Господа! У нас есть бухгалтер, проживающий в нашем доме! Тем более, который считает работу ерундовой! Предлагаю предложить, что бы IRENA11 была нашим бухгалтером!Сообщение от IRENA11
| ||
Тема: ЖК Фаворит
Господа! У нас есть бухгалтер, проживающий в нашем доме! Тем более, который считает работу ерундовой! Предлагаю предложить, что бы IRENA11 была нашим бухгалтером!
Да мы не против любого хорошего специалистаДело за малым - найти председателя ОСМД. Есть некурящие и в костюме?
Здравствуйте, уважаемые будущие соседи!
Я инвестор двух квартир в Фаворите – 2-комнатной в четвертой секции (для себя) и 1-комнатной в третьей секции (для сестры). Я уже давно слежу за дискуссиями на форуме, но сам к ним не подключался, потому что нахожусь уже долгое время не в Одессе и не могу принимать активного участия в развитии нашего комплекса (собрания ИГ и т.д.).
Для информации Вам сообщу – первую квартиру я оплатил сразу и целиком, больше двух лет назад, а вторую решил купить для сестры, оплачивал не сразу целиком, а двумя частями по 50%, полгода назад выплатил последнюю часть, так что задолженности перед застройщиком у меня нет и я с нетерпением (и чистой совестью) жду сдачи дома.
Письмо по поводу счетчиков я написал, в обеих квартирах согласен на вариант № 1.
Теперь хотел бы высказаться по некоторым обсуждающимся здесь вопросам. В данный момент я живу в доме, похожем на Фаворит – три секции от 18 до 22 этажей, с двухуровневым подземным паркингом и придомовой территорией. Дом относительно новый, сдался в эксплуатацию 4 года назад, я живу в нем последние три года и все это время был свидетелем становления управления этим домом (сам участвовать не мог, поскольку квартиру в этом доме арендую). Так вот какие у меня за это время появились наблюдения, которые могут быть применимы к нашему Фавориту.
1. Лифты.
В доме 2 лифта, один пассажирский и 1 грузовой, оба отделаны металлическими зеркальными поверхностями. Я заселился в дом, когда еще не во всех квартирах закончились ремонты. В грузовом лифте от потолка до пола был подвешен на кронштейнах кожух из очень плотной, многослойной ткани. Во втором лифте стены были защищены фанерными листами. Всего, с момента сдачи дома, эту так называемую «защиту» не снимали в течение первых полутора лет и когда все ремонты были закончены и защиту сняли – зеркальные поверхности остались в идеальном, нетронутом состоянии. Мне кажется, что нам нужно сделать тоже самое и приблизительно на такой же срок. Если дом будет сдан зимой 2011-2012, то я бы порекомендовал оставить лифты в «черновом» варианте до конца лета 2013 года – за 2 летних сезона все ремонты наверняка будут закончены. Если абсолютное большинство ремонтов закончится раньше – то, конечно, ничто не помешает нам сократить период использования защиты.
Далее, в обоих лифтах установлены камеры, которые выводятся на мониторы охраны – и в случае, когда охранник видел, что в уже парадный лифт, без защиты, начинали грузить что-то крупногабаритное – то он, в зависимости от времени суток, или немедленно сообщал об этом управдому (что-то вроде председателя ОСМД), либо сам шел проверять не были ли поцарапаны зеркальные поверхности.
2. Охрана и камеры.
