Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[Hightower]

все равно по суду отдадут аванс

Да не факт, имхо аванс всегда забрать не просто, а в данной ситуации так вообще законными методами врядли

[oos]

Вот что говорит законодательство
-Определение задатка содержится в ст. 195 Гражданского кодекса Украины. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Четкого определения аванса действующее законодательство не содержит. На практике авансом называют денежную сумму, уплаченную в счет будущих платежей по договору.

Следует отметить, что назначение задатка и аванса различно. Если первый выполняет три функции — служит доказательством заключения договора, является денежной суммой, которая передается в счет причитающихся платежей, и обеспечивает исполнение договорных обязательств, то аванс выполняет лишь первые две функции и никогда не выступает в качестве обеспечения исполнения обязательства. Потому в случае, если выдан аванс и обязательство не исполнено, сторона, получившая аванс, должна его вернуть в том же размере. Что же касается задатка, то, в соответствии с ч. 2 ст. 195 ГК Украины, когда за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если же ответственность за неисполнение договора лежит на стороне, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Кроме того, добросовестная сторона вправе требовать с виновной стороны возмещения убытков, вызванных неисполнением договорных обязательств, с учетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Во избежание недоразумений соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме. При этом существенное значение имеет четкость и конкретность составленного документа о задатке.
Сделала выводы...
1 При заключении договора о намерении купить-продать квартиру, оговаривать конкретно то, что в договорах они называют суммой, задаток это или аванс, причем все это оформить в письменном виде как дополнение к договору. Настоять на этом ибо риэлтора этот вопрос "упускают"
Чтобы потом не разбираться в суде на тему того, что имелось ввиду по "суммой"...
2. если ждать сделки более месяца, то брать залог
3.любым путем узнать какой кредит хотят покупатели... бо у нас как оказалось вообще с нуля хотели... причем выше оценочной суммы...
риэлтор об этом умолчала, а самим додуматься узнать ума не хватило..ИМХО с такими покупателями я больше никогда не имела б дела.. потому как получить такой кредит практически нереально...
4.НИКОГДА не оставляйте оригиналы документов в агенстве, какими бы порядочними вам риэлторы не казались!!!!
5. Никогда не говорите о том, что вы спешите, что тоже заавансировали объект, что срочно хотите продать, ОБЯЗАТЕЛЬНО возьмут на шатантаж - пугают арестом хаты... а может и не пугают, иск подать - плевое дело, а время - деньги... пока будешь разбираться, хз что вообще произойти может...
6. за все это время, если вам дали аванс, квартиру все равно показывать, вдруг придет нормальный покупец безкредитник - ПРОДАВАЙТь однозначно...
7. порядочность - первый враг...

[ВВК_]

Вот что говорит законодательство
-Определение задатка содержится в ст. 195 Гражданского кодекса Украины. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Четкого определения аванса действующее законодательство не содержит. На практике авансом называют денежную сумму, уплаченную в счет будущих платежей по договору.

Следует отметить, что назначение задатка и аванса различно. Если первый выполняет три функции — служит доказательством заключения договора, является денежной суммой, которая передается в счет причитающихся платежей, и обеспечивает исполнение договорных обязательств, то аванс выполняет лишь первые две функции и никогда не выступает в качестве обеспечения исполнения обязательства. Потому в случае, если выдан аванс и обязательство не исполнено, сторона, получившая аванс, должна его вернуть в том же размере. Что же касается задатка, то, в соответствии с ч. 2 ст. 195 ГК Украины, когда за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если же ответственность за неисполнение договора лежит на стороне, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Кроме того, добросовестная сторона вправе требовать с виновной стороны возмещения убытков, вызванных неисполнением договорных обязательств, с учетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Во избежание недоразумений соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме. При этом существенное значение имеет четкость и конкретность составленного документа о задатке.
Сделала выводы...
1 При заключении договора о намерении купить-продать квартиру, оговаривать конкретно то, что в договорах они называют суммой, задаток это или аванс, причем все это оформить в письменном виде как дополнение к договору. Настоять на этом ибо риэлтора этот вопрос "упускают"
Чтобы потом не разбираться в суде на тему того, что имелось ввиду по "суммой"...
2. если ждать сделки более месяца, то брать залог
3.любым путем узнать какой кредит хотят покупатели... бо у нас как оказалось вообще с нуля хотели... причем выше оценочной суммы...
риэлтор об этом умолчала, а самим додуматься узнать ума не хватило..ИМХО с такими покупателями я больше никогда не имела б дела.. потому как получить такой кредит практически нереально...
4.НИКОГДА не оставляйте оригиналы документов в агенстве, какими бы порядочними вам риэлторы не казались!!!!
5. Никогда не говорите о том, что вы спешите, что тоже заавансировали объект, что срочно хотите продать, ОБЯЗАТЕЛЬНО возьмут на шатантаж - пугают арестом хаты... а может и не пугают, иск подать - плевое дело, а время - деньги... пока будешь разбираться, хз что вообще произойти может...
6. за все это время, если вам дали аванс, квартиру все равно показывать, вдруг придет нормальный покупец безкредитник - ПРОДАВАЙТь однозначно...
7. порядочность - первый враг...

