Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Профессионал]

да я не пугаю, просто рассуждаю в слух. естественно при цене вопроса в 250 грн. проще купить эту банковскую справку.

От ты клятый Да, есть на рынке предложения от каких то банков и "купить" такой документ. Даже не хочу комментировать. Но в нормальных банках расчеты происходят абсолютно законно, стороны посещают банк, деньги все проходят по счетам абсолютно реально. Повторюсь: деньги проходят реально!!! Наличная гривневая масса, трансформировавшись в поток электронов, перетекает на другой счет, потом обратно материализуется и выдается Ничего виртуального - все деньги реальные. И если нужно, с видеодоказательствами (сидит тетка и считает наличные, хоть с укрупнением номеров купюр при желании). Не все могут поверить, что земля круглая, потому что не видели ее из космоса. Но ты или слетай в космос и сам проверь, или поверь тем, кто слетал и убедился

[мыслитель]

От ты клятый Да, есть на рынке предложения от каких то банков и "купить" такой документ. Даже не хочу комментировать. Но в нормальных банках расчеты происходят абсолютно законно, стороны посещают банк, деньги все проходят по счетам абсолютно реально. Повторюсь: деньги проходят реально!!! Наличная гривневая масса, трансформировавшись в поток электронов, перетекает на другой счет, потом обратно материализуется и выдается Ничего виртуального - все деньги реальные. И если нужно, с видеодоказательствами (сидит тетка и считает наличные, хоть с укрупнением номеров купюр при желании). Не все могут поверить, что земля круглая, потому что не видели ее из космоса. Но ты или слетай в космос и сам проверь, или поверь тем, кто слетал и убедился

изначально наличная масса долларовая. при ее трансформации через безнал гривну в наличный доллар, или это не 250 грн., или это левая справка

[T1m]

изначально наличная масса долларовая. при ее трансформации через безнал гривну в наличный доллар, или это не 250 грн., или это левая справка

250 грн, за трансформацию если все происходит в течении одного дня денег не берут ) (это я про один банк, в остальных не знаю) все абсолютно законно и официально

[Профессионал]

изначально наличная масса долларовая. при ее трансформации через безнал гривну в наличный доллар, или это не 250 грн., или это левая справка

Нет, доллары конвертируются в гривню с выдачей необходимых документов о валютообмене, если это необходимо сторонам. И обратно конвертируются в доллары. Все законно. Не всем нужно подобное, но это реализуемо. Потерь на разнице курсов нет. Затрат ноль.

[мыслитель]

Потерь на разнице курсов нет. Затрат ноль.

это как? курс покупки и курс продажи доллара банк для конкретного лица устанавливает одинаковый, а не тот, который указан на обменнике?

[mds]

Хотим приобрести квартирку, уже подобрали. Судя по последним постам - что уже расчет по любому необходимо делать через банк?

Меня всегда интересовал вопрос когда ты идешь с квитанцией об оплате к нотариусу, а продавец уже на Канарах отдыхает и вертел он ... ну вы поняли.

К стати ищем юриста который бы мог помочь в вопросах процесса покупки (проверить документы и процесс на предмет кидалова, ну чтоб все правильно)))

[Jeep]

это как? курс покупки и курс продажи доллара банк для конкретного лица устанавливает одинаковый, а не тот, который указан на обменнике?

меня тоже интересует техника этого вопроса при абсолютно белом подходе, ведь, насколько помню, еще в 2008 банкам запретили менять курс чаще, чем раз в день, но можно устаналивать разные курсы для разных отделений и агентов (поправьте, если ошибаюсь)... то есть нужна отдельная касса для таких операций? хоть разница в курсах обменников сейчас всего 0,3%, но все равно какой-то разрыв на курсе в банковской кассе должен появиться... ну или играться с покупкой-продажей на межбанке с минимальной комиссией... или делать отмену валютно-обменной операции, типа через 10 минут передумал...
Профессионал, просветите, плиз

[Профессионал]

Написал в лс. Тут нельзя.

[ПВВ]

так Вы ж привели статьи ГК, которыми можно признать сделку недействительной. на каком основании продавец взыщет сумму? до 1 сентября нотариус просто фиксировал заявление продавца и покупателя что деньги переданы. доказательств этому не требовал. можно взыскать продавцу деньги с покупателя если у покупателя нет доказательств передачи денег?