У нас в доме постоянно находятся на посту 2 охранника и есть 2 пункта (будки) для охранников. Один пункт располагается так, чтобы видеть все парадные и гостевую стоянку перед домом. Второй – находится при въезде в подземный паркинг, фактически внутри паркинга. Охранники по очереди следят за мониторами со всех камер в своей основной будке. Камер всего около 20-ти по моим подсчетам – по одной в каждом лифте (3 подъезда, 6 лифтов) + по две камеры в каждом подъезде на первом этаже (одна напротив входной двери, чтобы видеть кто вошел в подъезд и одна на площадке перед лифтами), итого еще 6 камер + 8 камер полностью покрывают территорию двухуровневого паркинга. Чтобы попасть в паркинг, нужно иметь дистанционный ключ, потому что на въезде стоят электронные ворота. Управдом выдавал каждому владельцу по 1 ключу от этих ворот, если паркоместо нестандартное и вмещаются 2 машины – то, естественно, 2 ключа. Помимо этого, на случай если Вы забыли ключ или в нем села батарейка и Вы не можете попасть в паркинг – можно показать охраннику специальный пропуск, тоже выданный управдомом вместе с ключом. У нас были в доме умники, которые купили одно паркоместо но пытались ставить 2 машины – например, муж заезжал по ключу и ставил машину на паркоместо, а жена по пропуску и ставила свою машинку «в проходе», паркинг широкий, 2 машины свободно разъезжаются. Такие люди сразу вычислялись и вторая машина выдворялась из паркинга. Ну и еще – поскольку на паркинге стоят эти электронные ворота, второй охранник там не сидит постоянно, а только время от времени – если, например, вырубили свет и ворота не работают – то он идет туда, открывает ворота вручную, садится во вторую будку и проверяет заезжающие машины. А когда все в порядке – то всё происходит приблизительно так, как тут предлагали – они вместе сидят, смотрят на мониторы по очереди и делают обходы территории где-то раз в полчаса-час.
3. Прочий персонал.
Дворник, садовник и разнорабочий у нас соединены в одном лице. Человек приходит утром, подметает территорию или чистит снег, в зависимости от сезона, летом поливает траву и цветы на придомовой территории, а потом выполняет мелкие поручения управдома. Сначала его брали на полставки, 4 часа в день – но этого хватало только на уборку. Потом решили, что вечно есть куча мелких дел в местном аналоге ОСМД и решили не нанимать еще одного человека, а переоформить этого на полную ставку.
Если разделить дворника-садовника и разнорабочего, то первую должность нужно брать на полставки, мне так кажется.
В управлении (опять же, аналог ОСМД) – находится 3 человека. Управдом (председатель), его заместитель и бухгалтер. Насчет бухгалтера - я не уверен, но мне кажется что она не работает на полную ставку, а приходит время от времени на несколько часов.
Электрики и сантехники по одной штатной единице тоже присутствуют в доме, но как я понял, с ними заключили договор таким образом, что они приходят по мере необходимости, то есть каждый день по 8 часов они на работе не присутствуют и приходят по вызову. Но, как мне рассказали соседи, в первые месяцы, когда дом сдали и все начали делать ремонты – они присутствовали постоянно и дел у них было достаточно. Система оплаты у них нечеткая – им платят небольшой оклад, за то, чтобы они раз в неделю приходили и проверяли различные датчики и прочие системы, электрик – своё, сантехник – своё. То есть, они получают небольшой оклад за поддержание всех систем, которые относятся к их специальности и каждый раз докладывают управдому результаты еженедельного осмотра. Также управдом ведет учет количества вызовов сантехника и электрика за месяц и за каждый вызов в конце месяца им выплачивается из бюджета заранее оговоренная сумма. В этой системе есть свои плюсы и минусы. Содной стороны – человек получает зарплату небольшую, но стабильную и честно один день в неделю отрабатывает – всё работает нормально в доме. Он не полностью привязан к этому месту работы – не таскается без дела когда работы нет, не совпадает со стереотипным образом сантехника с синим носом и т.д. С другой стороны – и сантехника, и электрика можно взять на полную ставку и на полный рабочий день, чтобы спокойнее было – но мне кажется что после сдачи дома и определенного прогресса в плане ремонтов и обживания, делать ни сантехнику, ни электрику на полную ставку будет нечего. Может быть, наиболее компромиссный вариант – взять их, допустим, на первые полгода или год на полную ставку – а потом посмотреть и в зависимости от загруженности либо оставить на ставке, либо перевести на полставки, либо на такую схему, как я описал выше – оклад за поддержание + ежемесячные доплаты из бюджета ОСМД за каждый экстренный вызов?
