Будет ли дешеветь недвижимость?

[Reva]

Reva,
банки новострои почти не кредитуют .. очень и очень неохотно.

Так и я про это, ужесточили условия выдачи кредитов и подняли ставки, что очень снизило спрос.

Да и смысл сейчас влезать в новострой, если уже цена от инвесторов в сданных домах равна или меньше тому, что строится.

[Reva]

Банки не кредитуют новострои по двум объективными причинам:
1. Практически по всем "старым" новостроям уже неоднократно просрочены сроки ввода в эксплуатацию и неоднократно пересматривались бюджеты - кредитовать такие проекты, по понятным причинам, стремно.
2. По новым новостроям - все намного интереснее. Я уверен, очень скоро начнется работа на принципиально других условиях и по цивилизованным схемам. Банк будет кредитовать комплексно: прежде всего - строительную компанию, а в комплексе с ней - и ее покупателей.

В любом случае, такой работы между банками и СК как раньше (дайте нам денег и идите нах, а то мы у других возьмем - у нас квартиры на котловане разлетаются как пирожки) уже никогда не будет.
Надо только немного подождать и нормальная работа на этом рынке начнется. Никуда Банки, строительные компании и покупатели квартир друг от друга не денутся. Только диктовать условия уже будут не СК, а Банки. И это правильно.

Где сейчас и в ближайшее время банки возьмут дешевые ресурсы ?
Зачем банку влезать в сложный процесс строительства, контроля и планирования?
Нормальная стройкомпания имеет свои деньги или привлекает их на IPO или берет кредиты.

[5had0w]

Если такие компании как Прогресс-строй,агонизирующие и тщетно распродающие свои активы и квартиры по бросовой цене-то да. У них цена уже упала,тк они сами уже почти лежат.А если взглянуть под другим углом,то становится очевидным,что осенью доллар снова будет выше 5,Банки снова начнут кредитование новостроя(за исключением таких как Прогресс-строй),спрос у нуждающихся в жилье не испарится сам собой.Бизнесмены,моряки и некоторые другие
по-прежнему будут продолжать зарабатывать деньги и покупать жильё,которого на рынке станет меньше всвязи с банкротством некоторых строительных компаний и застывшими недостроенными объектами.Так что квартиры с реальным метражом,а не по150 и более метров,которые всегда плохо продавались,никогда в цене не упадут.Это просто смешно!Подумайте сами...

1. Кто вернет деньги, вложенные в недострой, обратно в экономику? Причем ту стоимость, которую эти деньги стоили на момент вложения.
2. Зачем банки повысили процент по депозиту? Ответ на этот вопрос является подсказкой к следующему вопросу. С каких шишей банки начнут выдавать кредиты?
3. Вопрос уровня заработков даже рассматривать не хочу. Бизнесмены, моряки и некоторые прочие, короче все, кто способен сегодня купить недвижимость (и кто настолько без мозгов, чтобы сделать это), составляют настолько незначительный процент, что особого влияния на рынок не окажут.

[AirMax]

Я считаю, что необходимо, в принципе, запретить выдачу разрешений на строительство компаниям, которые не подтвердили свою способность профинансировать строительство объекта до его ввода в эксплуатацию. Как можно разрешать что-то начинать строить в городе, если нет 100% гарантии того, что это будет построено?
Пора переходить на нормальные схемы работы, когда сначала обеспечивается финансирование проекта, и уже только потом - все остальное. Нет финансирования - нет проекта. Это должно стать аксиомой для всех.

[AirMax]

Где сейчас и в ближайшее время банки возьмут дешевые ресурсы ?
Зачем банку влезать в сложный процесс строительства, контроля и планирования?
Нормальная стройкомпания имеет свои деньги или привлекает их на IPO или берет кредиты.

