Покупка продажа недвижимости для чайника. (*)

[andrew]

Натолкнули на создание данной темы меня знакомые - которые хотят продать/купить, но делают это в первый раз или давно и поэтому не знают с какого конца взяться за это дело, и каждому надо объяснять с начала по три раза. Дабы не засорять тему прошу не создавать топы, а писать мне в личку и я буду делать исправления прямо в тексте. Вся инфа взята мною из личного опыта и опыта моих знакомых.
Еще раз повторяю эта инфа хотя-бы даст вам приблизительный план действия. И это касается только квартир, может быть дальше кто-то допишет про землю, офисы.
ЗЫ. Текст редактируется по ходу поступающей информации.
Большое спасибо :
Chemik и скрытику.
и спасибо за теплые отзывы. Скоро займусь и покупкой.
----------------------------------------------------------------------
Опитування: Чия допомога потрібна при укладанні угод із нерухомістю?

[IrinaSt]

Вопрос Мыслителю. В личке много сообщений. Справку об отсутствии сервитутов в Земельных ресурсах нужно брать в Беляевке или можно в Одессе, если объект находится в Беляевском районе?

[vagrand]

Позиция очень многих грамотных и опытных адвокатов (и моего, уважаемого, в том числе) как раз и есть - " худой мир лучше доброй ссоры", "диалог - это всегда лучше, чем ничего".
И не всегда это надо расценивать, как уступку другой стороне.
Просто "жесткая" позиция не всегда бывает выйгрышна, в итоге, с материальной, моральной и временной точки зрения.
Поэтому, если мой адвокат советует в каких либо пунктах пойти на уступку противной стороне и поясняет, что да, в материальном плане я здесь немного недополучу, но решу и закрою свой вопрос быстро и в полном объеме, - я не буду рассматривать его позицию, как защиту интересов другой стороны.
Разве не так?
По крайней мере моя адвокат таким образом экономит мое время и деньги на нескончаемые судебные процессы (может даже где-то в ущерб себе). И это ДОРОГОГО стоит.

А Вы не путайте грешное с праведным. Для большинства людей покупка квартиры это самая большая сделка в жизни, а подавляющее большинство АН и их сотрудников преследуют только цель наживы и ради этого готовы рассказывать все что угодно и про балансовую стоимость и про то что несовершеннолетних детей предварительно выписывать не надо и еще много чего. Ведь ответственности за свои слова ровным счетом никакой нет и договор попросят отдать после сделки, да еще так попросят что как будто ты им за него не платил 5-7 процентов от сделки, а бесплатно все тебе сделали.
Зато продавцу тишь да благодать, деньги проверил, пересчитал и свободен, а там хоть трава не расти.

[angel 13]

А Вы не путайте грешное с праведным. Для большинства людей покупка квартиры это самая большая сделка в жизни, а подавляющее большинство АН и их сотрудников преследуют только цель наживы и ради этого готовы рассказывать все что угодно и про балансовую стоимость и про то что несовершеннолетних детей предварительно выписывать не надо и еще много чего. Ведь ответственности за свои слова ровным счетом никакой нет и договор попросят отдать после сделки, да еще так попросят что как будто ты им за него не платил 5-7 процентов от сделки, а бесплатно все тебе сделали.
Зато продавцу тишь да благодать, деньги проверил, пересчитал и свободен, а там хоть трава не расти.

Ну вообще-то данный мой пост непосредственно к ситуации по сделке не относился. Это, так скажем, "лирическое отступление" о работе адвоката, о том, что иногда компромисс - лучший выход из положения.
Конечно, можно занять жесткую позицию, уйти, хлопнув дверью, но, в перспективе, это бывает не дальновидно.
А Вам хочу сказать, что, знаете, как ни странно, подавляющее большинство людей приходит на работу зарабатывать деньги (преследуют цель наживы, по вашему). Я не ратую за то, что все АН святые и такого, как Вы описываете не бывает. Бывает.
Но что мешает человеку, который делает "самую главную покупку в жизни" подстраховаться: взять дополнительно юриста на сделку, оформить по реальной, да вообще застраховать покупку квартиры в страх. компании?
Жадность, к сожалению.
Зато потом, если что, не дай Бог, не так, очень удобно найти крайнего - в данном случае - АН.
Могу сказать одно. Причину любой неудачи, ошибки надо ВСЕГДА искать в себе.

