ЖК Золотой Берег. Прогресс-Строй (*)

[lunga]

С 8 марта 2016 г. В теме прописываются такие правила:
Наличие звездочки в заголовке темы означает, что в теме возможны посты несущие в себе исключительно конструктивную информацию. Флуд, флейм, троллинг, переход на личности, развиртуализация (в данном случае это означает, когда один говорит: Меня Вася Пупкин зовут, и меня тут все знают, а кто ты такой? или такая? А, - ты Маша Кудрявая или Катя Кривая?), а так же просто выяснение каких-либо отношений в теме КАТЕГОРИЧЕСКИ ЗАПРЕЩЕНО! Любой пост, не несущий конструктива, будет удаляться, пост, несущий конструктив и одновременно нарушающий правила - будет удаляться. Любой юзер, в сообщении которого я увижу хоть малейший намек на нарушение правил форума и данный темы, будет отправляться в бан с первым нарушением, не со вторым и тем более не с третьим, как это принято обычно на форуме, а СРАЗУ. В данной теме будет процветать авторитаризм и прецедентное право с самым нечеловеческим лицом, которое только может быть.


Если мы будем сидеть на месте и ждать, пока кто-то другой решит все проблемы, то станет не плохо, а ещё хуже!

Решила создать ОТДЕЛЬНУЮ тему по нашему объекту!

Так же на форуме есть группа "Инвесторы жк Золотой Берег", регистрируйтесь и там, вот ссылка :
https://forumodua.com/group.php?groupid=578"

Все, кто заинтересован в оживлении нашей стройки, ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ!!!!!!!

ВМЕСТЕ МЫ - СИЛА!

НАС УЖЕ:

1. lunga
2. Barbara Kara
3. la luce
4. stronggold
5. budur
6. Atexe
7. milaschka
8. Entahl
9. dove
10.sorvigolova
11.Alonka13
12.Ленгард
13.пу
14.blosha
15.Spring124
16.hugo1983
17.Vabaster
18.oksana46
19.Taniushkin 19
20.lenaAn
21.Alex111
22.D&G
23.Valery23
24.лис7
25.Бубуська
26.corall
27.Pantemion
28.alex197308
29.igis
30.Десяточка
31.Cypriot
32.stoev_dima
33.

[hugo1983]

нары плачут при энурезе узника,

как всегда словесный понос и информативности 0,0

[_L_A]

как всегда словесный понос и информативности 0,0

На счет словесного поноса полностью согласен , я выше сам об этом писал,намного хуже ваш понос совести, а насчет информативности не вам судить, спасибо за минус

[Atexe]

раньше был ткачев теперь ткачев и михайлик ,кто следующий, ответ знает только селезнев

А вот с этого места поподробнее, пожалуйста...

[_L_A]

А вот с этого места поподробнее, пожалуйста...

Думайте , после палаток возле обл администрации, лидер ИГ отказывается проводить акции протеста которые могут оставить след на репутации власти,ткачев перед киевом тоже себя тихо вел. Лидер ИГ через каждые два часа кричал,что тратит свое время в ущерб семье и что ему тоже деньги зарабатывать надо ,сейчас на общественной работе и уже деньги для семьи не надо, а это карьера.
по поводу селезнева,помните говорили : " не можешь справиться с движением инвесторов -возглавь его"- так вот следующим после Ткачева должен был быть Балаян, но амбиции сына армянского народа не позволили быть куклой в руках селезнева, тогда была объявлена война на выживание и подобрана другая кукла,знаете кто, не будем в слух перед сном.
Ткачев делает геморой селезнёву- нет., а михайлик?Правильно тоже нет, зато все подконтрольно сами знаете кому,не успеем что то предпринять,а господин зло через своих кукол уже все знает.

Кстати, Вы были свидетелем сего действа когда год назад искали сексота у себя в организации и нашли , опять же кого? Напоминать не надо , Правда ???????

[Atexe]

Думайте , после палаток возле обл администрации, лидер ИГ отказывается проводить акции протеста которые могут оставить след на репутации власти,ткачев перед киевом тоже себя тихо вел. Лидер ИГ через каждые два часа кричал,что тратит свое время в ущерб семье и что ему тоже деньги зарабатывать надо ,сейчас на общественной работе и уже деньги для семьи не надо, а это карьера.
по поводу селезнева,помните говорили : " не можешь справиться с движением инвесторов -возглавь его"- так вот следующим после Ткачева должен был быть Балаян, но амбиции сына армянского народа не позволили быть куклой в руках селезнева, тогда была объявлена война на выживание и подобрана другая кукла,знаете кто, не будем в слух перед сном.
Ткачев делает геморой селезнёву- нет., а михайлик?Правильно тоже нет, зато все подконтрольно сами знаете кому,не успеем что то предпринять,а господин зло через своих кукол уже все знает.

Кстати, Вы были свидетелем сего действа когда год назад искали сексота у себя в организации и нашли , опять же кого? Напоминать не надо , Правда ???????

