Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[auditor_ya]

Взагалі-то не обов’язково, але для нотаріуса – обов’язково, адже статус резидента це справа добровільна, й не нотаріус чи хтось ще його обирає, а особа щодо якої він визначається – самостійно, звісно за наявності на те законних підстав, про що надається відповідне повідомлення/довідка з податкової.

Без бАмаШки ми букашки…

я думал не лицо и/или нотариус, а закон его (статус) выбирает/устанавливает/определяет...

[Blondinka]

чисто теоретически спрос только поднимает цену, но никак не снижает ее, если кучу людей провести через "показы" чтобы показать неликвидность объекта, то не факт что это приведет к нужной цели.

ну чтоб люди смотрели квартиру и говорили "нееее, это совсем не стоит этих денег! даю на 10 тыс меньше", а потом появляетесь Вы "на белом коне" и предлагаете "всего" на 5 тыс меньше и Вам с радостью продают. Кто-то делал такое? сами или с помощью АН, и почем?

[audit_n]

ну чтоб люди смотрели квартиру и говорили "нееее, это совсем не стоит этих денег! даю на 10 тыс меньше", а потом появляетесь Вы "на белом коне" и предлагаете "всего" на 5 тыс меньше и Вам с радостью продают. Кто-то делал такое? сами или с помощью АН, и почем?

а Ви хотіли б у свою чергу колись опинитись на місці продавця, якому влаштували цю "карусель" ?

[Maslink@]

ну чтоб люди смотрели квартиру и говорили "нееее, это совсем не стоит этих денег! даю на 10 тыс меньше", а потом появляетесь Вы "на белом коне" и предлагаете "всего" на 5 тыс меньше и Вам с радостью продают. Кто-то делал такое? сами или с помощью АН, и почем?

Так здесь на форуме именно так и происходит. Почитайте раздел "продажа квартир"!

[ВВК_]

ну чтоб люди смотрели квартиру и говорили "нееее, это совсем не стоит этих денег! даю на 10 тыс меньше", а потом появляетесь Вы "на белом коне" и предлагаете "всего" на 5 тыс меньше и Вам с радостью продают. Кто-то делал такое? сами или с помощью АН, и почем?

покупатели много раз пытаются провернуть такой финт ушами, только действует он наоборот. Стоит себе квартира особого спроса нет, тут находится заинтересованный покупатель ктр. начинает через разные АН дергать продавцов предлагая разные деньги, чаще всего продавец видя увеличившийся спрос на квартиру и очередь торгующихся поднимает цену.

[ВВК_]

а шо теперь надо получать обязательно справку о резидентности?!



при цене в 40 штук, можно найти агентство за штуку спокойно (недавно так и сделали наши покупатели), обзвоните несколько, как вам верно сказали база у всех одна и та же, а агенству будет наука, 5% сейчас никто не платит. Хозяину вообще по-барабану, лишь бы желаемую сумму денег на руки получить.

А если есть желание то можно вообще без агенства, прийдите к ним домой и попробуйте договорится, предложите на 500 у.е. больше в случае чего.

не все воровать привыкли, бывают порядочные хозяева и такие люди-бумеранги попадают только.

[kiss20]

мне кажется,или цены реально выросли по сравнению с летом???)

[ВВК_]

мне кажется,или цены реально выросли по сравнению с летом???)

выросли

[ursus]

на много?

[alinaz8]

мне кажется,или цены реально выросли по сравнению с летом???)

мне тоже так кажется...

покупатели много раз пытаются провернуть такой финт ушами, только действует он наоборот. Стоит себе квартира особого спроса нет, тут находится заинтересованный покупатель ктр. начинает через разные АН дергать продавцов предлагая разные деньги, чаще всего продавец видя увеличившийся спрос на квартиру и очередь торгующихся поднимает цену.

это вы правы...мы покупали квартиру и пытались сбить цену...никак...позвонит кто нибудь с какого нибудь агенства и спрашивает или подоьрали что нибудь...я отвечаю что квартиру по тому то адресу взяли бы но на пару тыс дешевле и риэлтор сразу кидается звонить и уговаривать...и так агенств пять пытались...а потом когда оформляли квартиру. то повздорили с хозяйкой и она сркрушалась. что квартиру продала нам а не той куче людей которая хотела купить квартиру)))))))))) а эта вся куча это мы и были)))))))))

[kiss20]

выросли

а как думаете к лету опять упадут?)

