Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[ПВВ]

если продавец желает оспорить сделку по причине, что не получил денег, то у него это не получится. по старому нотариус тоже указывал в договоре только декларацию сторон, что деньги переданы от покупателя продавцу, без документального подтверждения. не знаю ни одного случая что бы был спор в суде по причине, что деньги на самом деле не переданы

Продавец просто сможет взыскать в судебном порядке с покупателя все сумму, причитающуюся ему по договору

[Helena]

по Вашему, не соблюдение порядка расчетов (расчет налом вместо безнала) - это сделка, которая нарушает публичный порядок?

Это нарушает действующее законодательство. А это уже основание зацепиться.

И я о том же подумала. Это совсем не в интересах покупателя.
Ну, не засветится лишний раз с большими суммами... но каков риск!

Ну сумма светится в любом случае, ниже оценочной стоимости не напишешь.

[ПВВ]

по Вашему, не соблюдение порядка расчетов (расчет налом вместо безнала) - это сделка, которая нарушает публичный порядок?

По-моему так: Расчеты - это элемент сделки (правочина). А сделка, противоречащая интересам государства и нарушающая публичный порядок - недействительна. Со всеми вытекающими (ст. 228 ГК)

[мыслитель]

Продавец просто сможет взыскать в судебном порядке с покупателя все сумму, причитающуюся ему по договору

так Вы ж привели статьи ГК, которыми можно признать сделку недействительной. на каком основании продавец взыщет сумму? до 1 сентября нотариус просто фиксировал заявление продавца и покупателя что деньги переданы. доказательств этому не требовал. можно взыскать продавцу деньги с покупателя если у покупателя нет доказательств передачи денег?

[мыслитель]

По-моему так: Расчеты - это элемент сделки (правочина). А сделка, противоречащая интересам государства и нарушающая публичный порядок - недействительна. Со всеми вытекающими (ст. 228 ГК)

а чем наличный расчет противоречит интересам государства? кто сможет подать такой иск? продавец? так он деньги будет обязан вернуть государству

[ПВВ]

Ну сумма светится в любом случае, ниже оценочной стоимости не напишешь.

В том то и дело, что непонятно зачем все эти "схемы". И будут ли потом отвечать их разработчики перед клиентами, если у последних возникнут проблемы (намного существеннейшие, надо отметить, чем мнимые преимущества от схем).
Ну и мне, действительно, слабо верится, что есть такие нотариусы, согласные не проверять осуществление расчетов по новым требованиям.

[ПВВ]

а чем наличный расчет противоречит интересам государства? кто сможет подать такой иск? продавец? так он деньги будет обязан вернуть государству

Полагаю, в научно-практическом комментарии к ст. 228 ГК Украины есть ответы на Ваши вопросы.

[мыслитель]

Ну и мне, действительно, слабо верится, что есть такие нотариусы, согласные не проверять осуществление расчетов по новым требованиям.

они не обязаны и не имеют право это делать. они ж не проверяют оплату коммунальных услуг?

[Профессионал]

так Вы ж привели статьи ГК, которыми можно признать сделку недействительной. на каком основании продавец взыщет сумму? до 1 сентября нотариус просто фиксировал заявление продавца и покупателя что деньги переданы. доказательств этому не требовал. можно взыскать продавцу деньги с покупателя если у покупателя нет доказательств передачи денег?

Раньше писалось "деньги переданы до подписания", что было правдой. Т.е. стороны соглашались, что деньги переданы, и кроме слов сторон иных доказательств при наличном расчете нет. Теперь же ты предлагаешь вносить в договор заведомую ложь "безналичные расчеты проведены", доказательств которым нет. И почему то знакомые тебе нотариусы сознательно идут на оформление сделок с такими изъянами. Я не понимаю их логики и целей. Чего добиваются, закладывая мину в договора?

[мыслитель]

Полагаю, в научно-практическом комментарии к ст. 228 ГК Украины есть ответы на Ваши вопросы.

а лично у Вас есть ответ?

[ПВВ]

а лично у Вас есть ответ?

У меня есть. Но, во-первых, расписывать долго. Во-вторых, это не юридический форум.

[audit_n]

У меня есть. Но, во-первых, расписывать долго. Во-вторых, это не юридический форум.

та нічого, ми із задоволенням пробачимо Вам це відступлення, тим більше, що сьогодні День юриста...