Меня заинтересовала вышеозвученная инфа о том, что Ткачев якобы помогает Олегу - поэтому и уточнила, правильно ли я Вас поняла?
кстати, С прошедшим днем рождения)


честно говоря, не знаю как других инвесторов, но меня лично уже достали все эти тайны, подпольные движения и шпионские игры среди самих активных инвесторов и учередителей заказчика.
как-будто отношения на честности и открытости друг перед другом - построить невозможно.

[_L_A]

кстати, С прошедшим днем рождения)


честно говоря, не знаю как других инвесторов, но меня лично уже достали все эти тайны, подпольные движения и шпионские игры среди самих активных инвесторов и учередителей заказчика.
как-будто отношения на честности и открытости друг перед другом - построить невозможно.

Вы самый внимательный друг на этой ветке, спасибо за день варенья

Меня заинтересовала вышеозвученная инфа о том, что Ткачев якобы помогает Олегу

специально перечитал раннее и такой постановки вопроса не увидел, но ход вашей мысли очень понравился,но к сожалению свечку им в спальне не держал, мои мысли что два сапога это пара, которую носит владелец ПСа, так понял у вас есть что за это сказать? так скажите можете даже в личку

[investzb]

если бы можно было построить честные открытые отношения то давно бы это сделали, но увы это не возможно(((( всегда найдется поганец, который все испортит и внесет смуту и к сожалению так везде не только у нас )))

[Atexe]

Вы самый внимательный друг на этой ветке, спасибо за день варенья специально перечитал раннее и такой постановки вопроса не увидел, но ход вашей мысли очень понравился,но к сожалению свечку им в спальне не держал, мои мысли что два сапога это пара, которую носит владелец ПСа, так понял у вас есть что за это сказать? так скажите можете даже в личку

Если бы я хотя бы знала Ваше имя, друг))
Наш диалог пример тому, как делаются выводы инвесторами о том, кто "друг", а кто "враг" - на основании недопонимания друг друга и отсутствия малейшей информации)
Грубо говоря, я Вас неправильно поняла, когда Вы сказали: "а теперь Ткачев и Михайлик" и у меня нет тому доказательств, что они вместе (т.е. я высказала свои фантазии на этот счет, которые могут быть и ошибочными)

[Atexe]

если бы можно было построить честные открытые отношения то давно бы это сделали, но увы это не возможно(((( всегда найдется поганец, который все испортит и внесет смуту и к сожалению так везде не только у нас )))

Это возможно, любые отношения ( между 2 людьми и более) строятся на доверии.
Если у партнеров не будет доверия друг к другу -отношений не получится, не получится и завершить стоительство.
Однако есть тому примеры, когда строительство ведется и заканчивается - при условии сотрудничества 2-х и более человек ( см этот раздел Недвижимости)

[investzb]

вы имели ввиду гагарин плаза так эта ситуация к нам мне кажется вообще не применима ну по крайней мере на данном этапе. пока на нашем объекте будет что делить до тех пор и будет идти война.

[investzb]

Если бы я хотя бы знала Ваше имя, друг))
Наш диалог пример тому, как делаются выводы инвесторами о том, кто "друг", а кто "враг" - на основании недопонимания друг друга и отсутствия малейшей информации)
Грубо говоря, я Вас неправильно поняла, когда Вы сказали: "а теперь Ткачев и Михайлик" и у меня нет тому доказательств, что они вместе (т.е. я высказала свои фантазии на этот счет, которые могут быть и ошибочными)

человек назвал вас другом за внимательность к его празднику, а вы о глобальном))))))

[investzb]

Кстати забыл румата вам привет со вторым пришествием балаяна)))

[investzb]

Кстати забыл румата вам привет со вторым пришествием балаяна)))

зашла посмотрела и ушла тихо по аглицки))))

[Atexe]

вы имели ввиду гагарин плаза так эта ситуация к нам мне кажется вообще не применима ну по крайней мере на данном этапе. пока на нашем объекте будет что делить до тех пор и будет идти война.

Не только ГП-1 я имела ввиду, любой вариант, где целью стоит не банальное отыгрывание своих внутренних проблем и конфликтов, а развитие и движение вверх, а не по кругу.
а на ЗБ вечный День Сурка...

[_L_A]

Это возможно, любые отношения ( между 2 людьми и более) строятся на доверии.
Если у партнеров не будет доверия друг к другу -отношений не получится, не получится и завершить стоительство.
Однако есть тому примеры, когда строительство ведется и заканчивается - при условии сотрудничества 2-х и более человек ( см этот раздел Недвижимости)

это может быть в случае,если оба хотят строить, к сожалению селезневу нет смысла строить тем более он уже заработал деньги, к примеру вам два года назад заплатили, а сейчас надо работать , много желания?тем более если можно избежать этой работы.А стройку не бросает по двум причинам :
1) надеется с помощью определенных манипуляций и при помощи некоторых людей собрать с доверчивых инвесторов еще денег
2)Боится если уйдет со стройки,посадят.
С другой стороны второй ,Балаян , говорит что хочет достроить и пока у нас нет причин в это не верить,тем более он имеет право и документы на это и немало важно я видел людей которые хотят вложить деньги в нашу стройку и видят перспективу,почему не сделать попытку,тем более желание и дело можно увидеть достаточно быстро.
чем не вариант

[_A_l_]

Кстати забыл румата вам привет со вторым пришествием балаяна)))

Согласно http://irc.gov.ua/ua/Poshuk-v-YeDR.html по ЄДРПОУ 31545365 на дату 15.01.2013 таковое пришествие еще не состоялось.

