Вопрос к юристу (или нотариусу)

[cvetneba]

Подскажите пожалуйста. Как правильно оформляется договор купли-продажу на комнату в коммуне.
Какие точные процедуры и сроки по каждому пункту.
Спасибо

[pandochca]

предварительный договор купли - продажи с задатком должен быть оформлен у нотариуса, в нем прописываются сроки, суммы, кто несет какие расходы по оформлению сделки (услуги нотариуса, госпошлину, оплату регистрации, и др.).
в случае нарушения условий договора продавцом, он обязан вернуть задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка.

за оформление предварительного договора купли - продажи с задатком услуги нотариуса оплачиваются дополнительно, но учитывая сегодняшние реалии - можно найти нотариуса у которого стоимость предварительного договора купли - продажи с задатком + последующего договора купли - продажи, вместе взятых, будет равна стоимости оформления одного договора купли продажи у другого нотариуса.

и, как вы говорите, - кстати о птичках, поскольку вы приобретаете дом а не квартиру, вы проверили наличие у продавца кадастрового номера на землю?

Спасибо огромное! Вот именно такого содержательного ответа на мой вопрос я так ждала!!! Да, кадастровый номер есть, так как госакта два, то 2 кадастровых номера в наличии...

[Серж]

Подскажите пожалуйста. Как правильно оформляется договор купли-продажу на комнату в коммуне.
Какие точные процедуры и сроки по каждому пункту.Спасибо

Вам предлагают именно ДКП ? Обычно коммунны продают через дарение (особенно риэлторы это советуют).

[cvetneba]

Вам предлагают именно ДКП ? Обычно коммунны продают через дарение (особенно риэлторы это советуют).

Хочу именно через ДКП, так как лишних денег нет..
Хочу за ранее все уточнить.

[ВВК_]

Клиент нерезидент, вступает в наследство, говорит что где то слышал что налоги собираются по вступлению в наследство уменьшать, правда ли это? Если да то где почитать можно?

[Собрина]

Подскажите пожалуйста. Как правильно оформляется договор купли-продажу на комнату в коммуне.
Какие точные процедуры и сроки по каждому пункту.
Спасибо

Должны быть нотариальные разрешения всех владельцев коммуны.

Обычно говорят, что у НЕ владельцев разрешение брать не нужно. Но, это не так.
В период сделки Не владелец, может им стать, а у вас в связи с этим, могут быть проблемы.

А, вот выяснить всех владельцев удается не всегда.
О некоторых новых можно узнать после сделки.

[cvetneba]

То есть риски при покупке комнаты в коммуне в разы больше чем при покупке квартиры? И реально обезопасить себя шансов мало?

Должны быть нотариальные разрешения всех владельцев коммуны.

Обычно говорят, что у НЕ владельцев разрешение брать не нужно. Но, это не так.
В период сделки Не владелец, может им стать, а у вас в связи с этим, могут быть проблемы.

А, вот выяснить всех владельцев удается не всегда.
О некоторых новых можно узнать после сделки.

[Duke_Vito]

Должны быть нотариальные разрешения всех владельцев коммуны.

Обычно говорят, что у НЕ владельцев разрешение брать не нужно. Но, это не так.
В период сделки Не владелец, может им стать, а у вас в связи с этим, могут быть проблемы.

А, вот выяснить всех владельцев удается не всегда.
О некоторых новых можно узнать после сделки.

Начнем с того что не разрешения, а заявления об отказе от преимущественного права покупки, которое есть исключительной совладельцев как сособственников объекта недвижимости, поэтому заявления отбираются исключительно у них. В процессесделки это как? Сейчас сделка занимает часа 3и вероятность что в этот период времени произойдет еще одна сделка мизерна. Подстраховаться можно отбирая заявления непосредственно перед сделкой.

[cvetneba]

Начнем с того что не разрешения, а заявления об отказе от преимущественного права покупки, которое есть исключительной совладельцев как сособственников объекта недвижимости, поэтому заявления отбираются исключительно у них. В процессесделки это как? Сейчас сделка занимает часа 3и вероятность что в этот период времени произойдет еще одна сделка мизерна. Подстраховаться можно отбирая заявления непосредственно перед сделкой.

