Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[IlonaL]

Подскажите, пожалуйста.
Обязательно ли договор инвестирования квартиры в новострое переоформлять с участием застройщика? Нельзя ли просто оформить между продавцом и покупателем нотариально заверенный договор переуступки права требования по данному договору с передачей покупателю договор инвестирования на имя продавца? Просто застройщик хочет очень много за переоформление.Чем опасна такая процедура для продавца/покупателя?

Спасибо.

Вам же лучше чтоб у застройщика оформлять, потом не будет попыток с его стороны отказаться от передачи достроенной квартиры.

Вы считаете, что такие попытки возможны? Ведь вся сумма давно выплачена и тому есть доказательства в виде банковских квитанций.
И я так поняла, что опасность есть только для покупателя, а продавцу все равно?

В договоре, как правило, указано что пеперуступка прав и обязанностей по договору возможна только с согласия строителей

разное бывает: как вариант подделаный договор. Продавец деньги получил и должен только налоги заплатить, что почти никогда не делает.

Добрый вечер.Нашла комментарии, хочу уточнить-а если в договоре не указано,что переуступка возможна только с согласия строителей -все таки можно ее оформить у обычного нотариуса? Или застройщик может предъявлять претензии по-любому?Столкнулись с этим вопросом - услуга переоформления с участием юристов застройщика стоит 700 у.е., очень дорого(((

[audit_n]

Добрый вечер.Нашла комментарии, хочу уточнить-а если в договоре не указано,что переуступка возможна только с согласия строителей -все таки можно ее оформить у обычного нотариуса? Или застройщик может предъявлять претензии по-любому?Столкнулись с этим вопросом - услуга переоформления с участием юристов застройщика стоит 700 у.е., очень дорого(((

тоді, якщо пай повністю виплачений, то формально можна ніби-то й без них, але, якщо виявиться, що Ви сплатили за те, чого нема, то це буде ще дорожче.

[Duke_Vito]

Добрый вечер.Нашла комментарии, хочу уточнить-а если в договоре не указано,что переуступка возможна только с согласия строителей -все таки можно ее оформить у обычного нотариуса? Или застройщик может предъявлять претензии по-любому?Столкнулись с этим вопросом - услуга переоформления с участием юристов застройщика стоит 700 у.е., очень дорого(((

c учетом того что нотариусу понадобятся документы которые есть у застройщика, я говорю о нормальном нотариусе, который захочет увидеть "документы на стройку", то строителей Вы не обойдете и кто Вам сказал что у нотариуса получится дешевле??? Замена стороны в договоре все равно предполагает внесение изменений в договор одной из сторон которого является "застройщик"

[odGray]

Доброго времени суток!
Знакомые, граждане Молдовы, хотят купить себе квартиру в Одессе, какие могут возникнуть нюансы при оформлении ?
и вообще какие документы нужны что бы оформить покупку?

[ВВК_]

Доброго времени суток!
Знакомые, граждане Молдовы, хотят купить себе квартиру в Одессе, какие могут возникнуть нюансы при оформлении ?
и вообще какие документы нужны что бы оформить покупку?

перевод паспорта, идентификационный код украинский .

[ВВК_]

перевод паспорта, идентификационный код украинский .

еще перевод свидетельства о браке.

[Enn]

Добрый день!
Как правильно поступить подскажите пожалуйста.Продаем свою квартиру,все фирмы требуют оригинал документов на квартиру при авансировании нашей квартиры. Мы так же одновременно покупаем,но не через агенство и туда куда мы идем-опекунский совет т.е. нужно ждать.Как правильно поступить,неужели такие важные документы нужно отдать на фирму на месяц-другой?
Заранее спасибо!

[Игорь Николаевич]

Добрый день!
Как правильно поступить подскажите пожалуйста.Продаем свою квартиру,все фирмы требуют оригинал документов на квартиру при авансировании нашей квартиры. Мы так же одновременно покупаем,но не через агенство и туда куда мы идем-опекунский совет т.е. нужно ждать.Как правильно поступить,неужели такие важные документы нужно отдать на фирму на месяц-другой?
Заранее спасибо!

так они страхуются чтоб вы не передумали, и от них не убежали...) я своим клиентам не советую отдавать документы... считаю что вполне достаточно подписанного договора с АН.