Ідентифікаційний код юридичної особи 31545365
Повне найменування юридичної особи та скорочене у разі його наявності ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ДОБРОБУТ" (ТОВ "ДОБРОБУТ")
Місцезнаходження юридичної особи 65038, Одеська обл., місто Одеса, Київський район, ФОНТАНСЬКА ДОРОГА, будинок 118-А
ПІБ керівника юридичної особи МАРКОВ ОЛЕКСАНДР СЕРГІЙОВИЧ

[НЕ_ЮРИСТ]

попалась статейка, почитайте, интересно, как вариант …))

Журнал «Будівництво для всіх: право та облік»
http://www.svstroy.com.ua
Добудуємо будинок через ЖБК

Ситуація. Будинок збудовано на 90 %, але через нестачу коштів забудовник вимушений був заморозити будівництво. Інвестори вирішили профінансувати добудову будинку власними силами і з цією метою створити ЖБК. Як це правильно документально оформити та відобразити такі операції в податковому і бухгалтерському обліку? Про це розповімо в даній статті.
1. ПРАВОВИЙ АСПЕКТ
СТВОРЕННЯ ЖБК
Створити житлово-будівельний кооператив (ЖБК) – для інвесторів це, мабуть, найбільш прийнятний варіант для завершення будівництва.
Згідно з визначенням, наведеним у Законі України «Про кооперацію» від 10.07.2003 р. № 1087-IV (далі – Закон про кооперацію), кооператив – це юридична особа, утворена шляхом об'єднання фізичних і юридичних осіб на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування. Тобто створення ЖБК дозволяє кожному з інвесторів брати участь у вирішенні питань, пов'язаних з продовженням будівництва.
Для того, щоб створити ЖБК інвестори, що готові додатково фінансувати будівельний проект, повинні сформувати ініціативну групу, яка візьме на себе вирішення всіх організаційних питань. Тобто фактично вони виступатимуть засновниками ЖБК. Бажано, щоб у складі такої ініціативної групи було не менше трьох осіб (заодно буде дотримано вимогу ст. 7 Закону про кооперацію щодо чисельності членів кооперативу).
Засновниками (членами) ЖБК можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. У деяких випадках до числа членів кооперативу включається забудовник або генеральний підрядник.
Членство в кооперативі може бути повноправним або асоційованим. Повноправні члени ЖБК при вступі до кооперативу вносять вступні внески та паї, а асоційовані члени – тільки паї. При цьому асоційовані члени мають право лише дорадчого голосу (ст. 14 Закону про кооперацію).
Вступний внесок є неповоротним і сплачується при вступі до кооперативу (окрім асоційованих членів) у грошовій або майновій формі. Зі вступних внесків формується неподільний фонд ЖБК, який не підлягає розподілу між пайовиками.
Пайовий внесок у створення та розвиток кооперативу здійснюється шляхом передачі кооперативу майна, у т. ч. грошових коштів, майнових прав, а також земельної ділянки. Він вважається поворотним. З пайових внесків створюється пайовий фонд, який є основним джерелом формування майна кооперативу. Саме пайовий фонд відповідатиме вартості квартир у житловому будинку.
Члени-засновники ЖБК, як правило, вносять свої паї у вигляді майнових прав на квартири в недобудованому об'єкті. А для забезпечення фінансування статутних цілей кооперативу (в даному випадку – добудова житлового будинку) понад пай членами ЖБК будуть вноситися цільові внески (у вигляді грошових коштів чи інших майнових цінностей) або додаткові паї.
В якості асоційованого члену до ЖБК може також вступити потенційний покупець нерухомості, що будується. При цьому, як правило, він повинен внести пай у вигляді грошового внеску в розмірі, який дорівнює продажній вартості квартири (тобто пайовим внеском він сплатить вартість своєї майбутньої нерухомості).
Рішення про створення ЖБК приймається його засновницькими зборами. Загальними зборами затверджується список членів кооперативу і статут ЖБК.
Статут є основним правовим документом, який регулює діяльність кооперативу. При складанні статуту слід керуватися ст. 8 Закону про кооперацію. При цьому за основу можна взяти Примірний статут ЖБК, затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 30.04.85 р. № 186.
В обов'язковому порядку в статуті зазначається мета створення кооперативу і вичерпний перелік видів його діяльності. Від цього безпосередньо залежатиме вид кооперативу: виробничий, обслуговуючий або споживчий.
ЖБК, що має за мету фінансування будівництва, за своїм типом є обслуговуючим кооперативом, оскільки створюється для надання послуг переважно членам кооперативу (див. листи Держкомпідприємництва від 23.02.2007 р. № 1352 і від 09.10.2007 р. № 7654). Такий кооператив, надаючи послуги своїм членам, не має мети отримання прибутку (ст. 23 Закону про кооперацію). Але для того, щоб ЖБК мав статус неприбуткової організації згідно з пп. 7.11.1 Закону про прибуток необхідно, щоб у статуті відповідним чином був прописаний основний вид діяльності ЖБК (див. лист ДПАУ від 29.01.99 р. № 583/6/15-1216). Краще за все вказати «організація та фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку (будинків) для задоволення потреб членів кооперативу». Якщо передбачається, що кооператив продовжить своє існування і після закінчення будівництва, то можна також прописати «забезпечення подальшої експлуатації та управління житловим будинком (будинками)». Мету кооперативу можна сформулювати як «забезпечення членів кооперативу квартирами (житлом), захист їх майнових інтересів і соціальних прав».
У статуті також доцільно відобразити умови, в яких будуть визначатися характеристики квартир, що будуються (тип – однокімнатні, двокімнатні та ін.), їх вартість.
Крім того, в статуті необхідно зазначити порядок ліквідації ЖБК. При цьому слід врахувати, що при ліквідації ЖБК, що має статус неприбуткової організації, після виплати паїв членам кооперативу повинна відбутися передача активів іншій неприбутковій організації (наприклад, ОСББ) або зарахування їх до доходу бюджету (пп. 7.11.11 Закону про прибуток). З цією вимогою узгоджується також норма ст. 29 Закону про кооперацію, яка забороняє розподіляти між членами кооперативу майно неподільного фонду (він формується за рахунок вступних внесків) і вимагає його передачі іншій кооперативній організації.
Будь-яких особливостей державної реєстрації ЖБК Законом про кооперацію не встановлено, тобто вона відбувається в тому ж порядку, що і для решти юридичних осіб на підставі Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб і фізичних осіб – підприємців» від 15.05.2003 р. № 755-IV.
ПЕРЕДАЧА ОБ'ЄКТА ВІД ЗАБУДОВНИКА ДО ЖБК
Пропонуємо наступний алгоритм дій у ситуації, що розглядається (на практиці, враховуючи особливості конкретного випадку, можуть бути варіації):
1. Забудовник оформляє право власності на об'єкт незавершеного будівництва (ОНБ) на підставі ч. 3 ст. 331 ЦКУ 1. Даною нормою передбачено, що до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. У разі необхідності зазначена особа може укласти договір щодо ОНБ, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис ОНБ.
( 1 Як це робиться, див. «Будівництво для всіх: право та облік». – 2009. – № 3. – С. 35.)