если вы не оставите оригиналы любое нормальное АН вам задаток давать не будет.
Да по поводу порядочности это сильно. Предлагаю вам еще воровать начать дабы подтвердить этот тезис.

[Hightower]

Вот что говорит законодательство
-Определение задатка содержится в ст. 195 Гражданского кодекса Украины.

Стаття 570. Поняття завдатку
1. Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.
2. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Стаття 571. Правові наслідки порушення або припинення зобов'язання, забезпеченого завдатком
1. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора.
Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.
2. Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.
3. У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

Имхо у Вас старая редакция кодекса, но суть в принципе та же, так у Вас прописана сумма именно как аванс, а не задаток? Тогда ВВК прав, аванс забрать вполне даже реально, а я под авансом упорно вел речь о задатке . Все зависит от того как у Вас прописаны моменты в договоре (расторжение договора, ответственность сторон и т.д.).

[oos]

Под порядочностью подразумевалось не "верить никому" ибо не все вокруг такие порядочные, как хотелось бы.

[oos]

Стаття 570. Поняття завдатку
1. Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.
2. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Стаття 571. Правові наслідки порушення або припинення зобов'язання, забезпеченого завдатком
1. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора.
Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.
2. Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.
3. У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

Имхо у Вас старая редакция кодекса, но суть в принципе та же, так у Вас прописана сумма именно как аванс, а не задаток? Тогда ВВК прав, аванс забрать вполне даже реально, а я под авансом упорно вел речь о задатке . Все зависит от того как у Вас прописаны моменты в договоре (расторжение договора, ответственность сторон и т.д.).

сумма прописана как "сумма" четкого определения она не имеет по договору, вот в чем проблема. но суума эта в случае невыполнения покупателем обязанности остается у продавца.

[Штуша-Кутуша]

Стаття 570.
...
Имхо у Вас старая редакция кодекса, но суть в принципе та же, так у Вас прописана сумма именно как аванс, а не задаток? Тогда ВВК прав, аванс забрать вполне даже реально, а я под авансом упорно вел речь о задатке . Все зависит от того как у Вас прописаны моменты в договоре (расторжение договора, ответственность сторон и т.д.).

Ну что ты, чес слово...
Поищи тогда сразу в ГКУ понятие "предварительный договор",
почитай про обязательность его формы относительно такого рода сделок.

А написать можно что хочешь,
на заборе тоже пишут, неужели
и этому будишь верить?

[Hightower]

сумма прописана как "сумма" четкого определения она не имеет по договору, вот в чем проблема. но суума эта в случае невыполнения покупателем обязанности остается у продавца.

Тогда имхо это именно задаток. Со всеми вытекающими. А договор у Вас как обозван?

[мыслитель]

Стаття 570. Поняття завдатку
1. Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.
2. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Стаття 571. Правові наслідки порушення або припинення зобов'язання, забезпеченого завдатком
1. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора.
Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.
2. Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.
3. У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

Имхо у Вас старая редакция кодекса, но суть в принципе та же, так у Вас прописана сумма именно как аванс, а не задаток? Тогда ВВК прав, аванс забрать вполне даже реально, а я под авансом упорно вел речь о задатке . Все зависит от того как у Вас прописаны моменты в договоре (расторжение договора, ответственность сторон и т.д.).

все правильно. но судебная практика 99% дел - задаток это аванс и возвращается в любом случае, независимо от того, по какой причине не состоялась сделка. причина - однажды Верховный Суд решил, что задаток приобретает свойства задатка только в случае, если он указан в нотариально заверенном договоре купли - продажи. (специально участвовал в таких делах с обеих сторон и прошли все инстанции). нигде суд не взысекал задаток в двойном размере и не отказал во взыскании задатка в одинарном.

[Hightower]

Ну что ты, чес слово...
Поищи тогда сразу в ГКУ понятие "предварительный договор",
почитай про обязательность его формы относительно такого рода сделок.

А написать можно что хочешь,
на заборе тоже пишут, неужели
и этому будишь верить?

Имеете ввиду признать его нафик недействительным в связи с несоблюдением нотариальной формы и провести двустороннюю реституцию (в данном случае естественно в пользу покупателя)? Ловко, блин! К сожалению (или к счастью) с АН дел еще не имел.