А как собрать эти заявления? Где они оформляются? Что еще надо для такой сделки?

[Duke_Vito]

А как собрать эти заявления? Где они оформляются? Что еще надо для такой сделки?

Варианта два:
Отобрать их заранее, оформляется у любого нотариуса
Отбирать непосредственно перед сделкой, собрать их в день сделки у того нотариуса, который будет делать основную сделку.

Есть еще один вариант рассылка писем собственникам, ее тоже делает нотариус, и если они в течение месяца не откажутся или не согласятся, то можно считать, что они отказались от преимущественного права покупки, но это достаточно длинный вариант и здесь действительно возможен переход права собственности к другому лицу, подстраховка одна - указывать полную сумму в договоре или максимально приближенную к ней, что бы у совладельцев не было интереса переводить права покупателя на себя, но это бывает достаточно редко.

[Jeep]

Укладений між сторонами попередній договір від 2 березня 2007 року нотаріально не посвідчено.

отсутствие нотариального заверения предварительного договора - дополнительное основание.
в предварительном договоре может быть только аванс, а не задаток, поскольку задаток выполняет платежную и обеспечительную функции по денежному обязательству по основному, а не предварительному договору, а это обязательство возникает только после заключения основного договора.
внесение же платежей по предварительному договору - это выполнение обязательств только по предварительному, а не основному договору и не ночит обеспечительной функции.
при желании можно указать шрафные санкции в размере аванса за отказ от заключения договора, по сути будет тот же задаток, но по форме будет правильнее.
из последних решений: http://reyestr.court.gov.ua/Review/29791300

Судами встановлено, що 14 липня 2008 року між сторонами було укладено попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_12 і зареєстрований у реєстрі за № 2408.
...
В ухвалах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 6 березня 2012 року, від 14 березня 2012 року, від 27 липня 2011 року у справах про стягнення авансових платежів, сплачених за попередніми договорами, і розірвання таких договорів суд касаційної інстанції дійшов висновку про те, що в разі неукладення сторонами основних договорів у строк, визначений попередніми договорами, передані позивачами в рахунок оплати за основними договорами грошові кошти є відповідно до ст. 570 ЦК України не завдатком, а авансом і підлягають поверненню особам, які їх сплатили.
Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.
Згідно із чч. 1, 3 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Згідно зі ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобов'язання може мати місце лише в разі наявності зобов'язання, яке повинно було виникати на підставі договорів купівлі-продажу будинку та частин земельних ділянок.
Оскільки договори купівлі-продажу будинку й частин земельних ділянок, які б за своєю формою та змістом відповідали вимогам закону, між сторонами у справі укладені не були, а сторони лише домовилися укласти такі договори в майбутньому, передана ОСОБА_8 відповідачу грошова сума в розмірі 968 420 гривень є авансом, який підлягає поверненню позивачу, тому висновок суду касаційної інстанції щодо необґрунтованості позовних вимог про стягнення авансу за попереднім договором є помилковим.

[V.V.S.]

Практика сводится к тому, что задатком признаются только лишь денежные средства, переданные по уже заключенному Основному договору. Если есть предварительный договор и заключен нотариально, то в случае не заключения Основного договора можно взыскать штрафные санкции. Если же Предварительный нотариально не заключен, то суды часто отказывают во взыскании штрафных санкций, ограничиваясь только авансом.

[Собрина]

В процессесделки это как? Сейчас сделка занимает часа 3и вероятность что в этот период времени произойдет еще одна сделка мизерна. Подстраховаться можно отбирая заявления непосредственно перед сделкой.

вы внимательно читать умеете?

А, вот выяснить всех владельцев удается не всегда.
О некоторых новых можно узнать после сделки.