[T1m]

Добрый день!
Как правильно поступить подскажите пожалуйста.Продаем свою квартиру,все фирмы требуют оригинал документов на квартиру при авансировании нашей квартиры. Мы так же одновременно покупаем,но не через агенство и туда куда мы идем-опекунский совет т.е. нужно ждать.Как правильно поступить,неужели такие важные документы нужно отдать на фирму на месяц-другой?
Заранее спасибо!

не нужно

[Граматикос]

Продается квартира в документах три владельца в равных долях (папа, сын и дочь), под эту квартиру взят кредит, как подстраховаться чтобы не попасть при погашении кредита, вдруг потом на сделке один из детей откажется продавать, тем более что дети с отцом не проживают. Имею дело с отцом на его деньги куплена квартира, но юридически он обыкновенный совладелец. Кредит тоже оформлен на троих.

[Enn]

так они страхуются чтоб вы не передумали, и от них не убежали...) я своим клиентам не советую отдавать документы... считаю что вполне достаточно подписанного договора с АН.

не нужно

Спасибо большое !

[Duke_Vito]

Продается квартира в документах три владельца в равных долях (папа, сын и дочь), под эту квартиру взят кредит, как подстраховаться чтобы не попасть при погашении кредита, вдруг потом на сделке один из детей откажется продавать, тем более что дети с отцом не проживают. Имею дело с отцом на его деньги куплена квартира, но юридически он обыкновенный совладелец. Кредит тоже оформлен на троих.

Иметь дело со всеми совладельцами, заключить предварительный договор у нотариуса, больше законных вариантов подстраховаться не вижу, хотя возможно они могут быть исходя из реальной ситуации, которую сложно описать не форуме.

[Игорь Николаевич]

Продается квартира в документах три владельца в равных долях (папа, сын и дочь), под эту квартиру взят кредит, как подстраховаться чтобы не попасть при погашении кредита, вдруг потом на сделке один из детей откажется продавать, тем более что дети с отцом не проживают. Имею дело с отцом на его деньги куплена квартира, но юридически он обыкновенный совладелец. Кредит тоже оформлен на троих.

поддерживаю Duke_Vito - предварительный договор купли-продажи нотариально заверенный, при его заключении и увидите всех собственников, и узнаете об их намерениях...

[Suprug2011]

Основные риски при покупке недвижимости:

1. Продавец требует задаток
Риск: продавец возьмет задаток, но квартиру продавать откажется.
Решение: оформляйте договор задатка только у нотариуса. Расписки, а тем более устные договоренности, не имеют надлежащей юридической силы.

2. Продавец не является единоличным собственником квартиры
Риск: другие собственники впоследствии могут заявить, что не давали согласия на продажу квартиры, и отсудить ее.
Решение: получите от всех собственников квартиры нотариально заверенное согласие на продажу. Согласие на продажу нужно получить и у супруга/супруги продавца, даже если он ли она не являются собственниками.

3. В квартире прописаны несовершеннолетние
Риск: подросшие дети смогут претендовать на вашу квартиру.
Решение: обяжите продавца получить согласие на выписку детей и продажу квартиры у Комиссии по опеке.

4. Сомнительные правоустанавливающие документы на недвижимость или отсутствие некоторых из них
Риск: признание сделки по недвижимости недействительной.
Решение: не давайте задаток, пока продавец не окончит оформление документов на недвижимость.Тем более, не заключайте сделку.

5. Продавец предлагает занизить стоимость квартиры в документах для продажи недвижимости
Риск: в случае отмены сделки, продавец вернет лишь ту сумму, которая указана в документах.
Решение: в договоре купли-продажи укажите реальную стоимость квартиры.

6. На момент получения задатка, в квартире прописаны посторонние лица
Риск: вы можете потерять задаток, если откажетесь покупать квартиру с «жильцами».
Решение: в договоре задатка указать, что продавец обязуется выписать всех посторонних к моменту сделки.

7. Есть подозрение, что в квартире прописан человек из МЛС или дома престарелых
Риск: прописанный вернется и аннулирует сделку в судебном порядке.
Решение: даже если подобных подозрений нет, потребуйте у продавца справку из ЖЭКа о прописанных в квартире людях, а лучше наведайтесь туда сами. Сотрудники ЖЭКа предоставят вам информацию из первых уст за скромное вознаграждение.

8. Квартиру продают по доверенности
Риск: на момент продажи доверенность может уже не иметь юридической силы, впоследствии собственник квартиры может аннулировать сделку.
Решение: проверить подлинность доверенности с помощью юриста и добиться присутствия собственника на сделке.

