Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[alinaz8]

скажите пожалуйста. если продавец получил квартиру по дарственной и в квартире никто не прописан есть ли какие то риски для покупателя...смущает. что дарственная от умершего мужа...ведь жена и так бы унаследовала бы его квартиру...может не хотел тяжбы детей и жены? опасно ли если был выписан ребенок в никуда?

[Alexaschka]

Или я что-то неправильно понял или Вы что-то неправильно объяснили. Если Вы должны банку 41 тысячу а он предлагает вам погасить только 60%, то это составит около 24 тысяч. Т.е. даже если вы продадите квартиру за 38 тысяч, то у вас останется около 11-12 тысяч, что вполне хватит что бы заплатить налог (правда помоему налог на подарок составляет 17%) который будет высчитываться от суммы подарка, т.е. от 17 тысяч.

Вы все правильно понимаете. Но в 2007 году я заплатила уже банку подарок 5 тыс. у.е. за то, что они дали кредит. И свои 24 тыс. внесла наличкой при покупке. И если я не заплачу в этот раз за такую медвежью услугу??? Что нас будут преследовать всю жизнь???

[Ники]

..смущает. что дарственная от умершего мужа...ведь жена и так бы унаследовала бы его квартиру...может не хотел тяжбы детей и жены?

тем более,если есть дети от предыдущего брака

[мыслитель]

Какая выгода АН в том что покупатель оформит по балансовой?
Выгода юристов получить откат от нотариуса за его 1% от рыночной стоимости, выгода нотариуса тоже понятна, а в чем выгода АН?
Я всегда информирую покупатей и спрашиваю их желание по какой стоимости оформлять, лично мне более спокойно когда по реальной, ну а если нет то рассказывать о страшилках как продавцы подают в суд потому что их опоили психотропным чаем я не буду. А по поводу статистики можете спросить в МБТИ если есть выходы по какой стоимости переоформляются квартиры.

в АН "страшилки" - реальные дела в суде по отсуживанию проданых квартир, никогда не рассказывают. АН главное продать быстрее, поэтому царит оптимизм, позитив, и вера в счастливую судьбу покупателя. и только треклятые юристы, за деньги покупателя пугают его страшилками (в том числе и про психотропный чай), отговаривая от сомнительной покупки. потому что юристу пофигу, купит покупатель квартиру или нет, его гонорар от этого не зависит. мое дело рассказать об опасностях, и как их уменьшить, а там решать покупателю. кто считает себя очень везучим, тем лучше не портить позитивную ауру АН, верить в удачу, и на сделки ходить самостоятельно (без юриста). хорошее настроение на авансировании гарантировано

[ВВК_]

в АН "страшилки" - реальные дела в суде по отсуживанию проданых квартир, никогда не рассказывают. АН главное продать быстрее, поэтому царит оптимизм, позитив, и вера в счастливую судьбу покупателя. и только треклятые юристы, за деньги покупателя пугают его страшилками (в том числе и про психотропный чай), отговаривая от сомнительной покупки. потому что юристу пофигу, купит покупатель квартиру или нет, его гонорар от этого не зависит. мое дело рассказать об опасностях, и как их уменьшить, а там решать покупателю. кто считает себя очень везучим, тем лучше не портить позитивную ауру АН, верить в удачу, и на сделки ходить самостоятельно (без юриста). хорошее настроение на авансировании гарантировано

та нет лучше с юристом ходить, комиссионные больше для клиента, юрист сделает важные вещи заберет договор с АН на сделке и скажет оформлять по реальной стоимости.
Скажи реальные преценденты когда отсуживали купленные квартиры хоть в 2-х словах из твоей 10 летней юр. практики сколько таких дел? Когда у покупателей забрали квартиру и вернули балансовую стоимость?

[alinaz8]

та нет лучше с юристом ходить, комиссионные больше для клиента, юрист сделает важные вещи заберет договор с АН на сделке и скажет оформлять по реальной стоимости.
Скажи реальные преценденты когда отсуживали купленные квартиры хоть в 2-х словах из твоей 10 летней юр. практики сколько таких дел? Когда у покупателей забрали квартиру и вернули балансовую стоимость?