[Андрюшечкина]

Уважаемые юристы, прошу вас прокомментировать ситуацию. Покупаю квартиру без посредников. Переговоры веду с сыном хозяйки квартиры, которая приобреталась ею по договору купли-продажи. Собственница преклонного возраста и мы с ней не виделись, но на сделку обязательно прибудет лично. Меня заверили, что она в здравом уме и трезвой памяти. В квартире никто не прописан. Вопрос приобреталась ли квартира в браке и жив ли супруг я пока не выяснила. Если супруг есть, то дальше ход событий мне понятен. А если нет, то кто может потенциально оспорить сделку?
Далее я должна проконтролировать наличие док-ов:
-правоустанавливающий док-т
-вытяг из реестра прав собственности на недвижимость (БТИ)
-справка о составе семьи
-паспорт собственника и справка о присвоении ид. кода
-если квартира приобреталась в браке, то паспорт и код супруга + свид-во о браке
-справка об отсутствии долгов по уплате за ком. услуги. Эту справку выдает ЖЭК или каждое ком. предприятие должно выдать свою справку ?
Пожалуйста, дополните мой список, если я что-то упустила?

[T1m]

Уважаемые юристы, прошу вас прокомментировать ситуацию. Покупаю квартиру без посредников. Переговоры веду с сыном хозяйки квартиры, которая приобреталась ею по договору купли-продажи. Собственница преклонного возраста и мы с ней не виделись, но на сделку обязательно прибудет лично. Меня заверили, что она в здравом уме и трезвой памяти. В квартире никто не прописан. Вопрос приобреталась ли квартира в браке и жив ли супруг я пока не выяснила. Если супруг есть, то дальше ход событий мне понятен. А если нет, то кто может потенциально оспорить сделку?
Далее я должна проконтролировать наличие док-ов:
-правоустанавливающий док-т
-вытяг из реестра прав собственности на недвижимость (БТИ)
-справка о составе семьи
-паспорт собственника и справка о присвоении ид. кода
-если квартира приобреталась в браке, то паспорт и код супруга + свид-во о браке
-справка об отсутствии долгов по уплате за ком. услуги. Эту справку выдает ЖЭК или каждое ком. предприятие должно выдать свою справку ?
Пожалуйста, дополните мой список, если я что-то упустила?

все кроме последнего потребует нотариус в любом случае...

[Nikolauss_78]

...Если супруг есть, то дальше ход событий мне понятен. А если нет, то кто может потенциально оспорить сделку?...

Сын хозяйки может потом оспорить сделку...

[vagrand]

Но что мешает человеку, который делает "самую главную покупку в жизни" подстраховаться: взять дополнительно юриста на сделку, оформить по реальной, да вообще застраховать покупку квартиры в страх. компании?
Жадность, к сожалению.
Зато потом, если что, не дай Бог, не так, очень удобно найти крайнего - в данном случае - АН.
Могу сказать одно. Причину любой неудачи, ошибки надо ВСЕГДА искать в себе.

Я не спорю что жадных людей хватает, но АН как-то не особо и пытаются их переубедить, хотя за тот процент который им платит покупатель могли бы и постараться. Но нет им же сделка важна, а будут потом проблемы у покупателя или нет это никого не волнует.
Что касается прийти с юристом то в этой ветке уже говорилось как АН "любит" когда люди приходят с юристом и как они этого юриста в его же присутствии хают + большинство людей особенно кому за 40 люди так называемой "старой закалки" и они то с юристами не приходят, вот тут то АН и вешает им лапшу килограммами.

[Профессионал]

Сын хозяйки может потом оспорить сделку...

С сына можно взять письменное согласие на сделку. Вменяемость бабушки проверит нотариус, задавая вопросы, типа: Как ваше имя? Ваш возраст? Понимаете ли вы, что продаете свою квартиру? И.т.д. Если есть сомнение во вменяемости, можно потребовать пройти медицинское освидетельствование. Несколько лет назад, моя бабушка, возрастом 92 года, оформляла дарственную на отца (ну чтобы "потом" не было хлопот с наследованием). На сделку (которая проходила на дому) был приглашен участковый врач и соседи, которые подтвердили вменяемость и здравый рассудок бабушки. Тем не менее, нотариус по списку задал ряд вопросов для проверки вменяемости.
Также, крайне рекомендуется проводить сделку по реальной цене.