Это моё первое участие в данном форуме – поэтому не ругайтесь сразу, если Вам что-то из того, что я написал кажется неуместным или неправильным. Мы все крайне остроумны, уверены в себе, остры на язык и в чем-то разбираемся лучше (или хуже), чем другие, но во главе угла тут должна стоять взаимная вежливость - до разумных пределов)))))))))).
Было чье-то предложение пульт контроля котельных установить в помещениях консьержек. Вроде есть прицеденты. Как по мне, с экономической точки зрения идея неплохая, но надо согласовать с организацией, которая будет обслуживать котельные.
А вот про уборщиц забыл. Каюсь
Зачем же так нервно, откуда приведенная Вами сумма? Давайте свои предложения! Мы же обсуждаем и из того, что звучало. Я это скомпелировал в нечто усредненное.
Что касается охраны, то готов спорить о формате, но уверен, что она нужна. Особенно на въезде в ЖК.
Очень не хочется в нашем дворе наблюдать обычную картину для одесских дворов - шприцы в подъездах, подростки сидящие на столиках детской площадке с пивом и т.п. Может вы не жили в таком дворе, а мне приходилось. Попробуйте сделать замечание такой компании - в лучшем случае пошлют, а самостоятельно Вы с ними не справитесь. И, поверьте, они будут ломать скамейки, все будут на это смотреть, но никто не выйдет.
Quot homines, tot sententiae
Вот это уже что-то! Реальный дом и реально работающая система! Вы написали довольно подробно обо всем, кроме размера квартплаты в вашем доме.
Сколько времени ушло на установку всех камер, ворот и т.п.? Делали это сразу или поэтапно? Как оплачивали? Все эти расходы входили в квартплату или на каждый проэкт собирались отдельно? как обстоят дела с котельными?
Последний раз редактировалось Maksym@; 24.10.2011 в 11:15.
Никогда не бывает больших дел без больших трудностей.
YLD
Спасибо, очень познавательно и полезно!
Есть ли у вас консьержи? Как оплачиваются квартиры? короче, рассказывайте ещё и ещё)))) всё что знаете...)
Я спокоен, Александр. Приведенную мной сумму легко посчитать если суммировать все коммунальные услуги (по счетчикам, вода, тепло, эл. енергия + телефон, интернет, кабельное тв + незапланированные расходы на первых порах, таких как установка камер слежения с централизованным пультом и мониторами, установка почтовых ящиков, закупка автоматических шлагбаумов, постройка поста на входе в ЖК + оплата всему персоналу, обслуживающему дом и придомовую территорию). Поэтому и пишу что штат охраны слишком раздут, ИМХО. Достаточно одного поста на въезде в ЖК, въезд в паркинг по электронным ключам. Если суммировать хотя бы минимальные зарплаты, начиная от председателя ОСМД и заканчивая дворником и разделить на количество квартир в доме, то сумма получится внушительной и многие просто не потянут такие коммунальные платежи. Будет много споров и разногласий. Наш дом не элит, а экономкласса и в найме 15 профессиональных охранников не вижу необходимости.