[Hightower]

все правильно. но судебная практика 99% дел - задаток это аванс и возвращается в любом случае, независимо от того, по какой причине не состоялась сделка. причина - однажды Верховный Суд решил, что задаток приобретает свойства задатка только в случае, если он указан в нотариально заверенном договоре купли - продажи. (специально участвовал в таких делах с обеих сторон и прошли все инстанции). нигде суд не взысекал задаток в двойном размере и не отказал во взыскании задатка в одинарном.

Да, прикольно, нет основного договора - нет и задатка, а есть аванс, который возвращается в полном объеме. Покупателям хорошо, а продавцам - не очень

[oos]

Тогда имхо это именно задаток. Со всеми вытекающими. А договор у Вас как обозван?

договор о намерении заключить сделку купли продажи, к сожалению нет сейчас под рукой. не могу точно написать, а в юриспруденции я не сильна )))
но чую, что дело было бы гиблое если б до суда дошло...

[Штуша-Кутуша]

все правильно. но судебная практика 99% дел - задаток это аванс и возвращается в любом случае, независимо от того, по какой причине не состоялась сделка. причина - однажды Верховный Суд решил, что задаток приобретает свойства задатка только в случае, если он указан в нотариально заверенном договоре купли - продажи. (специально участвовал в таких делах с обеих сторон и прошли все инстанции). нигде суд не взысекал задаток в двойном размере и не отказал во взыскании задатка в одинарном.

Согласна, но лично на меня как-то подавали в суд
о взыскании задатка, впротивовес всему - ПРОДУЛИ ))))))))

Хотя я с радостью согласна и на другой стороне
поучаствовать в суд. процессе

[мыслитель]

Ну что ты, чес слово...
Поищи тогда сразу в ГКУ понятие "предварительный договор",
почитай про обязательность его формы относительно такого рода сделок.

формы сделок всего две: устная и письменная. нотариальное заверение - разновидность письменной формы сделки. а предварительный договор должен быть совершен в той же форме, что и основной. оба договора заключается в письменной форме.
это я по поводу одной войны продавца и покупателя как раз по этому вопросу:
покупатель и продавец заключили предварительный договор в письменной форме (без нотариального заверения). предварительным договором предусмотрен задаток с его последствиями. сделка не состоялась, каждый считал, что по вине другого. покупатель подал иск о взыскании задатка в двойном размере. продавец считает, что не должен вообще возвращать задаток, и подал встречный иск о признании предварительного договора недействительным как раз по причине несоблюдения нотариального оформления договора. покупатель подал иск о признании сделки (предварительного договора) действительным, приостановив рассмотрение дел о взыскании задатка и признания недействительным предварительного договора.
суд признал договор действительным, решение вступило в законную силу. после чего в иске о признании его же недействительным было отказано, но задаток все равно был взыскан в однократном размере, поскольку признан авансом.

[Штуша-Кутуша]

Мдя, и самое главное - форма договора
или акт, (уже не помню) - явно без участия нотариуса

[мыслитель]

Мдя, и самое главное - форма договора
или акт, (уже не помню) - явно без участия нотариуса

суд признает действительными письменные сделки по продаже недвижимости, даже если они написаны на листке туалетной бумаги и не заверены нотариусом.если там указано, что продавец от покупателя получил деньги, и подписи подлинные (что устанавливается почерковедческой эксперизой)

[Hightower]

Мдя, и самое главное - форма договора
или акт, (уже не помню) - явно без участия нотариуса

Да это уже вроде б и не самое главное . Заверят его нотариально, а толку? Задаток авансом без основного договора по практике ВСУ все равно не станет

[Hightower]

Сорри, аванс - задатком!

[ВВК_]

суд признает действительными письменные сделки по продаже недвижимости, даже если они написаны на листке туалетной бумаги и не заверены нотариусом.если там указано, что продавец от покупателя получил деньги, и подписи подлинные (что устанавливается почерковедческой эксперизой)

расшифруйте плз по закону вроде все сделки по недвижимости ТОЛЬКО через нотариуса

[Штуша-Кутуша]

Да это уже вроде б и не самое главное . Заверят его нотариально, а толку? Задаток авансом без основного договора по практике ВСУ все равно не станет
Сорри, аванс - задатком!

Гы, станет не станет... а я выиграла
(чисто из вредности, довели потомуФто).


Мыслитель, не о продаже речь, там-то понятно
хоть на туалетной, хоть на фантике от конфетки.

Побеждает тот, кому это "действительно" нужно,
давно в суде не был что-ли? ))))))))))))