Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[SeLena)]

Доброго вечера, форумчане!
Столкнулась с такой штукой - ищу квартиру на покупку, в интернете попадаются одни и те же квартиры, с теме же фотографиями, но на разных сайтах.
От частных риэлторов и от агенств. Разница в цене на эти квартиры на 3-4 тысячи дороже на сайте агенства.. (встречала такие совпадения в сторону удорожания у "Атланты").
Это типа опечатка или агенства реально нагревают покупателя на стоимости квартиры??

[vagrand]

Доброго вечера, форумчане!
Столкнулась с такой штукой - ищу квартиру на покупку, в интернете попадаются одни и те же квартиры, с теме же фотографиями, но на разных сайтах.
От частных риэлторов и от агенств. Разница в цене на эти квартиры на 3-4 тысячи дороже на сайте агенства.. (встречала такие совпадения в сторону удорожания у "Атланты").
Это типа опечатка или агенства реально нагревают покупателя на стоимости квартиры??

Ну это конечно может быть накрутка агентства, но если они не согласовали ее с продавцом, то полюбому при просмотре это выявится.

[amatorodessa]

"фонарь", а не схема.
Задатка не бывает в подобной ситуации, а штрафные санкции вообще вариант развода "лохов", в суде эта схема рухнет как карточный домик, и в результате покупатель вернет свои деньги, агенство без законных оснований берет деньги, особенно если в валюте, то УбЭП их "желанный гость" .

То есть если продавец не желает оставлять оригиналы документов в агенстве,
то он не принимает аванс, и штрафные санкции к нему неприменимы, как и к покупателю.
А задаток - это отношения между агенством и покупателем, продавец к этому не имеет отношения.
Или агенство тоже не может взять задаток у покупателя в этом случае?
Однако при такой схеме получается, что продавец ничем не отвечает по предварительному договору.
Есть ли вообще цивилизованная схема оформить все через агенство, не закладывая документы в агенстве и без "развода лохов"?

[Anathema]

Доброго вечера, форумчане!
Столкнулась с такой штукой - ищу квартиру на покупку, в интернете попадаются одни и те же квартиры, с теме же фотографиями, но на разных сайтах.
От частных риэлторов и от агенств. Разница в цене на эти квартиры на 3-4 тысячи дороже на сайте агенства.. (встречала такие совпадения в сторону удорожания у "Атланты").
Это типа опечатка или агенства реально нагревают покупателя на стоимости квартиры??

Да обычное дело =) Мы искали квартиру, наверно, месяцев восемь, так вот насмотрелись на эти ценовые качели конкретно. Иногда до абсурда доходило,
Я - "Скажите, вот я эту квартиру видела у другого агентства на 3-4-5 тыс у.е дешевле..."
Риелтор, не лучше так -высококвалифицированный специалист по недвижимости - "Мы единственные, кто продает эту квартиру от этого хозяина и не в курсе кто давал объявление с ценой ниже на 3-4-5 тыс. у.е, наши знакомые за такие копейки даже разговаривать не станут с Вами"
Чисто для примера, квартиру, которую мы мониторили и, в конце концов, приобрели, нам предлагали в разных агентствах за 54, 52, 50 и 48 тыс.у.е.

[vagrand]

То есть если продавец не желает оставлять оригиналы документов в агенстве,
то он не принимает аванс, и штрафные санкции к нему неприменимы, как и к покупателю.
А задаток - это отношения между агенством и покупателем, продавец к этому не имеет отношения.
Или агенство тоже не может взять задаток у покупателя в этом случае?
Однако при такой схеме получается, что продавец ничем не отвечает по предварительному договору.
Есть ли вообще цивилизованная схема оформить все через агенство, не закладывая документы в агенстве и без "развода лохов"?

Я же написал - оформляйте предварительный нотариальный договор.

[Duke_Vito]

То есть если продавец не желает оставлять оригиналы документов в агенстве,
то он не принимает аванс, и штрафные санкции к нему неприменимы, как и к покупателю.
А задаток - это отношения между агенством и покупателем, продавец к этому не имеет отношения.
Или агенство тоже не может взять задаток у покупателя в этом случае?
Однако при такой схеме получается, что продавец ничем не отвечает по предварительному договору.
Есть ли вообще цивилизованная схема оформить все через агенство, не закладывая документы в агенстве и без "развода лохов"?

Я же написал - оформляйте предварительный нотариальный договор.

Это право продавца, агенство его заставить это сделать не может, подобная практика это скорее перестраховка агенства (чтоб не договорились за их спиной), чем услуга Покупателю, чтоб не взял аванс на стороне.
Задаток (почитайте гражданский кодекс), это сумма передаваемая в качестве обеспечения обязательства по договора (нотариального, которого в Вашей ситуации не будет еще неделю-две).
Агенство и задаток вещи вообще несовместимые, это отношения не регулируемые законодательством, это скорее "джентельменские соглашения", а поскольку преимущественно сотрудники агенство скорее "джентельмены удачи" нежели джентельмены в класическом понимании этого слова, то любые договоренности ими меняются (как правило) по мере развития событий.

возможность взыскать штрафные санкции по нот. предварительному договору крайне спорна (с точки зрения судебной практики), прямые убытки (расходы по подготовке сделки (БТИ и оценка) еще можно, но ради этих денег в суд идти не стоит, разве что ради принципа.

[vagrand]

возможность взыскать штрафные санкции по нот. предварительному договору крайне спорна (с точки зрения судебной практики), прямые убытки (расходы по подготовке сделки (БТИ и оценка) еще можно, но ради этих денег в суд идти не стоит, разве что ради принципа.

Т.е. вы говорите что нет никакого законного способа оформить предварительный платеж (называйте его как хотите: аванс, задаток) таким образом что бы были взаимные штрафные санкции?
И если нет то мне интересно что Вы сами как юрист советуете своим клиентам в таком случае?