+++
Я продолжу свой рассказ )) Рядом с нашим домом стоит очень похожий дом, построенный приблизительно на пару лет раньше. У меня в этом доме жил коллега с работы. Там владельцы квартир, я так понимаю, менее сговорчивые. Например, они решили не ставить в паркинге электронные ворота с системой ключей - в целях экономии. В результате, зимой у них счета на отопление паркинга в 2 раза больше, чем у нас в доме, потому что нет этих самых пресловутых ворот. Это только кажется, как я четко уяснил из этой ситуации, что ворота сильно сэкономить не помогут, поскольку машины ездят туда-сюда, из паркинга и в паркинг. Во-первых – ворота у нас устроены так, что после открывания закрываются автоматически через 2 минуты, с специальным датчиком, естественно, т.е. если вы заглохли на своей машине ровно посреди ворот – то через 2 минуты они закрываться не начнут. Во-вторых, после въезда или выезда, вы можете сами закрыть ворота своим электронным ключом, не ожидая пока 2 минуты пройдут до автоматического закрытия. В-третьих - самое холодное время суток, как всем известно, ночь и зимой очень много тепла экономится за счет того, что после 12 ночи очень редко кто ездит туда-сюда и паркинг стоит закрытый (ворота с теплоизоляцией). В-четвертых, даже если, допустим, вы заехали в паркинг и не закрыли ключом ворота – и в течение двух последующих минут кто-то пройдет в эти ворота и начнет праздно таскаться по паркингу – то его сразу вычисляет охрана и задерживает. В общем, если бы другие согласились – то я бы предложил такую же систему в наш Фаворит установить.
Насчет установки всего дополнительного оборудования – я поговорил с владельцем квартиры, в которой я живу и разузнал побольше деталей. Сначала выбрали управление дома. Потом устроили общее собрание после сдачи дома и управление к моменту собрания приготовило приблизительную смету – установка ворот, изготовление ключей, камеры наблюдения и прочее – просто список целиком всех доступных опций. Решили, что всё, что относится к паркингу (ворота, камеры в паркинге, доп. будка охраны) – будет разделено на количество паркомест и оплачивается только владельцами этих мест. Всё остальное – мониторы для охраны, камеры в лифтах и подъездах – делилось на количество квартир. Помимо этого был предложен список персонала, который нужно было нанять – я написал об этом в прошлом посте.
Было много споров, криков и нервных срывов, само собой разумеется. Часть владельцев однушек кричали, что их охранять нужно меньше, чем владельцев многокомнатных квартир и пентхаузов; другие вопили, что им дворник-садовник и трава на придомовой территории – до сиреневой звезды и что урбанистические джунгли им больше по душе; третьи не знали по какому поводу завопить и говорили в результате что попало, например, что 4 мусорных контейнера – это слишком много, двух хватит. В общем, всё дело решил мудрый управдом, он к этому собранию глобально подготовился со своим заместителем.
Он привел несколько красноречивых примеров, когда хорошие дома превращаются в сараи – у него даже фотографии были с конкретными адресами: разрисованные подъезды, сворованные или раскуроченные почтовые ящики, пьяные рожи посреди битых бутылок на качелях и все такое. Причем, как говорит владелец – это не была какая-то шоковая терапия или запугивание, все фотографии были из окружавших дом районов. В результате, ситуация развивалась следующим образом:
1. Оборудование для паркинга оплачивается владельцами паркинга.
2. Общее оборудование делится на все квартиры, одинаковая плата.
3. Составлен список дополнительного персонала, зарплаты и ставки (кол-во рабочих часов в неделю). Зарплата председателя и его заместителя была обсуждена ранее, они уже работали вовсю, деньги собирали как попало для их первой зарплаты – но собрали.
4. Смета на согласованное оборудование (предварительно управдом собрал несколько типов каждого оборудования – камеры, ворота, доп. будка для охраны – обсудили и решили, какое более-менее всех устраивало).
5. Оборудование для паркинга разделили на владельцев паркинга, в нем 120 мест в каждом уровне, т.е. разделили на 240.
6. Общее оборудование разделили на количество квартир.
7. Получившиеся суммы вышли не колоссальными и все более-менее успокоились.
8. За нераспроданные паркинги и квартиры внес деньги Застройщик, большинство нераспроданной недвижимости было к тому моменту зарезервировано потенциальными покупателями, поэтому Застройщик даже не спорил. Деньги, как кстати и тут предлагалось, Застройщик потом взял с покупателей.