2. Після реєстрації прав на ОНБ, забудовник продає його як нерухоме майно ЖБК. Одночасно з договором купівлі-продажу між забудовником і ЖБК укладається угода про переведення боргу перед інвесторами на ЖБК (звичайно за згодою інвесторів – ст. 520 ЦКУ), причому сума такого боргу відповідає вартості ОНБ. Відповідно до цієї угоди відбувається погашення заборгованості ЖБК перед забудовником за договором купівлі-продажу ОНБ.
3. При вступі до ЖБК інвестори вносили в якості пайових внесків свої майнові права на квартири, які являють собою не що інше, як право вимагати від забудовника квартиру в уже збудованому житловому будинку. Тобто замість інвесторів ці права кредитора у відношенні до забудовника перейшли до ЖБК. А після того, як забудовник відповідно до зазначеної угоди перевів борг за квартири на ЖБК, то фактично в одній особі (кооперативу) відбулося об'єднання боржника і кредитора, зобов'язання з передачі квартир припинилися (ст. 606 ЦКУ).
Відобразимо зазначені дії у вигляді схеми.

Рис. Передача об'єкта від забудовника до ЖБК
4. Тепер, щоб продовжити будівництво, кооперативу необхідно переоформити на себе права на земельну ділянку під забудову (маючи право власності на ОНБ, це буде нескладно зробити) і всю дозвільну документацію на будівництво. Ставши замовником будівництва, ЖБК зможе укласти з генпідрядником договір підряду.
Слід також зауважити, що згідно зі ст. 41 ЗКУ ЖБК має право на безоплатне отримання у власність земельної ділянки (йдеться про землі державної та комунальної власності), тобто на її приватизацію. Реалізація ж цього права залежить від бажання ЖБК.
ПЕРЕДАЧА КВАРТИР ЧЛЕНАМ ЖБК
Відповідно до п. 6.1 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін'юсту від 07.02.2002 р. № 7/5, 2 свідоцтво про право власності на об'єкти нерухомості може видаватися членам ЖБК, які повністю внесли свої пайові внески.
( 2 Опубліковано в журналі «Будівництво для всіх: право та облік». – 2009. – № 3. – С. 50.)


