Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[T1m]

спасибо за милое хамство

но законодательство не мешало бы Вам в первую очередь, хотя бы почитать, прежде чем отвечать в такой резкой форме......например ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень "

9. Державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті
вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться
одночасно з вчиненням такої дії. Говоря по русски - до 24,00 тех же суток.

как бы так

30. Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно на підставі договору, відповідно до якого право власності або інше речове право на нерухоме майно набувається у зв'язку з настанням або ненастанням певної події, заявник, крім документів, що зазначені у пунктах 27-29 цього Порядку, подає документ, що підтверджує факт настання або ненастання такої події.

[Jeep]

9. Державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті
вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться
одночасно з вчиненням такої дії. Говоря по русски - до 24,00 тех же суток.

означает ли это, что независимо от оговоренной сторонами даты перехода права собственности и желания сторон регистрировать в рег.службе, нотариус даже против их воли должен провести регистрацию?
продолжая мило хамить, все же советую Вам перед ответом ознакомиться с практикой (и мнением нотарита) по этой норме, ну и с другими нормативно-правовыми актами по теме, а то как-то выборочно выдергиваете цитаты...

[Zalia]

означает ли это, что независимо от оговоренной сторонами даты перехода права собственности и желания сторон регистрировать в рег.службе, нотариус даже против их воли должен провести регистрацию?
продолжая мило хамить, все же советую Вам перед ответом ознакомиться с практикой (и мнением нотарита) по этой норме, ну и с другими нормативно-правовыми актами по теме, а то как-то выборочно выдергиваете цитаты...

это означает, что нотариус совершая нотариальное действие, должен в тот же день провести его регистрацию в соответствующем реестре........независимо от воли сторон.....он просто должен это сделать...если мы заключаем договор с оговоренной датой перехода права собственности (мы говорим о недвижимости) то это будет всё таки предварительный договор (на мой взгляд) - юристы пусть поправят), где регистрировать право собственности ещё не надо.......

ну а по поводу практики - то у меня её достаточно

я просто не могу понять схемы двух договоров - займа и ДКП, каким образом мы здесь можем уйти от безнала?

Уважаемый Jeep, это вопрос не к Вам.......а к тем кто может это разъяснить.....

[Jeep]

это означает, что нотариус совершая нотариальное действие, должен в тот же день провести его регистрацию в соответствующем реестре........независимо от воли сторон.....он просто должен это сделать...если мы заключаем договор с оговоренной датой перехода права собственности (мы говорим о недвижимости) то это будет всё таки предварительный договор (на мой взгляд) - юристы пусть поправят), где регистрировать право собственности ещё не надо.......
ну а по поводу практики - то у меня её достаточно
я просто не могу понять схемы двух договоров - займа и ДКП, каким образом мы здесь можем уйти от безнала?
Уважаемый Jeep, это вопрос не к Вам.......а к тем кто может это разъяснить.....

слышал звон, не знаю где он
юрист Вас уже поправил. вопросов больше не имею
p.s. схема с займом разжевана донельзя. впрочем, как я понял, это нормально, и Ваш вопрос закономерен
p.p.s. если человек хочет что-то понять или выяснить, то он задает вопрос, а не демонстрирует псевдоосведомленность и не бросается цитатами, суть которых до конца не понимает

[Zalia]

слышал звон, не знаю где он
юрист Вас уже поправил. вопросов больше не имею
p.s. схема с займом разжевана донельзя. впрочем, как я понял, это нормально, и Ваш вопрос закономерен
p.p.s. если человек хочет что-то понять или выяснить, то он задает вопрос, а не демонстрирует псевдоосведомленность и не бросается цитатами, суть которых до конца не понимает

надеюсь, Вы уже полностью высказались

[T1m]

это означает, что нотариус совершая нотариальное действие, должен в тот же день провести его регистрацию в соответствующем реестре........независимо от воли сторон.....он просто должен это сделать...если мы заключаем договор с оговоренной датой перехода права собственности (мы говорим о недвижимости) то это будет всё таки предварительный договор (на мой взгляд) - юристы пусть поправят), где регистрировать право собственности ещё не надо.......

навожу на мысль

9. Державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті
вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться
одночасно з вчиненням такої дії

какое право нотариус должен зарегистрировать в случае если договором оговорено, что оплата производится позже и право собственности до этого момента остается у продавца?)

[мыслитель]

зарегистрировать до полного расчета получится не у каждого нотариуса

для этого нотариусы должны получить в минюсте специальный допуск?

это означает, что нотариус совершая нотариальное действие, должен в тот же день провести его регистрацию в соответствующем реестре........независимо от воли сторон.....он просто должен это сделать...если мы заключаем договор с оговоренной датой перехода права собственности (мы говорим о недвижимости) то это будет всё таки предварительный договор (на мой взгляд) - юристы пусть поправят), где регистрировать право собственности ещё не надо.......