9. Со всех взяли деньги, приблизительные расчеты управдома на каждую квартиру + на каждое паркоместо, выдали расписки.
10. Всем сделали копии предполагаемого к закупке оборудования с базовыми ценами – и неделю на то, чтобы внести конструктивные предложения, если жильцы смогут как-нибудь найти дешевле аналогичное оборудование.
11. Через неделю было объявлено, что один пункт пересмотрели (кто-то нашел камеры дешевле, чем управдом) и приступают к закупке. В лифтах вывесили график установки оборудования, чтобы каждый не таскался в управление дома, а мог в лифте почитать.
12. На всё-про всё потребовалось около 6 недель, и то с какими-то вроде проволочками и задержками.
13. После монтажа всего запланированного, управдом собрал новое собрание, предоставил всю отчетность по закупкам, остатки раздали пропорционально (сначала брали чуть больше, с небольшим запасом). Ну и потом еще собрания регулярно проходят, но сейчас все в принципе довольны, уже который год.
Еще важная вещь – содержание дома и придомовой территории. Был достигнут следующий компромисс – общее оборудование делится на все квартиры, независимо от площади и количества комнат, а содержание платится с площади. То есть владельцы квартир меньшего размера сначала заплатили чуть больше (в перерасчете на кв.м.), а за содержание платили больше те, у кого больше площадь. Я видел тут на форуме резонные возражения – если семья из двух человек, например, живет в пентхаузе – то почему они должны платить в 2-3 раза больше, чем владельцы однушки, в которой живет 5 человек. От себя я хотел бы сказать – компромисс находить все равно придется и мне кажется логичным, что малоимущая семья, с трудом скопившая деньги на однушку платит меньше, чем двое людей, комфортно проживающих в пентхаузе. У людей разные возможности и они принадлежат к разным классам – поэтому владельцы пентхауза живут в комфорте и платят больше, а семье из пяти человек придется ютиться в однушке, но платить меньше. Это всё компенсируется уровнем жизни и комфорта и простите, если это резко – те, у кого квартира больше, должны радоваться, что у них есть возможность жить более комфортно, чем многодетная семья в однокомнатной квартире. Это просто моя точка зрения, если за содержание решат платить поквартирно, а не по площади – я соглашусь. В моей однушке (равно как и в двушке) многодетной семьи не будет, по крайней мере в данный момент не планируется )))
Сейчас у нас в доме ситуация такова:
Содержание обходится в 5 гр/кв.м/месяц. Квартира 130 кв.м. – 650 гр/месяц. В содержание входит – замена ламп, охрана, уборка территории, содержание лифтов и т.д. Лично мне кажется что это все равно дороговато – но зато охрана удивительная (умудряются жесткость с дружелюбием совмещать, не спят как сурки и ответственные) и темных подъездов я не видел, регулярно перегоревшие лампы меняют и чистота вокруг дома.
Квартплата со всеми комуннальными платежами – около 600 гр. (я совсем не экономлю). Котельной своей в доме нет. Счетчики - только на воду и электричество.
Содержание паркинга – 200 гр/паркоместо. Мне кажется, что там не очень качественно сделали электричество – лампы часто перегорают и их очень много - перебор.
Забыл сказать – консьержей у нас нет, поскольку пункт охраны расположен так, что видят всех, входящих в подъезды – я и необходимости в них никогда не чувствовал. Почтовые ящики секционные, аккуратно стоят в каждом подъезде. Ключи магнитные, в квартирах, естественно, домофоны.
YLD, Ваши примеры очень подробные и вполне применимы для нашего жк. Лично от меня - респект!
По поводу суммы. Ну так считать нельзя, Вы смешиваете одноразовые платежи с ежемесячными.
Рад, что Вы соглашаетесь с постом на въезде. Пост в паркинге, строго говоря, должны обсуждать владельцы паркомест и сами решать охрана или замок. Думаю, что оплата расходов, связанных с паркингом - это тоже их забота. О 15 профессиональных охранниках в условно моем варианте речь не идет - два охранника (это если с паркингом) и только ночью третий. Если собрание решит, что третий не нужен - так тому и быть.
