Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[ВАШЕ ПРАВО]

Вы немножко не поняли)) я говорил о том что Агенство оставляет у себя некоторую сумму денег как бы для того что бы перестраховать покупателя и проверить что бы у продавца не было долгов по квартире но потом эти деньги как оказалось продавцу очень сложно вернуть.

А, понятно, за продавца даже не подумала. В общем-то, показать квитанции не такая уж сложная задача, если человек платит.

[ME4]

А, понятно, за продавца даже не подумала. В общем-то, показать квитанции не такая уж сложная задача, если человек платит.

Вот и я об этом а они нет все равно надо им оставить мало ли что вдруг ты квитанции там сам нарисовал или еще что то, вообщем обычный развод на деньги

[ВВК_]

А зачем вообще оставлять этот залог? к примеру я продавец оплатил все долги принес справки и всё зачем мне ещё оставлять свои деньги??? А в случае с женщиной то Альянс если не ошибаюсь, ни знаю подавала она в суд или нет но то что оббивала пороги агенства с просьбой верните деньги так это точно хотя все долги оплатила но денег разумеется никто не вернул. Вот и получается что оставляешь свои деньги и тем самым делаешь себе головняк ходи потом судись ещё.

удержание оставляют до выполнения обязательств - выписка, освобождение квартиры, справки о задолжностях.

[ВВК_]

А, понятно, за продавца даже не подумала. В общем-то, показать квитанции не такая уж сложная задача, если человек платит.

одних квитанций не достаточно, потому как бывают скрытые долги необходимы справки со всех инстанций. Плюс обязательтсва по выписке, недавно по суду коллеги выписывали человека не было бы удержания попал бы покупатель. Да еще бывает продавцы перед выселением скручивают в своей бывшей квартиры ВСЕ включая ванную, газ. плиту и т.д. Поэтому удержание необходимо и чем больше сумма тем лучше для покупателя.

[Ники]

одних квитанций не достаточно, потому как бывают скрытые долги необходимы справки со всех инстанций. ..... Поэтому удержание необходимо и чем больше сумма тем лучше для покупателя.

А это действительно проблема (не проблема конечно,но .....)

Собрать эти справки.......в наших ЖКХ службах....
С другой стороны,продавцу оставлять деньги в АН
С третьей ,покупатель должен убедится в отсутствии долгов

Хотя тоже спорный вопрос
Почему новый владелец становится ответственен за долги предыдущего.На каком основании?
Так проще ЖКХ,получается

[мыслитель]

сама по себе идея залога, удерживаемого с продавца до исполнения им обязательств по предоставлении доказательств отсутствия долгов по комунальным услугам, снятия с регистрации и выселении, правильная. иначе покупатель будет иметь большую проблему после покупки. но как эту идею реализуют во всех (во всяком случае в тех, с кем я имел дело) АН - неприемлема. объясняю почему:
оптимальный вариант - заключение трехстороннего письменного договора. одна сторона - залогодатель (продавец), вторая залогодержатель (покупатель) и третья, тот, кому обе стороны доверяют - залогохранитель. в договоре прописать условия: в какой срок предоставляются справки об отсутствии задолженности, справка Ф-1 об отсутствии зарегистрированых лиц, и фактическое освобождение квартиры. и последствия совершения/не совершения этих действий:
1. если продавец выполнил в срок - залогохранитель возвращает ему деньги в день предъявления всех справок
2. если продавец не выполнил в срок - на следующий день после истечения срока залогохранитель передает деньги покупателю.
казалось бы, все просто и ясно. но что предлагают в АН: договор двухсторонний - между продавцом и АН. в котором указывается что должен сделать продавец (предоставить справки) и срок предоставления. если продавец такие справки не предоставит, то деньги ему не возвращаются. если предоставит - возвращается. покупателя (которго как бы эта процедура касается) в этом договоре нет, если очень просить, то в АН милостиво могут выдать ксерокс этого договора, а если поскандалить, то еще и заверят. в этом договоре отсутствуют какие - либо обязательства перед покупателем, и не указывается срок возврата денег продавцу (когда - нибудь).
возникает такой диалог с АН:
- а если продавец не предоставит справки и не выпишется, то что?
- тогда ему не вернут эти деньги?
- а с покупателем что?
- а мы тогда сами выпишем продавца через суд
- что бы кто то подал иск в суд от имени покупателя, покупатель должен выдать доверенность на ведение дела в суде
- мы выпишем и без доверености
- как?
- ой, что вы не знаете, как в наших судах можно выписать без доверенности?
- не знаю. это будет явно незаконное решение, которое отменят, если оно вообще будет. почему бы вам не вернуть эти деньги покупателю, а он сам решает, кому платить за оказание юридических услуг по выписке и кому выдавать доверенность?
- нет, у нас так не делают! только такой договор, и менять его я не имею права!...
(но иногда со скандалом меняют )
вобщем, уважаемые АН, не могли бы вы за деньги продавца составлять договора, которые его защищают, а не наоборот?

[ВАШЕ ПРАВО]

одних квитанций не достаточно, потому как бывают скрытые долги необходимы справки со всех инстанций. Плюс обязательтсва по выписке, недавно по суду коллеги выписывали человека не было бы удержания попал бы покупатель. Да еще бывает продавцы перед выселением скручивают в своей бывшей квартиры ВСЕ включая ванную, газ. плиту и т.д. Поэтому удержание необходимо и чем больше сумма тем лучше для покупателя.