Ресурсы есть, но кто сказал, что они должны быть дешевые?
За сложность проекта Банк будет получать дополнительную маржу, при этом, в любой строительный проект будут привлекаться независимый сюрвейер, сметчик и т.п. Это называется проектное финансирование.
Много Вы знаете украинских СК разместивших IPO? СК обязана иметь свои деньги - нет собственного взноса в проект на уровне 20-30% его стоимости - нет проекта. Бедная строительная компания - мертвая строительная компания.

[Reva]

Я считаю, что необходимо, в принципе, запретить выдачу разрешений на строительство компаниям, которые не подтвердили свою способность профинансировать строительство объекта до его ввода в эксплуатацию. Как можно разрешать что-то начинать строить в городе, если нет 100% гарантии того, что это будет построено?
Пора переходить на нормальные схемы работы, когда сначала обеспечивается финансирование проекта, и уже только потом - все остальное. Нет финансирования - нет проекта. Это должно стать аксиомой для всех.

Так это и пытались сделать, запретив продавать строителям квартиры напрямую инвесторам, так они придумали фонд финансирования строительства. И где гарантия, что стройкомпания использует их по назначению и именно для строительства данного обьекта

[AirMax]

Уверен, что большинство украинских строительных компаний, из тех, что выживут, в дальнейшем будут заниматься только своим профильным бизнесом - выполнять строительные работы в качестве подрядчиков и навсегда уйдут из девелопмента.

[Reva]

Ресурсы есть, но кто сказал, что они должны быть дешевые?
За сложность проекта Банк будет получать дополнительную маржу, при этом, в любой строительный проект будут привлекаться независимый сюрвейер, сметчик и т.п. Это называется проектное финансирование.
Много Вы знаете украинских СК разместивших IPO? СК обязана иметь свои деньги - нет собственного взноса в проект на уровне 20-30% его стоимости - нет проекта. Бедная строительная компания - мертвая строительная компания.

Дорогие ресурсы делают непривлекательными те или иные виды бизнеса или снижают их рентабельность, к этому наши строители пока не готовы.
Если еще и банк возьмет свою маржу, то какая будет конечная цена ?
Очевидно, придут западные строители с более дешевыми западными ресурсами, новыми технологиями, и умением планировать.

[AirMax]

Так это и пытались сделать, запретив продавать строителям квартиры напрямую инвесторам, так они придумали фонд финансирования строительства. И где гарантия, что стройкомпания использует их по назначению и именно для строительства данного обьекта

ФФС и облигации - это никак не гарантия финансирования. Гарантия финансирования - это подписанный кредитный договор, контроль использования средств по которому осуществляется независимой от СК стороной.

[Reva]

Уверен, что большинство украинских строительных компаний, из тех, что выживут, в дальнейшем будут заниматься только своим профильным бизнесом - выполнять строительные работы в качестве подрядчиков и навсегда уйдут из девелопмента.

Совершенно верно.
Любой рынок проходит стадии становления, стагнация, банкротства и новый уровень развития.

[Reva]

Я считаю, что необходимо, в принципе, запретить выдачу разрешений на строительство компаниям, которые не подтвердили свою способность профинансировать строительство объекта до его ввода в эксплуатацию. Как можно разрешать что-то начинать строить в городе, если нет 100% гарантии того, что это будет построено?
Пора переходить на нормальные схемы работы, когда сначала обеспечивается финансирование проекта, и уже только потом - все остальное. Нет финансирования - нет проекта. Это должно стать аксиомой для всех.

Послушай сессии горсовета, как выдаются разрешения на строительство и кому. Хоть бы людей в поле не отселяли.

[AirMax]

Дорогие ресурсы делают непривлекательными те или иные виды бизнеса или снижают их рентабельность, к этому наши строители пока не готовы.
Если еще и банк возьмет свою маржу, то какая будет конечная цена ?
Очевидно, придут западные строители с более дешевыми западными ресурсами, новыми технологиями, и умением планировать.

