вы же сами уверяете, что будет 300 вторичка, 500 новострой.
Т.е. позиция практически такая же как у меня, только по уровням цен мы по разному оценили падение.

А насчет авизо - так весна же, люди надеются на рынок.
Заряжены оптимизмом.

[Рунге]

Хотел спросить, а откуда вы взяли цифры окупаемости: 15-20 лет?

Это усредненный показатель, примерно за такое время время человек сможет накопить на этот же хрущ. И банки придерживаются этих сроков, кредит на 25 лет(+проценты).

[Рунге]

если доллар будет 50 то маловероятно что кто-то будет снимать за 5000 грн. Даже если средняя зарплата будет 2000грн

Да ???????? А что скажешь насчет стоимости бензина 30 грн? при таком раскладе..............................

[DenisK]

если доллар будет 50 то маловероятно что кто-то будет снимать за 5000 грн. Даже если средняя зарплата будет 2000грн

Да не будет такого курса.
при таком курсе тут будет не страна а территория.

[kelvin]

только что-то те кто размещают объявления в Авизо ваши посты DenisK не читают. Откуда им знать должна недвижка расти или падать? Вот поэтому и растёт вам назло (во всяком случае не падает). Наверное там тоже тролли объявления печатают. ... Тролли кругом одни тролли.

Растет??? Оригинально...
Что, растишки хакнули сайт авизы?

[DenisK]

Это усредненный показатель, примерно за такое время время человек сможет накопить на этот же хрущ. И банки придерживаются этих сроков, кредит на 25 лет(+проценты).

насчет хорошего жилья - могу допустить такой срок, да и то если валюта будет стабильная, если нет кризисов и т.д

Но для хруща планировать на 20 лет ...

И мне кажется это неверные предпосылки, во время кризиса и сдутия пузыря брать расчет по аренде и делать прогноз стоимости как в стабильные годы.
Кризис на то и кризис что у людей доходов нормальных нет, безработица, и они занимаются вопросом выживания а не накопления.

[MachuPikchu]

Да не будет такого курса.
при таком курсе тут будет не страна а территория.

А какой курс был когда гривну ввели? 186 000 за 1 $, и что жили здесь люди...

[ВиталийА]

Виталий, так вы же сами уверяете, что будет 300 вторичка, 500 новострой.
Т.е. позиция практически такая же как у меня, только по уровням цен мы по разному оценили падение.

Я в это верю в среднесрочной перспективе но это "лирика".


На практике что-то события разворачиваются не по сценарию. Вот для себя и хочу понять ЧТО СЕЙЧАС происходит в экономике и на РН в часности.

Ибо объяснять цены чьим-то "оптимизмом" это детский сад. Если человеку НУЖНО продать квартиру ему начихать на чей-то оптимизм, пессимизм, веру в страну, в будующее доллара / гривны, и т.д. Цена не падает. Я не понимаю почему и пока ни одного РАЗУМНОГО объяснения этому не нашёл (и сам такового не имею). Идут какие-то процессы, которые мы не видим или не замечаем.

1. Продавцы уверовали в новый рост. опровержение. Не может тысячи продавцов быть идиотами, те кто "продают" месяц-два-три врядли цену поднимут
2. Алени кинулись скупать "подешевевшие" хрущи за 30к-40к опровержение: не может быть столько денег "на руках" у аленей (иначе как эти алени их заработали, разве что у других аленей отобрали). Я уже не говорю про то как все поголовно нуждаются в хрущах.
3. Деньги у людей на руках есть и больше чем вы думаете.
4. Скупают иногородние, иностранцы, инопланетяне.


всё больше вариантов придумать не могу

[DEYMON]

СОЦМНЕНИЕ

Мировая практика показывает,что самое выгодное размещение своих средств в недвижимость во время мирового кризиса...
А вы что думаете по этому поводу?!

[DenisK]

На практике что-то события разворачиваются не по сценарию. Вот для себя и хочу понять ЧТО СЕЙЧАС происходит в экономике и на РН в часности.

Ничего себе "не по сценарию".
По сценарию к тому же классическому

[ВиталийА]

ну-да. падающий с 18 этажа брокер отыграл от земли 5 пунктов... чем спас рынок недвижимости.

[DenisK]

А какой курс был когда гривну ввели? 186 000 за 1 $, и что жили здесь люди...

Не дай бог.

[roza88]

Риэлторы говорят, что сделки есть только на недорогие квартиры - сравнительно недорогие (50-60 тыс.)
Но , что касается сданных домов новых , цены держатся конкретные. Поэтому где это падение я пока не ощущаю.

[Сгорпришёл]

Сообщение от ВиталийА
только что-то те кто размещают объявления в Авизо ваши посты DenisK не читают. Откуда им знать должна недвижка расти или падать? Вот поэтому и растёт вам назло (во всяком случае не падает). Наверное там тоже тролли объявления печатают. ... Тролли кругом одни тролли.




Где Вы увидели рост цен? Я вижу,что несколько человек о повышении упоминают в своих постах.Вы мониторите несколько объектов и можете показать,что за них стали запрашивать больше,чем неделю назад? Или это просто общее впечатление? Я вижу ещё, что в том же Авизо появляется всё больше домов на продажу,при этом всё больше дешёвых (так скажем) предложений.

[MachuPikchu]

Риэлторы говорят, что сделки есть только на недорогие квартиры - сравнительно недорогие (50-60 тыс.)
Но , что касается сданных домов новых , цены держатся конкретные. Поэтому где это падение я пока не ощущаю.