ну если покупатель не хочет регистрации у нотариуса, то нотариус не будет это делать. например покупатель хочет сэкономить и зарегистрировать у госрегистраторов. договор с отсрочкой оплаты это не предварительный договор, хотя его признаки присутствуют. при предварительном договоре стороны обязуются заключить договор купли-продажи в будущем. при ДКП с отсрочкой (рассрочкой) расчета договор уже заключен

я просто не могу понять схемы двух договоров - займа и ДКП, каким образом мы здесь можем уйти от безнала?

взаимозачет требований. расчет покупателя с продавцом происходит путем зачета обязательства продавца вернуть деньги, указанные в договоре займа - равную сумму. в этом случае движения денег нет. это должно быть прописано в договоре купли - продажи. я на практике такое не встречал. думаю, что нотариусы для такой схемы будут незаконно требовать нотариальное оформление договора займа

[мыслитель]

какое право нотариус должен зарегистрировать в случае если договором оговорено, что оплата производится позже и право собственности до этого момента остается у продавца?)

это только если прямо предусмотрено договором. если не предусмотрено, то нотариус должен сразу регистрировать право собственности за покупателем, а продавец будет иметь право требовать взыскание долга в судебном порядке

[T1m]

это только если прямо предусмотрено договором. если не предусмотрено, то нотариус должен сразу регистрировать право собственности за покупателем, а продавец будет иметь право требовать взыскание долга в судебном порядке

ну да, это должно быть указано в договоре

ну если покупатель не хочет регистрации у нотариуса, то нотариус не будет это делать. например покупатель хочет сэкономить и зарегистрировать у госрегистраторов.

не, такое нельзя ) если право собственности перешло, нотариус обязан его зарегистрировать независимо от того хочет этого покупатель или не хочет ) да и регистрационная служба отправит к горе-нотариусу который додумался не зарегистрировать право собственности )

более того, даже если нотариус сразу не зарегистрировал ПС (например как в обсуждаемом случае, с оплатой) - впоследствии регистрировать ПС все равно придется только у него

[Jeep]

для этого нотариусы должны получить в минюсте специальный допуск?

не все нотариусы молоды, длинноноги и политически грамотны

договор с отсрочкой оплаты это не предварительный договор, хотя его признаки присутствуют. при предварительном договоре стороны обязуются заключить договор купли-продажи в будущем. при ДКП с отсрочкой (рассрочкой) расчета договор уже заключен

взаимозачет требований. расчет покупателя с продавцом происходит путем зачета обязательства продавца вернуть деньги, указанные в договоре займа - равную сумму. в этом случае движения денег нет.

Вы думаете, что другими словами станет намного понятнее, при достаточной-то практике?

думаю, что нотариусы для такой схемы будут незаконно требовать нотариальное оформление договора займа

скорее всего

это только если прямо предусмотрено договором. если не предусмотрено, то нотариус должен сразу регистрировать право собственности за покупателем, а продавец будет иметь право требовать взыскание долга в судебном порядке

это понятно. смысл спорить и ссориться, если обсуждалась позиция "должен по-любэ"?

[мыслитель]

Вы думаете, что другими словами станет намного понятнее, при достаточной-то практике?

маленький оффтоп. в детстве увлекался радиоэлектроникой, и в библиотеке нашел серию книг французского автора "электричество это очень просто", "радио это очень просто", "электроника это очень просто". там два персонажа Знайка и Незнайка объясняют сложные термины простыми словами и ассоциациями. запомнилась фраза Незнайки: я в детском садике хорошо понимал что такое круг. но когда пошел в школу, и мне объяснили, что "круг - это множество точек, равноудаленных от центра", я перестал понимать

[Jeep]

маленький оффтоп. в детстве увлекался радиоэлектроникой, и в библиотеке нашел серию книг французского автора "электричество это очень просто", "радио это очень просто", "электроника это очень просто". там два персонажа Знайка и Незнайка объясняют сложные термины простыми словами и ассоциациями. запомнилась фраза Незнайки: я в детском садике хорошо понимал что такое круг. но когда пошел в школу, и мне объяснили, что "круг - это множество точек, равноудаленных от центра", я перестал понимать

а на мехмате Незнайка сошел бы с ума
если серьезно, то определенный уровень теоретических и практических знаний предлагает и другой уровень общения.
имхо, объяснение на пальцах оправданно только к крайних случаях, когда собеседеник совсем "не в теме"
p.s. а определение круга-то неверное то определение окружности

[мыслитель]

а на мехмате Незнайка сошел бы с ума
если серьезно, то определенный уровень теоретических и практических знаний предлагает и другой уровень общения.
имхо, объяснение на пальцах оправданно только к крайних случаях, когда собеседеник совсем "не в теме"

ну там Знайка объясняет техническими терминами, а Незнайка переводит простым языком, в результате чего сложные термины становятся понятны. я немножко (14 лет) преподаю гражданский процесс, третьекурсникам иногда приходится объяснять именно на пальцах, ориентируясь на самых "не в теме". это лучше чем оттарабанить лекцию сухим, академическим языком. именно мне преподавал тот же процесс кандидат наук, профессор, который ни разу не был в суде и не мог ответить ни на один практический вопрос. зато отраслевые и межотраслевые принципы объяснял часами...