[ВВК_]

мне тоже так кажется...


это вы правы...мы покупали квартиру и пытались сбить цену...никак...позвонит кто нибудь с какого нибудь агенства и спрашивает или подоьрали что нибудь...я отвечаю что квартиру по тому то адресу взяли бы но на пару тыс дешевле и риэлтор сразу кидается звонить и уговаривать...и так агенств пять пытались...а потом когда оформляли квартиру. то повздорили с хозяйкой и она сркрушалась. что квартиру продала нам а не той куче людей которая хотела купить квартиру)))))))))) а эта вся куча это мы и были)))))))))

много раз объяснял покупателям что не надо так делать, никто не верит .
Торговаться надо правильно...

[ВВК_]

а как думаете к лету опять упадут?)

не знаю, наврядли, особенно учитывая последние изменения в законодательстве. Зная тот сегмент рынка в ктр. вы ищете квартиру то в вашем сегменте очень наврядли упадут

[ВВК_]

на много?

5-10%

[Штуша-Кутуша]

я думал не лицо и/или нотариус, а закон его (статус) выбирает/устанавливает/определяет...

Ну, не зовсім...
У понеділок, якщо буде час, для ознайомлення скину зразок такого повідомлення.

Законодавством не передбачено отримання від податкового органу резидентського статусу, але саме нотаріус є особою, відповідальною за перевірку правильності сплати податку фізичною особою – іноземцем, а оскільки визначення резидентського статусу іноземця здійснюється в межах звітного податкового (календарного) року, цілковито логічно з боку нотаріуса вимагати надання повідомлення з податкової з приводу визначення резидентського статусу іноземцю.
Посвідка на проживання не є документом, який підтверджує факт проживання іноземця на території України, та не є документом, який свідчить про резидентський статус, а є лише дозволом на постійне проживання в Україні. У зв’язку з вищевикладеним, нотаріусу для вчинення нотаріально діє має бути поданий документ, який підтвердить резидентський статус!
Відповідно ст.46 ЗУ Про нотаріат, нотаріуси або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, має право витребовувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.
Тому і вимагаємо.

[auditor_ya]

Ну, не зовсім...
У понеділок, якщо буде час, для ознайомлення скину зразок такого повідомлення.

Законодавством не передбачено отримання від податкового органу резидентського статусу, але саме нотаріус є особою, відповідальною за перевірку правильності сплати податку фізичною особою – іноземцем, а оскільки визначення резидентського статусу іноземця здійснюється в межах звітного податкового (календарного) року, цілковито логічно з боку нотаріуса вимагати надання повідомлення з податкової з приводу визначення резидентського статусу іноземцю.
Посвідка на проживання не є документом, який підтверджує факт проживання іноземця на території України, та не є документом, який свідчить про резидентський статус, а є лише дозволом на постійне проживання в Україні. У зв’язку з вищевикладеним, нотаріусу для вчинення нотаріально діє має бути поданий документ, який підтвердить резидентський статус!
Відповідно ст.46 ЗУ Про нотаріат, нотаріуси або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, має право витребовувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.
Тому і вимагаємо.

ну беспредельных писулек ГНАУ я тебе тоже могу много привести. Но я думал ты делаешь всё по закону, т.е. ты как раз требуя такую бамажку нарушаешь 46 ст. О нотариате

давай разберемся...
Во-первых, статус резидентский определяется согласно

14.1.213. резиденти - це:
...
в) фізична особа - резидент - фізична особа, яка має місце проживання в Україні.

У разі якщо фізична особа має місце проживання також в іноземній державі, вона вважається резидентом, якщо така особа має місце постійного проживання в Україні; якщо особа має місце постійного проживання також в іноземній державі, вона вважається резидентом, якщо має більш тісні особисті чи економічні зв'язки (центр життєвих інтересів) в Україні. У разі якщо державу, в якій фізична особа має центр життєвих інтересів, не можна визначити, або якщо фізична особа не має місця постійного проживання у жодній з держав, вона вважається резидентом, якщо перебуває в Україні не менше 183 днів (включаючи день приїзду та від'їзду) протягом періоду або періодів податкового року.

Достатньою (але не виключною) умовою визначення місця знаходження центру життєвих інтересів фізичної особи є місце постійного проживання членів її сім'ї або її реєстрації як суб'єкта підприємницької діяльності.