9. Квартиру продает наследник
Риск: после сделки может объявиться еще один наследник, тогда сделку могут признать недействительной.
Решение: откажитесь от покупки квартиры, которая унаследована не так давно.

10. Подозрения в неадекватности продавца
Риск: продавец может оказаться недееспособным или психически нездоровым. В этом случае, сделка может быть признана недействительной.
Решение: потребуйте у продавца справки от нарколога и психиатра. Обязательно поговорите с соседями.

Я очертил лишь самые распространенные проблемы, которые могут возникнуть при покупке жилья. Будьте бдительны, консультируйтесь со специалистами, вникайте в законы о недвижимости – только так вы застрахуете себя от обмана.

[audit_n]

оформляйте договор задатка только у нотариуса

українські нотаріуси хіба посвідчують такі договори окремо від основного зобов'язання?

мало того, що авторське право порушуєте, ще й не по ділу.

[Suprug2011]

українські нотаріуси хіба посвідчують такі договори окремо від основного зобов'язання?

мало того, що авторське право порушуєте, ще й не по ділу.

Я хоть что-то сделал, а вы напишите от себя, помогите новичкам. Критиковать может любой!

[audit_n]

Я хоть что-то сделал, а вы напишите от себя, помогите новичкам. Критиковать может любой!

ні, щоб критикувати, треба розбиратися в предметі. у цій темі півтори сотні моїх дописів і декілька сотень інших людей, які розбираються краще за мене - читайте на здоров'я.

[мыслитель]

Я хоть что-то сделал, а вы напишите от себя, помогите новичкам. Критиковать может любой!

Вы сами в этом вопросе разбираетесь, или просто скопировали чьи то мысли, не задумываясь, а правильны ли они?

Основные риски при покупке недвижимости:

1. Продавец требует задаток
Риск: продавец возьмет задаток, но квартиру продавать откажется.
Решение: оформляйте договор задатка только у нотариуса. Расписки, а тем более устные договоренности, не имеют надлежащей юридической силы.

договор задатка - юридический нонсенс, который придумали безграмотные начальники АН. ни один нотариус такой договор не заверит. у нотариуса можно (и очень желательно) заверить предварительный договор. передача аванса на основании письменной расписки имеет юридическую силу, но аванс возвращается покупателю независимо от причин, по которым сделка не состоялась. что бы действовали правовые последствия задатка, необходимо именно нотариальное заверение предварительного договора.

Основные риски при покупке недвижимости:


2. Продавец не является единоличным собственником квартиры
Риск: другие собственники впоследствии могут заявить, что не давали согласия на продажу квартиры, и отсудить ее.
Решение: получите от всех собственников квартиры нотариально заверенное согласие на продажу. Согласие на продажу нужно получить и у супруга/супруги продавца, даже если он ли она не являются собственниками.

при наличии нескольких совладельцев сделка состоится только если на нее прийдут все, и брать заранее от них нотариально завереное согласие нет смысла. но при передаче аванса крайне желательно что бы они тоже подписывали предварительный договор. иначе сделка может не состояться и возникнут проблемы (лишние усилия) с возвратом аванса. согласие второго супруга, если квартира не является совместной собственностью, необходимо (желательно, но не обязательно) но совершенно по другим причинам

Основные риски при покупке недвижимости:


3. В квартире прописаны несовершеннолетние
Риск: подросшие дети смогут претендовать на вашу квартиру.
Решение: обяжите продавца получить согласие на выписку детей и продажу квартиры у Комиссии по опеке.

без письменного разрешения органа опеки сделка не состоится. наличие разрешения проверяет нотариус

Основные риски при покупке недвижимости:


4. Сомнительные правоустанавливающие документы на недвижимость или отсутствие некоторых из них
Риск: признание сделки по недвижимости недействительной.
Решение: не давайте задаток, пока продавец не окончит оформление документов на недвижимость.Тем более, не заключайте сделку.

тут все правильно

Основные риски при покупке недвижимости:


5. Продавец предлагает занизить стоимость квартиры в документах для продажи недвижимости
Риск: в случае отмены сделки, продавец вернет лишь ту сумму, которая указана в документах.
Решение: в договоре купли-продажи укажите реальную стоимость квартиры.