Проте в ч. 1 ст. 384 ЦКУ зазначається, що будинок, споруджений ЖБК, є його власністю. Про це говорить і ст. 19 Закону про кооперацію, згідно з якою кооператив є власником будівель, споруд, грошових і майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, отриманих від її реалізації та ін. І ці норми мають пріоритет перед нормами Тимчасового положення № 7/5.
Таким чином, саме ЖБК спочатку стає власником збудованої нерухомості. Член ЖБК має право володіння і користування, а за згодою кооперативу – і розпорядження квартирою, яку він займає, якщо він не викупив її. Тобто внесення паю і саме по собі членство в ЖБК ще не дає підстав для отримання квартири у власність членом кооперативу. Лише в разі викупу квартири член ЖБК стає її власником (ч. 2, 3 ст. 384 ЦКУ).
Такий викуп, як правило, здійснюється шляхом зустрічних дій: оформлення повернення паю членові кооперативу (ст. 2 Закону про кооперацію) і продажу йому квартири на суму поверненого паю. По суті, відбувається міна паю на квартиру.
Після того, як квартири будуть викуплені членами ЖБК, подальша доля кооперативу залежить від їх рішення. ЖБК може продовжити свою діяльність і здійснювати експлуатацію та управління житловим будинком (якщо такий вид діяльності був прописаний у його статуті), перетворитися в обслуговуючу організацію (наприклад, ОСББ) або ліквідуватися в порядку, передбаченому статутом.

[НЕ_ЮРИСТ]

2. ОБЛІК
РЕЄСТРАЦІЯ ЖБК НЕПРИБУТКОВОЮ ОРГАНІЗАЦІЄЮ
Статус неприбуткової організації привабливий тим, що дозволяє не обкладати податком на прибуток кошти і майно, що надходять до ЖБК. Види неприбуткових організацій встановлені пп. 7.11.1 Закону про прибуток. Зокрема, житлово-будівельні кооперативи, створені в порядку, визначеному законом, названі в п. «є» пп. 7.11.1.
Щоб вважатися неприбутковою організацією, ЖБК має бути внесений до реєстру неприбуткових организацій 3 (пп. 7.11.10) з ознакою неприбутковості «0015». А для того, щоб зареєструватися в реєстрі, діяльність ЖБК повинна відповідати вимогам п. 7.11 Закону про прибуток.
( 3 Реєстр неприбуткових організацій та установ – це автоматизована система збору, накопичення і обробки даних про неприбуткові організації та установи, які згідно з п. 7.11 Закону про прибуток звільняються від сплати податку на прибуток (п. 1.1 Положення про Реєстр неприбуткових організацій та установ, затверджене наказом ДПАУ від 11.07.97 р. № 232).)


