Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[мыслитель]

Нет договора, то как собственник, что хочу со своим объектом, то и делаю.

да и с предварительным договором что хотите то и делайте со своим объектом. только аванс верните...

[Собрина]

да и с предварительным договором что хотите то и делайте со своим объектом. только аванс верните...

Вот.
Только с договором, я аванс верну, так как есть фиксация, что покупатель его заплатил.

А, без договора, такой фиксации нет, а покупатель оплачивает расходы по оформлению.
Но, где написано, что за эти расходы платил он, а не я?

[T1m]

Подумалось, а как продавец, я была бы счастлива, что бы кто-то кроме цены за мой объект еще и оплатил все расходы.

ну вот откуда вы это взяли?) вам же сказали что вместо передачи аванса (напомню, что сумма аванса учитывается при полном расчете), покупатель берет на себя затраты по подготовке документов (как по мне, не сложно понять что данные затраты также учитываются при полном расчете ))) )

Вот.
Только с договором, я аванс верну, так как есть фиксация, что покупатель его заплатил.

А, без договора, такой фиксации нет, а покупатель оплачивает расходы по оформлению.
Но, где написано, что за эти расходы платил он, а не я?

ну и? а теперь поставьте себя на место продавца ))) вы документы подготовили, а покупатель отказался от сделки и забрал аванс ))))

[Собрина]

ну вот откуда вы это взяли?) вам же сказали что вместо передачи аванса (напомню, что сумма аванса учитывается при полном расчете), покупатель берет на себя затраты по подготовке документов (как по мне, не сложно понять что данные затраты также учитываются при полном расчете ))) )

А, разница для покупателя какая - аванс он дал или на затраты?

Извините, вы хоть один договор аванса читали?
Обычно, при авансе, так и бывает.

В этом договоре, все фиксируется, и сумма, и окончательная цена, и кто, за что, и какой % при сделке оплачивает.

Но, речь ведь изначально была о том, что покупатель вообще никакого аванса давать не хочет.
Так как боится рисковать.

[de facto]

А на чем?
Вы наверное давно не были покупателем.
Я бы не стала оплачивать.
Хотя бы потому, что есть масса других объектов, где оформление и свои 1-5-17% оплачивает продавец.

А вообще-то спор пустой. Прекращаю с вами спорить. Свое мнение о вашем профессионализме, как покупатель, я уже высказала.

Я своих оценок на тему "что лучше, что хуже" не давал. Я просто факт констатировал исходя из практики. А Вы авансом мнение высказываете Ваше право. По крайней мере, плохие объекты отсеиваются, а хорошие покупаются.
Покупателем я был недавно. Сегодня утром оформляли основной договор.

[Собрина]

ну и? а теперь поставьте себя на место продавца ))) вы документы подготовили, а покупатель отказался от сделки и забрал аванс ))))

Ну тут, к сожалению, насколько я знаю, вступает в силу законодательство.
Хотя в договорах обычно и пишется, что все затраты покупатель в этом случае, должен вернуть продавцу, но бог миловал, пока у меня не состоявшихся сделок не было.

Потому не знаю как .

Аванс, если через суд...это пусть более опытные о таких вещах расскажут.

Как бывает в случаях несостоявшихся сделок?
Кто кому что возвращает или не возвращает?
Что делать, если отдавать аванс не хотят?

[audit_n]

та вже розповідали, й саме в цій темі. Ви просто пізно підключились

[Duke_Vito]

Ну тут, к сожалению, насколько я знаю, вступает в силу законодательство.
Хотя в договорах обычно и пишется, что все затраты покупатель в этом случае, должен вернуть продавцу, но бог миловал, пока у меня не состоявшихся сделок не было.

Потому не знаю как .

Аванс, если через суд...это пусть более опытные о таких вещах расскажут.

Как бывает в случаях несостоявшихся сделок?
Кто кому что возвращает или не возвращает?
Что делать, если отдавать аванс не хотят?

По закону возвращают аванс в полной сумме, относительно расходов это отдельный разговор.
если не отдают, надо идти в суд, и все равно как в договоре обозвали сумму авансом или задатком (его без основного договора не бывает), суд взыскивает, то что было передано, относительно расходов связанных с подготовкой к сделке, то документально подтвержденные расходы суд может взыскать, как по мне надо заявлять по этому поводу встречное исковое и обосновывать необходимость их взыскания с покупателя, и это при условии, если сделку сорвал именно покупатель.