Насчет снятия с регистрации согласна, но это удержание целесообразно делать в момент заключения сделки, если продавец не выписался. А мы говорили об авансе, который предшествует оформлению документов (т/п, вытяг), в данном случае определенную работу, предшествующую сделке, делает продавец и потенциальные убытки в случае отказа покупателя от покупки несет он. Поэтому не вижу причин до сделки связывать продавца какими-либо денежными обязательствами, если до момента сделки не сделано то, что необходимо (но не препятствует ее совершению - снятие с регистрации, "закрытие" долгов) - тогда действительно рационалнее недоплатить.

[ВАШЕ ПРАВО]

сама по себе идея залога, удерживаемого с продавца до исполнения им обязательств по предоставлении доказательств отсутствия долгов по комунальным услугам, снятия с регистрации и выселении, правильная. иначе покупатель будет иметь большую проблему после покупки.

А почему это должно быть в виде залога до сделки, а не в виде недоплаты в момент сделки в случае невыполнения обязательств продавцом? По-моему, это правильнее, ведь все затраты изначально несет продавец и прежде всего ему невыгодно терять покупателя, а подтстраховать покупателя можно, указав в договое сумму недоплаты, которую удержит покупатель, если к моменту сделки не будет определенных документов.

В ином случае добросовестный продавец к моменту сделки - и выписан, и квитанции собрал, и вытяг сделал, еще и денег своих зачем-то дал, а покупатель взял и передумал - двойной убыток получается.

[ВАШЕ ПРАВО]

Почему новый владелец становится ответственен за долги предыдущего.На каком основании?

Почему же новый? Договор и оказание услуг предоставлялось предыдущему, с него и должно быть взыскание. Другой вопрос, что новому собственнику удобнее закрыть долги по тем услугам, которые жизнено необходимы, но могут быть прекращены из-за долгов предыдущего, но и в этом случае никто не мешает ему взыскивать долг в судебном порядке с предыдущего.

[мыслитель]

А почему это должно быть в виде залога до сделки, а не в виде недоплаты в момент сделки в случае невыполнения обязательств продавцом? По-моему, это правильнее, ведь все затраты изначально несет продавец и прежде всего ему невыгодно терять покупателя, а подтстраховать покупателя можно, указав в договое сумму недоплаты, которую удержит покупатель, если к моменту сделки не будет определенных документов.

В ином случае добросовестный продавец к моменту сделки - и выписан, и квитанции собрал, и вытяг сделал, еще и денег своих зачем-то дал, а покупатель взял и передумал - двойной убыток получается.

это нужно делать в момент сделки (после подписания), если по каким то причинам на день сделки есть долги (нет доказательст их отсутствия), продавец и иные лица не сняты с регистрации, квартира не освобождена.

[ВАШЕ ПРАВО]

это нужно делать в момент сделки (после подписания), если по каким то причинам на день сделки есть долги (нет доказательст их отсутствия), продавец и иные лица не сняты с регистрации, квартира не освобождена.

Ну тогда это не залог (средство обеспечения обязательства), а недоплата как санкция за его невыполнение

[мыслитель]

Ну тогда это не залог (средство обеспечения обязательства), а недоплата как санкция за его невыполнение

тогда это нужно прописывать в договоре купли-продажи, указав срок выплаты остатка. но желающих на такие условия в договоре пока не было. а если составлять отдельный договор, то он должен быть трехсторонний. его смысл не в недоплате, а в последующем удержании в залог с хранением залоговой суммы

[ВАШЕ ПРАВО]

тогда это нужно прописывать в договоре купли-продажи, указав срок выплаты остатка. но желающих на такие условия в договоре пока не было. а если составлять отдельный договор, то он должен быть трехсторонний. его смысл не в недоплате, а в последующем удержании в залог с хранением залоговой суммы

Ну да в принципе, в основном договоре о недоплате указывать не стоит. Все правильно, по сути правильнее залог, но в момент сделки.

[ВВК_]

Ну да в принципе, в основном договоре о недоплате указывать не стоит. Все правильно, по сути правильнее залог, но в момент сделки.

он в момент сделки и берется.

[ME4]

Вот мне все больше становиться интересно как же умные люди продают(покупают) недвижимостьРаз агенство договор менять не хотят и на самом деле как бы не за что не отвечают а иногда ещё и кидают то получается что все заранее играют в рулетку типа повезет не повезет??? Или я чего то не понимаю??

[ME4]

вобщем, уважаемые АН, не могли бы вы за деньги продавца составлять договора, которые его защищают, а не наоборот?

Золотые слова !!!!!!

[Ники]

...и на самом деле как бы не за что не отвечают ......то получается что все заранее играют в рулетку типа повезет не повезет??? Или я чего то не понимаю??

Почему ни за что? А информационные услуги?

информацию ж получилиВсё по чесному.

[ME4]

Почему ни за что? А информационные услуги?

информацию ж получилиВсё по чесному.

Не хилые такие себе цены за информацию

[T1m]

Не хилые такие себе цены за информацию

ну так, как гос. тайна

[ONOTOLE]

Уважаемые форумчане, может кто-то растолкует, какие есть риски при покупке квартиры, которая была получена нынешним владельцем лет 15 назад по договору мены.