Як уже зазначалося вище, одна з вимог полягає в тому, що у випадку ліквідації неприбуткової організації її активи після повернення паїв мають бути передані іншій неприбутковій організації відповідного виду або зараховані до бюджету. Тому в статуті ЖБК не повинен передбачатися розподіл майна між членами ЖБК у разі його ліквідації (крім квартир, вартість яких дорівнює вартості паїв). Інакше ЖБК відмовлять у реєстрації в якості неприбуткової організації. Наприклад, у листі ДПАУ від 12.03.2004 р. № 1898/6/15-1316 відмовлено в можливості реєстрації неприбутковими організаціями сільськогосподарським обслуговуючим кооперативам. Підставою є норма п. 4 ст. 38 Закону України «Про сільськогосподарську кооперацію» від 17.07.97 р. № 469/97-ВР, згідно з якою майно сільськогосподарського кооперативу, яке залишилося після розрахунків з бюджетом та іншими кредиторами, розподіляється між членами кооперативу пропорційно вартості їх паїв.
ЖБК, створений у цілях будівництва (або добудови) житлового будинку, повернення паїв здійснює шляхом розподілу квартир між своїми членами. А від решти майна бажано позбавитися, щоб на момент ліквідації ЖБК активів не залишалося (якщо, звичайно, ЖБК не планує в майбутньому займатися експлуатацією будинку).
ЖБК – неприбуткова організація
Якщо ЖБК отримав статус неприбуткової організації, то він має право не включати до валового доходу отримані внески, кошти або майно, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності, а також надходження у вигляді пасивних доходів (пп. 7.11.7). Доходи з інших джерел обкладаються податком на прибуток (пп. 7.11.9). Зупинимося детальніше на видах «пільгованих» доходів.
Під основною діяльністю розуміють надання благодійної допомоги, просвітницьких, культурних, наукових, освітніх та інших подібних послуг для суспільного споживання, зі створення систем соціального самозабезпечення громадян (недержавні пенсійні фонди, кредитні союзи та ін.). Мабуть, створення ЖБК «співзвучне» створенню систем соціального самозабезпечення.
До пасивних доходів закон відносить проценти, дивіденди, страхові виплати і відшкодування, а також роялті (пп. 7.11.13).
Таким чином, ЖБК – неприбуткова організація не включає до валового доходу грошові надходження та майно, отримані для забезпечення його діяльності, зокрема:
- вступні внески;
- пайові внески (у вигляді майнових прав на квартири);
- додаткові пайові або цільові внески.
Кожна неприбуткова організація зобов'язана щокварталу надавати до податкової інспекції Податковий звіт про використання коштів неприбутковими установами та організаціями за формою, затвердженою наказом ДПАУ від 03.04.2003 р. № 233. Внесені членами ЖБК вступні внески відображаються в ряд. 7.1.1 звіту, витрати на виконання статутних цілей – у ряд. 9.2.9. Пайові та додаткові пайові внески мають поворотний характер, тому не буде помилкою не відображати їх серед доходів ЖБК у ряд. 7.1.1, хоча в будь-якому разі пайові внески не збільшують оподатковуваний дохід. Продаж членам ЖБК збудованих квартир знайде своє відображення в рядках 10 і 11 (доходи і витрати відображаються на дату продажу квартир в однаковій сумі, що призведе до нульового значення прибутку, який підлягає оподаткуванню).
ЖБК – прибуткова організація
Якщо з будь-яких причин ЖБК не зареєструвався як неприбуткова організація, то деякі надходження будуть включені до валового доходу. Так, вступні та цільові внески членів ЖБК включаються до валового доходу як безповоротна фінансова допомога (пп. 4.1.6 Закону про прибуток). А пайові та додаткові пайові внески, як аналогічні корпоративним правам (п. 1.8), до валового доходу не включаються (пп. 4.2.5).
ПЕРЕДАЧА ОБ'ЄКТА НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА
Після того, як забудовник зареєструє право власності на об'єкт незавершеного будівництва (далі – ОНБ), він передає його ЖБК за договором купівлі-продажу. В якості компенсації ЖБК приймає на себе зобов'язання забудовника перед інвесторами та підрядниками (якщо такі є) за угодою про переведення боргу. Передача ОНБ оформляється двостороннім актом приймання-передачі, при цьому забудовник відображає продаж, а ЖБК – придбання ОНБ.
ЖБК – неприбуткова організація
При придбанні ОНБ за договором купівлі-продажу слід керуватися наступними правилами оподаткування:
1. Придбаний ОНБ не включається до валового доходу, оскільки він отриманий не безоплатно. Але навіть якщо б він був переданий забудовником безоплатно, це майно, що надходить для забезпечення потреб основної діяльності, яке не підлягає оподаткуванню (пп. 7.11.7 і 7.11.13 Закону про прибуток).
2. Валові витрати при придбанні ОНБ у ЖБК не виникають, оскільки він не веде господарської діяльності.
ЖБК – прибуткова організація
При придбанні ОНБ відображає валові витрати за першою подією з перерахунком за п.5.9 Закону про прибуток.
Пільга з ПДВ
У забудовника і ЖБК можуть виникнути питання, пов'язані з порядком застосування пільги з ПДВ, передбаченої для всіх поставок житла, крім першої (пп. 5.1.20 Закону про ПДВ). Згідно з роз'ясненням ДПАУ, першою поставкою житла, незалежно від схеми фінансування будівництва, є початкове оформлення права власності на таке житло (лист від 07.07.2006 р. № 12887/7/16-1517-26). Але при оформленні забудовником права власності на ОНБ і при подальшому продажу об'єкта ЖБК житла як такого ще немає, тому пільга згідно з пп. 5.1.20 не застосовується. Це означає, що при продажу ОНБ забудовник повинен нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ у загальному порядку.
У Законі про ПДВ для ЖБК не зроблено виключень у частині вимог про обов'язкову реєстрацію платником ПДВ. Тому, якщо сума продажу (передачі) квартир членам кооперативу перевищить 300 тис. грн. (а в більшості випадків це так і є), то ЖБК повинен реєструватися платником податку.
Але чи доцільно ЖБК враховувати суму ПДВ у складі податкового кредиту при придбанні ОНБ? Мабуть, ні.
