Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[audit_n]

Подскажите, пожалуйста, вот пишут, что договор купли-продажи можно оспорить в течение 3-х лет. Т.е. если я покупаю участок по д.к.-п., за 2 года строю на нем дом и все-равно имею риск на признание этого договора недействительным? Что в этом случае происходит с домом? И с какого момента я становлюсь полноправным владельцем земли?

з моменту реєстрації Вашого права власності на неї, якщо не помиляюсь))) а за три роки... якось занадто воно Вас турбує. краще забудьте за це, а то взагалі не спатимете

[vagrand]

Подскажите, пожалуйста, вот пишут, что договор купли-продажи можно оспорить в течение 3-х лет.

Да, в теории можно оспорить в течении трех лет, но не с момента покупки, а с момента, когда заинтересованное в оспаривании лицо узнало или могло узнать о том, что его права были нарушены продажей недвижимости, а это может быть теоретически любой срок. Так что надо думать не о сроке, в пределах которого могут оспорить договор, а о степени рискованности сделки.

[DeOna]

з моменту реєстрації Вашого права власності на неї, якщо не помиляюсь)))

Это, когда штампик о смене владельца на гос.акте ставят?

а за три роки... якось занадто воно Вас турбує. краще забудьте за це, а то взагалі не спатимете

так вот поначитывалась вчера-сегодня про аферы с недвижимость всякие-разные и любопытствую чего еще ждать можно

[DeOna]

Да, в теории можно оспорить в течении трех лет, но не с момента покупки, а с момента, когда заинтересованное в оспаривании лицо узнало или могло узнать о том, что его права были нарушены продажей недвижимости, а это может быть теоретически любой срок.

даже так?

Так что надо думать не о сроке, в пределах которого могут оспорить договор, а о степени рискованности сделки.

Ну вроде уже разобралась (и с Вашей помощью тоже ), что покупать надо по д. купли-прод. с указанием реальной стоимости. Каким образом был получен участок и семейное положение продавца уточню. Если с этим все нормально, то есть еще какие-то риски? (документы на сам участок вроде в порядке).

И все-таки чисто теоретически (из любопытства), если вдруг такое случилось, что происходит с домом? Продавец участка за него обязан выплатить компенсацию и в каком размере или под снос?

[vagrand]

Ну вроде уже разобралась (и с Вашей помощью тоже ), что покупать надо по д. купли-прод. с указанием реальной стоимости. Каким образом был получен участок и семейное положение продавца уточню. Если с этим все нормально, то есть еще какие-то риски? (документы на сам участок вроде в порядке).

Я бы посоветовал воспользоватся для проверки документов и для сопровождения сделки услугами толкового юриста, который специализируется именно на сделках с недвижимостью, а еще лучше с землей, т.к. насколько я понимаю все же есть разница между куплей-продажей земли и квартир например. Не буду рекламировать конкретных людей но на этом форуме можно найти толковых.

От себя я бы порекомендовал обратить внимание на то, как долго у продавца этот участок в собственности. Чем больше этот срок, тем меньше вероятность того, что кто-то из предыдущих собственников предъявит какие-то претензии. Самому-же продавцу, если вы укажите в договоре реальную рыночную цену участка, не будет никакого смысла оспаривать сделку, т.к. ему в любом случае придется вернуть вам сумму по договору.

И все-таки чисто теоретически (из любопытства), если вдруг такое случилось, что происходит с домом? Продавец участка за него обязан выплатить компенсацию и в каком размере или под снос?

Я не специалист, но думаю что есть два сценария:
1) Если дом будет к тому времени узаконен и введен в эксплуатацию, то врядли его не будут принимать во внимание при решении споров о земельном участке.
2) Если он будет построен но никак не узаконен, то скорее всего на него не будут обращать внимание, а может и снести обяжут.

[Foxjon]

Еще раз всем здрасте!!!

Просмотрел большую часть постов этой темы, по некоторым сообщениям понял, что ветка для избранных, и общение между собой ведет несколько пользователей, они регулируют, что и как кому ответить, беседуют между собой, большая часть вопросов просто игнорируется, несмотря, на то, что тема открыта под лозунгом - "Покупка недвижимости для чайников" хотя открытие этой темы, это только был повод в развитии и становлении некоторых деловых отношений между чайником и не чайником.