[vagrand]

Уважаемые юристы, прошу вас прокомментировать ситуацию. Покупаю квартиру без посредников. Переговоры веду с сыном хозяйки квартиры, которая приобреталась ею по договору купли-продажи. Собственница преклонного возраста и мы с ней не виделись, но на сделку обязательно прибудет лично. Меня заверили, что она в здравом уме и трезвой памяти. В квартире никто не прописан. Вопрос приобреталась ли квартира в браке и жив ли супруг я пока не выяснила. Если супруг есть, то дальше ход событий мне понятен. А если нет, то кто может потенциально оспорить сделку?
Далее я должна проконтролировать наличие док-ов:
-правоустанавливающий док-т
-вытяг из реестра прав собственности на недвижимость (БТИ)
-справка о составе семьи
-паспорт собственника и справка о присвоении ид. кода
-если квартира приобреталась в браке, то паспорт и код супруга + свид-во о браке
-справка об отсутствии долгов по уплате за ком. услуги. Эту справку выдает ЖЭК или каждое ком. предприятие должно выдать свою справку ?
Пожалуйста, дополните мой список, если я что-то упустила?

Могу порекомендовать все же взять юриста, который проверит документы. Не буду рекламировать конкретных людей, но их гонорар не сравним с тем процентом который берет АН, а пользы намного больше.
Что касается того, что нужно проверить:
1.Думаю в первую очередь до того, как дадите какие либо деньги нужно увидеть саму хозяйку и посмотреть на ее адекватность. Бо сын может много чего говорить.
2. Справки об отсутствии долгов берутся из каждой коммунальной службы отдельно в том числе и из ЖЭК-а и обычно продавцы не успевают их на сделку собрать, так как в обычном порядке (без денег) это довольно муторный и долгий процесс. В этом случае покупатель обычно удерживает N-ую сумму денег с продавца до предъявления всех справок.
3. Правоустанавливающие и техпаспорт, при чем техпаспорт должен быть свежим и проверти что-бы техплан полностью совпадал квартире, т.е. что бы не было не узаконенной перепланировки.
4. Насчет супруга, если он жив то надо его согласие на продажу, если нет то наверно надо увидеть свидетельство о смерти.

[Андрюшечкина]

Сын хозяйки может потом оспорить сделку...

На каком основании? Он не прописан в этой квартире.

Также, крайне рекомендуется проводить сделку по реальной цене.

Да, на данный момент это основной вопрос, который меня беспокоит. Нотариус конечно не заверит расписку ?

3. Правоустанавливающие и техпаспорт, при чем техпаспорт должен быть свежим и проверти что-бы техплан полностью совпадал квартире, т.е. что бы не было не узаконенной перепланировки.

Перепланировка в квартире есть (несущие стены не трогали), но говорят, что процесс узаканивания крайне муторный, долгий и дорогостоящий и только по решению суда (?) и якобы отличается от обычного приезда инспектора БТИ, который рисует новый план за "небольшую символическую плату" .
Уважаемые юристы, поправьте меня, если все обстоит совсем по-другому. А если все же я соглашусь на сделку по старому тех. паспорту, т.е. закрываем глаза на перепланировку, какие для меня могут быть последствия, если квартира покупается для себя и надолго?

[Профессионал]

Да, на данный момент это основной вопрос, который меня беспокоит. Нотариус конечно не заверит расписку ?

Конечно не заверит. Только официал.

А если все же я соглашусь на сделку по старому тех. паспорту, т.е. закрываем глаза на перепланировку, какие для меня могут быть последствия, если квартира покупается для себя и надолго?

Никаких, живите и радуйтесь Разумеется, если перепланировка не в ущерб соседям.

Недавно сантехник рассказал: поставил людям радиаторы, наступила зима. Люди ему звонят и жалуются: еле-греют, а у соседей Африка. Приехал, поднялся на этаж выше. А там змеевик на всю стену, и стояк пущен через этот змеевик. Соседке стало жарко, она прикрутила кран, и на этажи ниже уше пошла тоненька струйка, не способная нагреть радиаторы. Так что нужно смотреть, что и как перепланировалось.

[Nikolauss_78]

...На каком основании? Он не прописан в этой квартире...

Прописан или нет - это не имеет значения. Как посоветовал Профессионал- С сына можно взять письменное согласие на сделку...

[ВАШЕ ПРАВО]

Прописан или нет - это не имеет значения. Как посоветовал Профессионал- С сына можно взять письменное согласие на сделку...

А какой юридический смысл в таком согласии? Сын не имеет отношения к квартире, его согласие не несет никакого правового смысла. Если имеется в виду, что такое согласие помешает оспорить ему сделку после смерти бабушки как наследника (хотя и это совсем не факт), тогда надо узнавать обо всех наследниках бабушки (причем всех очередей) и со всех брать такое согласие, что, согласитесь, несколько абсурдно.