Думаю дело в психологии людей. Терять что-то всегда больно, а тем более деньги...Поэтому будут держать цену, заплаченную на пике, до последнего, пока не придёт дядя с паяльником за долгами... А если у человека нет напрягов с долгами, он просто сейчас ничего не продаёт, типа когда-нибудь всё опять подорожает...

[MachuPikchu]

http://news.finance.ua/ru/~/2/0/all/2009/03/10/154155
...В "Планете Оболонь" отмечают, что в марте цена предложения на вторичном рынке будут снижаться достаточно быстро. Основной вклад в это снижение внесут продавцы, которые до сих пор цены придерживали. "Что же касается цен реальных продаж, то они, на наш взгляд, достаточно близки ко дну (пусть к так называемому первому дну, но все-таки дну). Не зря некоторые продавцы, поспешившие резко снизить цены, вновь стали их повышать (есть и такие, кто вообще снял квартиры с продажи). Вследствие этого сузился ассортимент очень дешевых квартир: выбрать квартиру с тем соотношением цены и качества, к которому уже привыкли покупатели, стало значительно сложнее",- прогнозируют аналитики "Планеты Оболонь". И добавляют, что жители квартир, находящихся в ипотеке, поняли: никто их пока выселять не будет, а государству и банкам придется входить в их положение. В результате паника немного поутихла, соответственно, снизилась активность.

В Delphi Capital прогнозируют, что вначале упадут цены на первичную жилую недвижимость эконом-класса в наихудших местах расположения (по экологическим, инфраструктурным и транспортным показателям). Коррекция цен в 2009 г. может составить свыше 50% от исторических максимумов.

В Delphi Capital сравнивают темпы падения средних цен со снижением индекса ПФТС. По мнению аналитиков, поскольку основными игроками фондового рынка и рынка жилой недвижимости были инвесторы, природа этих рынков идентична. Инвесторы, кроме собственных ресурсов, использовали заемный капитал. "На рынке как фондовом, так и жилой недвижимости образовался пузырь, который уже скорректировали на фондовом рынке ПФТС, где индекс упал ниже уровня 1997 г. А на рынке жилой недвижимости данный процесс коррекции только на начальном этапе. Наш аргумент состоит в том, что индекс ПФТС может служить индикатором, как будет корректироваться цена только на период 2009 г.",- отмечают в Delphi Capital.

[Сгорпришёл]

Риэлторы говорят, что сделки есть только на недорогие квартиры - сравнительно недорогие (50-60 тыс.)
Но , что касается сданных домов новых , цены держатся конкретные. Поэтому где это падение я пока не ощущаю.

Цены всё ещё высокие. Но если в строящемся доме на Говорова продавали (и покупали!) по 1600-1800 за кв.м. ,а теперь в сданном (дом тот же самый) по 1000-1200 -то это что? Другое дело,если лично Вам эти 1000-1200 тоже не подходят.Ну так и не спешите,уже куча народу "скупилась" по "фонарным" ценам.Стоит ли пополнять ряды?

[Забаненный]

Смысла конечно нет................
Интересно какая тогда цена? 700 дол 500?, может колбаса в обмен за квартиру?
Вообще если аренда 1 ком. упадет до 100 дол (сейчас выше)
То квартира в среднем должна окупаться за 15-20 лет, плюс аммортизация т.е. 20-25 тыс. нормальная цена на поселке за 1 хрущ. при условии что аренда цпадет до 100 дол.
Меньше аренда быть не может, потому что она привязана к гостиничному бизнесу!

Хм, учите математику.

При аренде 1-й квартиры в 100 долларов в месяц цена будет (100*12*0,92)/0,15=7360 долларов (или если брать ставку капитализации 18-20% приблизительно 5500 долларов)

в этой формуле 100 - аренда в месяц, 12- число месяц в году, 0,92 коэффициент не дозагрузки (в среднем 1 месяц в году), 15% - ставка капитализации (равна безрисковой (это средний годовой банковский дпеозит) + риски).


Итого при аренде в 100 долларов, цена недвижки от 5500 до 7400.

[FrogQueen]

Это усредненный показатель, примерно за такое время время человек сможет накопить на этот же хрущ. И банки придерживаются этих сроков, кредит на 25 лет(+проценты).

И кому нужен такой навар от яиц? Банки выдавая кредит берут проценты. А что при Вашем расчете получает арендодатель?
По аренде показатель принимается из расчета 7-10% годовых чистой прибыли, т.е. без учета коммунальных платежей. Считаем. При стоимости аренды в 100 у.е. в месяц минус 50 у.е. коммунальные, квартира должна стоить пресловутые 5-7 тыс. у.е.

[Рунге]

Хм, учите математику.

При аренде 1-й квартиры в 100 долларов в месяц цена будет (100*12*0,92)/0,15=7360 долларов (или если брать ставку капитализации 18-20% приблизительно 5500 долларов)

в этой формуле 100 - аренда в месяц, 12- число месяц в году, 0,92 коэффициент не дозагрузки (в среднем 1 месяц в году), 15% - ставка капитализации (равна безрисковой (это средний годовой банковский дпеозит) + риски).


Итого при аренде в 100 долларов, цена недвижки от 5500 до 7400.

А если поделить на 0, 5 то цена недвижки 2225
В этой формуле 0,5 это пол квартиры...................................учитель ....ля