[light dream]

Скажите пожалуйста, а куда нужно обращаться чтобы оплатить налог 5% по договору дарения?

[Max82]

Не подскажите 10-15 крупнейших агентств недвижимости Одессы?
Я продаю квартиру и следуя совету из первого поста, хочу обзвонить АН с предложением внести данные в базу, но ДубльГис выдает 170 агенств
Заранее спасибо.

[Businka!]

Насколько я знаю гарантию дает только заключение нотариального предварительного договора между продавцом и покупателем. И деньги давать только продавцу в руки.

а что прописывается в этом договоре? задаток и порядок его возвращения в случае срыва сделки?

[vagrand]

а что прописывается в этом договоре? задаток и порядок его возвращения в случае срыва сделки?

Там можно прописать все условия будущей сделки. Дату, какие должны быть готовы к ней документы, ну и сумму задатка.

[audit_n]

Скажите пожалуйста, а куда нужно обращаться чтобы оплатить налог 5% по договору дарения?

чув, що ніби-то в податкову за місцем проживання обдарованого, хоча, може й не так...

[alinaz8]

Не подскажите 10-15 крупнейших агентств недвижимости Одессы?
Я продаю квартиру и следуя совету из первого поста, хочу обзвонить АН с предложением внести данные в базу, но ДубльГис выдает 170 агенств
Заранее спасибо.

дайте обявление в Авизо или Маклер и они сами послетаются на вас, шо коршуны)))

[amatorodessa]

Здравствуйте, пару вопросов для профессионалов недвижимости
При подготовке к продаже квартиры
1) Какой срок действия справки об оценке квартиры? Нужна ли эта справка в БТИ?
2) Налоги (1% ПФ и 1% пошлина) платятся с балансовой стоимости БТИ или оценочной?
Насколько оценочная стоимость на практике отличается от рыночной?
3) В тарифах БТИ есть пункты
Выписка для отчуждения при новой съемке - 771 грн.
Выписка для отчуждения при текущей инвентаризации - 647 грн.
Выписка для отчуждения при текущей инвентаризации (без выхода) - 179 грн.

В чем разница? Что значит - без выхода?
Какая выписка нужна, если у продаваемой квартире есть старый техпаспорт,
и план соответствует реальному на данный момент?
Нужно ли договариваться с инженером БТИ о времени его личного визита для обмеров в таком случае?

P.S. Может быть, без выхода - значит что инженер БТИ не приходит на обмеры?
В каком случае можно заказать такой вариант, дешевле гораздо.

[SeLena)]

Чисто для примера, квартиру, которую мы мониторили и, в конце концов, приобрели, нам предлагали в разных агентствах за 54, 52, 50 и 48 тыс.у.е.

Ничего себе разбег!!! Я вчера натолкнулась на одну и ту же квартиру с разницей от 55 до 67 тыс на сайтах разных агенств.. И это к тому, что они еще и 5% берут..
У агенств не хило откусить пирога получается).

[V.V.S.]

Здравствуйте, пару вопросов для профессионалов недвижимости
При подготовке к продаже квартиры
1) Какой срок действия справки об оценке квартиры? Нужна ли эта справка в БТИ?
2) Налоги (1% ПФ и 1% пошлина) платятся с балансовой стоимости БТИ или оценочной?
Насколько оценочная стоимость на практике отличается от рыночной?
3) В тарифах БТИ есть пункты
Выписка для отчуждения при новой съемке - 771 грн.
Выписка для отчуждения при текущей инвентаризации - 647 грн.
Выписка для отчуждения при текущей инвентаризации (без выхода) - 179 грн.

В чем разница? Что значит - без выхода?
Какая выписка нужна, если у продаваемой квартире есть старый техпаспорт,
и план соответствует реальному на данный момент?
Нужно ли договариваться с инженером БТИ о времени его личного визита для обмеров в таком случае?

1. Шесть месяцев. В БТИ не обязательно. Можно предоставить вместо справки о балансовой стоимости дома, если такая будет нужна.
2. Оценочной
3. Вам нужна выписка для отчуждения при текущей инвентаризации. При заявке Вы оставляете свой тел, по которому с Вами свяжется инженер.

[Ukrop]

В этой теме данный вопрос подымался уже много раз. Но если коротко то риски в самой процедуре отчуждения такой квартиры, т.е. в торгах. Ну а так же риск в том что квартиру полюбому забирают у должника силой и если будут малейшие нарушения в процедуре то 99% вероятности что собственник попытается через суд оспорить.

так не обязательно, что всегда забирают у заёмщика залог силой. Во многих случаях банк договаривается с залогодателем о добровольной продаже квартиры самим залогодателем, т.к. так продажа проходит по реальной рыночной цене.

[vagrand]

так не обязательно, что всегда забирают у заёмщика залог силой. Во многих случаях банк договаривается с залогодателем о добровольной продаже квартиры самим залогодателем, т.к. так продажа проходит по реальной рыночной цене.

Ну, я описал именно случай когда банк квартиру у заемщика уже отобрал. То что написали вы обычно происходит если на продавце кредит и он хочет продать квартиру с тем, что бы или перевести кредит на покупателя или погасить кредит и оставить себе остаток. Такие квартиры обычно называются кредитными.

[Ukrop]

просто luckyalex спросил про залоговую квартиру. а может реализовываться и добровольно и через ДВС. и там и там она залоговая)

[luckyalex]

просто luckyalex спросил про залоговую квартиру. а может реализовываться и добровольно и через ДВС. и там и там она залоговая)

да, именно так. Банк оговорил с заемщиком добровольную продажу, т.е насильно не пытаются забрать.