Якщо неможливо визначити резидентський статус фізичної особи, використовуючи попередні положення цього підпункту, фізична особа вважається резидентом, якщо вона є громадянином України.

Якщо всупереч закону фізична особа - громадянин України має також громадянство іншої країни, то з метою оподаткування цим податком така особа вважається громадянином України, який не має права на залік податків, сплачених за кордоном, передбаченого цим Кодексом або нормами міжнародних угод України.

Якщо фізична особа є особою без громадянства і на неї не поширюються положення абзаців першого - четвертого цього підпункту, то її статус визначається згідно з нормами міжнародного права.

Достатньою підставою для визначення особи резидентом є самостійне визначення нею основного місця проживання на території України у порядку, встановленому цим Кодексом, або її реєстрація як самозайнятої особи.

...

1) т.е. если есть ПМЖ, то она уже резидент. Ну ладно. допустим не хочешь идти на конфликт, тогда п.2
2) можешь сделать уведомление от физлица о том что он считает что центр жизненных интересов у него здесь и попросить паспорт члена семьи. Не хочешь такое делать, тогда п.3
3) смотришь паспорт и считаешь, а 183 ли дня он здесь в течение года?! и токо потом уже п.4
4) самостоятельное определение, справка ГНИ.

Во-вторых, а так ли это - "нотаріус є особою, відповідальною за перевірку правильності сплати податку"

172.4. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

т.е. на та тебя не возлагается обязанность по контролю за суммой, а только за наличием квитанции об уплате, пусть там будет хоть одна гривна, вместо 1 млн.

В третьих, являешься ли ты налоговым агентом:

14.1.180. податковий агент щодо податку на доходи фізичних осіб - юридична особа (її філія, відділення, інший відокремлений підрозділ), самозайнята особа, представництво нерезидента - юридичної особи, які незалежно від організаційно-правового статусу та способу оподаткування іншими податками та/або форми нарахування (виплати, надання) доходу (у грошовій або негрошовій формі) зобов'язані нараховувати, утримувати та сплачувати податок, передбачений розділом IV цього Кодексу, до бюджету від імені та за рахунок фізичної особи з доходів, що виплачуються такій особі, вести податковий облік, подавати податкову звітність податковим органам та нести відповідальність за порушення його норм в порядку, передбаченому статтею 18 та розділом IV цього Кодексу;

есть ли у тебя такая обязанность и выплачиваешь/начисляешь ли ты доход?! Думаю знаешь ответ.

[Штуша-Кутуша]

ну беспредельных писулек ГНАУ я тебе тоже могу много привести. Но я думал ты делаешь всё по закону, т.е. ты как раз требуя такую бамажку нарушаешь 46 ст. О нотариате

давай разберемся...
Во-первых, статус резидентский определяется согласно

1) т.е. если есть ПМЖ, то она уже резидент. Ну ладно. допустим не хочешь идти на конфликт, тогда п.2
2) можешь сделать уведомление от физлица о том что он считает что центр жизненных интересов у него здесь и попросить паспорт члена семьи. Не хочешь такое делать, тогда п.3
3) смотришь паспорт и считаешь, а 183 ли дня он здесь в течение года?! и токо потом уже п.4
4) самостоятельное определение, справка ГНИ.

Во-вторых, а так ли это - "нотаріус є особою, відповідальною за перевірку правильності сплати податку"

т.е. на та тебя не возлагается обязанность по контролю за суммой, а только за наличием квитанции об уплате, пусть там будет хоть одна гривна, вместо 1 млн.

В третьих, являешься ли ты налоговым агентом:

есть ли у тебя такая обязанность и выплачиваешь/начисляешь ли ты доход?! Думаю знаешь ответ.