а мне тоже интересно? а если появится кто то, кто тоже имел право на квартиру и подал в суд...а продавец деньги уже пропил и сьехал за границу....кто вернет реальную стоимость? как вообще это происходит?

[мыслитель]

та нет лучше с юристом ходить, комиссионные больше для клиента, юрист сделает важные вещи заберет договор с АН на сделке и скажет оформлять по реальной стоимости.
Скажи реальные преценденты когда отсуживали купленные квартиры хоть в 2-х словах из твоей 10 летней юр. практики сколько таких дел? Когда у покупателей забрали квартиру и вернули балансовую стоимость?

реальные дела у меня (я ж не единственный, кто ведет подобные дела), кратко:
1. отчим и мама подарили квартиру дочери. мама сильно болела и после дарственной через месяц умерла. в день сделки у нее была сломана правая рука и наложен гипс. отчим чере6 лет после сделки подал иск в суд о признании сделки недействительной, потому что с его слов, гипс был по фаланги пальцев. и она не имела возможность подписать договор, ее подпись подделана. а он подписал договор, потому что был в тяжелом психическом состоянии от болезни и не понимал, что подписвал (сделка была на дому). судились 4 года, суд выносил решение об отмене сделки, отменяли в апелляции, и при новом рассмотрении заключили мировое, что отчим пожизненно живет в квартире.
2. ну про основание для отмены сделки - опоили психотропным чаем у нотариуса, я уже много раз писал. от психиатрической экспертизы продавец уже отказался, изменил иск, судимся третий год, квартира под арестом.
3. продавец утверждает, что не понимал, что подписвал, потому что был контужен в Афганистане в 80х годах, иногда бывают приступы, именно такой был в день сделки. назначили психиатрическую экспертизу, ждем заключение.
4. предыдущий продавец получил квартиру по мировому соглашению в суде, продал, еще раз продали. тот, кто подписывал мировое и отдал квартиру, отменил мировое, у последнего собственника отняли квартиру. вместе с детьми выселили на улицу. это решение прошло Верховный Суд и осталось в силе. щас судимся с продавцом, отнимаем у него деньги. в договоре балансовая стоимость и расписка на реальную сумму (все как советуют в АН). судья, как я и предполагал, скептически относится к расписке, решение еще не вынесено...
5. женщина купила квартиру, по доверенности. договор подписал сын от имени отца. отец умер через месяц после сделки. цена балансовая. в квартире оставалась проживать бывшая жена (мачеха для сына), не собственник. на сделке обещала выписаться и выселиться. щас отказывается. подали иск о ее выселении. она подает встречный иск о признании сделки недействительной мотивируя тем, что ее мужа обманули, продали квартиру за копейки, т. е. представитель заключил сделку на заведомо невыгодных для собственника условиях. решение еще не вынесено...
6. у продаца правоустанавливающий документ - решение суда о признании действительной биржевой сделки. стоимость балансовая. через 2 года и 10 месяцев продавец подает иск в суд о признании сделки недействительной, потому что решение суда поддельное. проверили по реестру, действительно за этим номером, совершенно другое дело. решение еще не вынесено.
7. купили квартиру трехкомнатную. оказалось, что квартира была двухкомнатная, третью пристроили внутри здания, вплотную к подстанции (она почему то внутри дома), и электрики не могут нормально открыть дверь в подстанцию. третью комнату кто то дорисовал в техпаспорте и ее включили в приватизацию. РЭС подал иск о сносе комнаты. продавец подал иск о признании сделки недействительной и готов вернуть указаную балансовую стоимость (10 000 грн). мы подали иск о взыскании с продавца компенсации за комнату, которую нужно снести (по рыночной стоимости). в конце концов нашли слабое звено - директора завода, на чьем балансе стоял дом, и он был органом приватизации. пригрозили уголовным делом по халатности (подписал документы на приватизацию трех комнатной, когда она была двухкомнатной). покупателям выплатили компенсацию, комеату снесли.
это то, что вспомнил на вскидку.
во всех этих делах я на стороне последнего покупателя, гонорар на порядок больше, чем при сопровождении сделки, в чем я участия не принимал. какой это процент от всего количества сделок, не знаю. но для каждого клиента это личная трагедия, и их не утешает, что такие случае один на тысячу (к примеру)

[Ники]

3. продавец утверждает, что не понимал, что подписвал, потому что был контужен в Афганистане в 80х годах, иногда бывают приступы, именно такой был в день сделки. назначили психиатрическую экспертизу, ждем заключение.