В ГК есть еще много других статей и они уживаются друг с другом Понимаете, это вариативность. Есть основания признать договор недействительным, но одновременно и основания взыскать сумму по договору. На каком основании? Да на том, что у покупателя не будет надлежащих доказательств оплаты. И вот тут, нотариус, как раз не при чем.

[ПВВ]

мыслитель, чего то ты меня пугаешь фалуешь клиентов на явные риски дабы сэкономить 250 грн. Вопрос зачем? Где целесообразность?
Сегодня проходила сделка, покупатели с продавцами зашли в банк открыли счета провели банковские работники 3 проводки выдали квитанции и все счастливы, зачем лишние сложности?
З.Ы. Заняло до 30 мин времени. Финбанк всем рекомендую

Да я тоже спрашивал. Ответа нет. Видимо, просто так, из пристрастия к юридической эквилибристике.

[auditor_ya]

Раньше писалось "деньги переданы до подписания", что было правдой. ...

у Мыслителя фраза как-то правильнее звучала (про передачу во время заключения). А то такая фраза точно тянет на недействительность. Иначе должно быть указано про зачет какой-то, т.к. до подписания обязательств не возникает...

Нет, доллары конвертируются в гривню с выдачей необходимых документов о валютообмене, если это необходимо сторонам. ... Потерь на разнице курсов нет. ...

интересно на какие еще нарушения банки идут лишь бы привлечь клиентов минзатратами?!
Тогда не понятны претензии к "смелым" нотариусам, которые делают все в рамках закона. в отличие от банков

[ПВВ]

из самой постановы это не следует. это указано в письме НБУ, которое вообще не имеет никакой юридической силы. повторю свое юридическое ИМХО на эту тему. в том виде, в котором принял НБУ, постанова - пустой звук, ни к чему никого не обязывающее пожелание... на гражданско-правовые последствия сделки нарушение порядка расчетов между продавцом и покупателем не повлияет, потому что порядок расчетов (нал - безнал) не является гражданско-правовым элементом сделки. государственные интересы это тоже не затрагивает.

Ну это уже, знаете, совсем "смелое" заявление, как для юриста. Вот выдержки из НПК к ст. 203 ГК:

"Зміст правочинів, відповідно до п. 1 ст. 203 ЦК, не повинен порушувати положень як законів, так і інших нормативно-правових актів, прийнятих на основі Конституції України.

Порядок расчетов - может и нет, а сами расчеты - самый что ни есть элемент сделки. Впрочем, это уже 2-ой или 3-и1 курс юрфака, по-моему.

[Профессионал]

интересно на какие еще нарушения банки идут лишь бы привлечь клиентов минзатратами?!
Тогда не понятны претензии к "смелым" нотариусам, которые делают все в рамках закона. в отличие от банков

Никаких нарушений, все по закону. Никто не решился бы нарушать что то, ради комиссионных в 250 грн.

[Миссия выполнима]

Никаких нарушений, все по закону. Никто не решился бы нарушать что то, ради комиссионных в 250 грн.

Если все по закону и никаких нарушений, то почему не озвучить куда делся % за конвертацию здесь? Зачем шушукаться по лс, если все честно и правильно? Мыслитель - модератор, так что отмазки о рекламе в данном случае выглядят смешно, т.к. вы все равно ею здесь занимаетесь. Только в лс.

[мыслитель]

В ГК есть еще много других статей и они уживаются друг с другом Понимаете, это вариативность.

с этим я не спорю. в ГК действительно много статей и некоторые уживаются между собой, а некоторые нет

Есть основания признать договор недействительным, но одновременно и основания взыскать сумму по договору. На каком основании? Да на том, что у покупателя не будет надлежащих доказательств оплаты

первое: если у покупателя не будет надлежащих доказательств оплаты, то это не основание для признания сделки недействительной. согласны?
второе: если подать иск о признании сделки недействительной, то в большинстве случаев наступает двухсторонняя реституция. продавец возвращает деньги, (а не взыскивает их с покупателя), взамен получает право собственность на проданную квартиру.
третье: надлежащим доказательством расчета покупателя с продавцом было и есть подписи в нотариально заверенном договоре под пунктом, что "продавец передал покупателю денежные средства, указанные в п. ... настоящего договора. подписание этого договора свидетельствует о полном расчете покупателя с продавцом". ненадлежащие доказательства только при отсутствии такого пункта - показание свидетелей. а так, по Вашей логике, по всем договорам, заключенным до 1 сентября 2013 г. у продавца есть шанс взыскать с покупателя сумму, указанную в договоре, потому что кроме этого договора у покупателя больше нет никаких доказательств, что он передал продавцу деньги.
четвертое: если после 1 сентября 2013 г. стороны забили на постанову НБУ и рассчитались налом, о чем указали в договоре. а нотариус к примеру, написал в договоре: "стороны произвели полный расчет между собой, о чем свидетельствуют их подписи". есть ли шанс у продавца:
а) взыскать деньги с покупателя еще раз, поскольку у продавца нет банковской выписки о перечислении денег?
б) признать сделку недействительной, поскольку они оба провели ее с нарушением постановы НБУ? насколько это надо покупателю?