Який там податковий агент?! Ша, бо ще наврочиш! )))))))


Як я можу порушити ст. 46 якщо мені необхідний документ та я його вимагаю? )))))
Якщо документ не надається – сплачуйте як нерезидент, хто ж заважає?!
Людина каже: - Не хочу сплачувати податок як нерезидент, я резидент!. - Чим докажеш? -У мене посвідка на проживання. - Вітаю!... (Ну я розглядаю саме цей випадок, як для прикладу)

Ми не приймаємо доводи та міркування, нам необхідний документ, якій підтверджує про заявлений статус, адже у такому разі необхідно документально підтвердити факт свого проживання (перебування) на території України понад 183 дні протягом календарного року. Це жодним чином не є Посвідка на проживання! Посвідка – це ДОЗВІЛ! Вона не підтверджує про перебування особи на території України понад 183 дні, тем більш що в мене є не мало клієнтів, які проживають в інших кранах (переважно РФ, Молдова), а в Україну навідуються на літо, чи іноді по справах. Всі як один з Посвідками на постійне проживання, з відміткою про прописку. Вони резиденти? )))

Ст. 174.4
Нотаріус видає спадкоємцю-нерезиденту свідоцтво про право на
спадщину за наявності документа про сплату таким спадкоємцем
податку з вартості об'єкта спадщини.

Кажеш брати на 1 грн. квитанцію?
Так от приносить мені це чудо квитанцію на 1 грн, а я збираюсь видавати спадщину вартістю 5000000 грн.
Про що він мені приніс квитанцію? Може про сплату податку від отриманих в спадщину предметів домашнього вжитку? Документ про сплату спадкоємцем податку з вартості об'єкта спадщини, на яку я збираюсь видавати свідоцтво, має бути на суму значно більшу ніж 1 грн! Я не порушую законодавство приймаючи таку квитанцію? Я не сприяю скоєнню злочину - ухиленню від сплати податку? У будь-якому разі здогадайся хто залишиться крайнім не роз’яснивши спадкоємцю вимоги чинного законодавства щодо порядку сплати податку, ставки податку та відповідальності?
А хто? Звісно хто – падлюка нотаріус!
Я просто не хочу вступати в зайві дебати з приводу оподаткування взагалі, адже по-перше, це не мої проблеми, а по-друге, ще з початку року впала в глибокий транс, коли мені податкова погрозливо намагалась нагадати про мої зобов’язання як податкового агента, ще й вимагали від мене 1ДФ по вчиненим нот.діям, про семінари за участю податкової – взагалі мовчу, там нема з ким розмовляти… Я звісно дівка – революціонерка, але теж іноді втомлююсь, бо кожного разу треба з кимось воювати та щось доводити.
Так от щоб уникнути зайвих питань з приводу оподаткування, у наведеному мною випадку прошу повідомлення з податкової, отримати яке не було важко ще жодній людині.

Таким чином, і вівці цілі, і вовки ситі, а головне – нотаріальна дія вчинена з суворим дотриманням вимог чинного законодавства, все прозоре та зрозуміло, жодних подвійних тлумачень та зайвих питань, крім того виключна будь-яка можливість щодо виникнення негативних наслідків, порушених прав, інтересів для клієнта, будь-якої іншої особи, нотаріуса чи держави!

[Blondinka]

много раз объяснял покупателям что не надо так делать, никто не верит .
Торговаться надо правильно...

А как правильно? Если реально хозяева оценили квартиру мин. на 10 тыс. выше - врятли удастся как-то им объяснить что-то. Нам она подходит исключительно из-за места расположения.

[ВВК_]

А как правильно? Если реально хозяева оценили квартиру мин. на 10 тыс. выше - врятли удастся как-то им объяснить что-то. Нам она подходит исключительно из-за места расположения.

смотря какие хозяева. Что точно не надо делать при торге так это хаять квартиру

[мыслитель]

А как правильно? Если реально хозяева оценили квартиру мин. на 10 тыс. выше - врятли удастся как-то им объяснить что-то. Нам она подходит исключительно из-за места расположения.

смотря какие хозяева. Что точно не надо делать при торге так это хаять квартиру

тут уже больше работает психология. торг - это психологическая борьба, и в ней выигрывает тот, кто покажет незаинтересованость в сделке (даже если и очень хочется купить/продать). т. е. продавец пытается создать иллюзию у покупателя, что не заинтересован именно в этом покупателе и выстроилась очередь из желающих купить. а покупатель изображает наличие огромного выбора покупки, и именно на этой квартире не зациклен. но мешает АН, который получает деньги от покупателя, но экономически на стороне продавца, поэтому заинтересован в том, что бы сделка быстрее состоялась. поэтому подыгрывает продавцу, давя на покупателя - все хорошо, квартира отличная, берите не раздумывая, завтра будет дороже, щас ее продадут другим, а такого хорошего варианта вы больше не найдете... нужно очень настоятельно попросить сотрудника АН помолчать при торгах, если хочет получить свои проценты