[IgorAG]

Никто не прописан не значит чистая
Было б всё так просто, небыло бы этой темы

Ну тогда какие могут быть ньюансы? Перечислите.

Я бы точно не согласилась. Продавец несет затраты по подготовке к сделке. Тратит не только деньги, но и время и силы.

А, вы потом придеретесь к какой-то ерунде и исчезните.

Опять же, где у продавца гарантия, что у вас есть деньги на подобную сделку?
Может быть вы покрасоваться приехали.

Без денег на задаток, это называется - пустая болтовня.

Дал задаток..и....продавец смысля? Где мне его искать?

просто авансовый платеж нужно правильно оформить.

Вот это уже серьёзно. Можно согласиться. Хотел бы посмотреть образец договора. Если не трудно.

Не совсем согласен с первым вариантом. Понятия "чистая квартира", "чистая сделка" не ограничиваются отсутствием прописанных. Они гораздо шире. Вы можете купить себе проблему и без прописанных в квартире. Как правило, вопросы с прописанными людьми решаются довольно быстро и не так дорого. Другие недостатки могут вылиться либо в большие суммы расходов либо в потерю денег и квартиры.

Я так понимаю у вас богатый опыт? Поделитесь..Приведите несколько примеров..

АН конечно могут помочь с выбором объекта, но продавцы и покупатели отлично договариваются и без посредников И 10 лет знакомыми им для этого быть совсем не обязательно
Пороги оббивать не обязательно. Просто документы на отчуждение получаются ускоренно. И получением их занимается не продавец. Стоимость оформления этих документов зачастую оплачивает покупатель.
Продавец до оформления сделки денег иногда вообще касается.
Статистику Вам не предоставлю, но так бывает нередко, когда сделка осуществляется без посредника. Источник информации - практика по сопровождению таких сделок.

Ну уж это не для меня. Не знаю технологию подготовки документов. Я не рискну, ещё и со своего кармана это оплачивать.

Отказаться от сделки может как покупатель, так и продавец.
Но, при правильном оформлении авансового платежа, продавец не может менять цену.

Допустим, при устной договоренности, покупатель достаточно серьезно сбил цену.

В процессе оформления, показы объекта продавец продолжает, но выясняются какие-то нюансы, о которых стороны не знали вначале - у продавца не прошло 3-х лет с момента оформления в БТИ или это у него же вторая сделка за год.
То есть, ему нужно уплатить 5% от оценочной стоимости.

Ну вот сплывут нюансы, а мне потом вытаскивать аванс придётся.

Если покупатель отказывается от сделки по независящим от продавца причинам, то да он может требовать аванс и естественно получит его, но если взять по совести, то я бы например, либо оплатила бы затраты на оформление, либо вообще не забирала бы аванс у продавца, возможно забрала бы у АН и то, в случае, если АН не помогало.
В моей жизни была такая ситуация. Правда, именно из-за аванса, я и добилась возможности сделки.

Так вы еще и 5% или 17% налога на покупателя возложите. Чего уж мелочиться.
Каждый должен платить за свое.

Я так понимаю Вы интересно рассуждаете (Если покупатель отказывается от сделки по независящим от продавца причинам, то да он может требовать аванс и естественно получит его) Это как? Зачем тогда аванс? Что продавец в пролёте?

[Duke_Vito]

В РФ своя, а в Украине своя правоприменительная практика и что чаще и в разрез с практикой сложившиеся "обычаи" проведения сделок(могут разнится даже в зависимости от городов). Если у Вас есть договоренности с продавцом, что он готовит документы сам и за свой счет, Вам повезло, достаточно редко с таким сталкиваюсь, разве что срочная продажа, после сорвавшейся сделки, несколько раз такое было.
Обычно продавцу передается аванс, который должен покрыть его расходы по подготовке документов, максимум который я рекомендую передавать своим клиентам это 2-кратная сумма расходов, т.е. обычно не более 500 долл., это та сумма о которой в крайнем случае проще забыть для покупателя (расходы на взыскание в судебном порядке соразмерны), и достаточно небольшая что бы возможный "продавец" собирал ее периодически с разных "покупателей" (для милиции ее достаточно).