Есть еще один вариант рассылка писем собственникам, ее тоже делает нотариус, и если они в течение месяца не откажутся или не согласятся, то можно считать, что они отказались от преимущественного права покупки, но это достаточно длинный вариант и здесь действительно возможен переход права собственности к другому лицу, подстраховка одна - указывать полную сумму в договоре или максимально приближенную к ней, что бы у совладельцев не было интереса переводить права покупателя на себя, но это бывает достаточно редко.

Отличный совет
А, через год цены на квартиры выросли, сумма в договоре обесценилась, а интерес совладельцев к захвату остался. Тут всего чего угодно можно ожидать.

Кстати

если они в течение месяца не откажутся или не согласятся

, то это означает, что разрешения они не давали.

Или другой вариант, после сделки выяснилось, что есть еще 2 собственника, которых нет в БТИ, так как у них номер квартиры другой.

Вариантов может быть масса.

И совсем не редкие случаи, когда у совладельцев есть интерес перевести права покупателя на себя.

То есть риски при покупке комнаты в коммуне в разы больше чем при покупке квартиры? И реально обезопасить себя шансов мало?

В общем-то да, так как может быть масса нюансов, о которых вы не знаете до сделки. Да и люди в коммунах, частенько не сахарные. Хотя сразу могут показаться идеальными.

Сейчас отличные отношения, а завтра обстоятельства у соседей изменились, кому-то вожжа попала, и пошло-поехало. В любом случае, с соседями вам придется сталкиваться часто, даже если вы там не живете.

Потому и советуют дарственную, если продавец нормальный.
Так как в этом случае, единственный от кого можно ожидать подвоха - это продавец. Но, у него намного меньше желания отобрать у вас квартиру, чем у неадекватных соседей, желающих расширить свою площадь за ваш счет.

Пишу по собственному опыту.
Кстати риелтора, как раз советовали куплю-продажу.
Но, два нотариуса отказались проводить куплю-продажу, узнав, что нужно рассылать письма. И, советовали только дарственную.
Боже, как я им сейчас за это благодарна!

На счет 5% налогов от оценки, то вам нужно будет оплатить их не сразу, а до 1 мая 2014 года.

Так что подумайте, стоит ли подвергать себя намного большим рискам?

[T1m]

Кстати, то это означает, что разрешения они не давали.

це за яким законодавством?)

[Собрина]

це за яким законодавством?)

Если не было их подписи?

[T1m]

Если не было их подписи?

так

[мыслитель]

Если не было их подписи?

Согласие совладельцев не нужно. Их уведомляют для того, что бы они могли воспользоваться правом преимущественной покупки. Если такой совладелец хотел воспользоваться своим правом, то это не основание для признания сделки недействительной. Он может подать иск о переводе обязанностей покупателей на него, внеся на депозит суда деньги в сумме продаваемой доли в коммуне. Поэтому важно указывать реальную сумму в договоре, а лучше завышенную, что бы совладельцу не было интересно подавать такой иск

[Собрина]

так

Нет подписи, значит нет ответственности. А возможность требовать - есть, заявив, что его никто не спрашивал.

Почему-то все забывают, о том, какой огромный скачек цен на недвижимость был с 2001-2006 год.
Тогда коммуны со 100$ за квадрат улетели до 4000-6000$.

Вот интересно было покупателю, получить в 2006 году 2000$, заплаченные в 2001, когда его комната в коммуне стоила 80 000$.

[T1m]

Нет подписи, значит нет ответственности. А возможность требовать - есть, заявив, что его никто не спрашивал.

Почему-то все забывают, о том, какой огромный скачек цен на недвижимость был с 2001-2006 год.
Тогда коммуны со 100$ за квадрат улетели до 4000-6000$.

Вот интересно было покупателю, получить в 2006 году 2000$, заплаченные в 2001, когда его комната в коммуне стоила 80 000$.

какая еще ответственность?) для этого письма и рассылаются )

[Собрина]

какая еще ответственность?) для этого письма и рассылаются )

1. А он скажет, что он его не получал. Нет подписи в получении письма, не было получения.
2. После сделки выясняется, что есть еще и другие совладельцы.