Большая часть вопросов Чайников в этом форуме игнорируется, порою справедливо потому как они рассматривались ранее, а порою и не очень, но позвольте господа, коль вы ведете тему и имеете некоторый интерес, систематизируйте или почистите ее, ведь вы согласны, что собравшиеся более сотни страниц никто не просматривает полностью, вот и появляются повторы, конечно можно советовать юзать гугл, так, а для чего это тема?, она нужна Вам она нужна мне, мой вопрос остался без ответа, просто на него наплевали и решили тем самым увеличить количество страниц для тех кто придет после.

Давайте как то будем более доброжелательными, и тогда люди потянутся, мой вопрос ждет ответа вот здесь - пост #6409

Еще раз всем спасибо.
Евгений.

[audit_n]

Еще раз всем здрасте!!!

Просмотрел большую часть постов этой темы, по некоторым сообщениям понял, что ветка для избранных, и общение между собой ведет несколько пользователей, они регулируют, что и как кому ответить, беседуют между собой, большая часть вопросов просто игнорируется, несмотря, на то, что тема открыта под лозунгом - "Покупка недвижимости для чайников" хотя открытие этой темы, это только был повод в развитии и становлении некоторых деловых отношений между чайником и не чайником.

Большая часть вопросов Чайников в этом форуме игнорируется, порою справедливо потому как они рассматривались ранее, а порою и не очень, но позвольте господа, коль вы ведете тему и имеете некоторый интерес, систематизируйте или почистите ее, ведь вы согласны, что собравшиеся более сотни страниц никто не просматривает полностью, вот и появляются повторы, конечно можно советовать юзать гугл, так, а для чего это тема?, она нужна Вам она нужна мне, мой вопрос остался без ответа, просто на него наплевали и решили тем самым увеличить количество страниц для тех кто придет после.

Давайте как то будем более доброжелательными, и тогда люди потянутся, мой вопрос ждет ответа вот здесь - пост #6409

Еще раз всем спасибо.
Евгений.

1

2

[vagrand]

ведь вы согласны, что собравшиеся более сотни страниц никто не просматривает полностью

Я когда покупал свою квартиру прочел от первой до последней и продолжаю читать попутно отвечая на вопросы других пользователей, если сам с подобным сталкивался. А Ваши претензии не обоснованы. Если люди находят время что-бы консультировать, при чем бесплатно, людей то это их личное дело. Я бы с удовольствием подсказал что вам делать в Вашей ситуации, но с биржевыми договорами дел не имел.

[Любимая Бабушка]

Полностью поддержу vagrand, тема ДЛЯ ВСЕХ - Тоже "чайник" в недвижимости, читаю давненько темку, когда возникал конкретный вопрос, обращалась в личку и еще никто из ПРОФИ не отказал ткнуть меня "фэйсом об тэйбл", пардон - в нужную ссылку))) Отписываюсь здесь впервые, поскольку суеверна, а сейчас уже сделка завершена), в т.ч. благодаря этой теме и советам ребят удалось избежать некоторых.., скажем неожиданностей. Виват форУМчанам, которые, не жалея своего личного времени совершенно бескорыстно помогают таким "чайникам", как я) Удачи ВСЕМ ищущим и пардон за небольшой офф.

[Серж]

Здравствуйте. В техпаспорте на кв-ру указано,что "инвентаризационная стоимость составляет 35000 грн." Скажите,пожалуйста,это и есть балансовая стоимость или нет? Можно ли будет в договоре купли-продажи указать цену ,меньшую этих 35000 грн.? И,вообще,часто ли покупатели соглашаются в ДКП указывать балансовую стоимость,а не реальную ? Спасибо !

[Duke_Vito]

Здравствуйте. В техпаспорте на кв-ру указано,что "инвентаризационная стоимость составляет 35000 грн." Скажите,пожалуйста,это и есть балансовая стоимость или нет? Можно ли будет в договоре купли-продажи указать цену ,меньшую этих 35000 грн.? И,вообще,часто ли покупатели соглашаются в ДКП указывать балансовую стоимость,а не реальную ? Спасибо !

да, это балансовая. Нет, вряд ли Вы найдете нотариуса который на такое согласится. Все зависит от покупателя, в сделках которые я сопровождаю, 1 из 10, как в остальных не скажу.

[audit_n]

це і є балансова вартість. якщо вкажете менше, податки все одно платитимуться з балансової. наслідки того, що вказано не справжню вартість тут обговорювались завсім нещодавно.