И еще, концептуально. Мы, жители Фаворита - не очень богатые люди, совершенно с Вами согласен, но если мы не будем беречь наше общее иммущество, построенное за наши же деньги, то можем потерять больше, чем сэкономить.
PS. Реальные платежи от YLD:
"Сейчас у нас в доме ситуация такова:
Содержание обходится в 5 гр/кв.м/месяц. Квартира 130 кв.м. – 650 гр/месяц. В содержание входит – замена ламп, охрана, уборка территории, содержание лифтов и т.д. Лично мне кажется что это все равно дороговато – но зато охрана удивительная (умудряются жесткость с дружелюбием совмещать, не спят как сурки и ответственные) и темных подъездов я не видел, регулярно перегоревшие лампы меняют и чистота вокруг дома.
Квартплата со всеми комуннальными платежами – около 600 гр. (я совсем не экономлю). Котельной своей в доме нет. Счетчики - только на воду и электричество."
Т.о. 1250 гр в месяц - общая сумма. Если у нас будут консьержи (подчеркиваю, если), то это еще плюс примерно 70 гр с квартиры. А если учесть, что квартиры по 130 метров - в Фаворите нет (может быть, только пентхаузы), то сумма может корректироваться в меньшую сторону. Хотя, конечно, такой "расчет" - очень грубая прикидка.
Последний раз редактировалось Александр-65; 24.10.2011 в 14:53.
Quot homines, tot sententiae
YLD
Ещё раз спасибо столь ценный для нас всех рассказ. Очень много у нас можно применить.
YLD
5 грн за квадратный метр, я помню, несколько стр назад предлагалось как максимальный размер оплаты за кв. м., но можно же и меньше?
Спасибо за информацию.
Большое спасибо, конечно!!!))) Я считала ерундой начисление зарплаты 6-7 человекам.
Я уверен, что можно платить за содержание меньше, 5 гр/кв.м - по-моему, это максимум. С другой стороны, 2 гривны за метр в месяц мне тоже не кажется достижимой платой, за такие деньги будет сложно обеспечить качественное содержание дома. Я думаю, что реальный бюджет ОСМД нужно строить исходя из расчета 3,5 гр/кв.м. Тоже самое с паркингом - 200 гр/паркоместо можно существенно скорректировать.
Александр-65, я соглашусь с мнением большинства и забочусь о сохранности имущества также как и Вы. Если учесть что в доме будет два поста охраны (въезд в жк + охрана паркинга) и учитывая специфику работы охраны (сутки через двое), это уже 6 человек + добавим одного охранника в ночной период + охрана во всех подъездах (как предполагалось другими участниками форума). Это далеко не 2 охранника, работу которых нам придется оплачивать ежемесячно. Работу председателя, бухгалтера, паспортиста, сантехника, электрика, консьержей, дворника-разнорабочего и т.д. нам тоже придется оплачивать ежемесячно, что никак нельзя назвать разовыми платежами. Я повторюсь, но если сложить зарплаты этому штату работников и разделить на количество квартир, сумма получится внушительная. Поэтому склоняюсь к минимизации взвода охраны и предпочтению к электронным системам слежения.
Очень мало найдется желающих и имеющих возможность платить такие! деньги только за содержание дома...надо выходить на около 3 грн - это более реальная цифра.
mon69, я-таки тоже считаю, что это дорого и ежемесячную плату за содержание можно и нужно оптимизировать. Я написал об этом чуть выше.
поддерживаю!
Кто победил, тот и Добро!
Вы глубоко ошибаетесь, если считаете, что мне хочется платить больше... Совершенно не хочется...
Дайте свои предложения по организации охраны.
Quot homines, tot sententiae
Ваши права
Ответить с цитированием
Социальные закладки