[T1m]

Если имеется в виду, что такое согласие помешает оспорить ему сделку после смерти бабушки как наследника (хотя и это совсем не факт), тогда надо узнавать обо всех наследниках бабушки (причем всех очередей) и со всех брать такое согласие, что, согласитесь, несколько абсурдно.

+1, особенно с выделенным

[Профессионал]

Сын не имеет отношения к квартире, его согласие не несет никакого правового смысла.

По крайней мере, такая расписка удостоверит факт, что сын осознает продажу квартиры матерью, которая делает это добровольно и сознательно. Насколько я понял, всеми делами матери заправляет сын, он же и является инициатором продажи, он же будет присутствовать на сделке, он же возьмет в руки деньги от продажи и пересчитает. Я бы взял расписку, как известно, чем больше бумаг - тем чище одно место. А там дело хозяйское...

[T1m]

По крайней мере, такая расписка удостоверит факт, что сын осознает продажу квартиры матерью, которая делает это добровольно и сознательно. Насколько я понял, всеми делами матери заправляет сын, он же и является инициатором продажи, он же будет присутствовать на сделке, он же возьмет в руки деньги от продажи и пересчитает. Я бы взял расписку, как известно, чем больше бумаг - тем чище одно место. А там дело хозяйское...

чисто юридически, такого понятия как "заправляет всеми делами сын" нет поэтому тоже считаю что бумага бессмысленна, но конечно "кашу маслом не испортишь" никто не отменял

[Профессионал]

чисто юридически, такого понятия как "заправляет всеми делами сын" нет поэтому тоже считаю что бумага бессмысленна, но конечно "кашу маслом не испортишь" никто не отменял

Существует. Несмотря на то, что он может не являться опекуном, де-факто может заправлять всеми делами, что могут подтвердить соседи и прочие.
По крайней мере, в данном случае нивелируется вероятность заявлений со стороны сына, что пожилую женщину обманным путем принудили совершить, допустим, невыгодную для нее сделку; что пользуясь ее состоянием (неосведомленности), ей навязали заведомо не рыночные условия и.т.д.
При сделках с пожилыми людьми, если присутствуют фактические выгодоприобретатели (а в данном случае, я не сомневаюсь, что деньги заберет сын), то я обязательно настоял бы на расписке сына. Так куда спокойнее.

[T1m]

Существует. Несмотря на то, что он может не являться опекуном, де-факто может заправлять всеми делами, что могут подтвердить соседи и прочие.
По крайней мере, в данном случае нивелируется вероятность заявлений со стороны сына, что пожилую женщину обманным путем принудили совершить, допустим, невыгодную для нее сделку; что пользуясь ее состоянием (неосведомленности), ей навязали заведомо не рыночные условия и.т.д.

данная бумага также не предоставит гарантий что сын не будет о таком заявлять

При сделках с пожилыми людьми, если присутствуют фактические выгодоприобретатели (а в данном случае, я не сомневаюсь, что деньги заберет сын), то я обязательно настоял бы на расписке сына. Так куда спокойнее.

бррр, расписке о чем? о том что он деньги получил? я бы такое не писал, т.к. можно остаться и без денег и без квартиры

[ВАШЕ ПРАВО]

По крайней мере, такая расписка удостоверит факт, что сын осознает продажу квартиры матерью, которая делает это добровольно и сознательно.

Интересное смысловое построение предложения. Можно согласиться, что расписка подтвердит, что "сын осознает (а правильнее сказать - "знает про ...") продажу квартиры матерью", но как расписка от сына может подтверждать, что "мать делает это сознательно"? Он же не эксперт, врочем, как и нотариус. Если встанет вопрос об осознании продавцом своих действий - никакая расписка не поможет, только судебная экспертиза. И ничто не помешает сыну ставить вопрос о недействительности сделки именно по таким основаниям, даже при написании такой расписки. Отказ от права на подачу иска ничтожен, а обосновать "заблуждение относительно "сознательности" мамы в момент совершения сделки" проще простого - достаточно его слов о том, что он не специалист в этой области.

Насколько я понял, всеми делами матери заправляет сын, он же и является инициатором продажи, он же будет присутствовать на сделке, он же возьмет в руки деньги от продажи и пересчитает. Я бы взял расписку, как известно, чем больше бумаг - тем чище одно место. А там дело хозяйское...

Такая расписка, по моему мнению, поможет лишь "не продлить" ))) 3-х летнюю давность, так как будет подтверждать, что сын о сделке знал и "осознавал"

[Соня Мармеладова]

...