уже не актуально, потому что обязательно проводится оценка. при помощи оценщика можно занизить немного, но не критично, как было раньше (разница раз в двадцать - по балансовой стоимости).

Основные риски при покупке недвижимости:

6. На момент получения задатка, в квартире прописаны посторонние лица
Риск: вы можете потерять задаток, если откажетесь покупать квартиру с «жильцами».
Решение: в договоре задатка указать, что продавец обязуется выписать всех посторонних к моменту сделки.

обычно решается путем удержания с продавца по 500 долларов за каждого прописаного, и в случае, если не кто то не выпишется в оговореный в договоре купли-продажи срок, то за эти деньги его выписывают через суд. со всех прописаных (если они не совладельцы) нужно взять письменное обязательство подать заявление о снятии с регистрации. собственник(и) не может нести ответственность за отказ кого то выписаться.

Основные риски при покупке недвижимости:


7. Есть подозрение, что в квартире прописан человек из МЛС или дома престарелых
Риск: прописанный вернется и аннулирует сделку в судебном порядке.
Решение: даже если подобных подозрений нет, потребуйте у продавца справку из ЖЭКа о прописанных в квартире людях, а лучше наведайтесь туда сами. Сотрудники ЖЭКа предоставят вам информацию из первых уст за скромное вознаграждение.

справка о составе семьи и прописке обязательно предоставляется нотариусу на сделку. но лучше это узнать до передачи аванса

Основные риски при покупке недвижимости:


8. Квартиру продают по доверенности
Риск: на момент продажи доверенность может уже не иметь юридической силы, впоследствии собственник квартиры может аннулировать сделку.
Решение: проверить подлинность доверенности с помощью юриста и добиться присутствия собственника на сделке.

риск совершенно в другом. действительность доверенности нотариус проверит по реестру. а вот лицо, которое выдало доверенность, может оспаривать ее по тем же основаниям, по каким бы оспаривало и саму сделку. поэтому с доверителем желательно пообщаться лично.

9. Квартиру продает наследник
Риск: после сделки может объявиться еще один наследник, тогда сделку могут признать недействительной.
Решение: откажитесь от покупки квартиры, которая унаследована не так давно.

в принципе праввильно. не раскрыто понятие "не так давно". это сколько? нужног смотреть наследственное дело. но покажут его только наследнику...

10. Подозрения в неадекватности продавца
Риск: продавец может оказаться недееспособным или психически нездоровым. В этом случае, сделка может быть признана недействительной.
Решение: потребуйте у продавца справки от нарколога и психиатра. Обязательно поговорите с соседями.

для перестраховки нужно потребовать, что бы продавец получил в ОПНД сертификат. но при желании продавца сделку могут признать недействительной по психиатрии и при наличии сертификата (если продавец ранее не состоял на учете в ОПНД)

[Suprug2011]

мыслитель Спасибо вам огромное, что все так популярно написано. Я и сам прочитал 200 стариц и такого как в той статье расписано не было. А ведь это всем надо.
Я посмотрел 7 квартир из них:
В первой. Не хотят в документах указывать фактическую стоимость, а хотят пропустить по 50 процентов через банк и по документам в гривне, а 50 процентов наличными в долларах.При чем это в отделе продаж!
Во второй. Доверенное лицо, которое продает квартиру. Хозяин на сделку приезжать не будет, у него на это нету времени и вообще живет в другой стране.
В третьей. Квартиру продает наследник. Прошло только около полу года.
В четвертой квартире. Особо не зарывался в ситуацию, мне только сказали, что квартира по дарственной от дочери к матери 5 месяцев. Расспросил в ОСМД за нее. Там сказали,что квартиру брали муж с женой, потом развелись, жена якобы потеряла паспорт после развода, получила новый паспорт без печати о браке и быстро подарила маме. Чем это все закончиться не знает никто. Кстати, квартира уже под задатком.
По остальным все более-менее гладко на первый взгляд.

Я согласен в любом случае надо брать юриста на сделку и проверку квартиры, без этого никак. Но на начальном этапе отсеять квартиры придется именно покупателю и не ходить же ему с юристом целыми днями по всем квартирам. Я сам для себя черпаю информацию со всех источников и та же с этой и других страниц на форуме. Но, к сожалению, в данной теме подробно написано только на 1 странице. А все риски и чем это может грозить нету, а это очень и очень важно.

[Граматикос]

есть здесь юристы кто мог бы провести сделку если да пишите в личку