[IgorAG]

Я и не утверждал, что Вы риелтор. Вы сами об этом говорить начали
Не наговаривайте попусту. Посредник между кем и кем? Я посреднические услуги не предоставляю, мои клиенты это покупатели, которые хотят знать - объект проблемный или нет? Хотят безопасности, хотят быть уверенными, что они не потеряют свои сбережения и объект.
Слово "поверхностно" тут не уместно. Проверка настолько глубока, что иногда всплывают обстоятельства, о которых и продавец не всегда знает.

То есть насколько я понял, Вы берёте на себя всю черновую работу и работаете с квартирой на предмет её "чистоты".
То есть с Вами заключают договор по оказанию соответствующих услуг за деньги.
Можно образец договора?

Можно оформлять и все через нотариуса. Но в такой ситуации риск остается тоже. Держится все не на этом.

А какие Вы даёте гарантии?

Считаю, что оплата покупателем оформления документов для сделки это оптимальный вариант. Но я всегда своим клиентам подробно рассказываю о всех возможных вариантах (и затратах в т.ч.) и клиент на основании полученной информации принимает решение.

То есть за деньги покупателя Вы проверяете квартиру "на вшивость".

что то я не понимаю о чем вы - при авансе, если у продавца появится новый покупатель, то он старого благополучно отфутболит отдав ему аванс, также и покупатель, передумав покупать, заберет переданный им аванс у продавца

Вот уже второй человек пишет, что если покупатель передумает, то он может забрать аванс у продавца. Я что-то не уловил.
Был бы я продавцом -не отдал бы. Зачем тогда вообще давать аванс?
Разъясните. Рискну предположить, что аванс передаётся АН, может ошибаюсь поправьте.

Вот.
Только с договором, я аванс верну, так как есть фиксация, что покупатель его заплатил.

А, без договора, такой фиксации нет, а покупатель оплачивает расходы по оформлению.
Но, где написано, что за эти расходы платил он, а не я?

Ну я уже понял, что предварительный договор аванса сдерживающий фактор.
Хотелось бы увидеть образцы, может кто-то выложит? Да и интересно как он звучит? Договор чего?

В РФ своя, а в Украине своя правоприменительная практика и что чаще и в разрез с практикой сложившиеся "обычаи" проведения сделок(могут разнится даже в зависимости от городов). Если у Вас есть договоренности с продавцом, что он готовит документы сам и за свой счет, Вам повезло, достаточно редко с таким сталкиваюсь, разве что срочная продажа, после сорвавшейся сделки, несколько раз такое было.
Обычно продавцу передается аванс, который должен покрыть его расходы по подготовке документов, максимум который я рекомендую передавать своим клиентам это 2-кратная сумма расходов, т.е. обычно не более 500 долл., это та сумма о которой в крайнем случае проще забыть для покупателя (расходы на взыскание в судебном порядке соизмеримы), и достаточно небольшая что бы возможный продавец собирал ее периодически с разных покупателей (для милиции ее достаточно).

Вашу мысль уловил. Аванс передаётся, и наверное какой-то договор заключается? Хотелось бы избежать правтики "кидалова" на первый стадии-аванса.

А ещё мне интересно,в АН проверяют квартиры на "чистоту" перед продажей?

[de facto]

То есть за деньги покупателя Вы проверяете квартиру "на вшивость".
А ещё мне интересно,в АН проверяют квартиры на "чистоту" перед продажей?

Именно.
Есть АН, которые сотрудничают с юристами (не мешают работать), которые в случае появления каких-то проблем, оплачивают услуги юриста за счет своих 5%. Как замечал уже Мыслитель, для решения некоторых проблем, 5% иногда не хватает.

[Duke_Vito]

Вот уже второй человек пишет, что если покупатель передумает, то он может забрать аванс у продавца. Я что-то не уловил.
Был бы я продавцом -не отдал бы. Зачем тогда вообще давать аванс?
Разъясните. Рискну предположить, что аванс передаётся АН, может ошибаюсь поправьте.

Ну я уже понял, что предварительный договор аванса сдерживающий фактор.
Хотелось бы увидеть образцы, может кто-то выложит? Да и интересно как он звучит? Договор чего?

Вашу мысль уловил. Аванс передаётся, и наверное какой-то договор заключается? Хотелось бы избежать правтики "кидалова" на первый стадии-аванса.

А ещё мне интересно,в АН проверяют квартиры на "чистоту" перед продажей?