[nadokto)]

... Теперь же ты предлагаешь вносить в договор заведомую ложь "безналичные расчеты проведены", доказательств которым нет?

Кстати да. Написали бы уже, что сумма была передана частями.

[ПВВ]

та нічого, ми із задоволенням пробачимо Вам це відступлення, тим більше, що сьогодні День юриста...

а вас там, за монитором, несколько?)) не вижу смысла)

[мыслитель]

Кстати да. Написали бы уже, что сумма была передана частями.

Пугливым нотариусам нужно слово "безналичный" расчет

[Профессионал]

Кстати да. Написали бы уже, что сумма была передана частями.

Частями точно также попадает под постанову. Если сумма сделки больше 150 тыс. - хоть по гривне каждый день, но безналично.

[ВВК_]

мыслитель, чего то ты меня пугаешь фалуешь клиентов на явные риски дабы сэкономить 250 грн. Вопрос зачем? Где целесообразность?
Сегодня проходила сделка, покупатели с продавцами зашли в банк открыли счета провели банковские работники 3 проводки выдали квитанции и все счастливы, зачем лишние сложности?
З.Ы. Заняло до 30 мин времени. Финбанк всем рекомендую

[ВВК_]

они не обязаны и не имеют право это делать. они ж не проверяют оплату коммунальных услуг?

сегодня в договоре купли продажи нотариус вообще счет писал и банк на ктр. перечислили деньги.

[мыслитель]

Частями точно также попадает под постанову. Если сумма сделки больше 150 тыс. - хоть по гривне каждый день, но безналично.

из самой постановы это не следует. это указано в письме НБУ, которое вообще не имеет никакой юридической силы. повторю свое юридическое ИМХО на эту тему. в том виде, в котором принял НБУ, постанова - пустой звук, ни к чему никого не обязывающее пожелание. слепо ей следовать могут только не смелые нотариусы, по большому счету противоправно, потому что они не имеют право отказать в нотариальном оформлении сделки по купле-продажи недвижимости, если стороны сделки забьют на безналичный расчет. ведь не требуют же нотариусы доказательств уплаты коммунальных услуг на сделке, хотя граждане обязаны оплачивать их. говорили что минюст обязательно разработает и внесет изменения в инструкцию нотариусов. пока этого нет. на гражданско-правовые последствия сделки нарушение порядка расчетов между продавцом и покупателем не повлияет, потому что порядок расчетов (нал - безнал) не является гражданско-правовым элементом сделки. государственные интересы это тоже не затрагивает. поэтому для признания сделки недействительной только лишь по причине, что расчет был наличными, а не безналом, нет оснований. да и кто может быть истцом по такому иску? продавец? - ему это не выгодно. прокурор? - ему нужно обосновать нарушение государственных интересов. НБУ? пусть докажет что ему нанесен ущерб или затронуты его права и интересы. это можент быть любой банк, который рассчитывал получить комиссию .
но.... нотариусы у нас в основном народ пугливый, им проще перебдеть и предложить купить левую справку о якобы безналичном расчете. а кто из нотариусов не пугливый, те до тех пор, пока минюст не обяжет их контролировать соблюдение этой постановы, совершенно законно забивают на нее.
рискну предположить, что когда в НБУ поймут, что банки продают "левые" справки о якобы безналичных расчетах, сводя на нет всю затею с ограничением наличных расчетов, то в своей инструкции сделают так, что придется все-таки совершать всю цепочку операций: нал доллар - безнал гривна - нал доллар. тогда это будет стоить не 250 грн. но это всего лишь предположения....

[мыслитель]

мыслитель, чего то ты меня пугаешь фалуешь клиентов на явные риски дабы сэкономить 250 грн. Вопрос зачем? Где целесообразность?
Сегодня проходила сделка, покупатели с продавцами зашли в банк открыли счета провели банковские работники 3 проводки выдали квитанции и все счастливы, зачем лишние сложности?
З.Ы. Заняло до 30 мин времени. Финбанк всем рекомендую

да я не пугаю, просто рассуждаю в слух. естественно при цене вопроса в 250 грн. проще купить эту банковскую справку.

сегодня в договоре купли продажи нотариус вообще счет писал и банк на ктр. перечислили деньги.

он не обязан (пока) это делать.
меня просто интересует дискуссия о юридических последствиях невыполнения постановы. за 250 грн. проще ее выполнить...