Адже первинне право власності на готове житло оформляється на ЖБК, що і вважатиметься першою поставкою. Зате подальша передача житла (квартир) членам ЖБК буде розцінюватися як друга поставка житла і повинна звільнятися від ПДВ. Отже, права на податковий кредит у ЖБК за ОНБ бути не повинно (пп. 7.4.2 Закону про ПДВ). При цьому ЖБК може використовувати два варіанти відображення (вірніше, невідображення) ПДВ в обліку:
1. Відпочатку не включати суми ПДВ у складі ціни ОНБ до податкового кредиту (оскільки ОНБ згодом буде використаний у звільненій операції продажу квартир).
2. Збільшити податковий кредит при придбанні ОНБ, а при продажу квартир членам ЖБК нарахувати податкові зобов'язання за звичайною ціною, але не нижче за вартість придбання ОНБ (ч. 5 пп. 7.4.1 Закону про ПДВ).
При використанні першого варіанту ЖБК, що не є неприбутковою організацією, зможе врахувати суми ПДВ у складі валових витрат (пп. 5.3.3 Закону про прибуток), при використанні другого варіанту такої можливості у нього немає. Тому краще віддати перевагу першому варіанту. Хоча, якщо ЖБК є неприбутковою організацією, то для нього це не має значення (оскільки він не має валових витрат і доходу).
МАЙНОВІ ПРАВА НА КВАРТИРИ
Інвестори будівництва – члени ЖБК вносять в якості пайових внесків свої майнові права на квартири. Розглянемо їх правову природу. Цивільний кодекс не сприяє розумінню цього питання, адже згідно зі ст. 190 майнові права – це і окрема річ (ч. 1), і неспоживна річ, і майнові права (ч. 2).
Особливістю майнових прав на квартири є те, що це права на майно, якого поки що немає. Власне кажучи, це гарантія отримання такого майна в майбутньому. Інвестор, що надає майнові права ЖБК, отримує натомість частину в пайовому капіталі. У бухгалтерському обліку інвестор – юридична особа враховує майнові права як звичайну дебіторську заборгованість, відповідно при передачі майнових прав він її списує шляхом взаємозаліку з кредиторською заборгованістю щодо пайового внеску.
ЖБК також оперує в обліку лише заборгованостями (з отриманих майнових прав і пайових внесків членів ЖБК).
Існує думка, що для цілей податкового обліку продаж майнових прав прирівнюється до продажу товарів (див., наприклад, лист ДПАУ від 12.04.2007 р. № 4047/5/15-0215). Так, у деяких випадках така позиція не позбавлена логіки. Адже товари – це, зокрема, матеріальні активи (п. 1.6 Закону про прибуток), які, у свою чергу, є основними фондами та оборотними активами у будь-якому вигляді, відмінному від грошових коштів, цінних паперів, деривативів і нематеріальних активів (п. 1.1). Такий актив, як майнові права, є дебіторською заборгованістю, тобто оборотним активом.
Проте все викладене вище вірно лише для інвестора, для якого наявність майнових прав дорівнює дебіторській заборгованості. Він може їх продати або передати за договором відступлення права вимоги іншому інвесторові. Таким чином, для нього майнові права є своєрідним товаром.
У нашому ж випадку все інакше – забудовник при передачі ЖБК майнових прав фактично передає свою кредиторську заборгованість, яка ніяк не може вважатися активом. Тому для забудовника і для ЖБК передача (отримання) майнових прав не може бути визнана продажем (придбанням) товарів. Це означає, що у сторін не виникає ПДВ, а також валового доходу і витрат.
ПЕРЕДАЧА КВАРТИР ЧЛЕНАМ ЖБК
Право власності на новозбудований готовий об'єкт оформляється на ЖБК (нагадаємо, що раніше на нього було оформлено право власності на ОНБ). Ця початкова реєстрація права власності на квартири є з позиції пп. 5.1.20 Закону про ПДВ першою поставкою житла.
Розподіл квартир між членами ЖБК буде, по суті, другою поставкою житла, яка не обкладається ПДВ. При цьому право власності на квартири переходить від ЖБК до інвесторів, тому передача квартир відображається в податковому обліку як їх продаж. Компенсацією вартості квартир є погашення заборгованості ЖБК перед членами ЖБК з пайових внесків.
ЖБК – неприбуткова організація
Застосовуються правила, встановлені ч. 2 пп. 7.11.9 Закону про прибуток. Доходами від продажу квартир вважається погашення кредиторської заборгованості перед членами ЖБК з паїв. Згідно з ч. 2 пп. 7.11.9 Закону про прибуток не звільнені від оподаткування доходи неприбуткових організацій зменшуються на суму витрат, пов'язаних з такими доходами, а різниця обкладається податком на прибуток. У даному випадку дохід від продажу дорівнює витратам (вартість квартир відповідає заборгованості з пайових внесків), тому в ЖБК не виникає об'єкта обкладання податком на прибуток.
ЖБК – прибуткова організація
У момент передачі квартир нараховується валовий дохід і здійснюється перерахунок валових витрат за п. 5.9 Закону про прибуток.
Приклад
Вартість майнових прав на квартири, що реалізовані інвесторам – фізичним особам, складає 42 млн. грн. Для завершення будівництва не вистачає 3 млн. грн. Інвестори – фізичні особи в цілях завершення будівництва створили ЖБК і внесли пайові внески вартістю 42 млн. грн. у вигляді майнових прав на квартири. Бракуючу для завершення будівництва суму (3 млн. грн.) внесено у вигляді додаткових пайових внесків. Сума вступних внесків склала 5 тис. грн.
Забудовник зареєстрував право власності на ОНБ у БТІ, а потім передав його ЖБК за договором купівлі-продажу. Також забудовник уклав із ЖБК угоду про переведення боргу перед інвесторами на ЖБК (на суму 42 млн. грн.).
Після закінчення будівництва готові квартири передано членам ЖБК у рахунок погашення заборгованості з пайових внесків. Облік зазначених операцій для забудовника і ЖБК (неприбуткової або прибуткової організації) у спрощеному вигляді наведено нижче в таблицях 1 і 2 відповідно.
Таблиця 1. Облік у забудовника
(тис. грн.)
№ з/п Зміст операції Бухгалтерський облік Податковий облік
Дебет Кредит Сума ВД ВВ
1 Передано ОНБ за договором купівлі-продажу згідно з актом приймання-передачі 361 ЖБК 712 42000 35000 п. 5.9
2 Нараховано податкові зобов'язання з ПДВ 712 641 7000 – –
3 Відображено собівартість реалізованого об'єкта 943 23 25000 – –
4 Оформлено угоду про переведення боргу, відображено переведення боргу перед інвесторами 685 (48) 4 685 ЖБК 42000 – –
5 Відображено взаємозалік заборгованостей 685 ЖБК 361 ЖБК 42000 – –