Передавать аванс агентству, нет правовых оснований, да и вообще не самая лучшая практика, шанс того что агенство исчезнет (относительно мелких агентств) не меньше чем шанс "растворения" продавца, особенно если учесть что от имени агенства выступает, как правило, СПДшник.

Если правильно, в полном соответствии с законом оформлять предварительный договор, то его необходимо оформлять нотариально, т.е. форма должна соответствовать форме основного договора.

При передаче аванса подписывают от простой расписки от продавца с указанием целевого назначения денег и сроков сделки до предварительного договора с нотар. удостоверением, есть суррогатные варианты придуманные агентствами: соглашения о намерениях, договор аванса, договор задатка и т.п. Смысл у них один и тот же, они формально подтверждают факт передачи денег, не более, у нас судебная практика пошла по пути невозможности обязать лицо заключить договор купли-продажи, даже при подписании предварительного договора.

АН не всегда проверяют квартиры на наличие арестов до получения аванса, а все остальное это вообще сказки, нормальный юрист который занимается сопровождением сделок, сможет объяснить Вам возможные риски при приобретении конкретного объекта, не более, окончательное решение принимать все равно Вам, периодически есть люди которые идут на определенные риски, но это их выбор.

[Собрина]

А ещё мне интересно,в АН проверяют квартиры на "чистоту" перед продажей?

Нет.
Кое что смотрят, только после аванса.
Но, тоже иногда куча ошибок.

Именно.
Есть АН, которые сотрудничают с юристами (не мешают работать), которые в случае появления каких-то проблем, оплачивают услуги юриста за счет своих 5%. Как замечал уже Мыслитель, для решения некоторых проблем, 5% иногда не хватает.

Ой...не удержалась...дайте ка имена, этих святых бессребреников в студию.

Только:
1. Не мешают работать.
Значит хорошие...для юриста.

2. Которые в случае появления каких-то проблем, оплачивают услуги юриста за счет своих 5%.
А, покупателю от этого что? Он уже попал с проблемами.

3. Для решения некоторых проблем, 5% иногда не хватает.
И, что тогда? Они оплачивают проблемы из своего кармана? А, как же при проблемах, возврат их 5% покупателю?
___

Юристы, скажите, а бывают у вас объекты, с которыми вы вообще не нашли ни одной проблемы?

[Собрина]

Передавать аванс агентству, нет правовых оснований, да и вообще не самая лучшая практика, шанс того что агенство исчезнет (относительно мелких агентств) не меньше чем шанс "растворения" продавца, особенно если учесть что от имени агенства выступает, как правило, СПДшник.

Да, и что же делать?
Как купить квартиру, если с продавцом знакомы только риелтора и связаться с ним нет никакой возможности?

Но, из задатка, агентство берет себе часть и забирает документы у продавца, что бы тот не смылся.
Чего никогда не сделает нотариус.
Какой смысл агентству, оформлять договор на 500$ у нотариуса, когда у них есть свои формы договора и рычаги влияния на продавца?

И как часто АН исчезают, после передачи им копеек по авансу?

[de facto]

Нет.
Кое что смотрят, только после аванса.
Но, тоже иногда куча ошибок.

Ой...не удержалась...дайте ка имена, этих святых бессребреников в студию.

Только:
1. Не мешают работать.
Значит хорошие...для юриста.

2. Которые в случае появления каких-то проблем, оплачивают услуги юриста за счет своих 5%.
А, покупателю от этого что? Он уже попал с проблемами.

3. Для решения некоторых проблем, 5% иногда не хватает.
И, что тогда? Они оплачивают проблемы из своего кармана? А, как же при проблемах, возврат их 5% покупателю?
___

Юристы, скажите, а бывают у вас объекты, с которыми вы вообще не нашли ни одной проблемы?

Есть АН, с которыми хорошие отношения. Это нормальные порядочные посредники. Названия говорить не буду, может, кто поймет не так. Да и название АН ни о чем не говорит. Нет гарантий, что именно Ваша сделка при посредничестве этого АН пройдет без проблем.
Проблемы покупателя решает юрист, который получил свой гонорар от АН. АН его выплатило за счет полученных денег от покупателя.
По 3 вопросу: таких щедрых АН я не встречал. Наверное, их просто не существует.
Не ставьте знак равенства между риелтором и юристом, называя и тех, и других посредниками. У них разные задачи.
Вопрос риторический.

[Скрытик]

сухой лиман смотрите или Фонтанку там найти по идее можно...