[Jeep]

ну там Знайка объясняет техническими терминами, а Незнайка переводит простым языком, в результате чего сложные термины становятся понятны. я немножко (14 лет) преподаю гражданский процесс, третьекурсникам иногда приходится объяснять именно на пальцах, ориентируясь на самых "не в теме". это лучше чем оттарабанить лекцию сухим, академическим языком. именно мне преподавал тот же процесс кандидат наук, профессор, который ни разу не был в суде и не мог ответить ни на один практический вопрос. зато отраслевые и межотраслевые принципы объяснял часами...

думаю, на третьем курсе это еще простительно, особенно если нет практики, т.к. первые два курса изобилуют общими, а не специальными предметами (во всяком случае, так было, -надцать лет назад)
главное, чтобы преподаватель мог завлечь даже непонимающего студента

[мыслитель]

история одной несостоявшейся сделки:
цена объекта почти 700 000 долларов. хозяин живет в Германии. на авансировании представитель по доверенности. сделку очень хотят провести до 1 сентября, что бы не иметь проблемы с наличными расчетами. выясняется что в доме прописаны двое несовершеннолетних. объясняем что если их не выписать то сделки не будет. представитель обещает что выпишет. просят аванс 12000 долларов. читаем доверенность, а она без права получения денег и касается только сдачи дома в аренду. решили аванс оставить в АН до приезда хозяев. АН за свои услуги просит 10000 долларов, аванс 8500. прошу в договор с АН вписать, что если сделка не состоится, то аванс возвращается за вычетом расходов на изготовление документов. директор АН упирается, типа - мы и так честное слово все вернем. настояли, вписали. в договоре было напечатано что АН не несет ответственности если сделка не состоится, и нет обязанности вернуть деньги. предлагаю проверить дом и землю на аресты. директор АН говорит что не надо, они уже все проверили. покупатели оставляют 20 500 долларов аванса (12000 для продавца и 8500 для АН). покупатели попросили все таки проверить на аресты. на следующий день узнаем что на дом наложен арест судом в 1990м году. проблема усугубляется тем, что дела в суде нет, куда исчезло - неизвестно, поэтому арест снять не могут, нужно вначале восстановить утраченное производство. хозяину ждать некогда, он улетает, наняв юристов, которые будут не спеша заниматься арестом. решили расторгнуть предварительный договор. с авансом продавцам проблем не было, все вернули. а свой аванс АН возвращать не желает, говорят - читайте договор, мы не отвечаем за то что на доме арест! напомнили, что именно в нашем договоре есть приписка что аванс возвращается за вычетом расходов на изготовление документов. с большим трудом АН удерживает 850 долларов (типа они потратили кучу времени на покупателей) возвращает остаток...

[Carin]

Уважаемый мыслитель, эта поучительная история выглядит неполной без названия АН . Сделайте pls доброе дело, назовите, хотя они в большинстве своем придерживаются примерно одинаковых методов, но все же.

[мыслитель]

Уважаемый мыслитель, эта поучительная история выглядит неполной без названия АН . Сделайте pls доброе дело, назовите, хотя они в большинстве своем придерживаются примерно одинаковых методов, но все же.

да дело не в названии, это человеческий фактор - надежда на авось (что нет арестов). возмутило что предложил самому проверить - не надо! поэтому настоятельный совет - ни копейки аванса, пока лично не убедитесь, что на покупаемом объекте нет арестов. и настаивать на внесении в договор с АН пункта о возврате аванса, если сделка не состоится. такого пункта ни в одном договоре нет. и когда доходит до конфликта никто ничего возвращать не собирается.

[Carin]

да дело не в названии, это человеческий фактор - надежда на авось (что нет арестов). возмутило что предложил самому проверить - не надо! поэтому настоятельный совет - ни копейки аванса, пока лично не убедитесь, что на покупаемом объекте нет арестов. и настаивать на внесении в договор с АН пункта о возврате аванса, если сделка не состоится. такого пункта ни в одном договоре нет. и когда доходит до конфликта никто ничего возвращать не собирается.

Надежда на авось у нас в крови, это такая неизлечимая болячка, но мне лично еще не нравится поведение людей, к-рые берут деньги за определенные посреднические функции, но их уперто не выполняют. Кстати, они умудрились себе и в этом пункте договора оставить лазейку: немаленькая какая-то сумма на оформление документов получилась, не подтвержденная (думаю) какой-либо финансовой отчетностью. Могли и на пол-аванса выставить затраты.

Кстати, кто-то спрашивал насчет договора, к-рый назад выпрашивали в агентстве. По-моему, этому форумчанину (или форумчанке, лень листать ) наглядная иллюстрация, почему договор не стОит отдавать.

[Ириска"]

У нас на сделке агентство не брало аванс,сказал,что полный расчет на сделке(рассчитались на сделке с агентством),давали аванс только хозяину.

[Игорь Николаевич]

У нас на сделке агентство не брало аванс,сказал,что полный расчет на сделке(рассчитались на сделке с агентством),давали аванс только хозяину.

а у нас работники АН выпросили у покупателя всю сумму за свои информационные услуги - 2000 долларов США до сделки под честное слово, - сделка не состоялась а в АН отказали сумму возвращать обосновывая тем что все информационные услуги они предоставили.