( 4 Забудовник шляхом переведення боргу списує кредиторську заборгованість, яка в нього виникла раніше при отриманні оплати від інвесторів (із застосуванням дозволених для будівництва житла схем).)


Таблиця 2. Облік у ЖБК
(тис. грн.)
№ з/п Зміст операції Бухгалтерський облік Податковий облік у ЖБК – неприбутковій організації Податковий облік у ЖБК – прибутковій організації
Дебет Кредит Сума дохід витрати ВД ВВ
1 Відображено заборгованість членів ЖБК за пайовими внесками 672 41 42000 – – – –
2 Отримано пайові внески від учасників у вигляді майнових прав на квартири 377 ЧЛ 672 42000 – – – –
3 Отримано вступні внески, створено неподільний фонд 311 422 5 – – 5 –
4 Отримано додаткові пайові внески для добудови об'єкта 311 41 3000 – – – –
5 Отримано від забудовника ОНБ за актом приймання-передачі 5 23 685 З 42000 – – п. 5.9 42000
6 Відображено переведення боргу від забудовника на ЖБК 685 З 685 ЧЛ 42000 – – – –
7 Зараховано дебіторську заборгованість учасників з майнових прав і кредиторську – з квартир (паїв) 685 ЧЛ 377 ЧЛ 42000 – – – –
8 Понесено витрати з добудови об'єкта 23 63, 66, 65 тощо 3000 – – п. 5.9 3000
9 Оприбутковано готовий об'єкт, оформлено право власності 26 23 45000 – – – –
10 Передано квартири членам ЖБК 361 701 45000 45000 45000 45000 п. 5.9
11 Відображено собівартість переданих квартир 901 26 45000 – –
12 Відображено залік заборгованостей з паїв і з квартир 41 361 45000 – –


( 5 Сума ПДВ включається до вартості ОНБ, а не до податкового кредиту, оскільки ОНБ придбано для добудови і передачі будинку членам ЖБК, а це пільгована операція (не перша поставка житла).)




Висновки
Брак коштів для добудови будинку може бути спричинена різними обставинами – наприклад, подорожчанням вартості матеріалів або наявністю невикуплених інвесторами площ. У прикладі розглянуто перший випадок. У другому випадку в ЖБК залишилися б невикуплені квартири, які в майбутньому можуть бути продані новим інвесторам. Можна також застосувати варіант, коли забудовник сам стає членом ЖБК і отримує у власність квартири.
Проте в будь-якому випадку використання ЖБК як способу фінансування будівництва дозволяє інвесторам добудувати будинок з мінімальними витратами – без ненадійних посередників і практично без сплати податків.

[investzb]

типа такого и у нас возможно и даже наверно нужно, но есть несколько но)) селезнев не хочет отдавать. если бы отдал все, то люди пошли бы и на доплаты-возвратные или как там правильно, короче поделили бы непроданные квадраты или получили деньги после продажи свободных метров по нормальной цене. а селезнев на всех обьектах делал примерно такую же схему, но заставлял людей или просто доплачивать или втюхивал насильно доп метры по заоблачным ценам, но нашем обьекте этого не получилось

[_A_l_]

1. Оно тут НЕ_ЮРИСТ написал много и длинно. Но не учел, почему-то, основное. А именно то, что ни Заказчик ни Подрядчики стройки не имеют геть никаких документально оформленных обязательств перед инвесторами (такие обязательства были у несуществующих уже в настоящее время трех предприятий-посредников)
Поэтому у инвесторов нет в собственности (до окончания строительства) никаих ни одних имущественных прав (есть только право требования имущественных прав в будущем), а, значит, и передавать кооперативу просто нечего ...

2.

"Тепер, щоб продовжити будівництво, кооперативу необхідно переоформити на себе права на земельну ділянку під забудову (маючи право власності на ОНБ, це буде нескладно зробити) і всю дозвільну документацію на будівництво. Ставши замовником будівництва, ЖБК зможе укласти з генпідрядником договір підряду."

Ага - на это уйдет 3-5 лет - напомню, что откорректированный проект стройки не имеет положительного заключения госстройэкспертизы, т.е., по существу, проектом стройки не является.