На Слободке можно еще найти.

[Собрина]

Есть АН, с которыми хорошие отношения. Это нормальные порядочные посредники. Названия говорить не буду, может, кто поймет не так. Да и название АН ни о чем не говорит. Нет гарантий, что именно Ваша сделка при посредничестве этого АН пройдет без проблем.
Проблемы покупателя решает юрист, который получил свой гонорар от АН. АН его выплатило за счет полученных денег от покупателя.

Понятно. То есть они хорошие, так как наделали кучу ошибок, а потом не знали, как от них отвертеться и дали заработать бедному юристу.
Потому они нормальные и порядочные. Если бы подняли в некоторых вопросах, юриста на смех, то были бы редиски.

Из своих 5%, то есть, сделка уже состоялась или это было после передачи аванса?

Таких щедрых АН я не встречал. Наверное, их просто не существует.
Не ставьте знак равенства между риелтором и юристом, называя и тех, и других посредниками. У них разные задачи.
Вопрос риторический.

А, кто же вы?
Одни запугивают и снимают со страха клиента деньги, другие улыбаются и снимают с желания клиента деньги.

[Duke_Vito]

Да, и что же делать?
Как купить квартиру, если с продавцом знакомы только риелтора и связаться с ним нет никакой возможности?

Но, из задатка, агентство берет себе часть и забирает документы у продавца, что бы тот не смылся.
Чего никогда не сделает нотариус.
Какой смысл агентству, оформлять договор на 500$ у нотариуса, когда у них есть свои формы договора и рычаги влияния на продавца?

И как часто АН исчезают, после передачи им копеек по авансу?

Сейчас купить квартиру без агенства вполне реально, просто надо самому искать и анализировать много информации, если речь идет о вторичке, с первичкой проще, но и попасть шансов больше, здесь ни агенство ни в определенной мере юристы помочь не смогут, в нашей стране много не юридических рисков связанных с первичкой.

Что берет АН с АВАНСА это предмет договоренностей, если они "делают" предпродажный пакет документов, то это вопрос продавца, хотя чаще всего, они его и гоняют в сопровождении представителя агенства (БТИ). Относительно забирать документы, слать их подальше, они не имеют права на это, пару раз приходилось забирать документы, один раз с ГСБЭПом, отдали без лишнего шума.

А вот нотариус например имеет полное право принять документа на хранение, только отдаст он их хозяину по первому требованию.

Нет у агенства никаких рычагов на продавца, кроме забрать документы (легко "лечится") и желания продавца получить деньги, как Вы понимаете ему все равно от кого, и только на этом играют агенства.

Насчет копеек не скажу, но были ситуации когда после сделок филиалы закрывались в течение нескольких дней, судьба "удержаний" нас не интересовала, продавцы свои обязательства выполнили. И есть последствия одного уголовного дела, когда в недрах уже не существующего АН, достаточно крупного, исчезли 13,5 т. долл.

[Собрина]

А вот нотариус например имеет полное право принять документа на хранение, только отдаст он их хозяину по первому требованию.

Ситуации бывают разные.
Была в моей жизни квартира с очень стремной сделкой. Продала её уже.
Сосед нарик конченный. Мать его умерла. Я точно знала, что других родственников у него не было.

Но, ДОКУМЕНТЫ.... Сами понимаете, что переделывать и восстанавливать пришлось все. Не столько хотелось ту квартиру, сколько избавиться от "приятного" соседства.

Так вот, АН забрало у него документы, я оплатила все расходы, по восстановлению документов и ему безвозмездно дала 100$, понимая, что все это не вернется.
Так вот, когда его деньги он проторчал, то явился в агентство, требуя документы назад. Якобы появился покупатель круче. Документы уже восстанавливали, потому пришлось выдать ему еще 50$. И так еще пару раз.

В общем все обошлось хорошо. Нарик поселился у своей пассии и через пол года отправился туда, от куда не возвращаются. Не вынесла его душа такой суммы.

Помнится АН тогда взяли всего 1% от сделки, ну и я еще девчонкам по 100$ набросила, так как навозились они очень сильно.

А, если бы это был нотариус?
Во первых, вряд ли взялся бы за такое, во вторых, отдал бы документы по первому требованию?
А, мои интересы его бы не волновали?

Ну и не говоря уже о сегодняшних юристах, которые уж точно бы отговорили покупать такую квартиру.