[ВВК_]

Здравствуйте. В техпаспорте на кв-ру указано,что "инвентаризационная стоимость составляет 35000 грн." Скажите,пожалуйста,это и есть балансовая стоимость или нет? Можно ли будет в договоре купли-продажи указать цену ,меньшую этих 35000 грн.? И,вообще,часто ли покупатели соглашаются в ДКП указывать балансовую стоимость,а не реальную ? Спасибо !

более 80% сделок на рынке проходит по балансовой стоимости

[Alexaschka]

Здравствуйте! У нас такая ситуация: продаем кредитную квартиру. Банк нас уведомил, что мы попали в акцию 60х40. Т.е. при продаже мы оплачиваем им всего 60% от тела. А остальное тело они нам прощают, т.е. 40%, покрывают их там как то из своего резервного фонда. Но при этом эти 40 % являются как бы нашим доходом, и мы должны будем заплатить до августа 2012 года целых 13% в налоговую. Да, мы банку должны 41 тыс. Стоимость квартиры на сегодняшний день составила 41 тыс. Квартиру нужно продать в течение 1 месяца. Цена снизится на пару тыс. из-за срочности. Эти виртуальные 40% мы и в руках то не поддержим, и платить с виртуальных денег налог мне совсем не хочется, потому, как из своих вложившихся наличкой денег в 2007 году я всё практически теряю. Как уйти от этого виртуального налога, и какие ещё подводные камни могут существовать от такой акции???

[vagrand]

Здравствуйте! У нас такая ситуация: продаем кредитную квартиру. Банк нас уведомил, что мы попали в акцию 60х40. Т.е. при продаже мы оплачиваем им всего 60% от тела. А остальное тело они нам прощают, т.е. 40%, покрывают их там как то из своего резервного фонда. Но при этом эти 40 % являются как бы нашим доходом, и мы должны будем заплатить до августа 2012 года целых 13% в налоговую. Да, мы банку должны 41 тыс. Стоимость квартиры на сегодняшний день составила 41 тыс. Квартиру нужно продать в течение 1 месяца. Цена снизится на пару тыс. из-за срочности. Эти виртуальные 40% мы и в руках то не поддержим, и платить с виртуальных денег налог мне совсем не хочется, потому, как из своих вложившихся наличкой денег в 2007 году я всё практически теряю. Как уйти от этого виртуального налога, и какие ещё подводные камни могут существовать от такой акции???

Или я что-то неправильно понял или Вы что-то неправильно объяснили. Если Вы должны банку 41 тысячу а он предлагает вам погасить только 60%, то это составит около 24 тысяч. Т.е. даже если вы продадите квартиру за 38 тысяч, то у вас останется около 11-12 тысяч, что вполне хватит что бы заплатить налог (правда помоему налог на подарок составляет 17%) который будет высчитываться от суммы подарка, т.е. от 17 тысяч.

Что же касается возможных подводных камней такой акции то я бы взял у банка документ, в котором бы они явно написали что вы полностью рассчитались с ними по кредиту, включая тело и проценты и банк к вам по этому кредиту больше не имеет никаких претензий. А то банки любят умалчивать о том что люди не полностью рассчитались, иногда буквально на пару гривень, а потом через годик-два присылать вам счет на пару тысяч, куда они насчитывают всякие пени и т.д.

[vagrand]

более 80% сделок на рынке проходит по балансовой стоимости

Скажите лучше что больше 80% покупателей представителям АН пока удается запудрить мозги о якобы выгодности указания в договоре балансовой стоимости, а так же приведите нам статистику у какого процента покупателей представители АН изымают свои договора, хотя не имеют на это никакого права?

[ВВК_]

Скажите лучше что больше 80% покупателей представителям АН пока удается запудрить мозги о якобы выгодности указания в договоре балансовой стоимости, а так же приведите нам статистику у какого процента покупателей представители АН изымают свои договора, хотя не имеют на это никакого права?

а при чем тут договора?
Ну вообще то таки да выгоднее покупать по балансовой, я лично себе по балансовой купил. Если объект беспроблемный то переплачивать налоги будут только форумчане перечитавшие эту ветку. покупать по реальной или балансовой, как любит сравнивать мыслитель, это как страховать ли свою жизнь от несчастного случая или не страховать
З.Ы. Ну конечно для эксперта по недвижимости прочитавшего ВСЮ ветку это не понять

[vagrand]

а при чем тут договора?

Ну раз уж Вы взялись приводить статистику, то и статистика по договорам была бы интересна.