Интересно,как это может установить экспертиза?
Просто вероятность такого приступа в день сделки?

[Duke_Vito]

Интересно,как это может установить экспертиза?
Просто вероятность такого приступа в день сделки?

скорее психосоматическое состояние человека и т.д., эксперт ведь отвечает только на поставленные вопросы, поэтому представитель стороны инициировавшей проведение экспертизы не только обязуется оплатить ее, но и в ходотайстве о назначении указывает те вопросы которые он хочет поставить перед экспертом.

[мыслитель]

скорее психосоматическое состояние человека и т.д., эксперт ведь отвечает только на поставленные вопросы, поэтому представитель стороны инициировавшей проведение экспертизы не только обязуется оплатить ее, но и в ходотайстве о назначении указывает те вопросы которые он хочет поставить перед экспертом.

ну вопрос очень простой и ставится только так: мог ли истец осознавать значение своих действий и руководить ими (дата заключения сделки). эксперты требуют распечатку пояснений истца в суде о его поведении в момент подписания договора, допроса свидетелей, которые присутствовали при сделке (минимум это нотариус и покупатель), потом изучают медицинскую документацию о его состоянии в этот период и сами подробно опрашивают истца о том, что он чувствовал в тот момент.

[Элленка]

Вы все правильно понимаете. Но в 2007 году я заплатила уже банку подарок 5 тыс. у.е. за то, что они дали кредит. И свои 24 тыс. внесла наличкой при покупке. И если я не заплачу в этот раз за такую медвежью услугу??? Что нас будут преследовать всю жизнь???

Мне кажется, если вы не заплатите, сделка просто не состоится.

[evelika]

подскажите пожалуйста- хотим покупать дом, нашли объект через агенство, дошло дело до аванса. договорились с хозяйкой что даем ей 1000уе аванса на кот она должна провести кое какие работы на территории (снести сарай и поставить сетку). но агенство требует при авансировании дать им 500уе. по факту это еще не сделка и по сути она может сорваться, агенство при этом не несет никакой ответственности, но при этом требует 500уе. на эти деньги они утверждают, что они изымают у хозяйки документы и заказывают вытяг в мбти, т.е эти деньги являются нашим гарантом того что хозяин нас не кинет и это не является вознаграждением агенству а деньги на оформление документов. подскажите должны ли мы давать им эти деньги или можем требовать что оплатим все при сделки?

[T1m]

подскажите пожалуйста- хотим покупать дом, нашли объект через агенство, дошло дело до аванса. договорились с хозяйкой что даем ей 1000уе аванса на кот она должна провести кое какие работы на территории (снести сарай и поставить сетку). но агенство требует при авансировании дать им 500уе. по факту это еще не сделка и по сути она может сорваться, агенство при этом не несет никакой ответственности, но при этом требует 500уе. на эти деньги они утверждают, что они изымают у хозяйки документы и заказывают вытяг в мбти, т.е эти деньги являются нашим гарантом того что хозяин нас не кинет и это не является вознаграждением агенству а деньги на оформление документов. подскажите должны ли мы давать им эти деньги или можем требовать что оплатим все при сделки?