Ну это уже, знаете, совсем "смелое" заявление, как для юриста. Вот выдержки из НПК к ст. 203 ГК:

"Зміст правочинів, відповідно до п. 1 ст. 203 ЦК, не повинен порушувати положень як законів, так і інших нормативно-правових актів, прийнятих на основі Конституції України.

Порядок расчетов - может и нет, а сами расчеты - самый что ни есть элемент сделки. Впрочем, это уже 2-ой или 3-и1 курс юрфака, по-моему.

если Вы согласны, что прядок расчетов (нал/безнал) не является гражданско-правовым элементом сделки при доказанности самого факта расчетов - подписи в договоре где оба указали что расчет произведен, то о чем мы спорим?

Никаких нарушений, все по закону. Никто не решился бы нарушать что то, ради комиссионных в 250 грн.

что бы все было по закону, нужно:
квартира стоит 100 000 долларов.
конвертация через обменник по курсу 8,18 за доллар. - получаем 818 000 грн.
открыть счет продавцу и покупателю.
положить на счет покупателя 818 000 грн. и перевести на счет продавца.
продавец получает в кассе наличные 818 000 грн. (это если нет комиссии банка за снятие наличных со счета) и покупает доллары по 8,19 за доллар. т. е. что бы купить 100 000 долларов нужно заплатить 819 000 грн. разница - 1000 грн. (при условии, что предыдущие банковские операции были для сторон бесплатные).
вопрос: есть банки, которые выдают наличность со счета без комиссии, и есть ли банки, у которых маржа менее 1 коп на долларе?
вариант с отказом от валютообменной операции в течение 15 минут годится, но это только для одной части конвертации (доллар - гривна). а вторая: гривна - доллар? по "белому" без комиссий более чем 250 грн. не получится. в принципе и 1000 грн. дополнительных потерь на сделке не смертельна.
но опять же, я не вижу никаких гражданско-правовых последствий за неисполнение постановы НБУ и все упирается только в смелость нотариусов, которые никакого отношения к контролю за исполнением порядка расчетов на сегодняшний день, не имеют.
"что будет завтра, узнаем послезавтра!" (С)

[ПВВ]

Извините, но мне уже не интересно)

[Профессионал]

но опять же, я не вижу никаких гражданско-правовых последствий за неисполнение постановы НБУ и все упирается только в смелость нотариусов, которые никакого отношения к контролю за исполнением порядка расчетов на сегодняшний день, не имеют.

мыслитель, скажи честно: если бы тебя наняли в качестве консультанта при сделке купли-продажи, ты бы советовал своим клиентам проигнорировать это постановление НБУ на вышеупомянутых основаниях? И готов ли ты нести ответственность, как консультант, при таком раскладе?

[22r]

Извините, но мне уже не интересно)

а че?

[мыслитель]

мыслитель, скажи честно: если бы тебя наняли в качестве консультанта при сделке купли-продажи, ты бы советовал своим клиентам проигнорировать это постановление НБУ на вышеупомянутых основаниях? И готов ли ты нести ответственность, как консультант, при таком раскладе?

я бы объяснил три варианта:
1. выполнить все требования постановы
2. купить справку о том, что безнал прошел
3. забить на постанову
и их возможные последствия. а пусть решает клиент. по уголовным делам мне иногда кажется что человек не виновен, и я бы добивался оправдания. но клиенту проще закрыть дело по амнистии. мое дело разъяснить ему в чем разница и пусть решает...

Извините, но мне уже не интересно)

а че?

писать тут свое видение легко, обосновывать не интересно

[MODNIKA]

хотим купить квртирку,а она находится в залоге банка и в банковских тлоргах. стоит ли с этимм связываться или в дальнейшем будет куча проблем?