а при чем тут договора?
Ну вообще то таки да выгоднее покупать по балансовой, я лично себе по балансовой купил. Если объект беспроблемный то переплачивать налоги будут только форумчане перечитавшие эту ветку. покупать по реальной или балансовой, как любит сравнивать мыслитель, это как страховать ли свою жизнь от несчастного случая или не страховать

Я сам в принципе не столько против оформления по балансовой стоимости сколько против того, когда АН навязывает покупателю оформления по балансовой стоимости прикрываясь якобы заботой о его затратах, при этом в лучшем случае просто не информируя покупателя о рисках, которые он берет на себя, а в худшем просто нагло говоря неправду, когда утверждают что мы оформим расписку и потом по ней случись чего Вы без проблем взыщите с продавца всю сумму.
Если бы в АН полностью и правдиво информировали продавца, какие последствия МОЖЕТ (а может и не) повлечь за собой указание в договоре балансовой стоимости, вот тогда покупатель смог бы принять для себя взвещенное решение, рисковать ему или нет.
Так что уважаемый ВВК_ приводя вашу статистику о якобы 80% сделок по балансовой, вы заботитесь не о интересах покупателей а о интересах АН, отстаивая их мнимую заботу о покупателях.

З.Ы. Ну конечно для эксперта по недвижимости прочитавшего ВСЮ ветку это не понять

Если это было высказывание в мой адрес, то рискну еще раз упрекнуть Вас в невнимательности, т.к. я действительно написал недавно что прочел всю эту ветку, больше тог, я прочел еще и соседнюю о махинациях с недвижимостью и продолжаю читать т.к. мне это интересно. НО я никогда не писал что считаю себя экспертом в данной области, а совсем наоборот, когда я высказываю свое мнение на чью-то ситуацию я обычно добавляю что лучше проконсультироваться с грамотным юристом.
Так что этим сообщением Вы никоим образом меня не задели, а только еще раз дали понять что читаете посты других пользователей невнимательно, а невнимательность для человека Ваше профессии может обернутся для кого-то вполне реальными материальными потерями.

[ВВК_]

Ну раз уж Вы взялись приводить статистику, то и статистика по договорам была бы интересна.



Я сам в принципе не столько против оформления по балансовой стоимости сколько против того, когда АН навязывает покупателю оформления по балансовой стоимости прикрываясь якобы заботой о его затратах, при этом в лучшем случае просто не информируя покупателя о рисках, которые он берет на себя, а в худшем просто нагло говоря неправду, когда утверждают что мы оформим расписку и потом по ней случись чего Вы без проблем взыщите с продавца всю сумму.
Если бы в АН полностью и правдиво информировали продавца, какие последствия МОЖЕТ (а может и не) повлечь за собой указание в договоре балансовой стоимости, вот тогда покупатель смог бы принять для себя взвещенное решение, рисковать ему или нет.
Так что уважаемый ВВК_ приводя вашу статистику о якобы 80% сделок по балансовой, вы заботитесь не о интересах покупателей а о интересах АН, отстаивая их мнимую заботу о покупателях.

Какая выгода АН в том что покупатель оформит по балансовой?
Выгода юристов получить откат от нотариуса за его 1% от рыночной стоимости, выгода нотариуса тоже понятна, а в чем выгода АН?
Я всегда информирую покупатей и спрашиваю их желание по какой стоимости оформлять, лично мне более спокойно когда по реальной, ну а если нет то рассказывать о страшилках как продавцы подают в суд потому что их опоили психотропным чаем я не буду. А по поводу статистики можете спросить в МБТИ если есть выходы по какой стоимости переоформляются квартиры.

[T1m]

Какая выгода АН в том что покупатель оформит по балансовой?
Выгода юристов получить откат от нотариуса за его 1% от рыночной стоимости, выгода нотариуса тоже понятна, а в чем выгода АН?
Я всегда информирую покупатей и спрашиваю их желание по какой стоимости оформлять, лично мне более спокойно когда по реальной, ну а если нет то рассказывать о страшилках как продавцы подают в суд потому что их опоили психотропным чаем я не буду. А по поводу статистики можете спросить в МБТИ если есть выходы по какой стоимости переоформляются квартиры.

выгода АН в том что многие продавцы отказываются оплачивать этот налог, и говорят что заплачу лишь с балансовой... иными словами если АН будет придерживаться юридически верной стороны и будет опираться лишь от реальной стоимости, сделок скорее всего оно будет проводить гораздо меньше...

кстати пища для размышления - при занижении стоимости можно попасть на стол службы гос.фин.мониторинга