дорого нынче вытяг стоит )) да и не понятно как они собираются "изымать" у хозяйки документы, если хозяйка откажется им давать их разводняк... в ваш аванс (1000уе) уже входит "заказ вытяга", т.к. это расходы продавца а не ваши

[alinaz8]

подскажите пожалуйста- хотим покупать дом, нашли объект через агенство, дошло дело до аванса. договорились с хозяйкой что даем ей 1000уе аванса на кот она должна провести кое какие работы на территории (снести сарай и поставить сетку). но агенство требует при авансировании дать им 500уе. по факту это еще не сделка и по сути она может сорваться, агенство при этом не несет никакой ответственности, но при этом требует 500уе. на эти деньги они утверждают, что они изымают у хозяйки документы и заказывают вытяг в мбти, т.е эти деньги являются нашим гарантом того что хозяин нас не кинет и это не является вознаграждением агенству а деньги на оформление документов. подскажите должны ли мы давать им эти деньги или можем требовать что оплатим все при сделки?

мы тоже так делали...в принципе я считаю правильно...они забирают документы и продавец вроде как не может продать квартиру кому то дргому...конечно если очень захочет, то побежит в БТИ и заберет их....но я думаю что такой план действий правильный...единственное, что если сделка сорвется, то агенство может не отдать деньги...мол это за наши труды...

[alinaz8]

подскажите пожалуйста- хотим покупать дом, нашли объект через агенство, дошло дело до аванса. договорились с хозяйкой что даем ей 1000уе аванса на кот она должна провести кое какие работы на территории (снести сарай и поставить сетку). но агенство требует при авансировании дать им 500уе. по факту это еще не сделка и по сути она может сорваться, агенство при этом не несет никакой ответственности, но при этом требует 500уе. на эти деньги они утверждают, что они изымают у хозяйки документы и заказывают вытяг в мбти, т.е эти деньги являются нашим гарантом того что хозяин нас не кинет и это не является вознаграждением агенству а деньги на оформление документов. подскажите должны ли мы давать им эти деньги или можем требовать что оплатим все при сделки?

мы тоже так делали...в принципе я считаю правильно...они забирают документы и продавец вроде как не может продать квартиру кому то дргому...конечно если очень захочет, то побежит в БТИ и заберет их....но я думаю что такой план действий правильный...единственное, что если сделка сорвется, то агенство может не отдать деньги...мол это за наши труды...

[audit_n]

вони ці гроші не збираються віддавати в будь-якому разі

[Любушка-голубушка]

Уваж. юристы!
Сейчас очень много показывают в новостях по разным каналам, как обманным путем(в частности, в Киеве) отбирают аферисты квартиры у одиноких стариков, пьяниц и т.д. Но если через суд можно отсудить им их свою квартиру, и как я вижу, что суд (обычно) на стороне обманутых хозяев и квартира отдается назад ее владельцу, то почему же эти несчастные старики, оставшиеся без квартиры годами (а то и вообще) не могут отсудить свои квартиры назад?

[audit_n]

бабло перемагає.....

[ВАШЕ ПРАВО]

Уваж. юристы!
Сейчас очень много показывают в новостях по разным каналам, как обманным путем(в частности, в Киеве) отбирают аферисты квартиры у одиноких стариков, пьяниц и т.д. Но если через суд можно отсудить им их свою квартиру, и как я вижу, что суд (обычно) на стороне обманутых хозяев и квартира отдается назад ее владельцу, то почему же эти несчастные старики, оставшиеся без квартиры годами (а то и вообще) не могут отсудить свои квартиры назад?

Годами - это не только такие процессы, а и многие другие, есть много разных причин. А отсудить получается, и нередко. Не знаю, какой способ обмана Вы имеете в виду, но если был заключен договор пожизненного содержания, к примеру (часто применяется к одиноким людям,законный способ, но не всегда справедливый),то его расторжение по инициативе пожилого человека очень реально.

Бывает и обратная сторона - злоупотребление правом расторжения самим пожилым человеком. Вот в апелляции нашей было дело, где пожилая женщина расторгла договор через суд (заочно, ответчик не знал), но это не помешало ей еще год получать от ответчика уход в виде 1000 грн./мес. А когда ответчик узнал и подал апелляцию, решение не отменили, апелляция была на стороне истца. И еще в суде выяснилось, что это уже второй договор, расторгнутый ею. Так что, у любой медали 2 стороны. И вернуть квартиру вполне реально.

[evelika]

может кто-то подскажет сколько сейчас стоит сделать Вытяг в МБТИ на дом?