Цена будет рыночная - другой она быть не должна.
Кто сказал, что строители должны сохранить свою рентабельность? Кто сказал, что это нормально - зарабатывать 300-400% годовых на вложенный капитал? Поверьте, там есть чем поделиться, особенно с теми, кто несет реальные риски по проекту (а это именно Банк, если он берется проект финансировать).
Западные строители уже приходят. Дешевые ресурсы они с собой не привезут, т.к. есть такое понятие как страновой риск и этот риск они будут закладывать в стоимость своих ресурсов. Но и они не будут на 100% сами финансировать свои проекты - будут привлекать банковское финансирование. Потому что так работает этот бизнес.

[Mixmix]

Кто сказал, что это нормально - зарабатывать 300-400% годовых на вложенный капитал?

Откуда цифра? Это про конкретную компанию или с потолка? Уверен, что если будет прибыль 100% в год, инвесторы будут в очереди стоять.

[AirMax]

Послушай сессии горсовета, как выдаются разрешения на строительство и кому. Хоть бы людей в поле не отселяли.

Горсовет - это именно те люди, которые, по понятным причинам, убивают цивилизованные отношения на этом рынке в самом зародыше. Если стагнация на рынке продолжится - им тоже придется меняться. Никто не заплатит взятку в несколько лимонов баксов, если в результате реализации проекта прибыль составит не на много больше.

[Reva]

Откуда цифра? Это про конкретную компанию или с потолка? Уверен, что если будет прибыль 100% в год, инвесторы будут в очереди стоять.

http://www.invest-odessa.com/projects/residential.php

Это на что рассчитывает Прогресс..и очереди нет.

[Reva]

Горсовет - это именно те люди, которые, по понятным причинам, убивают цивилизованные отношения на этом рынке в самом зародыше. Если стагнация на рынке продолжится - им тоже придется меняться. Никто не заплатит взятку в несколько лимонов баксов, если в результате реализации проекта прибыль составит не на много больше.

За 1-2 месяца это не произойдет.
Понимание придет не скоро, пока рынок не завалится окончательно. Слишком от больших денег придется отказаться.

[AirMax]

Откуда цифра? Это про конкретную компанию или с потолка? Уверен, что если будет прибыль 100% в год, инвесторы будут в очереди стоять.

Это прибыль на вложенный СК СОБСТВЕННЫЙ капитал. Т.к. абсолютное большинство объектов в Одессе строилось никак не за собственные деньги СК, уверен, по многим объектам эта цифра может быть и выше. Конечно, в последнее время, когда СК вынуждены дотягивать объект до определенной стадии готовности, рентабельность начинает резко снижаться. Но в годы оголтелого оптимизма, когда квартиры раскупались на котловане и когда многим СК удавалось избежать вложения совбственных средств даже в покупку/отведение участка, рентабельность была космической.

[AirMax]

А у западных компаний, во многом, потому и рентабельность значительно ниже: строят до конца за свои/кредитные, а потом начинают продавать. Если ты заработал 1 лимон баксов прибыли вложив 500 тыс. - это одно (наши СК), а если ты вложил 3 лимона - это уже совсем другое дело.

[Mixmix]

Это на что рассчитывает Прогресс..и очереди нет.

оттуда
Срок получения прибыли: 3 года.
Рентабельность инвестиций: 262%.
Под задатком
При этом-
Цена 100% прав на проект: 5 000 000 $
Как думаешь, почему сами не строят? Или рассчитывают на 300%?

[AirMax]

оттуда
Срок получения прибыли: 3 года.
Рентабельность инвестиций: 262%.
Под задатком
При этом-
Цена 100% прав на проект: 5 000 000 $
Как думаешь, почему сами не строят? Или рассчитывают на 300%?

Судя по количеству площадок, которыми обзавелся ПС за эти годы, не удивлюсь, если окажется, что у них рентабельность была не ниже 1000%.
Сами не строят сейчас, потому что не уверены, что быстро продадут. А значит рассчитать рентабельность вложений для них сейчас нереально. Поэтому и ищут инвесторов доверчивых, которые поверят, что дом в историческом центре Одессы можно построить за 1,6 млн. долл. США.